Comprar vivienda, gestionar hipoteca

Transcripción

1 Pasos a seguir, procedimientos, consejos, derechos Comprar vivienda, gestionar hipoteca Adquirir una casa o piso es una de las decisiones más importantes en la vida de los españoles. Conviene tener en cuenta los puntos que interesan al consumidor y conocer los pasos a seguir, antes de tomar ninguna decisión. En especial en los últimos años, en los que este mercado se ha revolucionado en muchos sentidos: este año, la deuda hipotecaría en España alcanzó el record. El mercado hipotecario sigue en alza, a pesar de que los tipos de interés subieron continuamente durante todo el año. El Euribor, el principal indicador para fijar el precio de las hipotecas, se incrementó entonces en un 3 6% el nivel más alto desde julio de Así que, el crédito hipotecario gestionado por las entidades financieras españolas para que las familias de nuestro país compren vivienda, alcanzó el nivel record, estableciéndose en millones de euros, un 22 2% más que en el mismo mes del año pasado. Esto significa, entre otros datos, que los ciudadanos deben destinar una mayor parte de su presupuesto a pagar la hipoteca de la vivienda elegida, que ya alcanza en muchos casos, el 40 9% de la renta familiar y hasta 90 euros más al mes, dependiendo del tipo de interés que se pague Sin embargo, las solicitudes de crédito para comprar vivienda, tanto nueva como usada, continúan creciendo a ritmos superiores al 20% anual. Tanto que ha alcanzado por enésima vez también su record en el mismo mes mencionado. Del total de las hipotecas, las cajas de ahorros gestionan alrededor de millones de euros, un 30 8% más que el año pasado. Los bancos, un 22% más, traducido en millones. Las cooperativas de crédito millones, o sea, un 26 5% y el resto de establecimientos financieros, el 6 9% unos 6604 millones por encima del periodo anterior. Antes que nada Lo primero que se debe hacer antes de tirarse a la calle a buscar casa es tener claro la cantidad de dinero del que se dispone. Segundo, el porcentaje al que se está dispuesto a hacer frente cada mes, como pago. Tercero, el tipo de vivienda que se desea adquirir. Hay que valorar también las necesidades personales: con un trabajo sin horario rígido o que no exija desplazarse continuamente, quizás pueda interesarte vivir en zona rural; anteponer salud a comodidad o viceversa, etc. -1 -

2 Saber en dónde te metes, por dónde te mueves. Se puede pedir consejo a un profesional, por ejemplo un trabajador de inmobiliarias o gestoras, incluso delegar en él esta búsqueda o utilizar herramientas nuevas como Internet o solicitar todo tipo de información en las Oficinas del Consumidor, en la Administración, gabinetes públicos, etc. Cómo buscar De forma tradicional. La manera clásica: por cuenta propia mediante anuncios de vendedores, particulares, en prensa, recorriendo calles, hablando con particulares y comerciantes de la zona, etc. o acudiendo a una inmobiliaria. Hay que intentar regatear siempre o llegar a acuerdos de cambios, facilidades, etc. Inmobiliarias o agencias. Tener en cuenta que cobran una comisión ineludible al vendedor y comprador. Para muchas personas tienen la ventaja de la comodidad y de que supuestamente contienen los precios. Internet. La Red incorpora ya programas especiales para buscar, gestionar e incluso comprar vivienda, además de los miles de páginas y direcciones de anuncios donde consultar ofertas, información legal, cómo desgravar impuestos, etc. Tipo de adquisición Existen varias formas de ser propietario o disponer de un techo: Subasta pública. Aunque las subastas profesionales no han desaparecido del todo, ya no son monopolio, por lo que cualquier persona puede adquirir un piso o casa mediante esta modalidad. Suelen anunciarse en la prensa periódicamente. En este tipo de compra, el precio suele ser más bajo, pero arrastra cargas y exige un depósito de una fianza. Conviene manejar algunos conocimientos del mercado y los entresijos inmobiliarios. Autoconstrucción. En pequeños municipios, tras el permiso pertinente, se puede construir según lo que imagines. Siempre dependiendo de los conocimientos y estado físico. Permite gran ahorro y satisfacción personal. Permuta. O el trueque de un inmueble por otro. Se suele realizar entre personas que viven en zona rural y el centro de las ciudades o cuando uno de las dos partes debe cambiar de domicilio con urgencia por cualquier motivo. Tienen menos gastos que los habituales, pero no se puede elegir mucho. Cooperativas. El sistema de promoción privada que más éxito ha tenido en los últimos años. Se opta a ella por que tiene un coste inferior al habitual, pero hay que tener en cuenta, que al formar parte de la cooperativa, también se convierte en socio de ella, por lo cual se asumen riesgos o imprevistos que pueden surgir en la construcción (ejemplo de la PSV gestionadas por el sindicato UGT). -2-

3 Compra entre varios. Pisos amplios en las grandes ciudades, que se dividen posteriormente entre el número de propietarios, con una vivienda más pequeña para cada uno. Municipios abandonados o para rehabilitar. Muchos particulares adquieren propiedades en pueblos abandonados a menor precio, aunque hay que invertir en rehabilitar. Sin embargo, cada vez son más las comunidades autónomas que ofrecen subvenciones por ocupar determinadas zonas o viviendas gratis a uno u otro tipo de profesionales: profesorado, albañiles, agricultores, etc. o para talleres de investigación de materiales, de nuevas energías Promoción pública. Viviendas de Protección Oficial (VPO) y de Precio Tasado (PT). Es la posibilidad que ofrece la Administración. Se basa en el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) y se puede acceder a ella si se cumplen determinados requisitos que fija cada Comunidad Autónoma. Las VPO se sitúan normalmente en torno a 2 5 veces el SMI. Las PT abarcan un conjunto social más amplio, entre el 5 5 y 7 5 veces el SMI. Estas últimas son viviendas ya construidas cuyo precio no supera los euros. Multipropiedad. Se compra por cuotas y lo que se adquiere es una participación en esa vivienda durante un tiempo determinado al año, junto con otras personas que también disfrutarán de ella. Tuvo muy buena acogida hace unos años, pero se ha estancado debido a que se han producido estafas y picarescas. Nuevas alternativas. Cada vez más frecuentes como las casas de madera, construidas a nuestro antojo o las prefabricadas de distintos materiales Una vez elegida: pasos a seguir Cuando ya sabes qué tipo de inmueble puedes y quieres tener, hay que tener en cuenta otros pormenores y seguir nuevos procedimientos. Registro de la propiedad. Comprobar que en éste figura inscrita la vivienda y su propietario y si está gravada con alguna hipoteca o algún otro derecho de terceros que pueda ser un obstáculo a la compra. Hacer cuentas. Saber del dinero que se dispone, el porcentaje que puedes pagar cada mes y las ayudas que existen. Reflexionar y asesorarse sobre el tipo de compra. Elegir el que mejor convenga: al contado, arreglo entre particulares, crédito o hipoteca. -3 -

4 La hipoteca bien clara y paso a paso El préstamo hipotecario es la solicitud a un banco, caja o entidad financiera de una cantidad de dinero a cambio de presentar un bien inmueble como garantía y aceptando determinadas condiciones en función de los ingresos. 1. Componentes de la hipoteca. Cantidad solicitada e importe máximo. La entidad financiera realiza una tasación del inmueble para conocer su valor. Generalmente, suelen estar dispuestos a ceder hasta el 80% de su precio. El importe máximo es el final que el banco o caja facilitará finalmente. Plazo de devolución. Tiempo que vas a tardar en devolver el dinero. Últimamente se aceptan hasta 30 años o incluso más como se han hecho públicos. Lo habitual suelen ser entre 10 y 20. Interés. El precio por el capital que te han prestado y que se paga en cada cuota mensual. Se calcula en base al capital pendiente y el tipo de interés (fijo, variable o mixto). Comisiones. Quien conceda la hipoteca, suele cobrar algunas comisiones. Para la concesión del préstamo, Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del crédito, se deben incluir en una sola comisión inicial, la denominada comisión de apertura. Cuotas y comisiones. Establecen cuándo y cuánto aportas. Se puede pagar mensualmente, cada trimestre, semestre o como acuerdes. Las entidades consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35% de los ingresos netos de cada mes del comprador, a no ser que se pueda recurrir a otras garantías. Tasa Anual Equivalente (TAE). Es lo que realmente te va a costar el préstamo al año. Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca y por lo tanto es mejor cuanto más baja sea. Es el valor más fiable para analizar ofertas de unos bancos con otros. Sin embargo, no se pueden comparar las TAE de un préstamo de tipo de interés fijo con otro variable. El estudio ha de ser entre los de misma clase de interés. 2. Tipos de interés. Es la primera decisión que debes tomar en un préstamo hipotecario. Fijo: cantidad que no varía y es la que se va a pagar durante todo el tiempo que dure la hipoteca. Es el más indicado si quieres seguridad, aunque su inconveniente radica en que es más alto que el variable y sus plazos suelen ser más cortos. -4 -

5 Variable: consistente en determinar un tipo de interés por un tiempo determinado (normalmente entre 6 y 12 meses). Tras este periodo, se establece un nuevo interés sumando una cantidad llamada diferencial (que tú fijas), a un índice oficial de referencia. Este ha sido el más solicitado por la tendencia a la baja de los tipos de interés, aunque en los últimos meses se ha incrementado. Mixto: es fijo en los primeros años (dos o tres hasta diez) y el resto, variable. 3. Índices de referencia para los tipos de interés variable. EURIBOR. Es el índice más generalizado. Válido para todos los países en los que el euro sea la moneda oficial. Se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés aplicados en 64 entidades financieras europeas con gran nivel de negocio y es uno de los más utilizados actualmente. MIBOR. Cuando el anterior no estaba extendido, cada país disponía del suyo. Este era el de España que aún sigue vigente para contratos firmados antes de IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) o media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en el mes, por el conjunto de bancos (IRPH bancos) o cajas (IRPH cajas). El IRPH CE (conjunto de entidades) es un índice que engloba los dos anteriores, en consecuencia engloba una media más alta. CECA. El establecido por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. 4. Documentación para pedir la hipoteca. Solicitud o impreso. Lo aporta la entidad financiera. Tasación que tú pagas y que realiza el banco o caja y que establece el valor de la vivienda. Se hace una comprobación en el registro que establecerá si la vivienda está libre de cargas. La entidad revisa la documentación: cuánto ganas, lo que tienes ahorrado, etc. Suelen preferir que puedas pagar el préstamo a quedarse con la vivienda y tener que subastarla. El banco o caja realiza una oferta. -5 -

6 5. Documentación para entregar. Si eres contratado por cuenta ajena: las dos últimas declaraciones de renta y tres nóminas. Autónomo: alta del IAE, pagos fraccionados del IRPF, declaraciones trimestrales del IVA de los dos últimos años y la declaración del Impuesto de Sociedades. Declaración, si se posee, del impuesto sobre patrimonio. Título de propiedad de los vendedores (contrato de compraventa, señal o arras, declaración de obra nueva ). Datos personales: DNI, pasaporte o tarjeta de residencia. Justificación del régimen económico del matrimonio (sentencia de separación o divorcio, capitulaciones ). Copia de la escritura de propiedad de la vivienda, inscrita en el registro de propiedad. Tasación de la vivienda. Comprobante del registro. Es un documento expedido por el registro de la propiedad inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas. 6. Gastos de la hipoteca. Para formalizarla, se realiza mediante escritura pública, efectuada por un notario que da fe pública de esta escritura, o sea, certifica la operación en el Registro de la Propiedad. Puede ser elegido libremente por el comprador. Notario. Sus honorarios están fijados por ley. Registro. Hay que inscribir la hipoteca en el correspondiente registro. Existen además aranceles fijados por real decreto. Comisión de apertura. Lo que cuestan los trámites de apertura de la hipoteca. Es un porcentaje calculado sobre el capital prestado, que se liquida de una sola vez. Según la entidad, varía entre el 0 5% y el 2%. -6 -

7 Tasación. Hay que pagar al notario, profesional o empresa tasadora que envía el banco o caja para realizarla. Impuestos. Si la vivienda es nueva: IVA del 7% del valor de la vivienda, que se paga directamente al vendedor. escriturado. De segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un 7% del valor Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública. Este depende de las comunidades autónomas. En algunas es de tipo fijo, de un 0 5%. En otras, varía entre un 0 5% y el 1% según el coste de la vivienda (el 1% se paga en precios superiores a euros). Lo hace efectivo el comprador en el momento de la adquisición. Escritura. Una vez firmada, se entrega en Hacienda para hacer frente al impuesto anterior. También se presenta en el Registro de la Propiedad. Si no se pacta nada en el contrato privado o si se figura en él que los gastos son en arreglo a la ley, el vendedor abonará la plusvalía y la mayor parte de la escritura. El comprador, el resto de la escritura o copias. Estos gastos de gestoría los puede realizar así mismo un notario, de manera independiente a los otros trámites, por los que cobrará otra tarifa. Seguro obligatorio básico de daños del hogar. El conocido popularmente como seguro de incendios. La legislación de hipotecas obliga a contratarlo. Es beneficiaria la entidad que nos concede la operación. Muchos propietarios añaden un seguro multiriesgo para cubrir todo tipo de daños. Cambio o anulación de una hipoteca Si con el paso del tiempo, no estás de acuerdo con la hipoteca pactada, existen varias alternativas para encontrar otra solución que se adapte mejor a tu situación o necesidades. Novación. Negociar mejores condiciones con la firma con la que se haya constituido el préstamo. Se puede obtener una reducción del tipo de interés fijo o el referencial de uno variable. En este caso, no es necesaria una escritura pública. Si el cambio es mayor, por ejemplo pasar el crédito de fijo a variable o viceversa, es preciso hacer una escritura de -7-

8 novación y habrá que pagar los gastos de notario, registro y gestoría. En ninguno de los dos casos hay que abonar el impuesto de actos jurídicos documentados. Subrogación. Si has consultado con tu banco o caja la posibilidad de mejorar las condiciones de tu hipoteca y éste no está dispuesto a ello, puedes encontrar otra entidad que lo haga, con lo que realizarás una subrogación. Esta consiste en traspasar tu préstamo de una entidad a otra, sin modificar la cantidad total a devolver ni el plazo. Eso sí, hay que tener en cuenta que muchas entidades obligan a pagar una comisión por cancelación (la entidad que se abandona) y según se pacte, otra cantidad de apertura en la nueva. Esto es una cláusula abusiva muy extendida. Por otra parte, se producen costes de notario, registro y gestoría, pero no de impuesto de actos jurídicos documentados. Cancelación o anulación. Pagar de una vez todo el préstamo hipotecario, antes de que se cumpla el plazo fijado de devolución. Conlleva una comisión, que ascenderá a lo que figure en la escritura de la hipoteca. En las de tipo variable, son de un 1% como máximo, en todo caso, según las condiciones estipuladas, por eso hay que mirar detenidamente lo tramitado Adquisición de vivienda ya hipotecada. Es posible que debas afrontar alguna de las dos modalidades mencionadas (novación o subrogación) si la vivienda que adquieres está ya hipotecada, algo muy habitual en las de segunda mano. En este caso puedes decidir entre asumir la hipoteca ya constituida con la misma entidad o con otra (subrogación) o negociar nuevos criterios con el responsable del crédito (novación). Si se cambia de banco o caja, hay que pagar la comisión de cancelación al primero de donde se retira la hipoteca. Hipotecas diferentes, consejos generales Ni todas las hipotecas son iguales, ni mucho menos las entidades. Tampoco todo el mundo tiene las mismas necesidades, condicionantes o aspiraciones. Debes pensar en lo que te conviene realmente y visitar varias entidades diferentes, antes de tomar una decisión. Preguntar, sin ningún tipo de dudas, miedos ni ambigüedades y exigir respuestas claras y para todos los casos planteados. No temer decir que no a algo en ningún momento. Es muy conveniente informarse previamente con algún gestor o profesional, de todos los pormenores de este proceso inmobiliario. No tiene por qué ser privado o de pago. A tu disposición existen muchas posibilidades. Llevar apuntado si es preciso, para una cita con la entidad, todo aquello que genere duda, que no esté claro o que sea básico para tus aspiraciones. -8 -

9 Hay que tener en cuenta además, que existen otro tipo de hipotecas, diferentes a las establecidas. Estas son algunas de ellas: 1. Hipoteca superior al 80%. En ciertos casos es posible conseguir el 100% e incluso hasta el 120% del precio de una hipoteca. Por ejemplo para hacer frente no sólo al coste del inmueble, sino también de gastos iniciales de instalación o rehabilitación. Deberás informarte en distintas entidades. El inconveniente es que, otras condiciones del préstamo serán más estrictas. 2. De cuota constante. Es de interés variable, pero se parece a las de tipo fijo, porque siempre se paga la misma cantidad. Si suben los tipos de interés, entonces el plazo se amplía, para que la cuota permanezca igual. 3. Para vivienda en construcción o si quieres cambiar de casa y aún no has vendido la actual en la que resides. 4. En moneda distinta. Lo habitual es solicitarla en la del país, pero en ocasiones es interesante hacerlo, si lo admite la entidad, en otra divisa. Lo único que cambia, es la divisa de la operación. Lo malo es que el coste puede aumentar en función de la evolución del tipo de interés. Lo normal es que este tipo de hipotecas se tramiten a interés variable, con la referencia del LIBOR (mercado de divisas londinense) y del tipo de cambio de la moneda nacional, con respecto a la que se quiera pagar. No es muy recomendable por tanto, para personas que desconozcan el mercado de divisas. Ventajas fiscales Frente al alquiler, la compra de vivienda tiene ventajas fiscales. A final de año, se puede desgravar en la declaración del IRPF hasta un 15% bajo el concepto de deducción de la cuota íntegra de lo invertido en adquisición o rehabilitación de la vivienda, aunque existe un límite, alrededor de los 9000 euros. En todo caso se notifica, según lo establecido. En esta cantidad se pueden incluir gastos adicionales como notaría, registro o impuestos indirectos. Si se ha solicitado una hipoteca, también desgravan la amortización del capital principal, los intereses y los demás añadidos ocasionados por el préstamo. La deducción no depende del nivel de ingresos. Los porcentajes y los límites no se duplican en el caso de una declaración conjunta. Viviendas de protección oficial Con el boom inmobiliario y la continua subida del precio de la vivienda y de las hipotecas, mucha gente no puede ni siquiera plantearse comprar un inmueble. -9-

10 Sin embargo, se puede intentar acceder a un piso o casa protegida o a una ayuda económica institucional que facilite la compra. Una vivienda protegida es aquella que tiene ciertas especificaciones de construcción y tamaño, cuyo precio por metro cuadrado está limitado y destinada a personas con ciertos ingresos familiares. Pueden estar realizadas por promotoras privadas o la propia Administración. En este caso y en los últimos años, las viviendas protegidas ya no son sinónimo de mala calidad, ni tampoco se ubican en barrios desfavorecidos. El gran inconveniente no procede ya de estas circunstancias, sino paradójicamente del hecho mismo de que las diferentes instituciones públicas no construyen ni de lejos, la cantidad que se demanda. Para tu tranquilidad, tienes que saber que la Administración exige condiciones en cuanto a los materiales y otras disposiciones a los constructores. Para mayor seguridad, puedes revisar la memoria de calidades. Además, cada vez es más habitual que este tipo de viviendas cuenten con nuevos servicios como trastero y garaje, zonas verdes, piscina, etc. Condiciones para solicitar vivienda protegida. Para solicitar un piso o casa de este tipo, existen varias condiciones previas, delimitadas por normativa, que puede ser objeto de modificación en cada convocatoria. Requisitos: No puedes ser propietario de otra vivienda protegida. Ni tampoco tener otra libre en el mismo municipio donde solicitas la protegida. Debes destinarla a tu residencia habitual. Tus ingresos familiares ponderados, deben ser inferiores a 5 5 veces el salario mínimo interprofesional. Si superas estos ingresos, también se aplica un coeficiente reductor de entre un 3% y un 17% en función del número de miembros que compongan la unidad familiar. Tipos de vivienda protegida. Esta denominación engloba dos tipos de piso o casa: Viviendas de Protección Oficial (VPO) a su vez de régimen general o especial

11 A. Las de régimen general. Con el metro cuadrado más caro que las especiales. Están destinadas a personas con ingresos anuales inferiores a 5 5 veces el salario mínimo interprofesional. B. Régimen especial. Para solicitantes con ingresos inferiores a 2 5 veces el salario mínimo. Viviendas de Protección o Promoción Pública (VPP). Distintas a las VPO, porque son construidas directamente por la Administración para familias que viven en situación de necesidad. Los ingresos anuales máximos de una familia que tenga derecho a ellas, deben ser inferiores en 1 5 veces el salario mínimo. Cuando se desarrolla una promoción de este tipo de pisos o casas, la mitad se entrega a grupos con extrema necesidad y la otra mitad se sortea entre los demás solicitantes. Pero no siempre es así. Dependiendo de los ayuntamientos o comunidades autónomas, en ocasiones no hay número suficiente de viviendas y se sortean todas o no se cubren más que mínimamente las que han sido pedidas. Ayudas para compra de vivienda protegida. Puedes solicitar un préstamo cualificado, para pagar este tipo de inmuebles, si tus ingresos familiares o de unidad familiar no son superiores en 5 5 veces el salario mínimo. Estos ingresos familiares ponderados, se calculan con ciertos coeficientes que varían según la zona geográfica, el número de miembros familiares o de unidad familiar (puede ser una sola persona), situación física y otros parámetros. El préstamo no podrá superar el 80% del precio de la vivienda, incluidos garaje y trastero si existen. El periodo de amortización será de 20 años. El tipo de interés establecido por el plan de vivienda, que lo fija el Ministerio de Fomento, suele ser de entre el 80% y el 90% del tipo de interés medio que registre el conjunto de las entidades bancarias, en los dos últimos meses de cada año. El tipo de interés se revisa anualmente. Si ya posees un tipo de préstamo cualificado, mantendrás el tipo de interés establecido por los planes de vivienda anteriores. Puedes solicitar otra ayuda, por ejemplo a la entrada, que es un porcentaje del precio de la vivienda

12 También ayuda a la subsidiación del préstamo hipotecario, un porcentaje de la cuota mensual del préstamo. Por último suelen ofrecerse ayudas adicionales, en función de la edad, de los miembros familiares, minusvalías o cargas familiares, consistentes en la entrega de diferentes cantidades de dinero