Situación del mercado de la vivienda. Octubre 2015

Transcripción

1 Situación del mercado de la vivienda Octubre 2015

2 Panorama global Los signos positivos que se comenzaron a detectar en el mercado de la vivienda en 2014 han ido afianzándose a lo largo de este año. Los indicadores de transacciones, hipotecas, precios e incluso visados de nuevas viviendas señalan una intensa recuperación. No obstante, hay que tener en cuenta que las altas tasas de crecimiento se explican en parte por los bajos niveles de partida. La recuperación no es uniforme. Los crecimientos medios para el conjunto nacional, tanto de precios como de actividad, encubren situaciones muy diferentes. En las zonas prime de las áreas metropolitanas de mayor tamaño y en las mejores zonas costeras y turísticas la recuperación está siendo muy dinámica, llegándose a observar un agotamiento del producto de calidad, y que explicaría el reinicio de cierta actividad promotora. Sin embargo, hay otras zonas, en especial en las coronas y periferias metropolitanas, en las que aún hay un exceso de oferta, y las ventas de viviendas nuevas continúan contrayéndose. Si bien, inicialmente, los primeros agentes en entrar en el mercado fueron los inversores extranjeros, a medida que han mejorado las condiciones económicas y financieras y el clima de expectativas, se percibe un creciente interés de la demanda doméstica, lo que se está dejando sentir en un mayor porcentaje de viviendas adquiridas con financiación hipotecaria. Si bien los condicionantes de la demanda prosiguen mejorando no se vislumbra una reactivación vigorosa. En 2016 los precios y actividad podrían aproximarse a los niveles existentes en

3 Intensos crecimientos, aunque niveles aún muy bajos Total: +17% +29% + 1,4% +29% * En Unidades anuales 3

4 La construcción contribuye positivamente al crecimiento económico Y suma cinco trimestres en positivo La inversión en vivienda sigue corrigiendo su sobrepeso y desde 2012 se sitúa por debajo de la media de la UEM. 4

5 Comienza a retomarse la actividad promotora Aunque se sitúa en niveles muy bajos viviendas anuales El ejercicio podría cerrar con unos visados. 5

6 aunque no en todas las localizaciones Madrid, Barcelona y la costa es lo que más está tirando Nº de visados Peso en el total Evolución interanual Repunte desde mínimo Ajuste total desde Máximos Aragón ,0% 129,1% 144,1% -91,5% Baleares ,4% 44,8% 71,4% -91,4% Cataluña ,5% 37,2% 93,1% -96,7% Madrid ,5% 33,6% 83,4% -86,9% C. Valenciana ,8% 24,8% 50,7% -96,8% C. La Mancha ,2% 21,6% 29,0% -97,2% Andalucía ,6% 18,2% 24,9% -96,5% Asturias 646 1,6% 10,4% 39,8% -96,2% Extremadura 792 1,9% 9,4% 20,7% -95,8% País Vasco ,2% 1,6% 29,8% -81,1% Castilla León ,3% -1,2% 16,9% -95,9% Navarra 877 2,1% -7,7% 8,5% -91,5% La Rioja 250 0,6% -9,1% 38,1% -97,5% Galicia ,4% -11,8% 3,9% -97,5% Cantabria 531 1,3% -15,7% 105,8% -96,0% Canarias 671 1,6% -18,9% 8,9% -98,4% Murcia 832 2,0% -31,6% 3,6% -98,5% Total Nacional % 18,8% 29,0% -95,4% Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos Nº DE VIVIENDAS VISADAS POR CC.AA. Visados de obra nueva (ago.14 - jul.15) 6

7 Las compraventas encadenan más de un año de aumentos Impulsadas por la vivienda usada, que recupera niveles de ventas de ,2% Total: Mientras que las compras de vivienda nueva aún siguen cayendo, si bien puede deberse a cierta distorsión, ya que viviendas nuevas en segunda transmisión (p.ej. inmuebles adjudicados a entidades de crédito) estarían incluidas en transacciones de usadas. 7

8 La reactivación se va extendiendo Aunque aún en nueve provincias las transacciones continúan cayendo Compraventa de viviendas Variación interanual de dato acumulado de 12 meses a ago.15 12% 0% y < 12% 0% España 12,8% Las nueve provincias en las que las compras siguen cayendo apenas suponen el 5% del total del mercado. 8

9 Los compradores extranjeros siguen muy activos En el 2T15 los extranjeros realizaron el 17,7% de las compras de vivienda Total 12 meses viv. Las compraventas de extranjeros crecen un 11,3% en el primer semestre. 9

10 En particular los británicos Mientras que las compras de rusos, franceses y noruegos han perdido peso Alicante y Málaga concentran el 39% de las compras de extranjeros 10

11 Y se va incorporando la demanda particular doméstica Tras el posicionamiento de las sociedades inmobiliarias en los años previos No obstante los inversores continúan contribuyendo a revitalizar el mercado en las zonas turísticas, Madrid y Cataluña. 11

12 por lo que aumentan las compras con financiación hipotecaria Las hipotecas crecen por encima de las transacciones Reflejando la mejora de las condiciones de financiación y la reactivación de la demanda particular. 12

13 Aunque aún se cancelan más hipotecas de las que se firman Cayendo las operaciones vivas Estimamos que hasta finales de 2016 la contratación de nuevas hipotecas no superará las cancelaciones. 13

14 La intensa corrección de precios, clave para atraer a los inversores 5% 12% 14

15 El ajuste de precios ha llegado a su fin Tras cinco trimestres de crecimientos*, el repunte desde mínimos es del 5,8% * Según el índice que elabora el INE. 15

16 Aunque no en todas las localizaciones En las provincias limítrofes con Madrid los precios muestran mayor debilidad, mientras que en las islas se anotan las mayores subidas 16

17 Madrid, Barcelona y la Costa turística son los ejes más dinámicos En ellos, la continuidad en el aumento de las ventas se ha traducido en una subida de precios Por el contrario, el resto del territorio muestra un retraso en su recuperación. 17

18 En resumen. Síntesis de la evolución del mercado de la vivienda por CC.AA. Visados (1) Compraventa (1) Hipotecas (1) Precios (2) Ratio absorción (3) % Rank. % Rank. % Rank. Desde mín. (%) Rank. Años Rank. Andalucía 38,4 5 12,8 6 24,2 6 0,5 16 4,7 6 Aragón 158,3 1 22,4 1 27,2 2 4,7 4 8,7 11 Asturias 10, ,3 9 13,0 15 0,5 17 7,4 10 Baleares 96,9 2 12,0 8 36,6 1 7,1 1 5,9 8 Canarias -13, , ,4 11 4,8 3 6,6 9 Cantabria 77,2 3 3, ,5 5 4,3 5 0,0 2 C - León 16,5 9 9,4 11 7,1 16 0,7 15 9,0 12 C - La Mancha -5,2 13 3, ,9 13 0, ,0 17 Cataluña 28,7 8 13,1 5 22,9 7 1,6 10 9,2 13 C. Valenciana 43,1 4 12,6 7 20,2 8 2,2 9 9,3 14 Extremadura 31,5 7 5, ,5 14 2,9 8 0,0 1 Galicia -12,0 14 3, ,8 12 1,1 12 5,0 7 Madrid 37,2 6 14,1 3 26,1 4 4,9 2 3,2 5 Murcia -27,6 17 6, ,3 3 0, ,7 16 Navarra 12,6 10 5,9 13 6,0 17 3,0 7 0,1 3 País Vasco 6, ,0 2 19,9 10 1,5 11 3,2 4 La Rioja -16, ,1 4 20,0 9 3,9 6 10,7 15 ESPAÑA 27,6-12,0-21,8-1,4-6,4 - (1) Evolución en lo que va de año. (2) Repunte de los precios desde mínimos. (3) Cociente entre el stock de vivienda nueva y el ritmo anual de compraventas de vivienda nueva. 18

19 Los condicionantes de la demanda continúan mejorando, aunque a un ritmo desacelerado Condicionantes generales: Mercado laboral: la creación de empleo frena su dinamismo. Leve debilitamiento del clima de confianza de los hogares. Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal. Prosigue el desapalancamiento de los hogares. Mejora de las condiciones de financiación Factores endógenos: La accesibilidad empeora ligeramente por los bajos salarios. El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas. Aflora la creación de hogares que se había pospuesto. Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja. 19

20 El mercado laboral frena ligeramente su ritmo de mejoría Aunque prosigue el descenso de la tasa de paro en la población joven 20

21 La renta de los hogares avanza por el empleo y rebaja fiscal Pero la remuneración por asalariado se mantiene muy baja -3 Nivel medio pre-crisis -11 El clima se expectativas ha comenzado a deteriorarse ante la mayor incertidumbre. 21

22 Se relajan las condiciones de financiación Plazos y LTV repuntan, con unos tipos muy bajos 23 años 2,12 61,8% 1,96% 22

23 Pero el esfuerzo par adquirir una vivienda sigue siendo elevado La moderación salarial mantiene elevado el esfuerzo 6,3 32,3% Pese a la mejora de las condiciones financieras, los bajos salarios y el leve repunte de los precios de la vivienda han llevado a un ligero aumento del porcentaje de ingresos familiares destinados al pago de la hipoteca. 23

24 La vivienda vuelve a ser una inversión atractiva Gracias a los bajos tipos de interés y la volatilidad de las bolsas En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 6,5%. 24

25 Prosigue el desapalancamiento de los hogares Compatible con un notable aumento del nuevo crédito para vivienda 84% 62,9% 70,6% 54% Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 13,4 p.p.; de ellos, 8,6 p.p. se deben al descenso de la deuda por adquisición de vivienda. 25

26 El stock de vivienda nueva sigue ajustándose Aunque gran parte del remanente no se adecua a las condiciones de la demanda Aumenta el stock Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock Fitch estima que el stock de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su demanda objetivo) alcanza las unidades. 26

27 El ratio de absorción del stock de vivienda nueva sin vender empeora Debido al intenso debilitamiento de las ventas de vivienda nueva Ratio de absorción por CCAA* Ratio de absorción > 10 6,4 y < 10 4 y < 6,4 2 y < 4 2 * Ratio estimado para 2015 Las mayores dificultades para absorber el stock existente se localizan principalmente en las provincias limítrofes con Madrid y en el Pirineo. 27

28 El repunte de los nuevos hogares, impulso para la demanda de vivienda Pero a medio plazo las proyecciones señalan una débil creación de hogares Creación anual de hogares proyecciones hogares de media anual e Fuente: INE La mejora de la situación económica y del empleo ha favorecido desde 2014 un repunte en la creación de nuevos hogares, y que se materialice la demanda embalsada que no podía acceder al mercado. Sin embargo, una vez que se pase dicho efecto, las proyecciones apuntan a un nivel muy bajo de creación de hogares, con significativas diferencias por CC.AA. 28

29 A medio plazo, las necesidades de vivienda irán reduciéndose Las proyecciones de población remarcan dos aspectos clave: por un lado, una reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta

30 Indicadores del mercado de la vivienda español OFERTA: Tipo de dato Máximo Fecha Dato actual Fecha Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Abr Jul.15 Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Feb Jul.15 Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual DEMANDA: Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses Dic Ago.15 * Viv. Nueva acum. 12 meses Dic Ago.15 * Viv. Usada acum. 12 meses Dic Ago.15 Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses T T.15 * Viv. Nueva acum. 12 meses T T.15 * Viv. Usada acum. 12 meses T T.15 Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses Ago Ago.15 PRECIO: Precio de la vivienda libre ( /m2) trimestral 2.101,4 1T ,8 2T.15 Otras aproximaciones al valor de la vivienda: * Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual Ago Ago.15 * Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral Dic T.15 CREDITO: Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jul Ago.15 Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. ) acum. 12 meses Ago Ago.15 Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. ) acum. 12 meses May Ago.15 Morosidad de los hogares por adquisición y rehab. de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 5,25% 2T.15 Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jun Ago.15 Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. ) trimestral T T.15 OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA: Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 2,12% Sep.15 LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 61,8% 2T.15 % de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 14,6% 2T.15 Plazo (meses) trimestral 339 3T T.15 ACCESIBILIDAD: Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 6,3 2T.15 Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 32,3% 2T.15 OTROS INDICADORES RELACIONADOS: Variación anual de la población (Cifras de población al 01/01/15) anual Creación de hogares anual T.15

31 Este Informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera, de inversiones, legal, fiscal o de otro tipo en ningún campo de nuestra actuación, por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción. Queda prohibido reproducir, transmitir, modificar o suprimir la información sin previa autorización escrita de Bankia.