PROCEDIMIENTO DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES

Transcripción

1 PROCEDIMIENTO DE MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES TIPO OBRA CIVIL E INSTALACIONES AUXILIARES Revisión 01 Ago 2008 Índice de contenidos: 1.- Objeto. 2.- Alcance. 3.- Requisitos mínimos. 4.- Plan de actuación. 5.- Certificaciones. 6. Inspecciones Reglamentarias. 7.- Gestión de documentación. 8.- Seguridad y Salud 1.- OBJETO El presente documento tiene como objeto detallar el procedimiento de actuación para el mantenimiento y conservación de LA OBRA CIVIL E INSTALACIONES AUXILIARES, especificando el alcance del mismo, las tareas a desarrollar y la gestión de la documentación asociada a la prestación del servicio. 2.- ALCANCE En este apartado se incluyen todas las labores de mantenimiento y conservación de la obra civil, incluyendo la estructura, tabiques, cubiertas, carpintería metálica y de madera, carpintería de aluminio o de plástico, pintura, etc., debiendo el contratista velar por el perfecto estado de conservación de todos los elementos de las instalaciones, reparando los daños y desperfectos que hubiera lugar y avisando a la propiedad de cualquier anomalía o incidencia observada. Además del mantenimiento y conservación en sí, los servicios obligatorios que prestará el adjudicatario del contrato incluirán: a) El contratista velará por el estado y conservación del edificio, notificando a los servicios técnicos municipales cualquier anomalía observada. b) Gestión documental mantenimiento de las instalaciones conservando la documentación justificativa de las operaciones de mantenimiento que realicen, sus fechas de ejecución, resultados o incidencias, elementos sustituidos y cuanto se considera digno de mención. Una copia de dicha documentación se entregará al titular de los aparatos, equipos o sistemas. c) Remisión de informes periódicos semestrales y resumen final anual, relativos al estado de las instalaciones y a las operaciones de mantenimiento asociadas a las mismas, al técnico municipal encargado de la supervisión del contrato. 3.- REQUISITOS MÍNIMOS - Personal con suficiente calificación personal.

2 4.- PLAN DE ACTUACIÓN De forma general, las labores mínimas de mantenimiento y conservación programadas serán las siguientes: MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LA OBRA CIVIL - Se definen como tal los elementos estructurales (hormigón y estructura metálica) así como impermeabilización, particiones interiores, falsos techos, revestimientos, azulejos, remates, etc. - Siempre que sea necesario se procederá a la reparación de los daños o deterioros, tanto de la obra civil como de cualquier instalación auxiliar. - Siempre que sea necesario y como mínimo- una vez al año, se procederá a la limpieza y reparación de las cubiertas, incluyendo la limpieza y reparación de canalones, defectos de estanqueidad o sujeción, así como la sustitución de aquellos que por golpes o envejecimiento se hayan deteriorado. - Siempre que sea necesario se procederá a la limpieza y reparación de los defectos de impermeabilización actuando desde el interior o desde el exterior del edificio. - Se observará el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego, de los soportes y vigas en estructuras metálicas, procediendo en su caso a una reparación o a un repintado. Se reconocerán en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas. - Inspección de las uniones en estructuras metálicas (soportes y vigas). - Se comprobará que no aparezcan fisuras y/o flechas excesivas en los forjados, ni fisuras en tabiques, cerramientos y pavimentos. Caso de observarse alguno de estos síntomas será necesario realizar un estudio por técnico o laboratorio homologado para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparación que en su caso sea necesaria. - Se revisarán las juntas de estanqueidad de fachada, reponiéndolas si existen filtraciones. - Vidrios: Se comprobarán las sujeciones, estado de los herrajes y elementos de seguridad, sujeción al bastidor, masillas de sellado, estanqueidad del vidrio, repaso de mecanismos de cierre y apertura. - Se revisará el estado de los revestimientos interiores, techos y paredes, reparando los desperfectos y procediendo a un repintado si es necesario. Del mismo modo los elementos interiores acabados en pintura plástica, o esmalte, se limpiarán y pintarán nuevamente. - Se comprobará la sujeción del alicatado y se revisará el rejuntado del alicatado procediendo al sellado con lechada de cemento blanco o silicona blanca fungicida. - Los elementos metálicos acabados en esmalte, se decaparán y se pintarán de nuevo con la frecuencia necesaria.

3 - Se repasara el rejuntado y el estado general. Los terrazos se pulirán y encerarán a máquina. - Se realizará inspección ocular de los falsos techos corrigiendo las posibles deficiencias existentes. CARPINTERÍA METÁLICA - Se definen como tal los elementos metálicos de la obra, tales como puertas, ventanas, pasamanos, barandillas, soportes, herrajes, etc. - Según el tipo de material utilizado encada caso, se deberá proceder a la limpieza y mantenimiento de forma que garantice su perfecto estado de conservación, prestando especial atención a los sistemas de anclaje y estructuras destinadas a la protección tanto de personas como de las instalaciones, debiendo incluirse en el programa de mantenimiento y conservación, como mínimo: - Una revisión anual del estado de todas las partes metálicas, sistemas de fijación, mecanismos de cierre y maniobra, estanqueidad, etc., procediéndose a la reparación o sustitución de todos los elementos deteriorados o en mal estado. - Cada tres años (o antes, si es necesario) se procederá a la limpieza y repintado de las superficies metálicas, usándose para ello los métodos y materiales más adecuados en cada caso. CARPINTERÍA DE MADERA - Se incluyen en este apartado los trabajos de carpintería necesarios para el mantenimiento tanto preventivo como correctivo- de todos los elementos en madera de las instalaciones tales como puertas, ventanas, barandillas, pasamanos, soportes, etc., realizados en carpintería de madera, tanto en interior como en exteriores, y que como mínimo deberán incluir: - Reparación de defectos que puedan aparecer. - Inspección anual de todos los elementos estructurales y de fijación, prestando especial atención a los elementos de seguridad y protección, reparando las deficiencias a que hubiera lugar. - Igualmente una vez al año se procederá al repaso de la protección, procediéndose a las reparaciones y retoques de pintura o acabado que sean necesarios. - Cada cinco años (o menos, si es necesario) se deberá proceder a la limpieza y repintado de todos los elementos de madera que lo necesiten. - De igual forma se deberá proceder en caso de carpintería de plástico.

4 REVISIÓN DE LÍNEAS, CANALIZACIONES Y TOMAS DE TIERRA Una vez al año se procederá a la revisión completa de todas las canalizaciones eléctricas, conductores de mando y energía, conductores de protección y tomas de tierra, comprobando: - Su estado en general y corrigiendo eventuales deterioro o desperfectos. - Estado de las conexiones. - Nivel de aislamiento. - Estado y conexiones de los elementos de la toma de tierra. - Medición de las resistencias de las tomas de tierra, mejorándola si es necesario. MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LA CUBIERTA - La cubierta del edificio está constituida por una estructura metálica con cristaleras, sistema de ventilación y persianas automatizadas. - Los servicios de mantenimiento y conservación incluyen todas las labores necesarias para el correcto mantenimiento y conservación tanto de la estructura como de los mecanismos de accionamiento del sistema de ventilación y accionamiento de las persianas. - El servicio incluye además de la mano de obra, el suministro de los pequeños accesorios, materiales y consumibles necesarios para la correcta conservación y mantenimiento de la estructura, sellado de cristales, conservación de la estructura y equipos de accionamiento, quedando excluidos el suministro de cristales y el decapado, tratamiento y pintura general de la estructura cuando sea necesario. - Para conservar la correcta estanqueidad de la cubierta, periódicamente y siempre que sea necesario por goteras, el contratista reparará y renovará las juntas de los cristales con los productos adecuados, a fin de asegurar la estanqueidad de las juntas. MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE RECUBRIMIENTOS INTERIORES - El edificio que nos ocupa presenta en diferentes zonas un revestimiento de piedra cuya fijación es preciso revisar, actuando de la forma más procedente en caso de existencia de elementos con riesgo de caída. En consecuencia se prevé una revisión anual. RETOQUES DE PINTADO DEL EDIFICIO - Durante la ejecución del contrato se procederá a dar los necesarios retoques de pintura en el edificio, tanto en el exterior como en el interior.

5 5.- CERTIFICACIONES Anualmente el adjudicatario emitir un certificado sobre el alcance de los trabajos desarrollados en el año en curso. En caso de existir algún defecto en la instalación, asociado o no al mantenimiento, deberá informarse al responsable municipal por escrito.

6 6.- INSPECCIONES PERIÓDICAS REGLAMENTARIAS No se precisan 7.- GESTIÓN DE DOCUMENTACIÓN La gestión de documentación en materia de mantenimiento y conservación de OBRA CIVIL E INSTALACIONES AUXILIARES se llevará a cabo de a cuerdo a las condiciones generales reflejadas en el apartado correspondiente de la memoria del pliego al que este documento es anexo. Todas las actuaciones por averías e incidencias producidas serán registradas, clasificadas y procesadas informáticamente con el fin de permitir el análisis y mejora de la gestión de mantenimiento y rendimiento de las instalaciones. TABLA RESUMEN DE GESTIÓN Capítulo DOCUMENTACIÓN Frecuencia entrega 1 Resumen de incidencias y averías Semestral 2 Daños observados en instalaciones Semestral 3 Planificación y Programación de trabajos periódicos Anual 4 Informe resumen Anual 5 Planos de instalaciones Actualización continua 6 Documentación Técnica relativa a la instalación No se precisa 7 Reunión periódica con los Servicios Municipales Trimestral El adjudicatario se compromete a realizar y conservar un informe detallado de cada una de las actuaciones indicando: - Fecha de la incidencia - Fecha de la actuación/reparación - Tipo de incidencia - Tiempo, materiales y medios utilizados - Instalación en la que se ha producido - Causa o posibles causas de la misma Al cese del contrato el adjudicatario entregará las instalaciones en perfectas condiciones de funcionamiento. Para certificar este hecho el responsable técnico municipal podrá solicitar a la empresa mantenedora y a cuenta de ésta, una auditoria de instalaciones por empresa de control acreditada. 8.- SEGURIDAD Y SALUD El adjudicatario será el responsable de las condiciones de seguridad en los trabajos, estando obligado a adoptar, a su costa, las disposiciones vigentes en esta materia; las medidas que dicte la Inspección de Trabajo y demás Organismos competentes, respetando siempre las normas de seguridad que correspondan a las características de las obras contratadas.