Guía Práctica: Daños en Vivienda y vicios ocultos

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1 Guía Práctica: Daños en Vivienda y vicios ocultos Arag Legal Services S.L. advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción

2 Índice del documento 1. Introducción Compraventa segura: Información solicitada Compra vivienda obra nueva Compra vivienda segunda mano Compraventa vivienda: Vicios Ocultos Definición Quién es el responsable? Plazos de reclamación Reclamación contra la constructora y/o promotora: Cómo debe procederse Obligación contratar seguro Vivienda alquilada: Vicios Ocultos Definición Quién es el Responsable? Reclamación contra el arrendador: Cómo debe procederse Obligación de contratar un seguro

3 1. Introducción La compra de una vivienda constituye uno de los actos de mayor trascendencia para la economía familiar y personal de una persona. La compra de una vivienda de nueva construcción no es suficiente garantía de que el inmueble cumpla con todos los requisitos exigidos por la Ley. Establece el art. 47 de la Constitución que «todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna». No es fácil delimitar el ámbito de dignidad e indignidad referido a una vivienda, sin embargo, no resulta difícil, sin necesidad de especiales conocimientos técnicos, saber si una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad, funcionalidad, seguridad y comodidad adecuadas. Es muy común hoy en día que los constructores abaraten costes en los materiales que se utilizan en la construcción y que, por tanto, se utilicen materiales de calidad inferior a la pactada. En el mejor de los casos, los defectos que pueden ocasionarse como consecuencia de esta actuación surgen antes de que los nuevos propietarios vivan en la vivienda. Tampoco las viviendas de segunda mano se libran de estos defectos, puesto que estos pueden salir años después de la compra. En la presente Guía se intenta explicar que se entiende por este tipo de defectos y que se puede hacer en estos casos, contra quién se puede reclamar y en qué plazo de tiempo. 2. Compraventa segura: Información solicitada 2.1 Compra vivienda obra nueva Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato. Los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a: 3

4 El nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. Los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios. Los datos del Registro de la Propiedad. El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre). Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas. Los Estatutos de la Comunidad. El precio total de venta y forma de pago. Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma. La forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente: que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor, lo dispuesto en los artículos y del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública, el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos, al comprador. Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda. 4

5 2.2 Compra vivienda segunda mano En el caso de que la compra se haga a un particular, el vendedor particular no está sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. No obstante, debemos recabar igualmente del vendedor en estos casos, al menos, la siguiente documentación: a) información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo la certificación da fe del contenido del Registro). b) el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana"). c) el certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió). d) una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma. 3. Compraventa vivienda: Vicios Ocultos 3.1 Definición Por vicio oculto se entiende aquel defecto oculto que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble. Es decir, se trata de un defecto que en el momento de la compra no se aprecia y que aparece con carácter posterior y que puede hacer la cosa vendida impropia par el uso que se destina, o pueden disminuir de tal modo el uso de la cosa que, de haberlos sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella. A modo enunciativo que no exhaustivo, debe entenderse como vicios ocultos Las tuberías que no funcionan bien. 5

6 Desprendimientos de ladrillos. Grietas importantes en las paredes. Humedades o graves filtraciones por mala impermeabilización. Instalación o colocación de colectores defectuosos. CASO PRÁCTICO: La finca que compramos estaba embargada. En su día adquirimos una vivienda, firmamos la escritura de compraventa en la notaría y, pocos meses después, la registramos. Meses más tarde, recibimos una notificación del Registro de la Propiedad. Nos comunicaban que la finca había sido adjudicada en subasta a una entidad financiera, y que cancelaban nuestra inscripción. En el Registro nos informaron que todo era consecuencia de un juicio que había instado una entidad financiera contra la anterior propietaria, que nos vendió el terreno, ya que ésta les debía dinero. 3.2 Quién es el responsable? En caso de una vivienda de obra nueva el responsable de subsanar estos defectos que aparecen con posterioridad es el Promotor y/o Constructor de la obra. La responsabilidad de estos sujetos se regula en la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) de 5 de noviembre, que entró en vigor en mayo de Esta reforma de la Ley tiene lugar en y sólo afecta a las viviendas que tengan licencia de edificación de mayo de o posterior, y por ese motivo es fundamental la fecha puesto que sino se aplicará una Ley u otra. 3.3 Plazos de reclamación En los proyectos de obra anteriores a 5 de mayo de 2.000: El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tenga la vivienda vendida, siempre que estos defectos se produzcan en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega de la vivienda. 6

7 Si nos encontramos ante defectos ruinógenos, es decir, defectos de gran importancia que afectan a la habitabilidad de la vivienda (como por ejemplo, cualquier instalación que disponga el inmueble, como grifería, enchufes, etc.), perjudicando la función principal de la misma (como por ejemplo, rotura de tabiques, etc.), la Ley establece que será el vendedor (constructor) quien responderá por los daños, dicha responsabilidad también puede hacerse extensible al promotor, arquitecto, aparejador. En este caso, el plazo para reclamar es de diez años desde la entrega de la vivienda. Si la causa de los defectos fuera la falta del contratista a las condiciones del contrato de compra venta el plazo se ampliará hasta quince años. CASO PRÁCTICO: En 1994 compramos un piso directamente a la constructora y dos años después (mayo de 1996) se filtraba agua de lluvia por los ventanales del salón. Tras consultar con la constructora, nos dirigimos a la empresa que instaló los ventanales. En su primera visita pusieron silicona en algunas juntas. Transcurrida una semana, volvió a filtrarse agua, avisamos a la empresa y nuevamente pusieron silicona. En agosto, volvió a filtrarse agua estropeando el rodapié de madera, cuyo coste fue asumido por nuestro seguro particular. Llamamos a la constructora, pero nos remitió nuevamente a la citada empresa. Tras largas esperas nos pusieron más silicona y este verano pasado ha vuelto a filtrase agua y tendremos que cambiar de nuevo el rodapié. En los proyectos de obra posteriores a 5 de mayo de 2.000: En este caso y, como consecuencia de la reforma en la Ley, se establece una responsabilidad concreta y determinada: Durante diez años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de 7

8 carga u elementos estructurales y que comprometen directamente la estabilidad del edificio. Durante tres años por daños materiales causados en los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (como por ejemplo: higiene, salud, protección del medioambiente, protección sobre el ruido, ahorro de energía, etc.). Durante un año por daños de terminación o acabado (por ejemplo: problemas de pintura, griferías, goteras, etc.). 3.4 Reclamación contra la constructora y/o promotora: Cómo debe procederse Si se da alguno de los supuestos vistos anteriormente, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes: Con carácter previo a cualquier acción judicial, es conveniente realizar un acercamiento amistoso par intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. Es conveniente realizar un escrito de reclamación dirigido a la empresa promotoraconstructora en el que se indiquen los siguientes puntos: Hacer referencia al contrato de compraventa celebrado. Identificar al comprador y al vendedor. Detallar la reclamación concreta que se realiza y sobre qué realiza, con alusión a los perjuicios que esto le esté ocasionando. punto se Ofrecer una solución amistosa, advirtiendo que si en el plazo aproximado de 10 o 15 días no se han puesto en contacto con Usted, se verá obligado a iniciar una acción judicial en defensa de sus intereses. Este escrito es conveniente enviarlo por burofax, puesto que mediante esta forma se da fe de la fecha en la que se envía, de la fecha en que lo recibe el destinatario y sobre todo se da fe del contenido de la carta. 8

9 Si no recibe respuesta tiene dos opciones: Si la empresa promotora-constructora está adherida a la Junta de Consumo, puede interponer una reclamación ante la misma. Ventajas: es un procedimiento gratuito, y es vinculante, es decir, es de obligado cumplimiento. Si la empresa no está adherida a ninguna Junta de Consumo, deberá dirigirse a los Juzgados e instar un procedimiento judicial civil para obtener una sentencia que obligue a la Empresa a sanear estos vicios ocultos. En este caso, será recomendable realizar fotos de todos los desperfectos y llamar a un Notario para que de fe del estado de la vivienda. 3.5 Obligación contratar seguro La Ley de Ordenación de la Edificación exige que tanto promotores como constructores contraten seguros que garanticen el cumplimiento de las responsabilidades y de las reparaciones necesarias, atendiendo al tipo de daños: Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante diez años los daños materiales que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y cualquier otro elemento estructural que afecte a la estabilidad del inmueble. Este seguro debe ser contratado por el promotor. En este seguro el capital asegurado debe ser el 100% del coste final del edificio. Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante tres años los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc.). Este seguro debe ser contratado por el promotor. En este seguro el capital asegurado debe ser el 30% del coste final del edificio. Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante un año los daños de terminación o acabado (pintura, gritería, etc.) Este seguro debe ser contratado por el constructor. En este seguro el capital asegurado debe ser el 5% del importe final de la ejecución material de la obra. 9

10 4. Vivienda alquilada: Vicios Ocultos 4.1 Definición Por vicio oculto se entiende aquel defecto oculto que da derecho al arrendatario a exigir al arrendador el saneamiento de la vivienda o inmueble. Entendemos por vicio oculto: Un defecto de entidad. Que resulte oculto. Que haga la cosa impropia para el uso que se destina. Las disposiciones generales sobre los contratos de arrendamiento en general hacen una remisión específica a la aplicación de las disposiciones sobre saneamiento recogidas en la regulación del contrato de compraventa. Ello debe interpretarse siempre, salvando las claras diferenciaciones existentes entre el contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento, por propia naturaleza. En consecuencia, en los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa. 4.2 Quién es el Responsable? Puede darse un saneamiento por evicción: Esta situación se da cuando se priva al arrendatario de todo o parte de la cosa arrendada. En este caso concreto, el arrendatario tiene derecho a: La restitución del precio abonado con la disminución proporcional al tiempo que haya disfrutado. A los frutos o rendimientos de la cosa. A los gastos del contrato abonados por el arrendatario. A los daños e intereses y los gastos voluntarios. A las costas del pleito. 10

11 En caso de evicción parcial, si la parte de la cosa arrendada que se pierde por la evicción es de tal importancia que sin ella el arrendatario no hubiera arrendado, podrá exigir la rescisión del contrato con la aplicación analógica de lo dispuesto para la compraventa. No existe evicción cuando el arrendador venda la cosa a un tercero, pese a que la venta comporte la extinción del contrato. Puede darse saneamiento por vicios ocultos: El arrendador está igualmente obligado al saneamiento por los vicios ocultos que tenga la cosa arrendada, si esos vicios la hacen impropia para el uso al que se destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el arrendatario, no la habría tomado en arriendo o habría pactado menor precio pro ella. Sin embargo, no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista ni tampoco de los que no lo estén si el arrendatario es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos. De este tipo de vicios responde el arrendador, aun en el caso de ignorar la existencia de los mismos, salvo que se hubiera estipulado lo contrario y el arrendador ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Debe entenderse que el saneamiento por vicios ocultos, procede únicamente en cuanto a que aquellos vicios o defectos existentes al tiempo del otorgamiento del contrato. Hay que partir de la obligación del arrendador de realizar en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias con el fin de conservarla en estado de servir para uso que haya sido destinada. El vicio es necesario que se manifieste en el plazo de seis meses desde la entrega de la cosa arrendada, y el arrendatario tendrá como opciones: Desistir del contrato, abonándose cuanto pagó con disminución proporcional al tiempo que ha disfrutado de la cosa. Rebajar el precio o renta proporcionalmente a la merma que pueda suponer el soportar ese vicio. 11

12 Si el arrendador conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada y no los manifestó al arrendatario, tendrá la misma opción y además se le indemnizará con los daños y perjuicios si opta por la rescisión del contrato. Si la cosa arrendada tenía algún vicio oculto al tiempo del arriendo y se produce después su pérdida por caso fortuito o culpa del arrendatario, éste puede reclamar al arrendador el precio que pagó con la disminución proporcional al tiempo del disfrute. En la práctica resulta muy difícil discernir si nos hallamos ante un supuesto de obligación de saneamiento por vicios ocultos o, por el contrario, nos hallamos antes las obligaciones exigidas a cargo del arrendador de reparar y mantener en el goce pacífico de la cosa. Reparaciones necesarias: Entre las obligaciones del arrendador se encuentra la de hacer en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de su conservación en estado de servir para el uso al que ha sido destinada. Hay que distinguir el concepto reparación del concepto reconstrucción, alcanzando la obligación del arrendador a reparar, pero no a reconstruir. La reparación ha de ser una obra necesaria o indispensable para conservar la cosa en estado de servir, estando excluidas las obras que puedan considerarse de mejora. Nace la obligación del arrendador de reparar sea cual sea el origen del desperfecto, a no ser que haya sido causado naturalmente, por dolo o por culpa del arrendatario, en cuyo caso la obligación de reparar desaparece. Ante el incumplimiento del arrendador a reparar, no cabe que el arrendatario repare la cosa a costa de sí mismo, sino que debe requerirlo para que realice las obras y, en caso de no realizarlo, debe resolver el Juzgado. El arrendatario tiene que solventar los derechos que resulten a su favor de la relación arrendaticia siempre dirigiéndose al arrendador. No obstante, el arrendatario puede realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente; pero debe acreditarse la urgencia o la necesidad perentoria. Goce pacífico del arrendamiento: La entrega del objeto arrendado por un tiempo determinado y un precio cierto, comporta la obligación al arrendador de mandatario pueda disfrutar de la cosa de conformidad al destino pactado. 12

13 Debe abstenerse el arrendador de realizar aquellos actos que puedan impedir o perturbar el uso del objeto arrendado por el arrendatario, respondiendo en su caso de las perturbaciones que sufra el arrendatario. Se considera que se impide o perturba el goce pacífico del objeto arrendado con aquellos actos que se constituyen una limitación o entorpecimiento a ese disfrute (por ejemplo, constitución de una servidumbre que no existía al formalizarse el contrato de arrendamiento). En caso de incumplimiento de esta obligación, el arrendatario puede interesar la resolución del arrendamiento y la indemnización de daños y perjuicios. Imposibilidad de variar la forma de la cosa arrendada: Esta obligación deriva de la propia naturaleza de los contratos de arrendamiento. Esta norma no puede interpretarse en unos términos absolutos, sino que en cada supuesto particular, habrá que valorar si la variación realizada altera o perjudica el uso de la cosa arrendada para el destino que fue pactado o, por el contrario, supone simplemente una variación circunstancial (por ejemplo, obras de mejora). 4.3 Reclamación contra el arrendador: Cómo debe procederse Las reparaciones sólo pueden ser ejecutadas por el arrendador voluntariamente o por mandato judicial. En este sentido, el arrendatario deberá interponer demanda de Juicio ordinario, que será el procedimiento tipo y versará sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos. Este procedimiento deberá interponerse ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el domicilio en cuestión. Con carácter previo a cualquier acción judicial, es conveniente realizar un acercamiento amistoso par intentar llegar a una solución negociada con el arrendador. Es conveniente realizar un escrito de reclamación dirigido al arrendador en el que se indiquen los siguientes puntos: 13

14 Hacer referencia al contrato de alquiler celebrado. Identificar a las partes, arrendador y arrendatario. Detallar la reclamación concreta que se realiza y sobre qué realiza, con alusión a los perjuicios que esto le esté ocasionando. punto se Ofrecer una solución amistosa, advirtiendo que si en el plazo aproximado de 10 o 15 días no se han puesto en contacto con Usted, se verá obligado a iniciar una acción judicial en defensa de sus intereses. Este escrito es conveniente enviarlo por burofax, puesto que mediante esta forma se da fe de la fecha en la que se envía, de la fecha en que lo recibe el destinatario y sobre todo se da fe del contenido de la carta. En caso que no reciba contestación, deberá interponer demanda civil contra el arrendador ante el Juzgado correspondiente compeliendo para que cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además el arrendatario puede optar por la resolución del contrato de arrendamiento sin que esa circunstancia le cause un perjuicio económico puesto que es consecuencia de un incumplimiento del mismo por parte del arrendador. 4.4 Obligación de contratar un seguro El arrendador o propietario de un inmueble tiene la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil o un seguro del hogar que garanticen el cumplimiento de las responsabilidades y de las reparaciones necesarias, atendiendo al tipo de daños. 14

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