El test maldito. Todo lo que querías saber de hipotecas y no te atrevías a preguntar.

Transcripción

1 El test maldito Todo lo que querías saber de hipotecas y no te atrevías a preguntar. A nadie se le escapa a estas alturas que el reciente boom inmobiliario se ha debido en buena media a las facilidades y bajos precios del mercado hipotecario. Los precios serían otros si sólo pudiéramos comprar con lo que tenemos ahorrado, o si los tipos fuesen los que se aplican a préstamos ordinarios. Hemos preparado este test para que veas primero si de verdad te las sabes todas. Ojo, algunas preguntas tienen truco. Mira luego las respuestas. Seguro que aprendes algo. 32 Julio 2006

2 1.- La obtención y pago de una hipoteca c Constituye el único acceso a la vivienda. c Siempre se hace a través de un banco. c Son un error frecuente. 2.- La responsabilidad hipotecaria es c La obligación del prestatario a devolver el préstamo. c El valor de los bienes o garantías hipotecadas, incluyendo las fianzas. c La suma del principal, intereses y gastos que se acuerden en el contrato de préstamo. 3.- Cuántas veces se puede hipotecar una finca? c Sólo se puede hipotecar varias veces como consecuencia de un proceso de morosidad reincidente o como garantía colateral. c No se puede hipotecar varias veces si no se quitan antes las anteriores. c Se pueden constituir más hipotecas, supeditadas a las precedentes, siempre y cuando el acreedor considere que aún ofrece garantía. 4.- La validez de la hipoteca como garantía de devolución del préstamo hipotecario c Basta con un contrato entre las partes, que en cualquier momento puede elevar a público e inscribir en el registro cualquiera de las partes. c Se produce en el momento en el que se firma la correspondiente escritura en la notaría. c No se produce hasta que no está debidamente registrada. 5.- En las operaciones de compraventa con hipoteca los Gestores c Se limitan a tramitar la inscripción de la hipoteca. c Pueden ocuparse también de gestionar la compraventa. c Primero tienen que ocuparse del registro de la compraventa. 6.-La cancelación de la hipoteca c Se produce automáticamente con el pago de la última cuota. c Se produce cuando el banco hace la escritura de cancelación. c Se produce al inscribir la cancelación en el registro a petición del prestatario. 7.- Para conocer las cargas que pesan sobre una finca c Basta con pedir la nota simple registral. c Sólo vale si es una nota simple continuada y dentro del plazo de los 10 días de su solicitud. c La nota simple no es suficiente, es necesario el certificado registral, ya que puede contener errores u omisiones. 8.- Si hay una herencia pendiente de inscripción c Si se puede inscribir un préstamo hipotecario. c No se puede inscribir el préstamo hipotecario. c En este caso, no es necesario inscribir el préstamo hipotecario. 9.- El Euribor c Lo fija el Banco Europeo siguiendo sus políticas monetarias. c Se calcula sacando la media de los préstamos hipotecarios que ofertan una serie de bancos europeos. c Se corresponde con los préstamos a un año de los Bancos Europeos La T.A.E. c Es el interés real que acabará pagando el prestatario. c En caso de interés variable no tiene mucha importancia porque variará con el tipo. c Es el mejor índice para comparar distintas ofertas hipotecarias. Para NOTA Prior tempore, potior iure c Es un principio jurídico derogado tras la entrada en la Unión Europea. c Hace referencia a la posibilidad jurídica de modificación del registro en el tiempo. c Quiere decir que en igualdad de circunstancias, la inscripción que más valor posee es la más antigua. 33 Julio 2006

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5 RESPUESTAS 1.- La Obtención y el Pago de la Hipoteca son un Error Frecuente. Existe una gran confusión terminológica con estos dos conceptos que se utilizan frecuentemente como si fueran sinónimos. Así nos encontramos con personas que dicen me han concedido una hipoteca, cuando lo correcto sería me han concedido un préstamo y lo estoy garantizando mediante una hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad; otra de las expresiones más comúnmente utilizadas es estoy pagando la hipoteca cuando lo que hacemos cada mes es devolver el préstamo que nos entregaron junto a los intereses pactados. El Préstamo es un contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. El Préstamo Hipotecario es un préstamo cuyas condiciones de devolución del principal, sus intereses y gastos, se garantizan con un inmueble. La Hipoteca es un derecho real de garantía y de realización del valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito mediante la facultad de enajenarlo y percibir las cantidades correspondientes a través de los procedimientos legalmente establecidos, independientemente de quién sea en ese momento su poseedor o propietario. 2.- La Responsabilidad Hipotecaria es la suma del Principal, Intereses y Gastos que se acuerden en el Contrato del Préstamo. Cuando una hipoteca garantiza una obligación que produce interés, queda también garantizada con ella la obligación accesoria del pago de intereses, salvo pacto en contrario, así como los intereses de demora, y los gastos y costas que se originarían en caso de ejecución. El contrato de préstamo especifica la totalidad de dicha responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria obliga igualmente a terceros adquirentes de buena fe. Si una finca pasara a un tercero con la hipoteca constituida, ésta seguiría gravando el bien inmueble cualquiera que fuera su poseedor, con lo que la finca y su propietario deberían soportar la obligación principal y la de todos los intereses y gastos en caso de impago. La inscripción en el Registro sirve para determinar lo que se puede deber y las cargas que el comprador asume junto con la propiedad, con lo que se evita grave obstáculo para el tráfico jurídico que supondría la incertidumbre en ese sentido. 36 Julio 2006

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7 3.- Se pueden constituir más hipotecas, supeditadas a las precedentes, siempre y cuando el acreedor considere que aún ofrece garantía. Los bienes que hayan sido anteriormente hipotecados pueden llegar a serlo nuevamente. El número de hipotecas que se pueden constituir sobre una finca es indefinido, el único límite será el de la capacidad económica de la propia finca hipotecada y del interés de los acreedores en aceptar nuevas situaciones. La concurrencia de distintas hipotecas se resuelve a través de las reglas del rango y prioridad de las mismas, es decir el orden en el que están inscritas salvo pactos de posposición del mismo. 4.- La validez de la hipoteca como garantía de devolución del préstamo hipotecario no se produce hasta que no está debidamente registrada. En relación con la Hipoteca es reseñable que se trata de un derecho de constitución registral y que la inscripción en el registro de la propiedad tiene carácter constitutivo, en palabras llanas, que si la hipoteca no se inscribe en el Registro de la Propiedad no produce los efectos de garantía pretendidos. El efecto básico y fundamental que se produce con la inscripción en el Registro gira en torno al principio de publicidad, en su sentido formal de que cualquier persona tiene el derecho de consultar los datos en el Registro publicados siempre que demuestre el interés legítimo para hacerlo y por otro lado en su sentido material como fe pública que sería el primer principio básico y fundamental de todo sistema hipotecario que ofrezca garantías. 5.- De lo primero que tiene que ocuparse los Gestores Hipotecarios es de la inscripción de la compraventa. En las operaciones hipotecarias las gestorías se encargan de velar por la seguridad jurídica de la operación. Para que surta efecto ante terceros de buena fe, la hipoteca ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad, y por ello las Entidades financieras confían estas gestiones a profesionales de su confianza. Pero previamente tiene que estar inscrita la nueva titularidad, por lo que los Gestores deben asegurarse en primer lugar de ello, y de esta manera el trabajo de los Gestores protege tanto al prestatario como al acreedor. La Gestoría paga en nombre de los deudores todos los gastos suplidos que conlleva la operación con cargo a la La hipoteca cuesta provisión de fondos realizada en el momento de la compraventa, asesorando y revisando que todos los pagos realizados sean correctos, y liquidando al cliente la provisión de fondos efectuada una vez finalizada su gestión. 6.- Para la cancelación de la hipoteca es necesario que ésta se inscriba en el registro. Una cosa es la devolución de un préstamo, y otra cosa es la cancelación de su garantía. Aunque se haya pagado la totalidad del préstamo, la hipoteca permanece inscrita hasta que se realice la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca, y se proceda a su inscripción en el registro. Una vez pagadas todas las cantidades correspondientes, el deudor tiene A parte de los gastos de la compraventa, la hipoteca conlleva unos gastos inherentes que pueden variar en los importes, aunque siempre deben ser tenidos en cuenta, estos gastos serían: Tasación del inmueble a hipotecar, importe que se paga a la tasadora para que realice la valoración de los bienes. (Entre en general hasta valoraciones de ,00 aproximadamente) Comisión de Apertura, importe que se paga a la Entidad que concede el préstamo. (Entre el 0% - 2% del capital prestado) Notaria, importe que se paga al notario que interviene en la operación, su cálculo es reglado por los aranceles notariales y su base de cálculo se realiza en función de la cuantía del documento, teniendo en cuenta la responsabilidad hipotecaría y no el principal del préstamo como habitualmente se cree. Por ejemplo, una vivienda que cuesta euros, serian 300 euros aproximadamente, más el 16% de IVA. Y una vivienda que cuesta euros, 425 euros aproximadamente más el 16% de IVA. Impuestos, importe correspondiente a la aplicación del tipo impositivo correspondiente tomando como base imponible la Responsabilidad Hipotecaria. (1% de la base imponible en la mayor parte de los casos, aunque hay un elenco desde el 0,1% hasta el 1% en función de los sujetos pasivos del impuesto y de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble). Registro, importe que se paga al Registrador que interviene en la operación, su cálculo es reglado por los aranceles registrales y su base de cálculo es la misma que para la notaría. Por ejemplo, una vivienda que cuesta euros, serían 148,60 euros por asiento, más 16% de IVA. Y una vivienda que cuesta euros, costaría 189,21 euros por asiento, más 16% de IVA. Gestoría, importe que se paga al Gestor Administrativo que interviene en la operación, su cálculo normalmente viene dado por el importe de la operación. (Entre ). 38 Julio 2006

8 el derecho de solicitar de la entidad prestamista la realización de la escritura pública. La entidad, que es la que reconoce la devolución, es la que tiene que preparar la escritura pública, aunque el pago de la misma le corresponde al deudor, así como la gestión y el pago de la inscripción en el registro. José López Tramitación y Formalización S.L. 7.- Para conocer las cargas que pesan sobre una finca la nota simple no es suficiente, es necesario el certificado registral, ya que puede contener errores u omisiones. Las consultas se realizan principalmente de dos maneras: por medio de la nota simple informativa o mediante certificado. La primera es más barata y rápida de obtener, pero a diferencia del certificado, la nota simple no es vinculante y puede contener errores. Los errores en notas simples son infrecuentes, pero existen. Cuando solicitamos información al registro de la propiedad, podemos hacerlo de manera que éste nos informe de manera continuada durante un periodo de tiempo determinado. Esto es lo que se denomina nota simple continuada o información registral continuada. Este tipo de información lo solicita el notario antes de realizar una transacción a realizar en la notaria, y si en el registro hubiera cualquier modificación de los datos registrales, debe notificar al notario los cambios acaecidos. La nota simple continuada tiene una vigencia de 10 días, por lo que una vez transcurrido dicho plazo, si se quiere hacer cualquier operación en notaría, se deberá volver a solicitar la información continuada. Emilio Rodríguez Bufete David Moner 8.- Si hay una herencia pendiente de inscripción, no se puede inscribir el préstamo hipotecario Primero hay que hacer la partición, adjudicación, aceptación y liquidación de herencia para posteriormente inscribir el préstamo hipotecario. Tampoco se puede inscribir un préstamo hipotecario si hay una obra nueva pendiente de realizar. En este caso, hay que reunir toda la documentación necesaria, como es el proyecto del arquitecto, el seguro decenal si no es autopromoción y la licencia de obras del ayuntamiento. Una vez recabados estos documentos se procederá a elevar a público la obra nueva para su posterior pago de impuesto e inscripción en el registro de la propiedad. José Mª Peñalver Director General de Astrages 39 Julio 2006

9 9.- El euribor es calculado sobre la base de 360 días y se fija si al menos el 50% de los bancos participantes han realizado una contribución efectiva. Se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los día con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por un panel de 57 bancos de los más activos y mayor calificación de rating en la zona Euro. La media se efectúa después de la eliminación del 15% de las cotizaciones extremas y se redondea a tres decimales. No se trata del tipo de un día concreto, por lo que los altibajos de un día y otro quedan diluidos en la media mensual que elabora el Banco de España. A pesar de ello, este índice al ser un indicador claramente monetario, es el que más rápidamente refleja los movimientos-subidas y bajadas- de tipos que se producen en los mercados financieros. Por eso, este índice dibuja movimientos más bruscos e intensos que otros índices. De acuerdo con las disposiciones de la Ley sobre introducción del euro, la orden de 1 de diciembre de 1999 suprimió el carácter oficial del MIBOR hipotecario para las operaciones de préstamos hipotecarios formalizadas con posterioridad al 1 de enero de La misma Orden establece una nueva fórmula de cálculo del índice de tipo de interés interbancario a un año (MIBOR) con efectos a esa misma fecha (1 de enero de 2000) 10.- La T.A.E, en caso de interés variable no tiene mucha importancia porque variará con el tipo. Las siglas corresponden al concepto Tasa Anual Equivalente. La T.A.E. es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de operación. Se trata de un concepto importante ya que permite conocer cual sería el coste efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito, no experimentarán variación durante toda la vida del mismos, cosa que, lógicamente, no ocurre en los préstamos a interés variable. Por eso, la T.A.E es un elemento más útil y válido en los hipotecarios a interés fijo, Para NOTA es decir, cuando éste permanece constante todo el tiempo, que en los préstamos a interés variable. En este último caso, la T.A.E no es más que una referencia variará cada vez que se actualice el tipo de interés del préstamo aunque eso si, sirve para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año. A la hora de comparar las distintas ofertas hipotecarias en función de la T.A.E. hay que tener en cuenta que no todas están cortadas por el mismo patrón. Hay que comparar préstamos similares, un fijo con otro fijo o un variable con otro, aunque la equiparación sólo será válida si se compara además el mismo índice de referencia. Guía hipotecaria de la Asociación Hipotecaria Española Prior tempore, potior iure. Quiere decir que en igualdad de circunstancias, la inscripción que más valor posee es la más antigua Si sobre un mismo bien se realizaran dos hechos contradictorios, de tal manera que si se produce uno el otro dejara de tener efecto, y los dos adquirientes tuvieran la condición de tercero de buena fe, el primero que inscriba será el que adquiera el derecho. Recordemos que se inscribe por estricto orden de llegada al Registro, es decir, el primer asiento de presentación será el que se inscriba, y el segundo se desestimará cuando se inscriba el primero. PRIOR TEMPORE, POTIOR IURE. Emilio Rodríguez Despacho David Moner 40 Julio 2006