Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV KLRA

Transcripción

1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV Nereida Cartagena Hernández Recurrida vs. José A. Bayón Sánchez h/n/c Caribbean Comercial Property Group Recurrente KLRA REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Sobre: Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973 (Ley Orgánica de DACo) Querella Núm.: CAG Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rivera Colón y el Juez Adames Soto. Rivera Colón, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de Comparece el señor José Agustín Bayón Sánchez h/n/c/ Caribbean Commercial Property Group (Sr. Bayón Sánchez o la parte recurrente) a través del recurso de revisión judicial de epígrafe presentado el 9 de octubre de Solicita la revisión de la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) el 26 de julio de 2019, notificada el día 31 del mismo mes y año. Mediante el referido dictamen se declaró Ha Lugar la Querella instada por la señora Nereida Cartagena Hernández (Sra. Cartagena Hernández o la parte recurrida). I. El recurso de epígrafe tiene su génesis en una Querella presentada ante el DACO por la recurrida, Sra. Cartagena Hernández, contra el Sr. Bayón Sánchez, el 4 de septiembre de Mediante ésta, la parte recurrida solicitó la devolución del Número Identificador SEN2019

2 KLRA depósito de $10, que entregó como parte de un Contrato de Opción de Compraventa otorgado por la recurrida y la señora Noraida Rosa Rodríguez (Sra. Rosa Rodríguez o la vendedora). El referido contrato fue producto de las gestiones realizadas por el Sr. Bayón Sánchez, corredor de bienes raíces contratado por la vendedora, para procurar la venta de una parcela de terreno radicada en el Municipio de Caguas. 1 El 13 de abril de 2016, se otorgó el contrato de opción aludido, en el cual se expresó que las partes habían llegado a un acuerdo sobre la compraventa del bien inmueble antes mencionado. Se estipuló como precio de venta la cantidad de $260, y que la parte vendedora concedía a la optante un derecho de opción, el cual debía ser ejercido en un término de 90 días a partir del otorgamiento. También se pactó que la recurrida (optante-compradora) haría entrega de la cantidad de $10, como depósito de buena fe y que dicha cantidad iba a ser entregada al recurrente, quien la retendría hasta tanto se realizara la transacción de bienes raíces proyectada, esto es, la compraventa. Sobre el depósito, las partes estipularon las siguientes cláusulas atinentes a la controversia que nos ocupa: Si el Optante COMPRADOR se arrepiente se arrepiente de la compraventa perderá el depósito de buena fe (opción) en su totalidad sin derecho alguno de exigirla, y el depósito será la comisión total del CORREDOR de Bienes Raíces. Más si dicho cierre se denegara por causa de la parte vendedora DUENO (sic), se le devolverá a la Optante COMPRADORA el 50% de la opción. La compraventa está sujeta a la aprobación de un préstamo hipotecario por parte del Optante (COMPRADOR). Tanto el DUENO como el Optante (COMPRADOR) deben hacer todo lo que este a su 1 Surge del expediente que el bien inmueble objeto del contrato de opción constaba inscrito a favor de la Sra. Noraida Rosa Rodríguez y de la entidad Cuerpo Evangelístico Yo Soy La Vid, Inc. Por ello, la Sra. Rosa Rodríguez compareció por sí y en representación de dicha entidad como la dueña en pleno dominio de la propiedad y parte vendedora. Véase, Anejo 7 del Apéndice del Recurso de Revisión Administrativa, págs

3 KLRA alcance para agilizar el Préstamo y no mediar de forma alguna negligencia. Si la transacción no se completa dentro del término de este contrato por razones atribuibles al COMPRADROR, este acuerda perder el dinero entregado como opción en su totalidad, solo se devolverá si existe justa causa. Todas las partes acuerdan que los siguientes ejemplos no serán considerados Justa Causa: (1) dejar de proveer información necesaria, (2) retrasos voluntarios en la entrega de documentos, (3) no tener fondos disponibles, (4) no poderse verificar los ingresos, (5) voluntariamente no cumplir con los términos pactados, (6) cambio de empleo u otras razones personales. Así las cosas, con la ayuda del recurrente, la Sr. Cartagena Hernández comenzó a gestionar el financiamiento de la referida propiedad con la institución bancaria Metro Island Mortgage, haciendo entrega de todos los documentos requeridos. Cabe señalar que, durante la tramitación del financiamiento, las partes otorgaron un segundo Contrato de Opción de Compraventa (Segundo Contrato de Opción) con fecha del 13 de abril de 2016, en el cual se reducía el precio de venta y se extendía el término para ejercer el derecho de opción. A su vez, el Segundo Contrato de Opción fue modificado varias veces por las partes, mediante Adendum con fechas del 19 de septiembre de 2016, 17 de julio de 2017 y 21 de diciembre de Los últimos dos Adendum reducían el precio de venta, el cual finalmente disminuyó a la cantidad de $125, Sin embargo, el primer Adendum del 19 de septiembre de 2016, además de extender el término para ejercer la opción, estableció que el contrato se modificaba a los efectos que las partes expresamente reconocen que el depósito de $10, NO será reembolsable. El mismo será dividido 50% Vendedora y 50% Corredores. 2 Transcurrido el tiempo de haber entregado la recurrida los documentos requeridos por Metro Island Mortgage, el 13 de agosto de 2018, la institución bancaria le notificó a la Sra. Cartagena 2 Véase, Anejo 12 del Apéndice del Recurso, pág. 48.

4 KLRA Hernández que había denegado su solicitud de financiamiento debido a insuficiencia de fondos para el cierre ( assets short funds to close ). Por motivo de ello, la recurrida le reclamó al Sr. Bayón Sánchez la devolución de los $10, que le entregó como depósito. Por su parte, el recurrente se negó a devolverle el dinero a la recurrida, por lo que ésta procedió a instar la correspondiente querella ante el DACO. Entablado el procedimiento adjudicativo ante el DACO, se celebró vista administrativa los días 16 de abril y 15 de mayo de Luego de aquilatar la prueba documental y testifical, la agencia formuló las siguientes determinaciones de hechos: 1. El Querellado es un corredor de bienes raíces con número de licencia 17,447 emitida por la Junta Examinadora de Correderos, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces del Departamento de Estado. El Querellado cuenta con la finca número emitida por Universal Insurance Company a favor de la Junta Examinadora de Correderos, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces conforme a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, Ley Núm (25 (sic) LPRA sec et seq.). 2. La Querellante estaba interesada en adquirir una propiedad. La Querellante a través de su corredor de bienes raíces se comunicó con el Querellado quien mercadeaba la venta de una parcela de terreno radicada en el Barrio Beatriz del Municipio de Caguas (en lo sucesivo la Propiedad ). La Propiedad constaba inscrita a favor de Noraida Rosa Rodríguez y El Cuerpo Evangelístico Yo Soy Vid Inc. 3. El 13 de abril de 2016 la Querellante suscribió un primer Contrato de Opción de Compraventa con Noraida Rosa Rodríguez. Dicho Contrato también contiene la firma del Querellado y del corredor de bienes raíces, José Colon Apone (sic). El Querellado figura como el corredor de bienes raíces a cargo de la transacción. La redacción del Contrato de Opción de Compraventa estuvo a cargo del Querellado. 4. Como parte del primer Contrato de Opción de Compraventa, las partes pactaron el precio de venta en $260, y pactaron un término de noventa (90) días para ejercer la opción de compraventa. La Querellante le entregó al Querellado $10, por la opción pactada. El Querellado depositó los $10, en su cuenta especial (cuenta de plica) del Banco

5 KLRA Popular de Puerto Rico. El Querellado procedió a entregarle a la vendedora Noraida Rosa Rodríguez $5, de la opción de $10, que había pagado la Querellante. 5. La Clausulas (sic) V Inciso 1, 4 y 5 del Contrato de Opción de Compra dispone lo siguiente: 1. El DUENO es dueño en pleno dominio de la propiedad descrita. 4. El Optante COMPRADOR entrega como opción la cantidad de $10, como depósito de Buena Fe. Dicha opción se le entregara al CORREDOR de Bienes Raíces hasta tanto se realice la transacción de la referida propiedad. 5. Si el Optante COMPRADOR se arrepiente de la compraventa perderá el depósito de buena fe (opción) en su totalidad sin derecho alguno de exigirla, y el depósito será la comisión total del CORREDOR de Bienes Raíces. Más si dicho cierre se denegara por causa de la parte vendedora DUENO, se le devolverá a la Optante COMPRADORA el 50% de la opción. 6. El Querellado puso a la Querellante en contacto con José Rivera Perez, empleado de la institución bancaria Metro Island Mortgage para que comenzara con la solicitud de financiamiento. El Querellado le informó a la Querellante que debía enmendar sus planillas de contribuciones sobre ingresos para aumentar sus ingresos y así poder cualificar para el financiamiento. La Querellante comenzó con la entrega de la documentación solicitada por la institución bancaria. 7. Las partes firmaron un segundo Contrato de Opción de Compraventa con fecha del 13 d abril de 2016 donde reducían el precio de venta a $185, y establecieron en doce (12) meses el término para ejercer la opción. 8. El 19 de septiembre de 2016 las partes firmaron un Addendum (sic) el cual dispone lo siguiente: La parte vendedora le concede a la Compradora una extensión al Contrato firmado el 13 de abril de Por 6 meses adicionales. Se modifica también a los efectos que las partes expresamente reconocen que el depósito de $10, NO será reembolsable. El mismo será dividido 50% Vendedora y 50% Corredores. 9. El 17 de julio de 2017 las partes firmaron otro Addendum (sic) el cual dispone lo siguiente: Modificación en el precio de compra-venta de la propiedad localizada en Propiedad Residencial con 3 unidades de Vivienda, en 5 cuerdas de terreno. Ubicada en: bo. Turabo Carr 786 Km. 1.0 Sector Acueductos con num (sic) de CATASTRO Precio de Venta anterior: $185,500 NUEVO PRECIO DE VENTA:..$141,

6 KLRA El 21 de diciembre de 2017 las partes firmaron otro Addendum (sic) el cual dispone lo siguiente: Modificación en el precio de compra-venta de la propiedad localizada en Propiedad Residencial con 3 unidades de Vivienda, en 5 cuerdas de terreno. Ubicada en: bo. Turabo Carr 786 Km. 1.0 Sector Acueductos con núm de CATASTRO Precio de Venta anterior: $141, NUEVO PRECIO DE VENTA:..$125, La Querellante cumplió con entregar toda la documentación que fue requerida por la institución bancaria. Con fecha del 13 de agosto de 2018 la institución bancaria Metro Island Mortgage le notificó a la Querellante que estaban denegando la solicitud de financiamiento debido a insuficiencia de fondos para el cierre (assets short funds to close). 12. La Querellante le reclamó al Querellado la devolución de los $10, que había pagado por concepto de la opción de compraventa. El Querellado se negó a devolverle a la Querellante el dinero aleando que el pago se había realizado de buena fe y que no tenía derecho a la devolución del dinero. 13. Inconforme con la situación la Querellante radicó Querella el 4 de septiembre El 1 de febrero de 2019 la Querellante presentó Querella Enmendada donde alega que fue engañada por el Querellada (sic) y que sus acciones violan la Ley , supra. Como remedio la Querellante solicita que se le devuelva los $10, que le entregó al Querellado y que se le conceda honorarios de abogado. En consideración a lo anterior, DACO declaró con lugar la Querella y ordenó al recurrente, Sr. Bayón Sánchez h/n/c/ Caribbean Commercial Property Group, a reembolsar a la recurrida la suma de $10, por concepto del depósito, más $1, por concepto de honorarios de abogado. El 26 de agosto de 2019, el recurrente presentó una Solicitud de Reconsideración de Conformidad con la Regla 29 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de DACO. 3 En la misma fecha presentó una Solicitud de Relevo de Resolución y Corrección de Errores bajo la Regla 31 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de DACO y Solicitud de Orden de 3 Íd., Anejo 2, págs

7 KLRA Producción de Documentos a Metro Island Mortgage. 4 Ambas solicitudes fueron declaradas No Ha Lugar por DACO mediante Resolución en Reconsideración del 6 de septiembre de 2019, notificada el día 9. 5 Inconforme con dicho dictamen, el Sr. Bayón Sánchez presentó el recurso de revisión judicial de epígrafe y le imputó a DACO la comisión de los siguientes errores: Primer Error: Cometió grave error el DACO al rechazar la solicitud de reconsideración presentada por el Sr. Bayón cuando adjudicó el caso contrario a la prueba desfilada y violando el principio de pact (sic) sunt servanda. Segundo Error: Cometió grave error el DACO al rechazar la solicitud de relevo cuando existe nueva evidencia y argumentos en derecho que ameritaba desestimar la querella incoada o en la alternativa, celebrar una nueva vista administrativa de acuerdo al principio de justicia sustancial. Tercer Error: Cometió grave error el DACO en concluir que el Sr. Bayón fue el responsable de redactar el Contrato de Opción de Compra. Cuarto Error: Cometió grave error el DACO en concluir que la denegación del préstamo hipotecario no fue por culpa de la Sra. Cartagena. Quinto Error: Cometió grave error el DACO en condenar al Sr. Bayón a la devolución de la cantidad de $10,000 dólares a la Sra. Cartagena. Sexto Error: Cometió grave error el DACO en concluir que las actuaciones del Sr. Bayón representan un intento de apropiarse ilegalmente del dinero en controversia. Séptimo Error: Cometió grave error el DACO en hacer determinaciones de hechos erróneas e inconsistentes con la evidencia sostenida en el expediente administrativo. El 31 de octubre de 2019, emitimos una Resolución mediante la cual le concedimos al DACO un término a vencer el 8 de noviembre de 2019, para que presentara su alegato en oposición. Transcurrido dicho término, el foro administrativo no compareció por lo que procedemos a resolver sin su comparecencia. 4 Íd., Anejo 3, págs Íd., Anejo 4, pág. 30.

8 KLRA II- A. La Sección 4.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico ( LPAU ), Ley Núm , según enmendada, 3 LPRA sec. 9671, permite que se solicite al Tribunal de Apelaciones la revisión de las decisiones administrativas. A esos efectos, es norma de derecho claramente establecida que los tribunales apelativos han de conceder gran consideración y deferencia a las decisiones administrativas en vista de la experiencia y conocimiento especializado de la agencia. Pagán Santiago, et al. v. ASR, 185 DPR 341, 358 (2012); T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, 148 DPR 70, 80 (1999); Agosto Serrano v. F.S.E., 132 DPR 866, 879 (1993). Además de que, como es sabido, las decisiones de los foros administrativos están revestidas de una presunción de regularidad y corrección. González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276 (2013); Empresas Loyola v. Com. Ciudadanos, 186 DPR 1033, 1041 (2012). Por lo tanto, quien alegue lo contrario tendrá que presentar evidencia suficiente para derrotar tal presunción, no pudiendo descansar únicamente en meras alegaciones. (Énfasis nuestro.) Pacheco v. Estancias, 160 DPR 409, 431 (2003). Como corolario, la revisión judicial es limitada, ésta solo determina si la actuación administrativa fue una razonable y cónsona con el propósito legislativo o si por el contrario fue irrazonable, ilegal o medió abuso de discreción. Mun. de San Juan v. J.C.A, 149 DPR 263, 280 (1999); T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, supra, a la pág. 84; Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P., 147 DPR 750, 761 (1999); Fuertes y otros v. A.R.PE., 134 DPR 947, 953 (1993). No obstante, el principio de deferencia de ningún modo puede afectar el alcance de la facultad de revisión de los tribunales. Padín Medina v. Adm. Sist. Retiro, 171 DPR 950 (2007).

9 KLRA Por lo tanto, corresponde a los tribunales auscultar las particularidades de cada caso y analizar las decisiones de los organismos administrativos utilizando como parámetros la deferencia a la agencia y la razonabilidad de sus determinaciones. Partiendo de lo anterior, la Sección 4.5 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9675, establece, en cuanto a la extensión de nuestra revisión, que las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. Otero v. Toyota, 163 DPR 716, 727 (2005); Metropolitana S.E. v. A.R.PE., 138 DPR 200, 213 (1995). La evidencia sustancial ha sido definida como aquella evidencia relevante que una persona razonable podría aceptar como adecuada para sostener una conclusión. JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009). De manera que, la parte afectada por una determinación de hecho de una agencia debe demostrar que existe otra prueba en el récord que reduzca o menoscabe el valor probatorio de la evidencia impugnada, hasta el punto de que no se pueda concluir que la determinación de la agencia fue razonable de acuerdo con la totalidad de la prueba que tuvo ante su consideración. Si no se demuestra la existencia de otra prueba, las disposiciones fácticas de una agencia deben ser sostenidas por el tribunal revisor. Ramírez v. Depto. de Salud, 147 DPR 901, 905 (1999). El propósito de esta norma es evitar que los tribunales sustituyan irrazonablemente el criterio de la agencia especializada por el propio. Por otro lado, las cuestiones de derecho, contrarias a las de hechos, que no involucren interpretaciones efectuadas dentro del ámbito de especialización de la agencia son revisables en toda su extensión. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., 182 DPR 485 (2011); Rebollo v. Yiyi Motors, 161 DPR 69 (2004); San Antonio Maritime v.

10 KLRA P.R. Cement Co., 153 DPR 374, 396 (2001). Esta revisión total no implica que los tribunales revisores tengan la libertad absoluta de descartar libremente las conclusiones e interpretaciones de la agencia. T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, supra, a la pág. 81. Nuestro esquema jurídico establece que el tribunal revisor hará una evaluación a la luz de la totalidad del expediente. El tribunal podrá sustituir el criterio de la agencia por el propio, sólo cuando no pueda hallar una base racional para explicar la decisión administrativa. Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 134 (1998). Cónsono con lo antes expuesto, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha sido enfático al sostener que la deferencia reconocida a la decisión de una agencia administrativa cede cuando: (1) no está basada en evidencia sustancial; (2) el organismo administrativo ha errado en la aplicación de la ley, y (3) ha mediado una actuación irrazonable o ilegal. González Segarra et al. v. CFSE, supra, a la pág. 278; P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R., 151 DPR 269, 281 (2000); T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, supra, a la pág. 81. B. En nuestro ordenamiento jurídico la ley orgánica de una agencia es el mecanismo legal mediante el cual se autoriza y se delega a la misma los poderes necesarios para que ésta actúe conforme al propósito perseguido por la Asamblea Legislativa con su creación. DACO v. AFSCME, 185 DPR 1 (2012); Amieiro González v. Pinnacle Real Estate, 173 DPR 363 (2008); ASG v. Municipio de San Juan, 168 DPR 337 (2006). En lo que concierne al caso que nos ocupa, precisamos que DACO es un organismo gubernamental creado por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, 3 LPRA sec. 341, et seq., según enmendada, conocida como la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor (Ley Núm. 5). El fin primordial de esta agencia es vindicar, proteger e

11 KLRA implementar los derechos del consumidor. 3 LPRA sec. 341b; Amieiro González v. Pinnacle Real Estate, supra. Cónsono con ello, entre las diversas facultades que le fueron conferidas al Secretario del DACO se encuentra el poder atender, investigar y resolver las querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía, y de conceder los remedios pertinentes conforme a derecho. (Énfasis suprimido.) 3 LPRA sec. 341e(c); Rodríguez v. Guacoso Auto, 166 DPR 433, 438 (2005). Asimismo, podrá: (d) Poner en vigor, [implantar] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho; Disponiéndose, que las facultades conferidas en este inciso podrá delegarlas el Secretario en aquel funcionario que él entienda cualificado para ejercer dichas funciones. Íd., inciso (d). El DACO está facultado por su ley habilitadora para proteger los derechos del consumidor a través de una estructura de adjudicación administrativa con poderes para atender querellas y conceder los remedios pertinentes según la controversia y las particularidades del caso ante su consideración. En ese sentido, dicho organismo administrativo, de conformidad con su ley orgánica, provee un procedimiento administrativo sencillo, poco costoso y ágil para dilucidar reclamaciones pequeñas y vindicar derechos de los consumidores. Ferrer Rodríguez v. Figueroa, 109 DPR 398 (1980); Pérez Ríos v. Hull Dobbs, 107 DPR 834 (1978). Pertinente a la situación de hechos del caso ante nuestra consideración, la Asamblea Legislativa aprobó la Ley Núm , según enmendada, conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, 20 LPRA sec et

12 KLRA seq. (Ley Núm ). El referido estatuto consagra todas las disposiciones legales pertinentes al negocio de bienes raíces, así como lo concerniente a la profesión de corredor, vendedor o empresa de bienes raíces. Esto pues, en cuanto a la profesión, la Ley Núm establece un estricto cuerpo reglamentaria con el fin de beneficiar, y, a su vez proteger, tanto a los consumidores como a los corredores, vendedores o empresas dedicadas al negocio de bienes raíces. S.L.G. Rodríguez-Rivera v. Bahía Park, 180 DPR 340, 362 (2010); Amieiro González v. Pinnacle Real Estate, supra, a la pág. 374; Vélez v. Izquierdo, 162 DPR 88, 95 (2004). A fines de cumplir con tal encomienda, el Art. 23 de la Ley Núm , 20 LPRA sec. 3046, le confirió al DACO la facultad de supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de bienes raíces ubicados fuera de su jurisdicción territorial. Así, el DACO quedó facultado para, entre otras cosas, investigar las violaciones a la ley, considerar y adjudicar las querellas relacionadas con las actividades de los corredores, vendedores o empresas de bienes raíces y orientar al público sobre los remedios y las protecciones legales disponibles. 20 LPRA sec Por otra parte, entre los actos o prácticas reguladas por la Ley Núm , a los corredores y empresas de bienes raíces, se prohíbe incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran en el Art. 31 de dicha ley. El inciso 11 de esta disposición expresamente prohíbe la retención de cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. 20 LPRA sec. 3054(11). La Ley Núm , define al corredor de bienes raíces como la persona natural que posee una licencia válida para ejercer la profesión de corredor de bienes raíces y quien, mediante

13 KLRA pago o promesa de pago de cualquier compensación mutua y previamente convenida, actúa como intermediario entre las partes para llevar a cabo una transacción de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, entre otras. 20 LPRA sec. 3025(a). A su vez, define el depósito como la suma de dinero que un comprador entrega a un corredor, vendedor o empresa de bienes raíces antes de efectuarse una transacción de bienes raíces, relacionada con un bien inmueble localizado en o fuera de Puerto Rico a los fines de que éste inicie las diligencias necesarias para que dicha transacción se realice. 20 LPRA sec. 3025(h). La transacción de bienes raíces, por su parte, es definid por el estatuto como cualquier contrato de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, entre otros, donde sirva de intermediario un corredor, vendedor o empresa de bienes raíces. 20 LPRA sec. 3025(i). La Ley Núm , impone al corredor o a la empresa de bienes raíces la obligación de mantener una cuenta especial separada en la que depositará todos los prontos pagos, depósitos de buena fe u otros depósitos en fideicomisos que reciba de cualquier cliente o entidad, hasta que se realice o termine el negocio jurídico que justificó la entrega de tales fondos. 20 LPRA sec Reiteramos que el depósito incluye cualquier suma de dinero que se entregue al corredor antes de efectuarse el negocio sobre bienes raíces, a los fines de que éste inicie las diligencias necesarias para que dicha transacción se realice. Ha dicho el Tribunal Supremo que [l]a prohibición alcanza, de igual forma, el pacto para la retención de cualquier prima depósito si la transacción no se realiza sin que haya mediado culpa del comprador. Vélez v. Izquierdo, supra, a la pág.94. Es decir, la Ley Núm establece que no puede retenerse el depósito entregado en ocasión de un contrato de

14 KLRA opción de compra o de compraventa realizado por mediación de un corredor de bienes raíces, si no media culpa del comprador en las circunstancias que le impiden consumar el contrato de opción o compraventa. En esos casos procede la devolución de la cantidad de dinero adelantada o dada en depósito al corredor. Cualquier pacto de retención de depósito incondicional es contrario a la ley y, por consiguiente, nulo. Vélez v. Izquierdo, supra. C. En virtud de la Ley Núm de 12 de agosto de 1988, 3 LPRA ant. sec et seq., de la Ley Núm. 228 de 12 de mayo de 1942, y de su Ley Orgánica, Ley Núm. 5, supra, el DACO promulgó el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Reglamento Núm. 8034, de 14 de junio de 2011, efectivo el 13 de julio de 2011 (Reglamento Núm. 8034). Regla 2, Reglamento Núm Su finalidad es intentar asegurar la solución justa, rápida y económica de las querellas que se presenten ante sí y proveer un procedimiento uniforme para su adjudicación. Íd., Regla 1. Aplica a los procedimientos administrativos sobre querellas iniciadas por consumidores o por el propio DACO. Íd., Regla 3. Por otro lado, la Sección 3.21(c) de la Ley Núm , supra, confiere a las agencias administrativas, al ejercer su función cuasijudicial, la facultad de imponer honorarios de abogado... en los mismos casos que dispone la Regla 44 de Procedimiento Civil. La Regla 27.3 del aludido Reglamento Núm. 8034, supra, recoge esta facultad administrativa dispuesta en la Ley Núm al establecer que el funcionario, Secretario o Panel de Jueces que presida la vista podrá imponer a la parte perdidosa el pago de costas y honorarios de abogados, según lo dispuesto en la Regla 44 de Procedimiento Civil. 6 La Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme fue derogada por la Ley Núm , conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, 3 LPRA sec et seq.

15 KLRA Como es sabido, el propósito de la Regla 44.1 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 44.1, es indemnizar a la parte victoriosa mediante el reembolso de aquellos gastos necesarios y razonablemente incurridos durante el litigio del mismo para efectos de prevalecer en su posición. Maderas Tratadas v. Sun Alliance et al., 185 DPR 880, 934 (2012); Comisionado v. Presidenta, 166 DPR 513, 518 (2005). Además, esta regla persigue penalizar la litigación inmeritoria, temeraria o viciosa y la que se lleva a cabo con el propósito de retrasar la justicia. El objetivo es que la imposición de las costas tenga un efecto disuasivo sobre esa litigación innecesaria y costosa. Auto Servi, Inc. v. E.L.A., 142 DPR 321, (1997). Los honorarios de abogados no siempre serán otorgados, pues para conceder tal partida el tribunal, o la agencia, deberá determinar que la parte perdedora actuó temerariamente. Siendo así, la imposición de honorarios de abogado es discrecional, pues le compete al juzgador de los hechos determinar si, en efecto, se ha actuado de manera contumaz o temeraria. Fernández v. San Juan Cement Co. Inc., 118 DPR 713, (1987). De otra parte, la Regla 31.1 del Reglamento Núm. 8034, supra, prevé la celebración de una nueva vista administrativa cuando median ciertas circunstancias allí dispuestas, a saber: Antes de que expire el término para revisar judicialmente la resolución, a iniciativa propia o a solicitud de parte, el Departamento podrá ordenar la celebración de una nueva vista por cualquiera de los siguientes motivos: (a) cuando se descubriese evidencia esencial, la cual, a pesar de una diligencia razonable, no pudo descubrirse ni presentarse en la vista; (b) cuando la justicia sustancial lo requiera. El Departamento podrá conceder una nueva vista administrativa a todas o cualesquiera de las partes y sobre todas o parte de las cuestiones litigiosas. Reglamento Núm. 8034, R (Énfasis suplido.)

16 KLRA Asimismo, la Regla 31.3 del citado reglamento autoriza al DACO a relevar a una parte o a su representante legal de una resolución, orden o procedimiento por las razones y bajo los términos señalados en la Regla 49.2 de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009, según enmendada. (Énfasis suplido.) De este modo, el DACO acogió como propia la facultad reconocida a toda agencia administrativa para revisar sus determinaciones previas y corregir sus errores motu proprio o a petición de parte, ya sea mediante la tradicional moción de reconsideración o mediante la solicitud de relevo de resolución. Estas peticiones operan en la esfera administrativa de modo análogo a las mociones de reconsideración y de relevo de sentencia que regulan las Reglas 47 y 49.2 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 47, 49.2; Vega Rodríguez v. Empresas Tito Castro, Inc. y otros, 152 DPR 79, 87 (2000); Sucn. Bravo v. Srio. de Hacienda, 106 DPR 672, 675 (1978); Martínez v. Tribunal Superior, 83 DPR 717; 720 (1961). El Tribunal Supremo ha expresado que es justo aplicar el mecanismo procesal de relevo de sentencia a las decisiones emitidas por los organismos administrativos, que son creados precisamente para funcionar sin la rigidez que muchas veces caracteriza a los tribunales. Vega Rodríguez v. Empresas Tito Castro, Inc. y otros, supra, a la pág. 87. Ahora bien, la extensión de esa norma al orden administrativo requiere que se apliquen las mismas salvaguardas que garantizan la firmeza de las sentencias judiciales a las determinaciones administrativas. Así, al aplicar la Regla 49.2 de las de Procedimiento Civil, sobre relevo de sentencia, [ ] a las decisiones de los organismos administrativos, hay que tomar en consideración la vasta jurisprudencia interpretativa que se ha desarrollado en los foros judiciales. Íd. No olvidemos que, aunque las peticiones de relevo de un dictamen judicial o administrativo han de evaluarse de manera

17 KLRA liberal, ello no significa que es una llave maestra para abrir todo asunto previamente adjudicado. Vázquez v. López, 160 DPR 714, 726 (2003); Ríos v. Tribunal Superior, 102 DPR 793, 794 (1974). La determinación de conceder el relevo de un dictamen está confiada a la discreción del foro judicial [o administrativo]. Garriga Gordils v. Maldonado Colón, 109 DPR 817, 822 (1980); Fine Art Wallpaper v. Wolff, 102 DPR 451, 458 (1974). Por ello se sujeta la aplicación de la norma a dos criterios rectores: (1) el relevo no puede utilizarse en sustitución de los recursos de revisión y reconsideración Olmeda Nazario v. Sueiro Jiménez, 123 DPR 294, 299 (1989); y (2) la petición debe cumplir con los requisitos de la Regla 49.2 de las de Procedimiento Civil. Neptune Packing Corp. v. Wakenhut Corp., 120 DPR 283, (1988);Dávila v. Hospital San Miguel, Inc., 117 DPR 807 (1986). Es importante enfatizar que al revisar la solicitud de relevo, el tribunal o en su caso la agencia no dilucida los derechos de las partes ni las controversias jurídicas de la demanda o querella, solamente debe resolver si la parte promovente satisface los requisitos estatutarios y jurisprudenciales para el relevo. Por lo tanto, la revisión en alzada versa sobre la facultad discrecional del juez de instancia [o de la agencia administrativa] al conceder o denegar la solicitud. Ortiz v. U. Carbide Grafito, Inc., 148 DPR 860, 865 (1999) (Sentencia). III. No hay en este caso controversia en cuanto a que estamos ante una transacción de bienes raíces en la cual sirvió de intermediario un corredor de bienes raíces, según define dichos términos la Ley Núm , supra. Dicho esto, por estar íntimamente relacionados, procederemos a discutir en conjunto los errores tercero, cuarto, sexto y séptimo. En los referidos señalamientos de error, en síntesis, la parte recurrente alega que el

18 KLRA DACO incidió al emitir ciertas determinaciones de hechos, las cuales enfatizamos en la relación de hechos de la presente sentencia, por ser erróneas e inconsistentes con la prueba que obra en el expediente administrativo. Sostiene que, dichas determinaciones son producto de una apreciación errónea del DACO de la prueba vertida en la vista, toda vez que el Sr. Bayón Sánchez, mediante su testimonio y otra prueba documental, estableció lo contario a lo determinado. Al evaluar los autos, observamos que el recurrente no anejó a su recurso la aludida prueba documental ni nos proveyó la prueba oral mediante algunos de los mecanismos de reproducción contemplados por nuestro reglamento, de manera que nos encontramos ante meras alegaciones. Habida cuenta de lo anterior, el Sr. Bayón Sánchez no nos puso en posición de atender sus señalamientos en los méritos y determinar si, en efecto, estos fueron cometidos. Ante la falta de una transcripción, cuando la parte que solicita la revisión plantea argumentos sobre apreciación de la prueba, impera aun más el principio de deferencia a las determinaciones emitidas por el foro recurrido. No encontramos nada en el expediente que nos mueva a intervenir con las determinaciones de hechos emitidas por la agencia recurrida, máxime cuando denotan una adjudicación de credibilidad realizada por ésta. Reiteramos que, las meras alegaciones, así como las conjeturas, no son suficientes para instar y sostener un proceso ante el foro apelativo. 7 Si la parte afectada no demuestra la existencia de otra prueba que sostenga que la actuación de la agencia no está basada en evidencia sustancial o que reduzca o menoscabe el valor de la evidencia impugnada, el tribunal respetará las determinaciones de hecho y no sustituirá el criterio de la agencia por el suyo. Otero v. Toyota, supra, a la pág. 7 Asoc. Autentica Empl. v. Municipio de Bayamón, 111 DPR 527 (1981).

19 KLRA Toda vez que la parte recurrente, no presentó prueba para rebatir la presunción de corrección de la cual están revestidas las determinaciones de las agencias administrativas, acogemos las determinaciones de hechos emitidas por el DACO. Los errores señalados no fueron cometidos. Partiendo de lo anterior, debemos evaluar el quinto error señalado, esto es, si incidió el DACO al condenar al recurrente a devolver los $10,000.00, en concepto de depósito, a la Sra. Cartagena Hernández. El dictamen del DACO se fundamentó en que la agencia concluyó que la prueba presentada estableció que el recurrente, fue el corredor de bienes raíces que estuvo a cargo de la transacción entre la recurrida y la vendedora-concedente, Sra. Rosa Rodríguez, haciendo entrega la recurrida a éste el depósito de $10, que se había pactado en el contrato de opción. A su vez, concluyó que el recurrente en vez de retener el depósito hasta tanto se realizara la transacción, procedió a repartir el dinero, entregando la mitad a la vendedora. Concurrimos con el foro recurrido en que, a pesar de que la Ley Núm , supra, prohíbe expresamente la retención por parte del corredor de bienes raíces de cualquier depósito dado como parte de una transacción de bienes raíces, cuando el negocio proyectado no se realiza sin que haya mediado culpa del comprador, en el caso de autos el Contrato de Opción de Compraventa tanto su versión original, como las posteriores modificaciones contenía una cláusula incondicional a estos efectos. Como se mencionó anteriormente, dicho pacto de retención de depósito incondicional es contrario a la ley y, por consiguiente, nulo. 8 Así, la doctrina es clara al expresar que para que este tipo de cláusula no resulte nula, entiéndase para que una cláusula de 8 Vélez v. Izquierdo, supra, a la pág. 99.

20 KLRA retención de depósito sea válida y conforme a la ley, debe estipularse que la retención procederá en aquellos casos en que la transacción de bienes raíces proyectada no se realice por causas atribuibles al comprador. Sin embargo, en el presente caso la cláusula original en cuestión le reconocía el derecho a la concedente a retener el 50% de la opción en caso de que la transacción no se realizara por causa de ésta. No escapa nuestro análisis que, el recurrente argumenta que de la modificación realizada mediante el Adendum de 19 de septiembre de 2016 establece, claramente, que sus actuaciones fueron realizadas con la anuencia de las partes. El Sr. Bayón Sánchez pierde de perspectiva que la anuencia de la recurrida es irrelevante. Esto pues, es un principio básico y fundamental del derecho contractual que las partes contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Art del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec Como consecuencia, la anuencia de las partes contratantes no relevan al recurrente de su deber de ejercer su profesión de conformidad con la ley, mucho menos subsana ni condonan la ilegalidad de sus actos. Concluimos que no erró el DACO a determinar que el recurrente había violado las disposiciones de la Ley Núm , al incurrir en actos expresamente proscritos por el estatuto, condenándolo a la devolución de los $10, de depósito a la recurrida, Sra. Cartagena Hernández. Por último, en el primer y segundo señalamiento de error, el recurrente plantea que incidió el DACO al denegar su solicitud de Reconsideración, así como su solicitud de Relevo al amparo de la Regla 31 del Reglamento Núm. 8034, supra. En cuanto a la primera solicitud, argumenta que el foro administrativo debió

21 KLRA reconsiderar su determinación por cuanto adjudicó el caso contario a la prueba desfilada y en violación al principio contractual de pacta sunt servanda. 9 Sobre la solicitud de relevo, arguye que la misma procedía ante el descubrimiento de nueva evidencia, o en la alternativa, procedía la celebración de una nueva vista. Nuevamente nos encontramos ante meras alegaciones. El recurrente hace mención de cierta nueva prueba para impugnar a la recurrida y para establecer que ésta incumplió con su deber de diligencia, siendo esta la verdadera causa por la cual la institución bancaria no le aprobó el financiamiento. Con lo anterior, el recurrente pretende establecer que la transacción proyectada no se realizó por causas atribuibles a la recurrida, por lo que procedía la retención del depósito. Reiteramos que lo pactado sobre la retención del depósito, desde el inicio de la relación contractual, fue nulo por ser contrario a la ley. Como resolvió el Tribunal Supremo en Vélez v. Izquierdo, supra, a la pág. 100, dado lo anterior, no es necesario adjudicar si efectivamente medio o no culpa del comprador en el fracaso de la compraventa proyectada en vista de que la [nulidad de la cláusula de retención] despacha ese planteamiento. Su planteamiento sobre nueva evidencia no persuadió al foro administrativo y tampoco a este tribunal. No surge de los documentos que obran en autos que el recurrente haya cumplido con los requisitos para la concesión de una nueva vista por razón del descubrimiento de nueva prueba, esto es, no probó que se tratase de evidencia esencial, la cual, a pesar de una diligencia razonable, no pudo descubrirse ni presentarse en la vista. Toda vez que la revisión de la concesión o denegatoria de una solicitud 9 El concepto de Pacta Sunt Servanda significa: los pactos se cumplen y tienen fuerza de ley entre las partes. Véase, Ignacio Rivera García, Diccionario de Términos Jurídicos, pág. 393 (3ª ed. rev., Lexis Publishing 2000).

22 KLRA de relevo descansa en la discreción de la agencia, no hallamos fundamento alguno que justifique intervenir con su determinación. El segundo error no se cometió. Finalmente, en cuanto al primer error sobre procedencia la solicitud de reconsideración por violar la determinación del DACO el principio de pacta sunt servanda, concluimos que tampoco se cometió. El principio contractual que menciona el recurrente parte de la premisa que lo pactado por las partes es conforme a la ley, a la moral y al orden público. Por ello, es inaplicable a casos como el de autos, en el que las partes pactaron una cláusula contraria a la Ley Núm , beneficiándose el recurrente de tal actuación ilegal. Por lo anterior, no erró el DACO al denegar la solicitud de reconsideración. IV. Por los fundamentos antes expuesto, se confirma la resolución recurrida. Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal de Apelaciones. Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones