MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOU

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1 EXPDTE. REF: 5/2010 MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PGOU

2 ÍNDICE 1.- MEMORIA INFORMATIVA ANTECEDENTES OBJETO PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA AMBITO DETERMINACIONES ACTUALES DEL PGOU EN RELACIÓN CON LA MODIFICACIÓN QUE SE PRETENDE 2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA PARTE CON EFICIACIA NORMATIVA 1.- NORMAS URBANÍSTICAS REDACCIÓN VIGENTE REDACCIÓN PROPUESTA 2.- DOCUMENTO DE REFUNDICIÓN 2

3 PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA 1.- MEMORIA INFORMATIVA ANTECEDENTES El presente documento técnico para la Modificación puntual de las Normas Urbanísticas del PGOU se redacta a iniciativa del Ayuntamiento de Alginet, con objeto de definir pormenorizadamente los usos permitidos y prohibidos en las distintas Zonas de Ordenación en las que el PGOU prevé como uso dominante el Residencial, en cualquiera de sus formas. Concretamente, comprenderá la Zona de Centro Histórico; la Zona de Ensanche y la Zona de Ciudad Jardín. Dicha modificación pretende ser fiel reflejo de los principios inspiradores de la normativa urbanística que rige en la Comunidad Valenciana en orden a compatibilizar el uso residencial, que se define como prioritario en las mencionadas Zonas, con aquellos otros que puedan permitirse por ser compatibles con aquel OBJETO La modificación puntual que recoge el presente documento pretende dar nueva redacción a las Normas urbanísticas relativas a la asignación de usos en las Zonas de Centro Histórico, Ensanche y Ciudad Jardín, en cuanto que todas ellas recogen como uso dominante el residencial. Tiene por objeto pormenorizar el catálogo de usos permitidos y prohibidos en tales Zonas, ofreciendo una nueva redacción a los correspondientes artículos de las Normas Urbanísticas AMBITO DE DETERMINACIONES ACTUALES DEL PGOU EN RELACIÓN CON LA MODIFICACIÓN QUE SE PRETENDE El ámbito de las determinaciones a modificar con la tramitación de la presente Modificación Puntual del PGOU se contrae a los artículos de las Normas urbanísticas del PGOU aprobadas por Acuerdo de al Comisión Territorial de urbanismo de 26 de junio de 1997, con las modificaciones recogidas en el Texto Refundido que fue aprobado por Acuerdo del mencionado órgano autonómico de 29 de julio de Más concretamente, la modificación alcanza al artículo 5.5 de las Normas Urbanísticas, relativo a la asignación de usos en la Zona de Centro Histórico; al 3

4 artículo 5.11 para la Zona de Ensanche y al artículo 5.16, para la Zona de Ciudad Jardín. La modificación que se pretende afecta a la ordenación pormenorizada, manteniéndose las Zonas primarias de uso dominante residencial como ordenación estructural, en los mismos términos. El cambio se constriñe a un mayor detalle de los usos compatibles y prohibidos para cada una de las Zonas de Ordenación. 2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA El Plan General de Ordenación Urbana está formado por Documentos sin eficacia normativa y por Documentos con eficacia normativa, entre los cuales se encuentran las Normas Urbanísticas, que incluirán las fichas de planeamiento y gestión de cada Sector, Unidad de ejecución o Área de reparto. Las Normas urbanísticas diferenciarán el tratamiento aplicable a los distintos tipos y categorías de suelo, distinguiendo qué disposiciones tienen carácter de ordenación estructural y cuáles de ordenación pormenorizada. Contendrán, asimismo, las disposiciones explicativas que faciliten la utilización y entendimiento de los documentos que integren le Plan y pueden incorporar disposiciones aclaratorias del significado y efectos jurídicos de las determinaciones establecidas en ellas de acuerdo con la legislación aplicable (art. 148 ROGTU). Para el suelo que el Plan General ordene pormenorizadamente, las Normas urbanísticas establecerán la asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previsiones de la ordenación estructural (art. 150.c ROGTU). Las Normas Urbanísticas del PGOU de Alginet, en sus artículos 5.5, para la Zona de Centro Histórico; 5.11 para la Zona de Ensanche y 5.16 para la Zona de Ciudad Jardín, establecen como uso dominante el Residencial; y dicho uso se complementa con la regulación de usos prohibidos, cuyo objetivo es reforzar la adecuación del uso dominante. La mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y la garantía de la compatibilidad de usos que se materializa a través de la regulación de determinados usos prohibidos exige que, ahora, se introduzcan ciertos usos que expresamente no se recogen en las vigentes Normas urbanísticas. A tal fin, para las mencionadas Zonas de Ordenación se propone la inclusión en el apartado relativo a usos prohibidos una ampliación del catálogo contenido recogiendo expresamente ciertos usos relativos a las instalaciones, actividades y servicios vinculados a la policía sanitaria mortuoria. Dicha modificación no sólo da satisfacción a la realidad del tiempo en que las normas han de aplicarse criterio hermenéutico positivado en el artículo 3 del 4

5 Código Civil- sino que a su vez, potencia otros ámbitos de ordenación urbanística en la que los mencionados usos podrían encontrar mejor acomodo en el municipio de Alginet, a la vez que se mantendrían tales usos, compatibles con el impulso y desarrollo de otras zonas de carácter esencialmente industrial. 5

6 1.- NORMAS URBANÍSTICAS REDACCIÓN VIGENTE PARTE CON EFICIACIA NORMATIVA La redacción vigente de las Normas Urbanísticas en aquellos preceptos cuya modificación se pretende es la siguiente: CAPÍTULO PRIMERO: ZONAS EN EL ÁMBITO URBANO SECCION PRIMERA: ZONA DE CENTRO HISTORICO (...) Artículo Asignación de Usos. 1. Uso dominante: Residencial unifamiliar 2. Usos permitidos Se permite cualquier otro uso no incluidos en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona por exigir tipologías edificatorias especializadas no coherentes con la existenteo con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cual quier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Alm.1.- Almacenes compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo del Ind.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. b) Ind.1.- Locales industriales compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo del Alm.1). c) Par.1.- Aparcamientos de uso público o privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 50% de dicha superficie libre (Par.1c). Se admitirá tan sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público. - En edificio de uso exclusivo de aparcamientos (Par.1d), salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección. d) Rcm.- Uso Residencial comunitario. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta 6

7 baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las destinadas a viviendas. e) Uso Residencial Unifamiliar Se trata del uso dominante que le asigna el plan a esta zona. Se admite en edificio exclusivo entre medianeras, entendiéndose como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja se destinan a vivienda, pudiéndose dedicar aquella a este mismo uso E 1) Uso Residencial Plurifamiliar Se admite en edificación de uso exclusivo entendiendo como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificación de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima tanto de las destinadas a usos no residenciales como de las destinadas a uso residencial comunitario. f) Tco.1.- Uso Comercial compatible con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán contar con accesos desde la vía pública o zaguán exterior y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de la categoría Tco.1a (superficie de venta no superior a 200 metros cuadrados) en planta baja, con comunicación directa con usos residenciales. g) Tho.1.- Hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera. Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales. h) Tre.- Actividades recreativas. Se admiten en planta baja. No obstante no se admitirán actividades recreativas en planta alguna cuando se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. i) D.- Dotacionales. Se admiten en planta baja y plantas superiores, en edificio de uso exclusivo o uso mixto. j) En edificios mixtos con uso residencial : Los locales no residenciales se ubicarán siempre en plantas inferiores a aquellas en las que se ubican los locales residenciales. k) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g) y h) podrán, con las limitaciones establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario. 3. Usos prohibidos: a) No está prohibido el uso Residencial plurifamiliar b) Terciarios: - Edificios comerciales (Tco.2), Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 100 personas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). Los de categoría Tre.1 quedan sujetos a las limitaciones establecidas para bares con instalación musical y "pubs". c) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3 d) Dotacionales: 7

8 - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din), excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). e) Aparcamientos: - Locales de aparcamiento vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). SECCION SEGUNDA: ZONA DE ENSANCHE. (...) Artículo Asignación de usos. 1. Uso dominante: Residencial 2. Usos permitidos: Se permite cualquier otro uso no incluido en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, o con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cualquier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Alm.1.- Almacenes compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo el Ind.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. b) Ind.1.- Locales industriales compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales). Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo el Alm.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. c) Par.1.- Aparcamientos de uso público o privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 50% de dicha superficie libre (Par.1c). - En edificio de uso exclusivo de aparcamientos (Par.1d), salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección. d) Rcm.- Uso Residencial comunitario. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las destinadas a viviendas. e) Uso Residencial Unifamiliar Se trata del uso dominante que le asigna el plan a esta zona. Se admite en edificio exclusivo entre medianeras, entendiéndose como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja se destinan a vivienda, pudiéndose dedicar aquella a este mismo uso 8

9 f) Rpf.- Uso Residencial Plurifamiliar. Se trata del uso global o dominante asignado por el Plan en estas Zonas. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima tanto de las destinadas a usos no residenciales como de las destinadas a uso Residencial comunitario. g) Tco.1.- Uso Comercial compatible con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de la categoría Tco.1a (superficie de venta no superior a 200 metros cuadrados) en planta baja con comunicación directa con usos residenciales. h) Tho.1.- Hoteles, hostales y pensiones. Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales. i) Tre.- Actividades recreativas. Se admiten en planta baja, salvo que se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. j) D.- Dotacionales. Se admiten en planta baja y plantas superiores con las limitaciones establecidas en el párrafo g). Se admiten asimismo en edificio de uso exclusivo. k) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g), h) e i) podrán, con las limitaciones establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario. 3. Se prohiben expresamente los siguientes usos: a) Terciarios: - Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 300 personas (Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3. c) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din) excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). d) Aparcamientos: - Aparcamientos expresamente vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). 9

10 SECCION TERCERA: ZONA DE CIUDAD JARDIN (...) Artículo Asignación de usos. 1. Uso dominante: Residencial unifamiliar. 2. Usos permitidos: Se permitirán las viviendas unifamiliares en hilera para parcelas con superficie mínima de m2. Se permite cualquier otro uso no incluido en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, o con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cualquier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Par.1.- Aparcamientos de uso privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre (Par.1c). Se admitirá tan sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público. b) Tco.1a - Uso Comercial compatible con la vivienda. En CJ tan sólo se admite en edificio de uso exclusivo, aunque podrá compartir una misma parcela con edificación residencial. Se admitirá asimismo en edificaciones unifamiliares tradicionales preexistentes a la aprobación del presente Plan General en cualquiera de las dos subzonas, siempre que dichas edificaciones no se encuentren en fuera de ordenación sustantivo. c) Tho.1.- Hoteles, hostales y pensiones. Se admite en edificio de uso exclusivo. d) Tre.- Actividades recreativas. En CJ tan sólo se admite en edificio aislado de las viviendas, aunque podrá compartir parcela con edificación residencial. 3. Usos prohibidos: a) Terciarios: - Locales comerciales compatibles con la vivienda en su categoría c (Tco.1c). Edificios comerciales (Tco.2 y Tco.3). - Edificios, locales e instalaciones destinadas a actividades recreativas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Edificios, locales e instalaciones industriales (Ind.2 e Ind.3). - Almacenes (Alm), excepto los de categoría Alm.1a y Alm.1b. c) Dotacionales: 10

11 - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a Abastecimiento (Dab), Cementerio (Dce), e Infraestructuras (Din). d) Aparcamientos: - Edificios de uso exclusivo destinados a aparcamientos (Par.1d) y aparcamientos vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2) REDACCIÓN PROPUESTA El presente documento pretende introducir una modificación normativa en los apartados correspondientes a Usos prohibidos regulados en los artículos 5.5, 5.11 y 5.16, por adición de un apartado en el que se introduzcan nuevos usos prohibidos en las Zonas de Centro Histórico, Ensanche y Ciudad Jardín respectivamente. La redacción que se propone es la siguiente: CAPITULO PRIMERO: ZONAS EN EL AMBITO URBANO SECCION PRIMERA: ZONA DE CENTRO HISTORICO (...) Artículo Asignación de Usos. 1. Uso dominante. Sin modificación 2. Usos permitidos. Sin modificación 3. Usos prohibidos a) No está prohibido el uso Residencial plurifamiliar b) Terciarios: - Edificios comerciales (Tco.2), Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 100 personas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). Los de categoría Tre.1 quedan sujetos a las limitaciones establecidas para bares con instalación musical y "pubs". c) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3 d) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din), excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). e) Aparcamientos: - Locales de aparcamiento vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). f) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. 11

12 SECCION SEGUNDA: ZONA DE ENSANCHE. (...) Artículo Asignación de usos. 1.- Uso dominante. Sin modificación 2. Usos permitidos. Sin modificación 3. Se prohiben expresamente los siguientes usos: a) Terciarios: - Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 300 personas (Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3. c) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din) excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). d) Aparcamientos: - Aparcamientos expresamente vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). e) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. SECCION TERCERA: ZONA DE CIUDAD JARDIN (...) Artículo Asignación de usos. 1.- Uso dominante. Sin modificación 2. Usos permitidos. Sin modificación 3. Usos prohibidos: a) Terciarios: - Locales comerciales compatibles con la vivienda en su categoría c (Tco.1c). Edificios comerciales (Tco.2 y Tco.3). - Edificios, locales e instalaciones destinadas a actividades recreativas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Edificios, locales e instalaciones industriales (Ind.2 e Ind.3). - Almacenes (Alm), excepto los de categoría Alm.1a y Alm.1b. c) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a Abastecimiento (Dab), Cementerio (Dce), e Infraestructuras (Din). d) Aparcamientos: - Edificios de uso exclusivo destinados a aparcamientos (Par.1d) y aparcamientos vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). 12

13 e) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. 2.- DOCUMENTO DE REFUNDICIÓN CAPITULO PRIMERO: ZONAS EN EL AMBITO URBANO SECCION PRIMERA: ZONA DE CENTRO HISTORICO (...) Artículo Asignación de Usos. 1. Uso dominante: Residencial unifamiliar 2. Usos permitidos Se permite cualquier otro uso no incluidos en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona por exigir tipologías edificatorias especializadas no coherentes con la existenteo con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cual quier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Alm.1.- Almacenes compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo del Ind.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. b) Ind.1.- Locales industriales compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales) e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo del Alm.1). c) Par.1.- Aparcamientos de uso público o privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 50% de dicha superficie libre (Par.1c). Se admitirá tan sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público. - En edificio de uso exclusivo de aparcamientos (Par.1d), salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección. d) Rcm.- Uso Residencial comunitario. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las destinadas a viviendas. e) Uso Residencial Unifamiliar 13

14 Se trata del uso dominante que le asigna el plan a esta zona. Se admite en edificio exclusivo entre medianeras, entendiéndose como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja se destinan a vivienda, pudiéndose dedicar aquella a este mismo uso E 1) Uso Residencial Plurifamiliar Se admite en edificación de uso exclusivo entendiendo como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificación de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima tanto de las destinadas a usos no residenciales como de las destinadas a uso residencial comunitario. f) Tco.1.- Uso Comercial compatible con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán contar con accesos desde la vía pública o zaguán exterior y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de la categoría Tco.1a (superficie de venta no superior a 200 metros cuadrados) en planta baja, con comunicación directa con usos residenciales. g) Tho.1.- Hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera. Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales. h) Tre.- Actividades recreativas. Se admiten en planta baja. No obstante no se admitirán actividades recreativas en planta alguna cuando se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. i) D.- Dotacionales. Se admiten en planta baja y plantas superiores, en edificio de uso exclusivo o uso mixto. j) En edificios mixtos con uso residencial : Los locales no residenciales se ubicarán siempre en plantas inferiores a aquellas en las que se ubican los locales residenciales. k) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g) y h) podrán, con las limitaciones establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario. 3. Usos prohibidos: a) No está prohibido el uso Residencial plurifamiliar b) Terciarios: - Edificios comerciales (Tco.2), Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 100 personas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). Los de categoría Tre.1 quedan sujetos a las limitaciones establecidas para bares con instalación musical y "pubs". c) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3 d) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din), excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). e) Aparcamientos: 14

15 - Locales de aparcamiento vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). f) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. SECCION SEGUNDA: ZONA DE ENSANCHE. (...) Artículo Asignación de usos. 1. Uso dominante: Residencial 2. Usos permitidos: Se permite cualquier otro uso no incluido en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, o con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cualquier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Alm.1.- Almacenes compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja e inferiores a la baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo el Ind.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. b) Ind.1.- Locales industriales compatibles con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja (salvo que en ella se ubiquen piezas habitables residenciales). Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos (salvo el Alm.1). Si existen piezas habitables residenciales en planta baja, éstas deberán quedar aisladas e independientes de este uso. c) Par.1.- Aparcamientos de uso público o privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 50% de dicha superficie libre (Par.1c). - En edificio de uso exclusivo de aparcamientos (Par.1d), salvo en edificios sometidos a cualquier nivel de protección. d) Rcm.- Uso Residencial comunitario. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a este uso (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas a usos no residenciales y por debajo de las destinadas a viviendas. e) Uso Residencial Unifamiliar Se trata del uso dominante que le asigna el plan a esta zona. Se admite en edificio exclusivo entre medianeras, entendiéndose como tal aquel en que todas las plantas por encima de la baja se destinan a vivienda, pudiéndose dedicar aquella a este mismo uso f) Rpf.- Uso Residencial Plurifamiliar. 15

16 Se trata del uso global o dominante asignado por el Plan en estas Zonas. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se destinan a viviendas (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima tanto de las destinadas a usos no residenciales como de las destinadas a uso Residencial comunitario. g) Tco.1.- Uso Comercial compatible con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en planta baja. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. No obstante, en edificios construidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan y en función de las preexistencias comerciales, se admitirá la ubicación de locales comerciales de la categoría Tco.1a (superficie de venta no superior a 200 metros cuadrados) en planta baja con comunicación directa con usos residenciales. h) Tho.1.- Hoteles, hostales y pensiones. Se admite en edificio de uso exclusivo. Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales. i) Tre.- Actividades recreativas. Se admiten en planta baja, salvo que se ubiquen piezas habitables residenciales en planta baja. Deberán contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los del resto de usos. j) D.- Dotacionales. Se admiten en planta baja y plantas superiores con las limitaciones establecidas en el párrafo g). Se admiten asimismo en edificio de uso exclusivo. k) Las distintas agregaciones de los usos terciarios descritos en los párrafos f), g), h) e i) podrán, con las limitaciones establecidas, situarse en edificio de uso exclusivo terciario. 3. Se prohiben expresamente los siguientes usos: a) Terciarios: - Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3). - Campamentos (Tho.2). - Edificios, locales e instalaciones destinados a actividades recreativas con aforo superior a 300 personas (Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Ind.2, Ind.3, Alm.2 y Alm.3. c) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a: cementerios (Dce), Infraestructuras (Din) excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). d) Aparcamientos: - Aparcamientos expresamente vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). e) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. 16

17 SECCION TERCERA: ZONA DE CIUDAD JARDIN (...) Artículo Asignación de usos. 1. Uso dominante: Residencial unifamiliar. 2. Usos permitidos: Se permitirán las viviendas unifamiliares en hilera para parcelas con superficie mínima de m2. Se permite cualquier otro uso no incluido en el apartado 3 de este artículo salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, o con las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas. En cualquier caso deberán ajustarse a las siguientes condiciones: a) Par.1.- Aparcamientos de uso privado. Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes: - En planta baja e inferiores a la baja (Par.1a). - Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos (Par.1b). - Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre (Par.1c). Se admitirá tan sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público. b) Tco.1a - Uso Comercial compatible con la vivienda. En CJ tan sólo se admite en edificio de uso exclusivo, aunque podrá compartir una misma parcela con edificación residencial. Se admitirá asimismo en edificaciones unifamiliares tradicionales preexistentes a la aprobación del presente Plan General en cualquiera de las dos subzonas, siempre que dichas edificaciones no se encuentren en fuera de ordenación sustantivo. c) Tho.1.- Hoteles, hostales y pensiones. Se admite en edificio de uso exclusivo. d) Tre.- Actividades recreativas. En CJ tan sólo se admite en edificio aislado de las viviendas, aunque podrá compartir parcela con edificación residencial. 3. Usos prohibidos: a) Terciarios: - Locales comerciales compatibles con la vivienda en su categoría c (Tco.1c). Edificios comerciales (Tco.2 y Tco.3). - Edificios, locales e instalaciones destinadas a actividades recreativas (Tre.2, Tre.3 y Tre.4). b) Industriales y almacenes: - Edificios, locales e instalaciones industriales (Ind.2 e Ind.3). - Almacenes (Alm), excepto los de categoría Alm.1a y Alm.1b. c) Dotacionales: - Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a Abastecimiento (Dab), Cementerio (Dce), e Infraestructuras (Din). d) Aparcamientos: 17

18 - Edificios de uso exclusivo destinados a aparcamientos (Par.1d) y aparcamientos vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2). e) Tanatorio, velatorio, depósito de cadáveres, crematorio, horno de incineración; así como cualquier práctica sanitaria sobre cadáveres o restos cadavéricos; actividades relativas a la preparación, tratamiento, conservación y embalsamamiento de cadáveres, como por ejemplo la tanatoestética y la tanatopráxia y toda clase de prácticas sanitarias sobre cadáveres y restos cadavéricos a los que sea de aplicación la normativa de policía sanitaria mortuoria, salvo que la correspondiente legislación sectorial así lo autorice. En Alginet, a 1 de marzo de María Bayo Calduch Arquitecto Municipal 18

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