REGIMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN - INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD. Fredy Luis Silva Villajuán

Transcripción

1 REGIMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN - INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD Fredy Luis Silva Villajuán

2 Normativa aplicable Ley N 27157, modificada por la Ley N TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N VIVIENDA. Resolución Viceministeral N MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución SUNARP/SN. Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución SUNARP/SN.

3 Regímenes Propiedad exclusiva y propiedad común Independización y copropiedad Art. 38 Ley 27157

4 Tipos de edificaciones Edificios de departamentos Quintas Casas en copropiedad Centros y galerías comerciales o campos feriales Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes Art. 2 Ley y 126 de su Reglamento

5 Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de dos elementos: a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes. Art. 129 Reglamento de la Ley

6 Régimen de independización y copropiedad Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

7 Regímenes aplicables según el tipo de edificación El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical. En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Art. 5.1 Directiva

8 Nacimiento del régimen - De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el único propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva. Art. 39 Ley 27157

9 Reglamento Interno Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

10 Reglamento interno - subdivisión tipo quinta Procede la inscripción de un reglamento interno relativo al régimen de independización y copropiedad respecto de predios sin edificación cuando se solicite además la inscripción de la resolución municipal de subdivisión en que conste que existen áreas comunes. Cuando la resolución municipal de subdivisión de una quinta comprende predios que no requieren del pasaje común por tener acceso directo a la vía pública, procede sujetar al régimen de indepedización y copropiedad a los demás predios comprendidos en la subdivisión, sin incluir en dicho régimen a los predios que no requieren del pasaje común. Resolución SUNARP-TR-L

11 Formalidad del Reglamento Interno y del Pre-reglamento Interno Documento privado con firma certificada por notario. Escritura pública. Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI. Art. 53 RIRP

12 Legitimados para otorgar el R.I. El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación. Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

13 Actos inscribibles en la partida matriz del predio Reglamento interno. Constitución de la junta de propietarios. Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios. Arts. 52 y 54 RIRP

14 Inscripción de administrador general No procede denegar la inscripción del administrador general de una edificación cuando de la revisión del reglamento interno se advierte que dicha persona cuenta con facultades de representación similares a las que le corresponden al presidente de la junta de propietarios. Resolución SUNARP-TR-L

15 Independización simultánea Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz. La independización implica la apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados. Arts. 45 y 55 RIRP

16 Situación especial de los aires Los aires pueden ser definidos como el techo del último piso de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. También se consideran aires a los espacios vacíos a nivel del piso respectivo. Son comunes, salvo que en los títulos de propiedad se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157). Si en el reglamento interno se le considera como sección de propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de participación y tener cuando menos proyectada un área de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva). Puede quedar en la partida matriz si el reglamento

17 Precisión de la naturaleza jurídica de los aires La omisión de señalar en el reglamento interno que los aires son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participación. Si en el reglamento se estipuló expresamente que los aires son comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes. Art. 5.7 Directiva.

18 Otras situaciones especiales en Unidad funcional independización Pueden inscribirse en una misma partida registral, dos o mas secciones físicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional. Art. 45 RIRP. Servidumbre de paso Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso. Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

19 Acuerdos de la junta de propietarios relevantes para el Registro Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso. Modificación del reglamento interno: - Adecuación de reglamento interno. - Modificación de porcentajes de participación. - Transferencias de bienes comunes.

20 Convocatoria a la sesión - La realiza el presidente de la junta. - Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. - Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaración jurada. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

21 Convocatoria - agenda a tratar Al haberse consignado en la convocatoria como materia a tratar la modificación del reglamento interno para su adecuación a la Ley 27157, se encuentra comprendida dentro de dicha materia, la elección del presidente de la junta. Resolución SUNARP-TR-L

22 Convocatoria - agenda a tratar Cuando en la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación total del reglamento interno, se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes y la incorporación de nuevas secciones de propiedad exclusiva. Resolución SUNARP-TR-L

23 Quórum para sesionar. Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación. Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación. Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

24 Determinación del quórum Quórum de sesión de junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

25 Transferencia de bienes comunes Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc. Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

26 Transferencia de bienes comunes - Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente. - Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

27 Transferencia de bienes comunes Procede la inscripción de la transferencia de bienes comunes en unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siempre que dicho acuerdo se adopte con la mayoría calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad prevista en el artículo 2010 del Código Civil. Resolución SUNARP-TR-L

28 Adquisición de bienes por la JP Jurisprudencia La junta de propietarios no es una persona jurídica. La rogatoria en la que se solicite la inscripción de la adquisición de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompañada necesariamente de la modificación del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación de predios. Res SUNARP-TR-L del

29 Fundamentos - Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad jurídica, la Ley la faculta para disponer de los bienes comunes. - Por lo tanto, sobre la base de una interpretación analógica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, también podrá adquirir bienes. - Sin embargo, la adquisición se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarán como bienes comunes. - Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación del reglamento interno y la acumulación de la unidad adquirida.

30 Adquisición de bienes por la JP Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes mueble o inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere. Numeral 5.13 Directiva

31 Acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus secciones de propiedad exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes de las secciones involucrados.

32 Acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva Conjuntamente con la acumulación o las independizaciones de las secciones deberá registrarse la modificación del reglamento interno. La modificación será aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificación del reglamento será otorgada de manera unilateral por el propietario interesado. Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.

33 Modificación de reglamento interno por independización En el procedimiento registral de independización de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación del reglamento interno, por ser la consecuencia de la independización a efectuarse. Resolución SUNARP-TR-L

34 Modificación de reglamento interno por acumulación Para proceder con la acumulación de inmuebles dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, es requisitos indispensable la modificación del reglamento interno que será aprobado por la junta de propietarios, salvo disposición en contrario del propio reglamento. Resolución SUNARP-TR-L

35 Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio. Precedente aprobado en el X Pleno del TR

36 Inexigibilidad de adecuación del reglamento interno La adecuación del reglamento interno a la Ley 27157, no constituye acto previo para la inscripción de la junta directiva de la junta de propietarios. Tampoco constituye acto previo para la inscripción definitiva de la predeclaratoria de fábrica anotada en la partida registral. Resolución SUNARP-TR-L

37 Adecuación de reglamento interno - secciones sin porcentajes Teniendo en cuenta que no existe un concepto unívoco del término adecuación, con relación a los aspectos que necesariamente se encuentran comprendidos en la Ley N 27157, resulta válido reproducir en el reglamento adecuado, la asignación de porcentajes adoptados conforme a la normativa anterior, en la medida que también es un criterio mayoritariamente aceptado que la asignación de porcentajes conforme a la nueva normativa implicaría la modificación y no la adecuación del reglamento interno. Resolución SUNARP-TR-L

38 Pluralidad de reglamentos internos En todos los casos se puede otorgar más de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por áreas físicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. (...) La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas y demás aspectos concernientes, será fijados en el reglamento interno general. Art. 45 Ley 27157

39 Características de las edificaciones con pluralidad de R.I. 1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques. 2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque. 3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación.

40 Criterio establecido en la R. N SUNARP-TR-L - La relación entre el reglamento interno de cada sector y el reglamento interno general es de subordinación del primero al segundo. - Para que la edificación se divida en sectores, debe adoptar dicho acuerdo la mayoría de los propietarios de toda la edificación. Es la mayoría de propietarios de toda la edificación la que determina el número de sectores, la ubicación de cada sector y los bienes comunes de la edificación en su conjunto. - Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada sector o bloque se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

41 Criterio establecido en la R. N 658-C-2008-SUNARP-TR-L Sumilla: La Ley y su reglamento no han establecido expresamente que la junta de propietarios tenga la obligación de aprobar un reglamento interno general que rija varios sectores que conforman la edificacion. Sustento: - La norma no establece expresamente la obligación de la junta de propietarios de aprobar un reglamento interno general cuando exista más de un reglamento interno propio de cada bloque o sector.

42 Criterio establecido en la R. N 658-C-2008-SUNARP-TR-L - Cuando el artículo 45.2 de la Ley señala que de requerirse por los interesados se constituirá una junta general de propietarios con delegados de las diferentes juntas de propietarios tiene una connotación facultativa, razón por la que resulta de aplicación el numeral 24 del artículo 2 de la Constitución, en el sentido que nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda ni impedido de hacer lo que ella no prohibe. - Por lo tanto, no constituye acto previo para la inscripción de los reglamentos internos propios de cada bloque o sector, la inscripción del reglamento interno general.

43 Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye un acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector.

44 Fundamentos del acuerdo del pleno del TR 1. La determinación de los bloques o sectores que contarán con reglamento interno propio debe ser adoptada por la mayoría simple del total de propietarios de la edificación y no por la mayoría simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno general. 2. La relación entre el reglamento interno general y los reglamentos internos de cada bloque o sector es de subordinación de los segundos al primero. Es decir, los reglamento internos propios no son autónomos sino que tienen que adecuarse al reglamento general.

45 Fundamentos del acuerdo del pleno del TR 3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada bloque o sector sin que previamente se registre el reglamento interno general, las zonas y servicios comunes del conjunto de la edificación no tendrían regulación alguna, es decir, no habrían reglas para el uso y mantenimiento. 4. Conforme al artículo 39 de la Ley 27157, todas las edificaciones en las que existan secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar necesariamente con un reglamento interno. 5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada bloque o sector se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

46 Extinción del régimen Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno. Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo. Numeral 5.14 Directiva.