UN NUEVO ESCENARIO EN EL ÁMBITO DE LA VIVIENDA EN CATALUÑA

Transcripción

1 UN NUEVO ESCENARIO EN EL ÁMBITO DE LA VIVIENDA EN CATALUÑA Comentario a la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética ÍNDICE INTRODUCCIÓN Y PREÁMBULO 2 MEDIDAS PARA EVITAR LOS DESAHUCIOS QUE PUEDAN PRODUCIR 3 UNA SITUACIÓN DE FALTA DE VIVIENDA (ARTÍCULO 5) OBLIGACIONES DE LAS PARTES 7 CONCLUSIONES 10 [1]

2 INTRODUCCIÓN Y PREÁMBULO La Ley 24/ tiene como objetivo principal dar respuesta a la situación de emergencia social que se ha creado en los últimos años en el ámbito de la vivienda en el territorio catalán. El sobreendeudamiento de la población y el crecimiento de la pobreza energética han provocado que exista una falta de satisfacción de las necesidades básicas de vivienda y energéticas, creándose situaciones que pueden llegar a vulnerar los derechos fundamentales de los ciudadanos. Tanto el artículo 47 de la Constitución Española como el artículo 26 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, reconocen a todas las personas el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, siendo deber de los poderes públicos promover y establecer las medidas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Además, el artículo de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña establece que los derechos de los consumidores tienen consideración de derecho básico, siendo objeto de especial protección. La mencionada Ley se aplica a todas las personas consumidoras en el ámbito territorial de Cataluña 2. Así, la Ley 24/2015 nace como medida para garantizar estos derechos, especialmente en lo relativo a las deudas derivadas de la vivienda habitual. La Ley recoge una serie de medidas dirigidas a regular aquellas situaciones que puedan provocar que una persona física vea vulnerado alguno de los derechos protegidos y mencionados anteriormente. Más concretamente, en la Ley 24/2015, se distinguen los siguientes bloques: - Medidas contra el sobreendeudamiento relacionado con la vivienda habitual (artículo 1 al 4) - Medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda (artículo 5) - Medidas para evitar la pobreza energética 3 (artículo 6) 1 Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, en su número 6928 el 5 de agosto de Establece el artículo a) del Código de Consumo de Cataluña que se considerarán consumidores las personas físicas o jurídicas que actúan en el marco de las relaciones de consumo en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. 3 Se recoge en el preámbulo, que se entiende por pobreza energética la dificultad para afrontar las facturas de los suministros básicos de electricidad, gas y agua. [2]

3 - Medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler (artículo 7) La Ley entró en vigor el pasado 6 de agosto de 2015, tal y como establece la disposición final 7ª, a pesar de que la eficacia de su contenido está condicionada a un ulterior desarrollo reglamentario y legislativo que deberá llevar a cabo la Generalitat de Cataluña. Ante este panorama, esta nota pretende analizar las medidas propuestas en la mencionada ley; teniendo como principal objetivo el análisis de los requisitos, obligaciones y requerimientos que la ley impone, tanto previa como posteriormente, a la parte arrendadora y titular que quiere recuperar la posesión del inmueble a través del inicio de un procedimiento judicial de desahucio. MEDIDAS PARA EVITAR LOS DESAHUCIOS QUE PUEDAN PRODUCIR UNA SITUACIÓN DE FALTA DE VIVIENDA (ARTÍCULO 5) Esta Ley no solamente contempla las controvertidas ejecuciones hipotecarias, sino que se extiende más allá, haciendo referencia a las dificultades para afrontar el pago del alquiler, y por tanto, recoge también aquellos procedimientos de desahucios que puedan iniciarse por impago de rentas procedentes de un arrendamiento. Es de interés, por tanto, entrar a analizar con especial detenimiento el artículo 5 de la Ley 24/2015, en el cual se recogen todas aquellas medidas tendentes a evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda a aquellas personas que no dispongan de una vivienda alternativa y se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la Ley, teniendo en cuenta que el desahucio puede derivar tanto de una ejecución hipotecaria como de un impago de alquiler. Se considera que una persona o unidad familiar se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial cuando (artículo 5.10): - perciban unos ingresos 4 inferiores a 2 veces el IRSC 5, si se trata de personas que viven solas 4 Para la determinación de las situaciones de riesgo de exclusión residencial, los ingresos familiares deben ponderarse de acuerdo con los coeficientes establecidos por el Plan para el derecho a la vivienda vigente (artículo 5.12). [3]

4 - perciban unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia - perciban unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. Además, establece la propia Ley que en caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial 6. La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial referidas anteriormente, obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de 15 días. Si trascurre este plazo, y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en riesgo de exclusión residencial (artículo 9.1). Teniendo en cuenta estos parámetros, vamos a analizar, en primer lugar, los requisitos y actuaciones que deben llevarse a cabo de manera previa al inicio de cualquier acción judicial. Actuaciones y medidas previas al inicio de un procedimiento judicial Indica el apartado 1 del artículo 5 que, antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, siempre que la mencionada adquisición o la compraventa afecte a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y siempre que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos anteriormente. El deber de comprobar dichas circunstancias recae sobre el adquiriente, que debe requerir previamente la información a los afectados. 5 En el año 2015, el Índice de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC) se fijó en 569,12 euros al mes (7.967,73 euros al año). El mencionado índice fue introducido por el artículo 15 de la Ley 13/2006, de 27 de julio, de prestaciones sociales de carácter económico, de la Generalitat de Cataluña, y su valor se fija anualmente, en la Ley de Presupuestos de la Generalitat. 6 Excepcionalmente, las medidas vinculadas con la definición que establece el apartado 10 pueden beneficiar a personas y unidades familiares que superen los límites de ingresos fijados en él, siempre que dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia (artículo 5.11). [4]

5 De igual forma, antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial. Esto también deberá ser comprobado por el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados. La realización de la oferta obligatoria de alquiler social debe comunicarse al ayuntamiento del municipio en el que se encuentra ubicada la vivienda, en el plazo de tres días hábiles desde la realización de la oferta (artículo 5.4). Sin embargo, no se aplica a cualquier figura que quiera interponer demanda de desahucio, sino que deben darse los siguientes supuestos, recogidos en el apartado 2 del artículo 5: - Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda (artículo 5.2.a). La Ley especifica que es lo que se entiende por grandes tenedores de viviendas (artículo 5.9): Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil. Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de m 2 ; salvo que se trate de promotores sociales de vivienda 7 o personas jurídicas que tengas más de un 15 % de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler. - Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, 7 Se refiere a los promotores sociales a los que hace referencia las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Este artículo establece que tienen la condición de promotores sociales de viviendas: a) El Instituto Catalán del Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas y las entidades urbanísticas especiales. b) Los promotores privados de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro dedicadas a la promoción de viviendas que tengan por objeto social y como objeto de su actividad efectiva la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a alquiler, la gestión y explotación de dicho tipo de viviendas en casos de constitución de derecho de superficie o de concesión administrativa o la promoción de viviendas de protección oficial destinadas, en régimen de venta, a los beneficiarios con ingresos más bajos. Excluyendo por tanto a los promotores privados de viviendas que tengan por objeto social y como objeto de su actividad efectiva la promoción de viviendas de protección oficial destinadas a la venta, a los que se refiere la letra c) de la mencionada Ley. [5]

6 provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario. Así, el propio artículo también establece los requisitos que deben cumplirse para que la propuesta 8 pueda ser considerada de alquiler social (artículo 5.7): - Debe fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC. - Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar. - Debe ser para un período de como mínimo tres años. Además, la Ley recoge como requisito que las personas o unidades familiares que se acojan a un alquiler social de los propuestos, deberán solicitar su inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda (artículo 5.8). De esta forma, una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial a la que hacen referencia los apartados 1 y 2 del artículo 5, y una vez formulada la oferta de alquiler social, siempre que se cumplan los requisitos referidos anteriormente, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial. De esta forma, y a modo de resumen, antes de iniciar o interponer demanda judicial, deben proseguirse los siguientes pasos: Verificar la situación de riesgo de exclusión social Ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social En caso de que la misma sea rechazada, puede iniciarse el procedimiento judicial 8 Se recoge en la Disposición transitoria segunda que la obligación de ofrecer el alquiler social se extiende, de acuerdo con la disposición transitoria segunda de la Ley, a todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución en el momento de entrada en vigor de la Ley y que tengan por objeto viviendas propiedad de las personas jurídicas a las que se refiere la propia ley (artículo 5.2.) [6]

7 Otras consideraciones Recoge el artículo 5.5 el derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual. Así, desde la solicitud de la concesión de ayudas, la Administración dispone de un plazo de tres meses para resolverla. En caso de que transcurra este plazo sin que la Administración haya dictado una resolución expresa, se entenderá que la solicitud se ha desestimado por silencio negativo. También recoge esta Ley la obligación de las administraciones públicas de garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual 9. En este caso, la Administración también deberá resolver en un plazo de tres meses la solicitud de realojamiento. Si trascurre el plazo previsto sin que se haya dictado resolución expresa, se entiende que la solicitud ha sido estimada por silencio positivo. OBLIGACIONES DE LAS PARTES Una vez analizado el artículo y los preceptos más significativos a tener en cuenta cuando uno de los llamados grandes tenedores de viviendas quiere recuperar la posesión de un inmueble del cual ostenta la titularidad; observamos que la Ley 24/2015 recoge obligaciones tanto para el demandante o adquirente, como para demandado o persona o unidad familiar afectada; así como para las administraciones y poderes públicos. Recogemos, a continuación una breve síntesis de las mismas. Obligaciones del demandante o adquirente Tal y como hemos mencionado anteriormente, antes de adquirir una vivienda o interponer cualquier demanda judicial, el adquirente o demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, requiriendo previamente la información a los afectados que 9 El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalitat con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales. [7]

8 acredite que se encuentran en riesgo de exclusión residencial y que no disponen de una alternativa propia de vivienda. Así, el demandante o adquirente deberá determinar la manera en la que recabar la información que se le solicita, dado que, si posteriormente se interpone demanda judicial, deberá probarse que efectivamente se intentó obtener la información relativa a la situación de los afectados, y que no se ha facilitado un alquiler social porque el mismo ha sido rechazado. Por tanto, se deberá requerir la información de manera fehaciente, dejando constancia de que efectivamente se ha intentado la comunicación con los afectados. Una manera realizar la mencionada comunicación es mediante Burofax, en el cual se podrá solicitar la documentación acreditativa de la situación de exclusión residencial. Causa incertidumbre como puede probarse que efectivamente se ha rechazado por el afectado la oferta realizada. Debería hacerse de manera fehaciente, pero la ley no le impone esta obligación, por lo que parece que la carga de la prueba recaerá sobre el demandante o adquirente que quiera interponer demanda y que efectivamente tenga que probar que se intentó ofrecer un alquiler social y que el mismo se rechazó. Sin embargo, puede entenderse que la oferta se rechaza si se ha requerido fehacientemente la documentación acreditativa al afectado y el mismo no la remite o no acepta la oferta propuesta. La Ley 24/2015 no hace especial mención al posible silencio del afectado, ni fija las pautas que se deberán considerar en caso de no recibir respuesta. De esta forma, no se le deberían exigir al demandante o adquirente actos que sobrepasen su propio margen de actuación, debiendo aceptarse como suficiente el intento de solicitud de la documentación y la propuesta de la vivienda social para interponer la demanda tendente a recuperar la posesión del inmueble; siendo en muchos casos casi imposible averiguar la situación en la que se encuentra el afectado si el mismo no da respuesta alguna a los requerimientos efectuados dirigidos a solicitarle la documentación acreditativa de su situación. Obligaciones del demandado o afectado Una vez recibida la documentación que pueda acreditar la situación de exclusión residencial del demandado o afectado, el mismo recibirá una propuesta de alquiler social, el cual deberá aceptar o rechazar. Todas las personas o unidades familiares que se acojan a un alquiler social deberán solicitar su inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda. [8]

9 Si la Administración deniega la inscripción en el Registro o le da de baja, por haber rechazado propuestas formuladas por la Administración, el propietario puede iniciar procedimiento de recuperación del inmueble. No se recoge expresamente la obligación del afectado o demandado de proporcionar la información relativa a su situación, por lo que en el caso de que el requerimiento se haga de forma fehaciente y el demandante o adquirente no reciba información acreditativa, surge la duda del plazo que debe transcurrir hasta que pueda iniciarse procedimiento judicial. La Ley no lo impone como obligación, pero es claro que para acogerse al alquiler social propuesto, el demandado o afectado deberá remitir la documentación acreditativa de su situación de exclusión residencial. Obligaciones de la Administración La Administración y los poderes públicos deben velar por establecer un sistema de medidas que garanticen el derecho a una vivienda digna. Así, la Ley obliga a las administraciones públicas a que fomenten el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento deben acordarlo conjuntamente, por tanto, la Generalitat con la Administración local. Además, la Administración tiene la obligación de proporcionar a las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial ayudas para evitar el lanzamiento, en el caso de que no puedan afrontar el pago del alquiler. Para ello, dispone de un plazo de tres meses para resolver la solitud de ayuda. También deberá resolver en el plazo de tres meses la solicitud de realojamiento de las personas y unidades familiares en situación riesgo, que estén en proceso de ser desahuciadas. Finalmente, los servicios sociales deberán responder a la solicitud de informe que analice si la unidad familiar o persona afectada se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial, y deberá hacerlo en el plazo de 15 días. Si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entenderá que la unidad familiar se encuentra en situación de riesgo. [9]

10 CONCLUSIONES La nueva perspectiva prevista por esta Ley supone un nuevo reto para todos los considerados por la misma como grandes tenedores de vivienda. A través de esta nueva regulación, nace el compromiso por imperativo legal de crear y desarrollar un nuevo protocolo de actuación para hacer frente a la situación de emergencia social que existe en el ámbito de la vivienda en el territorio catalán. Las entidades financieras y demás tenedores de vivienda, pasan a soportar la responsabilidad de averiguar la situación que ha conllevado al impago de las rentas del alquiler. Así, recae sobre ellos el peso de analizar las características sociales y personales de todas aquellas unidades familiares o personas que han dejado de hacer frente al pago de las rentas derivadas de un contrato de arrendamiento. Con esta nueva regulación, cae en sus manos la obligación y responsabilidad de averiguar si puede existir riesgo de exclusión residencial, debiendo actuar con sensibilidad y reacción ante la documentación aportada. Así, antes de interponer cualquier acción judicial, se deberá analizar con detenimiento y sensibilidad las características existentes. En este punto, se decretará si efectivamente la situación se encuentra dentro de los varemos recogidos en la Ley. De esta forma, las entidades que menciona la nueva norma, deberán dotarse de los mecanismos necesarios para poder determinar y estipular cuando puede existir dicho riesgo. Desde su entrada en vigor, los grandes tenedores de vivienda deberán asumir y definir bajo un esquema de actuaciones todas las nuevas competencias que la propia Ley 24/2015 les atribuye, debiendo ser el principal objetivo de todas ellas evitar que ninguno de los derechos fundamentales y básicos que la Ley protege de manera reforzada, se vea vulnerado. En conclusión, parece ser que lo que ha perseguido el legislador mediante la creación de esta nueva norma, es hacer frente a la realidad social del momento, suponiendo para todos los grandes tenedores de vivienda un gran reto al que hacer frente a partir de ahora. María Laliena Abogada Área Inmobiliario, Urbanismo y Alquileres Emilio Vargas, 1 plta 1ª Madrid Tlf. centralita: Fax: Tlf. departamento: maria.laliena@chabogados.es [10]