VALORACIÓN DE NAVE EN COLES-OURENSE PROPIETARIO SOLICITANTE COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL

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2 VALORACIÓN DE NAVE EN COLES-OURENSE PROPIETARIO SOLICITANTE COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL

3 VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL. PROPIETARIO.- COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL N.I.F.- B DOMICILIO.- SOBRAL - COLES - OURENSE DENTIFICACION MUNICIPIO.- Coles PROVINCIA.- Ourense DENOMINACIÓN.- Lugar Sobral nº 61 C.P IDENTIFICACIÓN CATASTRAL.- DF NG99C0001DY IDENTIFICACIÓN REGISTRAL.- Se encuentra registrada en el Registro de la Propiedad de Coles (Ourense) con las Finca registrales siguientes:.- Locales plantas sótano -1, -2 y -3: T L 90 - f 60 - FR i 2ª.- Local n 2 planta sótano -5: T L 90 - f 72 - FR i 2ª.- Local nº3 planta sótano -5: T L 90 - f 76 - FR i 2ª SUPERFICIES.- LOCAL PLANTA -1: LOCAL PLANTA-2: LOCAL PLANTA -3: LOCAL n 2 PLANTA -5: LOCAL nº3 PLANTA -5: 972,23 m 2 construidos 882,34 m 2 construidos 146,35 m 2 construidos 41,29 m 2 construidos 20,89 m 2 construidos LINDEROS.- Local Planta Sótano -1 Norte.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Sur.- Con las plantas de sótano primero de las FASES A y B. Este.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Oeste.- Bajo rasante, con muro de contención. Local Planta Sótano -2 Norte.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Sur.- Con las plantas de sótano segundo de las FASES A y B. Este.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Oeste.- Bajo rasante, con muro de contención. Local Planta Sótano -3 Norte.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Sur.- Con la planta de sótano tercero de la FASE B. Este.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común. Oeste.- Bajo rasante, con muro de contención. Local n 2 Planta Sótano -5 Norte.- Con el local nºl de la misma planta. Sur.- Con el local n 3 de la propia planta y muro de contención de la FASE B. Este.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común, por donde tiene su acceso Oeste.- Con muro de contención. Local n 3 Planta Sótano -5 Norte.- Con el local nº2 de la misma planta. Sur.- Con el muro de contención del edificio FASE B. Este.- Con el terreno sobrante de la edificación, elemento común, por donde tiene su acceso. Oeste.- Con el local nº2 de su misma planta.

4 FINALf Ail DE LA TASACION :,. SOLICITANTE.- COSMAN FABRICA DE MUEBLES SL N.I.F.- B DOMICILIO.- SOBRAL n061 - COLES - OURENSE FINALIDAD.- VALOR DE MERCADO. TIPO DE NÚCLEO.- En la carretera N-525, Ourense - Santiago de Compostela.. TENDENCIA DE POBLACIÓN.- En ligero crecimiento. ACTIVIDAD DOMINANTE.- Residencial, agrícola e industrial. CONSOLIDACIÓN.- Media en el entorno de la nave a tasar. Rodeada de naves industriales. ANTIGÜEDAD Y RENOVACIÓN.- Nave de unos 20 años, pero con algunas reformas. ACTIVIDAD DOMINANTE.- Múltiple. TIPO.- Industrial de todo tipo. RITMO DE DESARROLLO.- Medio. TIPO DE INDUSTRIA EXISTENTE EN LA ZONA.- Fundamentalmente para industrias de servicios. DENSIDAD DE LAS NAVES.- Media. RED VIAL- Completa. ABASTECIMIENTO DE AGUA.- Si. SANEAMIENTO.- Red de Saneamiento Municipal. ELECTRIFICACIÓN.- Si. Fenosa. EQUIPAMIENTOS.- Suficientes. COMUNICACIONES Y ACCESOS.- Buenos y de fácil acceso. Directamente desde la N-525. ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA.- Bueno.

5 SUPERFICIES. ESCRITURA COMPROBADAS ADOPTADAS SUPERFICIES LOCAL PLANTA -1: LOCAL PLANTA -2: LOCAL PLANTA-3: LOCAL n 2 PLANTA-5: LOCAL nº3 PLANTA-5: 972,23 m 2 882,34 m 2 146,35 mi 41,29 m 2 20,89 m 2 972,23 mi 882,34 m 2 146,35 m 2 41,29 m 2 20,89 m 2 972,23 m 2 882,34 m 2 146,35 m 2 41,29 m 2 20,89 m 2 CRITERIO DE MEDICIÓN.- Comprobación in situ, que coinciden con la escriturada. COMENTARIO.- Tomaremos nuestras medidas como validas al tratarse de una confirmación real y clara de la superficie y que coinciden con las regístrales. SANEAMIENTO.- Municipal. AGUA.- Red Municipal. ENERGÍA.- Eléctrica. PAVIMENTACIÓN.- Si. Asfaltado, con una accesibilidad óptima. JARDINERÍA.- No. INVERSIÓN PENDIENTE.- Se desconoce. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO INDUSTRIAL- NIVEL DE PROYECTO.- Se desconoce. COMENTARIO.- Se supone proyecto básico y de ejecución TIPOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN.- Nave aislada, con puerta de entrada situada en el centro de la nave y con accesos laterales asfaltados y con verja de cierre en los mismos. LOCAL PLANTA -1: Se accede desde el exterior por la fachada norte de la edificación, mediante un acceso rodado asfaltado. Dispone de iluminación por fluorescentes y directa del exterior a través de unos ventanales a lo largo de toda la fachada posterior. LOCAL PLANTA -2: Se accede desde el exterior por la fachada norte de la edificación, mediante un acceso rodado asfaltado. Dispone de iluminación por fluorescentes y directa del exterior a través de unos ventanales a lo largo de toda la fachada posterior. LOCAL PLANTA -3: Se accede por la fachada este de la edificación, por unas escaleras metálicas exteriores. El acceso no es directo ya que es necesario pasar por el local contiguo para poder acceder. LOCAL n 2 PLANTA -5: Se accede desde el exterior por su fachada este. LOCAL n 3 PLANTA -5: Se accede desde el exterior por su fachada este. SERVICIOS GENERALES.- Los de infraestructura.

6 AÑOS DE CONSTRUCCIÓN.- Unos 20 años aproximadamente, con reformas. IND. DEPR. POR ANTiGUEDAD.- 20% ESTADO DE CONSERV.- Bueno. IND. DEPR. ESTADO DE CONSERVACION Y USO.- 8% RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.- No se conoce dada la documentación aportada. OCUPACIÓN DEL INMUEBLE.- Vacío. DESTINO DEL INMUEBLE.- Fabrica de Mubles. DERECHOS REALES Y LIMITACIONES DE DOMINIO.- No. EXISTENCIA DE SERVIDUMBRES.- No se conoce dada la documentación aportada. INFORMACION DE MERCADO CIMENTACIÓN.- Suponemos zapatas corridas en el muro perimetral de la nave. ESTRUCTURA.- Hormigón armado. CERRAMIENTOS EXTERIORES.- Fabrica de bloques de hormigón. CARPINTERÍA EXTERIOR ACRISTALAMIENTO.- De hierro. El acristalamiento es sencillo. AISLAMIENTOS.- No. PAVIMENTOS.- No. INSTALACIONES. FONTANERÍA.- Si. CALEFACCIÓN.- No. GAS.- No. AIRE ACONDICIONADO.- No. ASCENSORES.- No. SISTEMA DE PROTECCIÓN.- No. OFERTA.- NAVES TERMINADAS EN VENTA.- Alta NAVES EN CONSTRUCCIÓN.- Baja DEMANDA.- CARACTERÍSTICAS Y NIVEL DE RENTA.- INTENSIDAD DE LA DEMANDA.- Baja Media PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO. INTERVALO DE VARIACIÓN.- 250,00-600,00 /m 2 REVALORIZACIÓN.- Media

7 CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS E VACOR DE MERCADO MÉTODO DE COMPARACIÓN El Precio Unitario Final,(P.U.F.), obtenido de Tasaciones Inmobiliarias pa ra Mercado Hipotecario, expresado en /m 2 construído, se obtiene por la homogenización de los Precios Unitarios (P.U.) mediante la fórmula siguiente: P.U.F. = P.U. X Ql X Q2 X Q3 X Q4 MUESTRAS DE MERCADO: UBICACION P.U. Q1 Q2 Q3 Q4 P.U.F /m 2 const. antiquedad situación conservación servicios / m 2 const Rúa Vinteún Polígono El ,00 1,00 1,00 1,05 1,00 304,50 Parq. Empresa Cela nova o 95 o 95 1,00 1,00 324,90 C/ Tarascon Quintela 350,00 0,95 1,00 0,95 1,00 315,88 Rúa Piñeiral S Cibrao Viñas ,90 o 90 1, Castro Beiro 500,00 o 90 0,90 o 90 0,95 346,28 VALORMED. 327,13 Se aplicará un Índice de Depreciación por Uso de un 8% considerando que a pesar de su antigüedad, los propietarios tienen un constante mantenimiento del inmueble objeto de esta valoración, no apreciándose deficiencias en las instalaciones y carpinterías. Igualmente, se aplicará un Índice de Depreciación por Antigüedad de un 20% dado el año de construcción y el estado de conservación de las construcciones, teniendo en cuentaque hasta la fecha, el inmueble ha mantenido un buen estado de conservación sin que en la inspección realizada se detectase noingún defecto constructivo o de otra índole. Valor medio final.- 327,13 X 0,80 X 0,92 = 240,77 / m 2 Valor Planta Sótano -1. Valor Planta Sótano -2. Valor Planta Sótano -3.- Valor Local n 2 Planta Sótano -5. Valor Local nº3 Planta Sótano -s.- 972,23 m 2 x 240,77 / m 2 x 1,00 = ,81 882,34 m 2 x 240,77 /m 2 x 1,00 = ,00 146,35 m 2 x 240,77 /m 2 x 0,65 = ,85 41,29 mi x 240,77 / m 2 x 0,50 = 4.970,70 20,89 m 2 x 240,77 / m 2 x 0,50 = 2.514,84 VALOR POR MÉTODO DE COMPARACIÓN ,20 Se aplica una depreciación del 35% al valor de la Planta Sótano -3 debido a que no tene acceso rodado ni directo desde el exterior, ya que para acceder al mismo se haría a través de una escaleras metálicas en el exterior, pasando por el local contigüo de la misma Planta Sótano -3. Siguiendo el anterior criterio se aplica una depreciación del 50% a los locales n 2 y n 3 de la Planta Sótano -5 respectivamente, debido a que su utilidad es equiparable a la de un trastero.

8 Estas depreciaciones son las aplicables en las valoraciones de cara al mercado hipotecario siguiendo los criterios establecidos en el RD 1020/ 1993 de 25 de Junio y Orden ECO 805/2003 de 27 de Marzo ,20 CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CATORCE EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS OBSERVACIONES - Las comprobaciones del estado del inmueble se han limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos. - No se asume responsabilidad alguna de los posibles vicios ocultos. - Esta bien comunicada, tiene su acceso desde la N-525. PLANO DE SITUACIÓN. PLANOS DISTRIBUCIÓN EN PLANTA FOTOGRAFÍAS COPIA PARCIAL ESCRITURA FICHA CATASTRAL

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12 VISTA EXTERIOR VISTA EXTERIOR ACCESO PLANTA SOTANO -1

13 ACCESO PLANTA SOTANO -2 ACCESO PLANTA SOTANO -3

14 ACCESO GENERAL EXTERIOR VISTA INTERIOR VISTA INTERIOR

15 VISTA INTERIOR VISTA INTERIOR