ESTUDIO DE OFERTA INMOBILIARIA EN LA CONURBACIÓN LA SERENA-COQUIMBO

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1 ESTUDIO DE OFERTA INMOBILIARIA EN LA CONURBACIÓN LA SERENA-COQUIMBO REGIÓN DE COQUIMBO Octubre 205 Estudio realizado por el Observatorio de Inteligencia Económica, Proyecto financiado con recursos del Fondo de Innovación para la competitividad Regional (FIC-R) Iniciativa de la Corporación Regional de Desarrollo Productivo

2 PRESENTACIÓN El Estudio de Oferta Inmobiliaria se enmarca dentro de los estudios e investigaciones que realiza el Observatorio de Inteligencia Económica perteneciente a la Corporación Regional de Desarrollo Productivo, el que tiene como misión generar datos estadísticos sobre la economía regional útiles para la toma de decisiones de instituciones públicas, privadas y público en general.se establece este estudio como un precedente y primer estudio del área, correspondiendo a un estudio de tipo exploratorio, para entender el comportamiento de la oferta inmobiliaria en la conurbación La Serena-Coquimbo, sus características, diferencias, precios por tipo de vivienda, ubicación, metraje cuadrado, entre otras variables. UNIDADES MUESTRALES Y RECOLECCIÓN DE DATOS Como criterio del estudio, se establece trabajar con empresas dedicadas a la gestión de venta y arriendo de inmuebles, como unidades muestrales, es decir inmobiliarias y corredores de propiedades. Cuadro Nro. : Elaboración del Observatorio Económico en base a metodología definida para el estudio. 2

3 La obtención de datos se realizó a través de páginas web dedicadas al rubro de gestión de ventas y arriendo de inmuebles (inmobiliarias y corredoras de propiedades) para consultar por inmuebles y datos de utilidad a la investigación. Cabe destacar que los datos solicitados son exclusivos de las propiedades ofertadas obtenidas desde las fuentes de información antes detalladas, por tanto no se consideran factores externos que alteren los valores de las variables de estudio. VARIABLES DE ESTUDIO El objetivo de la investigación es entregar información sobre la oferta de inmuebles en la conurbación La Serena-Coquimbo, para lo que se requiere categorizar el tipo de oferente, tipo de inmueble, ubicación y establecer un parámetro de medición de vivienda. Se analizaron tanto casas como departamentos que estén en arriendo o en venta, ya sean nuevas o usadas, con o sin muebles. Además se establecieron zonas territoriales en las cuales se ubicaron los inmuebles ofertados para así analizar los cambios de precios según la ubicación dentro de la comuna en la que se encuentre. Se establece como parámetro de búsqueda de inmuebles una que se adecue para el alojamiento de una familia de cuatro personas (2 adultos y 2 menores). Por tanto se establece que para los análisis de inmuebles un mínimo de 2 dormitorios y un máximo de para establecer el valor de ofertas a familias.

4 Las variables a utilizar en el estudio Variable Tipo de oferente Tipo de inmueble Valor Inmobiliaria Corredora de Propiedades Casa Departamento Tipo de contrato Estado Arriendo Venta Nueva Usada Equipamiento Con Muebles Sin Muebles Ubicación Numérico Número de habitaciones Precios Numérico Numérico Metros cuadrados total y construidos Numérico Para realizar las comparaciones a través de la variable precios el cálculo UF/m 2 se realizó de la siguiente manera: Precio = Promedio UF Promedio m 2 totales Los datos obtenidos se recogieron durante el mes de septiembre del año 205.

5 División espacial para análisis Oferta Inmobiliaria Conurbación Coquimbo-La Serena Mapa N : Elaboración del Observatorio Económico El mapa muestra la representación geográfica definida para el estudio y los posteriores análisis de precios. Las Compañías Centro La Florida Costa Pampa San Joaquín La Serena Tierras Blancas Peñuelas Costa La Cantera San Juan Centro Coquimbo 5

6 Serena Golf Sindempart La Herradura RESULTADOS En el levantamiento de información se logró recolectar un total de 27 ofertas de inmuebles entre casas y departamentos, de 2 y dormitorios, en la conurbación La Serena-Coquimbo. La relación entre venta-arriendo de casas y departamentos se explica en el siguiente gráfico: Oferta de Inmuebles Conurbacion La Serena-Coquimbo CASAS DEPARTAMENTOS Arriendo Venta Gráfico N : Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El Gráfico N muestra que las ofertas en ventas son mayores que los arriendos en ambos tipos de viviendas. También es relevante considerar que el número total de departamentos supera con creces el número de casas, independiente del tipo de contrato venta o arriendo. Es decir, existe un predominio en venta y arriendo de departamentos por sobre la de casas. 6

7 Para desarrollar una diferencia entre los tipos de oferta de inmuebles (venta o arriendo), se presenta el Gráfico N 2: Relación Porcentual entre Arriendo y Venta 80% 60% 0% % 56% 7% 6% 20% 0% CASAS % Arriendo % Venta DEPARTAMENTOS Gráfico N 2: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio En el Gráfico N 2 se expresa la diferencia en porcentajes del número de casas y departamento en venta y arriendo, siendo clara la diferencia de 26% entre los departamentos en venta y en arriendo, diferencia que no es tan grande en las casas con un 2%. La Serena Analizando por ciudad, en la comuna de La Serena se identificaron 2 ofertas de departamentos, mientras que las casas sumaron un total de 2. Los siguientes gráficos muestran los porcentajes de inmuebles en arriendo y venta. 7

8 Casas en Arriendo y Venta (La Serena) Deptos en Arriendo y Venta (La Serena) 55% 5% 6% 6% % Arriendo % Venta % Arriendo % Venta Gráfico N : Elaboración Observatorio Inteligencia Económica Gráfico N : Elaboración Observatorio Inteligencia Económica El Gráfico N expresa la oferta de casas compuesta por arriendo y venta, siendo las ventas superiores a los arriendos con una diferencia de 0%. En departamentos, Gráfico N, los arriendos muestran una diferencia sustancial por sobre las venta, existiendo una diferencia de 28%. Coquimbo En la comuna de Coquimbo, de un total de 6 inmuebles los datos arrojan un número mayor de casas, con 8 unidades, mientras que en departamentos arrojó un total de 25 unidades. Comparando ambas ciudades, al igual que en La Serena, Coquimbo se inclina por un mayor número de viviendas en venta por sobre los arriendos, siendo concordante con los resultados del grafico N 2 (relación porcentual de arriendo y venta). 8

9 Los porcentajes de arriendo y venta en Coquimbo se expresan en los siguientes gráficos: Casas en Arriendo y Venta (Coquimbo) Departamentos en Arriendo y Venta (Coquimbo) 58% 2% 56% % % Arriendo % Venta % Arriendo % Venta Gráfico N 5: Elaboración Observatorio Inteligencia Económica Gráfico N 6: Elaboración Observatorio Inteligencia Económica Tanto en casas como en departamentos prevalece la oferta de ventas. En el caso de las casas existe una diferencia del 6% por sobre los arriendos. Mientras que en los departamentos la diferencia es de un 2%. Nuevo-Usado Referente al estado de las viviendas, el Gráfico N 7 muestra que en la ciudad de Coquimbo la oferta inmobiliaria de viviendas tanto nuevas y usadas es mayor en casas que en departamentos con un 67% (22) y un 5% (6) respectivamente, por el contrario en la comuna de La Serena los departamentos superan con creces la oferta de casas con un 86% (7) nuevas y en usada 7% (70). 9

10 Frecuencia de viviendas nuevas y usadas NUEVAS USADAS NUEVAS USADAS COQUIMBO LA SERENA casas deptos Gráfico N 7: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio 0

11 Análisis de oferta por sector La Serena A continuación se muestra la oferta de casas y departamentos de la ciudad de La Serena categorizada según su sector. Oferta casa y departamento por sector LAS COMPAÑIAS SERENA GOLF SAN JOAQUIN COSTA LA PAMPA LA FLORIDA CENTRO CASA DEPARTAMENTOS Gráfico N 8: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El Gráfico N 8 muestra la distribución de la oferta inmobiliaria de casas y departamentos por sectores en la ciudad de La Serena, mostrando que el sector Costa es el que mayor cantidad de ofertas presenta, siendo preponderante la cantidad de 58 (9,5%) departamentos por sobre el de las casas con unidades (6,5%). Además se observa que el sector que más casas oferta es La Pampa con casos, sin embargo no logra alcanzar el numero ofertado de departamentos en el mismo sector.

12 El siguiente gráfico representa el número de ofertas de venta y arriendo por sector en La Serena. Oferta venta y arriendo por sector LAS COMPAÑIAS SERENA GOLF SAN JOAQUIN COSTA LA PAMPA LA FLORIDA CENTRO VENTA ARRIENDO Gráfico N 9: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio En el Gráfico N 9, el sector Costa presenta la mayor cantidad de propiedades en venta, es decir, de las ventas ofertadas este sector concentra un % (9 unidades) del total. Lo contrario ocurre en el sector Centro, el que presenta el porcentaje más bajo de propiedades en venta con un % ( unidades). Para el caso de los arriendos el sector de San Joaquín presenta la proporción más alta de arriendos ofertados con un 2% del total. A la vez, el sector que presenta menor oferta es Serena Golf. 2

13 Los gráficos N 0 y N muestran la distribución de casas y departamentos en arriendo y venta por sectores en la comuna de La Serena. Casas en arriendo y venta por sector LAS COMPAÑIAS SERENA GOLF SAN JOAQUIN COSTA LA PAMPA LA FLORIDA CENTRO Arriendo Venta Gráfico N 0: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio Departamentos en arriendo y venta por sector LAS COMPAÑIAS 6 SERENA GOLF SAN JOAQUIN COSTA 0 LA PAMPA LA FLORIDA 5 CENTRO Venta Arriendo Gráfico N : Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio

14 El gráfico N 0 muestra que en el caso de venta y arriendo de casas, la mayor concentración de la oferta se sitúa en el sector Pampa, donde existen 7 ofertas de arriendo y 2 de venta. Le sigue el sector de San Joaquín, con una oferta total de 7 casas ( en arriendo y en venta). El gráfico N muestra que en el caso de venta y arriendo de departamentos, la mayor concentración de la oferta se encuentra en el sector Costa ( departamentos disponibles para la venta y 0 departamentos disponibles para el arriendo). Le sigue el sector de San Joaquín con departamentos disponibles para la venta. Oferta nuevas y usadas por sector LAS COMPAÑIAS SERENA GOLF SAN JOAQUIN COSTA LA PAMPA LA FLORIDA CENTRO NUEVA USADA Gráfico N 2: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El Gráfico N 2 muestra la distribución de la oferta de inmuebles nuevos y usados por sector en la comuna de La Serena. En cuanto a la falta de oferta de viviendas nuevas en el sector Centro se podría deber a que no existen proyectos inmobiliarios en aquella zona por falta de disponibilidad de suelo y el estudio de Análisis de tendencia de Localización del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que establece un plan de mejoramiento de la infraestructura ya construida en la zona. (Fuente: Ilustre Municipalidad de La Serena) En el sector costa se observa una mayor oferta de inmuebles nuevos que podría ser explicado por el mayor número de proyectos inmobiliarios con disponibilidad de entrega inmediata o a diciembre del año en curso. Los proyectos inmobiliarios se concentran en esta área de la

15 ciudad por ser de un alto valor turístico además de tener alta disponibilidad de suelo. (Fuente: Ilustre Municipalidad de La Serena) Coquimbo Oferta Casas y Departamentos por Sector Casas Departamentos T I E R R A S B L A N C A S S I N D E M P A R T S A N J U A N P E Ñ U E L A S L A H E R R A D U R A L A C A N T E R A C O S T A C E N T R O Gráfico N : Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El Gráfico N expone la distribución de casas y departamentos por sector en la ciudad de Coquimbo, donde el sector de Tierras Blancas se posiciona como el mayor oferente de casas con un 2% del total ofertado en la ciudad. Según la metodología de búsqueda de ofertas a través de inmobiliarias y corredoras, para el sector Centro de Coquimbo solo se encontró un caso ofertado, por tanto, no es posible realizar mayor análisis en comparación con los otros sectores. 5

16 El siguiente gráfico muestra la distribución de venta y arriendo por sector. Oferta venta y arriendo por Sector T I E R R A S B L A N C A S 5 S I N D E M P A R T S A N J U A N P E Ñ U E L A S 6 6 L A H E R R A D U R A 7 L A C A N T E R A C O S T A 2 C E N T R O Ventas Arriendos Gráfico N : Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El sector de Sindempart se posiciona como el mayor oferente de viviendas en venta con un 6% del total, por otra parte el sector de La Herradura posee la mayor cantidad de arriendos con un 26% ofertado. Los siguientes gráficos muestran la distribución de casas y departamentos por sector en la comuna de Coquimbo. Casas en arriendo y venta por sector TIERRAS BLANCAS SINDEMPART SAN JUAN PEÑUELAS LA HERRADURA LA CANTERA Venta Arriendo 6

17 Gráfico N 5: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio Departamentos en arriendo y venta por sector TIERRAS BLANCAS SINDEMPART 8 SAN JUAN 2 PEÑUELAS 2 LA HERRADURA COSTA 2 CENTRO Venta Arriendo Gráfico N 6: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio En el sector de Sindempart se muestra un alto número en ofertas de departamentos en venta debido a nuevos proyectos inmobiliarios que se encuentran en venta actualmente y en venta para entrega a diciembre. Oferta nuevas y usadas por Sector T I E R R A S B L A N C A S S I N D E M P A R T S A N J U A N P E Ñ U E L A S L A H E R R A D U R A L A C A N T E R A C O S T A C E N T R O Nuevas Usadas Gráfico N 7: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio En la distribución de inmuebles nuevos y usados, Sindempart oferta la mayor cantidad de viviendas nuevas de la ciudad de Coquimbo con unidades, mientras que los sectores de 7

18 Peñuelas y La Herradura ofertan la mayor cantidad de viviendas usadas con 7 unidades cada una. Análisis Precios La Serena tiene una ventaja significativa en cuanto al número de ofertas en venta en comparación a Coquimbo, con una diferencia del 52%. Analizando los precios de las viviendas en venta en la conurbación encontramos que la cantidad en miles de UF ofertada por ciudad asciende a 92, MUF en La Serena y 5,56 MUF en Coquimbo, esta diferencia es concordante con el número de ofertas de cada ciudad. Análisis de valor inmuebles conurbación 92,,7 8,20 6 5,56,2 25,85 Unidad UF [miles] Prom UF[miles] Prom UF/M2 Coquimbo La Serena Gráfico N 8: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio Realizando los análisis respectivos en cada ciudad, se observa en el Gráfico N 8 que el valor de venta promedio de la vivienda en La Serena es % por sobre Coquimbo, lo que corresponde a 262 UF de diferencia. Analizando desde el punto de vista del consumidor, se podría ahorrar en promedio $ si elige invertir en una u otra ciudad. Con respecto al análisis sobre el valor unitario en UF/m 2, se aprecia que el precio promedio de venta en la ciudad de La Serena es de 8,20 UF/m 2. A su vez, en Coquimbo el precio corresponde a 25,85 UF/m2 en promedio. Esto representa que el precio del m 2 en La Serena es mayor que en la ciudad de Coquimbo con una diferencia de 2,5 UF. 8

19 A continuación se analiza la distribución de los inmuebles por sector en cada ciudad. La Serena Gráfico N 9: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio. En la ciudad de La Serena la proporción de venta está liderada por el sector costa, con un promedio de.700 UF por vivienda y un valor de 8,6 UF/m 2. En el caso de las ofertas de casas, el sector La Pampa ofrece la mayor cantidad de estos inmuebles con 7 unidades, con un promedio de.500 UF por vivienda y un valor de 2,5 UF/ m 2. Los datos arrojan que el sector con el valor de venta más alto es Serena Golf con un promedio de UF para los departamentos y UF para las casas. Sin embargo, debido a la cantidad de m 2 que ofrecen estas viviendas (más alta en proporción a los que ofrecen otros sectores) hace que el valor de UF/m 2 disminuya, por lo anterior Serena Golf posee el precio unitario m 2 más bajo alcanzando en promedio para los departamentos 0 UF/m 2 y para las casas 2, UF/m 2. El sector con el valor de venta promedio más bajo de casas se encuentra en Las Compañías con.800 UF, con un valor promedio de 5,8 UF/m 2. En el caso de los departamentos el sector que ofrece el valor de venta más económico es La Florida con un promedio de.900 UF por vivienda, con un valor de,8 UF/m 2. 9

20 Coquimbo Gráfico N 20: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio En la ciudad de Coquimbo la proporción de venta está liderada por los sectores de Tierras Blancas, en el caso de las casas, y Sindempart, en Departamentos. Cada uno con 8 casos registrados, lo que en promedio por vivienda se traduce en 2.00 UF y un valor de 5,6 UF/m 2. Los 8 departamentos ofertados en Sindempart se traducen en un valor promedio por vivienda de.00 UF, donde el valor m 2 es de 6,7 UF. El sector de Peñuelas registra el valor promedio de venta más alto, con un promedio de UF para las casas. Mientras que el sector de Sindempart ofrece para este mismo inmueble el valor más bajo con.500 UF en promedio. El sector con el valor de venta promedio más bajo de departamentos se encuentra en Tierras Blancas con.800 UF y un valor promedio de,2 UF/m 2. En el caso del valor de venta más alto es el sector Costa que obtiene en promedio.900 UF por vivienda, con un valor de 20,6 UF/m 2. 20

21 Precios Arriendo La oferta de arriendos en la Conurbación Coquimbo-La Serena sumó un total de 97 viviendas, distribuidas tal como se muestra en los siguientes gráficos: La Serena Coquimbo 5; 7% 9; 27% ; % 6; 59% Casas Departamentos Casas Departamentos Gráfico N 2: Elaboración del Observatorio Económico en base a la información recopilada en el estudio El gráfico N 2, representa la frecuencia y proporción de casas y departamentos en arriendo en las ciudades de La Serena y Coquimbo. A continuación se presenta en las siguientes tablas el valor de los arriendos para casas y departamentos según la oferta registrada en conurbación. 2

22 La Serena Sector Casas Departamentos Precio Mín Precio Promedio Precio Máx Dif Precio Mín Precio Promedio Precio Máx Dif Centro $ $ $ $ $ $ $ Costa $ $ $ $ $ $ $ $ La Florida $ $ $ $ $ $ $ $ La Pampa $ $ 8.57 $ $ $ $ 8.57 $ $ Las Compañias $ $ $ $ $ 298. $ $ San Joaquin $ $ 52. $ $ $ $ $ $ Serena Golf $ $ $ Arriendos La Serena $ $ 0.87 $ $ $ $ 58.9 $ 7. $.286 Tabla N : Elaboración Observatorio Económico Como se observa en la tabla N, el precio promedio de arriendos de casas más económicos se encuentra en los sectores de La Pampa, La Florida y Las Compañías con un valor de $ Para el caso de los Departamentos el sector Centro ofrece el precio más bajo con un promedio mínimo de $ mensual. Los precios más altos se registraron, para las casas, en el sector de San Joaquín, con un precio de $ En cambio, en los departamentos se observó que La Costa oferta un precio de $ mensuales en arriendos. Si el consumidor elige el sector más conveniente podría ahorrar en promedio $7.667 en arrendar una casa, mientras que en los departamentos podría llegar a un ahorro de $.286 en promedio. Coquimbo Sector Casas Departamentos Precio mín Precio Promedio Precio máx Dif Precio mín Precio Promedio Precio máx Dif Centro $ $ $ $ - Costa $ $ $ $ - La Cantera $ $ 20. $ $ La Herradura $ $ $ $ $ $ $ $ Peñuelas $ $ $ $ $ $ $ $ San Juan $ $ $ $ $ $ $ $ - Sindempart Tierras Blancas $ $ $ $ $ $ $ $ - Arriendos Coquimbo $ $ $ $ $ $ $ $ Tabla N 2: Elaboración Observatorio Económico 22

23 Como se observa en la tabla N 2, el precio promedio de arriendo de casa más económico se encuentra en el sector La Cantera con un valor de $ Para el caso de los departamentos el sector de Tierras Blancas ofrece el precio más bajo con un promedio mínimo de $ mensual. Los precios más altos se registraron, para las casas, en el sector de Peñuelas, con un precio de $ En cambio, en los departamentos se observó que La Herradura oferta un precio de $ mensuales en arriendos. Si el consumidor elige el sector más conveniente podría ahorrar en promedio $9.000 en arrendar una casa, mientras que en los departamentos podría llegar a un ahorro de $ en promedio. Las tablas N y N representan los precios de arriendos en La Serena y Coquimbo por equipamiento y cantidad de dormitorios. La Serena Casas Equipamiento 2D D Unidades Precio Min Precio Prom. Precio Max Unidades Precio Min Precio Prom. Precio Max Amobladas 2 $ $ $ $ $ $ Sin Amoblar $ $ $ $ $ $ Departamentos Equipamiento 2D D Unidades Precio Min Precio Prom. Precio Max Unidades Precio Min Precio Prom. Precio Max Amobladas $ $.88 $ $ $ $ Sin Amoblar 9 $ $ $ $ $.750 $ Tabla N : Elaboración Observatorio Económico En La Serena se observa que el precio promedio de las casas en arriendo de 2 dormitorios es aproximadamente $ De igual forma, se hace notar una diferencia de $2.08 entre las casas de 2 y dormitorios sin amoblar. En los departamentos amoblados existe una diferencia de $6.6 entre los de 2 y dormitorios. Los datos revelan que los departamentos sin amoblar de 2 dormitorios registran en promedio un precio más alto que el promedio de precio de dormitorios, con una diferencia de $.9. 2

24 Coquimbo Casas Equipamiento 2D D Unidades Precio mín Precio Promedio Precio máx Unidades Precio mín Precio Promedio Precio máx Amobladas $ $ $ Sin Amoblar $ $ 27. $ Departamentos Equipamiento 2D D Unidades Precio mín Precio Promedio Precio máx Unidades Precio mín Precio Promedio Precio máx Amobladas 2 $ $ $ $ $ $ Sin Amoblar 2 $ $ $ $ $ $ Tabla N : Elaboración Observatorio Económico En Coquimbo no se registraron datos de casas en arriendo de 2 dormitorios. El precio promedio de las casas de dormitorios amoblada es de $ y $27. las sin amoblar. En los departamentos amoblados existe una diferencia de $8.000 entre los de 2 y dormitorios. Los datos revelan que los departamentos sin amoblar de 2 dormitorios registran en promedio un precio más alto que el promedio de precio de dormitorios, con una diferencia de $