Universidad Nacional Mayor de San Marcos. From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA. Angel Rimascca Huarancca.

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1 Universidad Nacional Mayor de San Marcos From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA March 22, 2016 El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación del Reglamento Interno por la junta de propietarios: Contradicciones y soluciones prescritas por la Ley y su reglamento, la Directiva del régimen, los precedentes y/o acuerdos de observancia obligatoria y el reglamento interno modelo.pdf Angel Rimascca Huarancca Available at:

2 INSTITUTO PACÍFICO JUNTA DE PROPIETARIOS Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales

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4 El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación del reglamento interno por la junta de propietarios Contradicciones y soluciones prescritas por la Ley N. o y su reglamento, la directiva del régimen, los precedentes y/o acuerdos de observancia obligatoria y el reglamento interno modelo Ángel Rimascca Huarancca* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos * Con estudios de especialización en Registral y Notarial. Ha participado en el Curso de Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial del Centro de Educación Continua de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Es asistente de docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UNMSM. Es miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán de la misma casa de estudios.

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6 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación Sumario: I. Introducción. II. Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: la junta de propietarios. 1. Concepto. 2. Junta de propietarios Concepto Convocatoria Representación de la junta de propietarios. III. Normativa que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. 1. La Ley N. o y su reglamento. 2. La Directiva N. o SUNARP/ SN sobre régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. 3. Los precedentes de observancia obligatoria y acuerdos de observancia obligatoria. 4. Reglamento interno Concepto Contenido del reglamento interno. 5. Reglamento interno modelo. 6. Los conflictos existentes en materia de regulación sobre supuestos no regulados y contradicciones existentes entre las mismas normas que regulan la propiedad horizontal Los principios de jerarquía normativa y especialidad como mecanismos de solución en el conflicto existente entre los precedentes (o acuerdos) y la directiva Conflictos existentes entre el reglamento interno modelo, la directiva y el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios. IV. Acuerdos de la junta de propietarios. 1. Concepto. 2. Procedimiento: convocatoria, quórum, sesión, acta y su respectiva inscripción. 3. Supuestos regulados Aprobación del reglamento interno Modificación del reglamento interno Supuestos excepcionales. V. Conclusiones. VI. Referencias bibliográficas. I. Introducción En la actualidad se ha generado un crecimiento acelerado en el sector de la construcción (mercado inmobiliario), en especial en la capital, de nuestro país, Lima, pero ello no es ajeno a que dicha demanda también se genere en las demás regiones del Perú, debido a la apremiante necesidad de muchos peruanos de adquirir una vivienda. En efecto, dicha demanda ha ocasionado que las viviendas se constru- 153

7 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales yan de forma horizontal (propiedad horizontal) y/o de forma vertical (propiedad tumbada). Esto ha generado que nuestro legislador haya establecido normas para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: Ley N. o y su reglamento; y sobre ella se haya dado una Directiva N. o SUNARP/SN, unos precedentes de observancia obligatoria, determinados acuerdos de observancia obligatoria y un reglamento interno modelo. Cada cual apareció y se estableció en un contexto determinado y diferente, lo cual ha generado que se adviertan determinados vacíos, lagunas, contradicciones y soluciones distintas a un mismo supuesto fáctico. Por consiguiente, ha ocasionado que para un mismo supuesto existan efectos y/o consecuencias distintos. Entonces, cuando existan diferentes regulaciones establecidas por la directiva y a su vez por un precedente y/o acuerdo de observancia obligatoria a un mismo supuesto, de hecho con distintas soluciones incompatibles, cuál de ellos debemos de aplicar? Y, del mismo modo, cuando el conflicto exista entre lo regulado en el reglamento interno, el cual fue aprobado por la junta de propietarios, con lo dispuesto por el reglamento interno modelo y entre otros conflictos normativos. Si, bajo esa lógica, observamos la Ley N. o 27157, su reglamento, su directiva, sus precedentes de observancia obligatoria, sus acuerdos de observancia obligatoria, y, por último, su reglamento interno modelo, en un caso concreto como es el quórum y las mayorías (simple, absoluta, calificada y unanimidad) exigidas para la aprobación y modificación del reglamento interno, podremos observar que existen ciertas contradicciones, vacíos que las disposiciones del régimen en comentario no han resuelto, por lo que se debe dar una solución viable para una correcta, coherente y uniforme aplicación de las normas en aras de buscar predictibilidad y seguridad en la calificación de títulos ingresados al registro para la respectiva constitución del régimen, modificación del reglamento interno y demás actos que solicite el administrado. 154

8 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación Por todo lo antes expuesto, en el presente trabajo analizaremos y abordaremos la problemática antes mencionada desde el plano jurisprudencial, dogmático y normativo, por lo que desarrollaremos los siguientes puntos del mencionado régimen: la junta de propietarios, su convocatoria, su representación, sus acuerdos, la normativa que la regula, el reglamento interno y su contenido; para así llegar a los conflictos existentes en materia de regulación sobre supuestos no establecidos y contradicciones existentes. Así también desarrollaremos la aplicación de los principios de jerarquía normativa y especialidad como mecanismos de solución en el conflicto existente entre los precedentes (o acuerdos), la directiva, el reglamento interno modelo y el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios. En ese escenario, deseamos darle una correcta solución e interpretación a la problemática planteada. II. Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: la junta de propietarios 1. Concepto El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es una forma especial de propiedad donde coexisten básicamente dos elementos: la propiedad exclusiva sobre los bienes o secciones propias, los cuales son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente por cada propietario; y por otro lado, la copropiedad indivisible sobre los bienes comunes 1. En la doctrina y legisla- 1 Por su parte, Roca Sastre señala que la propiedad horizontal es aquella situación jurídica que se produce cuando los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública son objeto de propiedad separada, que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute. En: Roca Sastre, Ramón María y Luis Roca-Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, 8. a ed., Bosch, Barcelona, 1995, t. III, p Para Virginia Ferrera Cuevas, la propiedad exclusiva y propiedad común es una propiedad especial que combina la propiedad individual de cada uno de los departamentos de uso exclusivo que conforman el edificio, junto con un régimen de copropiedad sobre los elementos comunes que no pueden ser enajenados con independencia respecto a los elementos de uso exclusivo. Existe lo que 155

9 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales ción comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como la propiedad de pisos o apartamentos, llamada también comúnmente propiedad horizontal, es sin duda una institución jurídica que posee en los momentos actuales una gran vitalidad 2. Ello, en razón de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio, donde hay diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, donde la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina. La legislación que lo regula es la Ley N. o (en adelante, la Ley) y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N. o VI- VIENDA. Esta ley, en su artículo 129, conceptualiza a la propiedad exclusiva de la siguiente manera: [ ] régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Asimismo, se establece que la junta de propietarios se inscribe en el registro de predios en la partida correspondiente al predio, lo cual no implica que su inscripción genere una persona jurídica. Por otro lado, la constitución de dicho régimen mediante un acto específico por parte de sus titulares es declarativa, debido a que el solo hecho de la existencia de un edificio con dos o más propietarios de distintos departamentos genera su nacimiento sin la necesidad de que se inscriba. La constitución de dicho régimen se da con la inscripción del reglamento interno, que a su vez es un negocio jurídico donde se establecerá la regulación de la convocatoria a junta de propietarios, se llama la titularidad de carácter ob-rem de forma que quien sea el titular de cada uno de los departamentos privativos, lo es por sí de una cuota en copropiedad de los elementos comunes, cuota que no se puede enajenar separadamente del elemento privativo. En: Ferrera Cuevas, Catalina; Altagracia Virginia Concepción; Carmen Zenaida Castro; Luis Antonio Bonetti; Rosabel Castillo; Wilson Gómez; Rafael Ciprián y Víctor Santana, Derecho inmobiliario. II fase de implementación, Escuela Nacional de la Judicatura, Santo Domingo, 2007, p Díez-Picazo, Luis y Antonio Gullón, Sistema de derecho civil, 6. a ed., Tecnos, Madrid, 1995, vol. III, p

10 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor y/o constructor, entre otros aspectos. 2. Junta de propietarios 2.1. Concepto La junta de propietarios es el máximo órgano de administración y dirección en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, tal es así que Díez-Picazo nos señala que es en la asamblea de propietarios, en la que reside la toma de las decisiones que afecten a la vida de la comunidad 3 de este régimen de propiedad especial. Asimismo, la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tiene la representación conjunta de éstos. Dicha junta se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de inscribir en el registro respectivo. Además, el artículo 47 de la ley en mención señala que la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos. Por otro lado, la junta de propietarios no es una persona jurídica; sin embargo, se trata de un órgano colectivo que debe cumplir al igual que los órganos de las personas jurídicas con normas de convocatoria, quórum y mayorías, y requiere plasmar sus acuerdos en actas para su respectiva inscripción Convocatoria El presidente de la junta de propietarios es el legitimado para realizar la convocatoria a la sesión de junta de propietarios, salvo disposi- 3 Ibídem, p

11 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales ción contraria del reglamento interno. En la convocatoria a sesión se debe indicar los asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celebrará la junta en primera o, en su caso, segunda convocatoria, entregándose las citaciones, por escrito, en el domicilio que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente 4. Posteriormente, plasmarán el acuerdo que asuman en un acta, la cual es un documento privado en el que se deja constancia de un hecho o de lo tratado y resuelto en las reuniones de la junta de propietarios 5. Por su parte, el artículo del Reglamento de la Ley N. o señala que la convocatoria a junta de propietarios el cual es aplicable siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno lo realiza el presidente, con un plazo no menor de cinco (5) días naturales antes de la sesión, y cuyo lugar de la convocatoria será necesariamente en el predio, además, los medios serán los avisos en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, como los carteles publicados en las vitrinas o pizarras del edificio y en cuyo contenido se plasmará el día, hora y lugar de la reunión y el punto de agenda a tratar. Asimismo, el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la convocatoria a junta de propietarios 4 Ibídem, p Cabanellas de Torres, Guillermo, Diccionario jurídico elemental, 13. a ed., Heliasta, Buenos Aires, 1998, p El artículo 146 del Reglamento de la Ley N refiere lo siguiente: Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la junta de propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la junta de propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio. 158

12 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación también se acreditará mediante la presentación de la constancia formulada por el presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al reglamento interno. Cabe resaltar que, sobre las declaraciones juradas que formulan los presidentes de las juntas de propietarios, no solo deben dar cuenta que todos los propietarios fueron convocados, sino que también deben trascribirse los puntos de agenda de la esquela de convocatoria Representación de la junta de propietarios El representante de la junta de propietarios es su presidente, quien ejerce de conformidad a las facultades procesales que la Ley le confiere. Además, cabe indicar que no se encuentra prevista en la norma referida, la existencia de otros directivos que puedan ejercer la representación de la junta; sin embargo, con la finalidad de dotarla de mayor discrecionalidad, la normativa registral ha previsto la posibilidad de inscribir una junta directiva, siendo su conformación y la determinación de sus funciones, un aspecto que corresponde al ámbito interno de la junta de propietarios. Al respecto, el primer párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la junta de propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno [...]. [El resaltado es nuestro]. 7 Criterio asumido por el Tribunal Registral en la Resolución N.º SUNARP-TR- L del 24 de noviembre de

13 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales En efecto, ni la Ley ni su Reglamento han previsto que, para el caso de la junta directiva, se detallen en el reglamento interno las atribuciones y facultades que le corresponden al vicepresidente, al tesorero u otros integrantes de dicho órgano. Por tanto, la designación de una junta directiva es opcional de la junta de propietarios de la edificación bajo análisis, careciendo de relevancia su publicidad a terceros en la medida que las facultades de representación corresponden al presidente. III. Normativa que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común 1. La Ley N.º y su reglamento El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común también llamado propiedad horizontal 8 se encuentra establecido en la Ley N. o y su reglamento 10, cuyo TUO fue aprobado mediante D. S. N. o VIVIENDA. La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común (departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva), así como el procedimiento para la tramitación del régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común 11. En ese sentido, la Ley regula el procedimiento y la constitución del régimen referido, el reglamento interno, la junta de propietarios, el quórum, las mayorías, etc. 8 Esta propiedad especial es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. En: Ferrera Cuevas et al., Derecho inmobiliario. II fase de implementación, cit., p La Ley N. o fue publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de El Reglamento de la Ley N.º fue aprobado por el Decreto Supremo N.º MTC y publicado el 17 de febrero de Artículo 1 del Título Preliminar de la Ley N.º

14 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación Asimismo, el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios indica que son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la junta de propietarios en la que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno [...]. Por su parte, el reglamento de la Ley N está orientado a dar mayor detalle sobre esta, por ello desarrolla los contenidos expresos en la Ley sin alterar su espíritu, propósito y razón del legislador al momento de ser emitida, por lo que el reglamento no puede contradecir lo establecido por la Ley. Sin embargo, hay ciertos supuestos no previstos que no fueron plasmados ni en la Ley ni en su reglamento, tal es así, por ejemplo, el caso de la junta directiva, donde un reglamento interno a interés de la junta de propietarios puede regular y detallar las atribuciones y facultades que le corresponden al vicepresidente, al tesorero u otros integrantes de dicho órgano. En efecto, si nos ponemos a evaluar con más detalle el supuesto referido, en una interpretación sistemática, podremos señalar que la designación de una junta directiva es opcional de la junta de propietarios, por lo que carecerá de relevancia su publicidad a terceros en la medida que las facultades de representación corresponden al presidente. En ese sentido, podemos mencionar que no será necesario mencionar las atribuciones y facultades que corresponden a los demás integrantes de la junta directiva. 2. La Directiva N SUNARP/SN sobre régimen de propiedad exclusiva y propiedad común La Directiva N. o SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (en adelante, la Directiva), fue aprobada mediante la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N. o SUNARP/SN con fecha 23 de diciembre de 161

15 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales 2008, donde dicha institución aprueba la referida directiva para establecer reglas para la calificación e inscripción de los actos que refieren a la actividad de la construcción, con la finalidad de que dicha norma simplifique, compile y dé soluciones flexibles a los problemas jurídicos advertidos en la construcción de edificios e inmuebles. Sin embargo, nos preguntamos qué es una directiva? Al respecto, debemos señalar que las directivas son normas complementarias que se dictan, generalmente para subsanar detalles normativos omitidos en los reglamentos u otras normas legales aplicables a un determinado sector o ámbito administrativo. Entonces, la directiva en comentario se dio para dictar y dar a conocer ciertos vacíos normativos no regulados en la Ley ni en su reglamento respecto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. No obstante, cabe mencionar que la directiva no crea una norma, pues se limita a establecer un texto que ya se infiere del precepto legal 12. Ese enunciado queda a facultad del Superintendente Nacional de los Registros Públicos. Asimismo, la directiva en mención se ubica en rango inferior al reglamento de la Ley N. o Cabe señalar que la directiva recoge ciertos puntos del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común que se había plasmado en los plenos y/o acuerdos de observancia obligatoria del Tribunal Registral, por ello, dicha directiva regula sobre el reglamento interno y su modificación, el caso específico de los aires y su transferencia, extensión de las unidades de propiedades exclusiva, adquisición de bienes por la junta de propietarios, los edificios proyectados o en construcción, extinción del régimen, aplicación al régimen de independización y copropiedad, etc. 3. Los precedentes de observancia obligatoria y acuerdos de observancia obligatoria La Ley de Procedimiento Administrativo General indica que los actos administrativos que resuelven casos particulares, donde se in- 12 Gonzales Barrón, Gunther, Derecho urbanístico, Jurista Editores, Lima, 2011, p

16 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación terprete de modo expreso y con carácter general el sentido de la legislación, constituirán precedentes administrativos de observancia obligatoria por la entidad, en tanto que dicha interpretación no sea modificada. En ese sentido, nacen los precedentes de observancia obligatoria, y estos son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, los cuales establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles en el derecho registral en aras de buscar predictibilidad y seguridad de los títulos presentados para su inscripción. Cabe señalar que los precedentes de observancia obligatoria son de cumplimiento obligatorio 13 para las instancias registrales (registrador y Tribunal Registral), en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo emitido en el pleno registral, mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. Los precedentes de observancia obligatoria se originan cuando las salas pronuncian criterios reiterados al momento de expedir una resolución y/o expiden en sus resoluciones criterios discrepantes, o cuando exista un vacío normativo o también se puede dar cuando exista la necesidad de cambiar un precedente. El presidente del Tribunal Registral convoca a los vocales de las diferentes salas del Tribunal Registral para un pleno registral, donde se tomará el acuerdo por unanimidad de aprobar un criterio que será plasmado en un precedente de observancia obligatoria. Posteriormente, deberá ser publicado en el diario oficial El Peruano y desde el día siguiente a su publicación, son de cumplimiento obligatorio. Además, 13 Morón Urbina define el efecto vinculante de los precedentes en los siguientes términos: Este tipo de precedentes en el ámbito institucional hacia al futuro, a todo el ámbito de su alcance funcional (por ejemplo, si es la interpretación de un sector, comprende a este; si fuere a un órgano rector del sistema, a todo su ámbito, y así sucesivamente). El efecto del precedente será la vinculación unilateral de la institución a lo decidido, y podrá ser invocada por terceros en casos análogos. En: Morón Urbina, Juan Carlos, Comentarios a la ley del procedimiento administrativo general, 10. a ed., Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p

17 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales debe publicarse en la página web de la SUNARP con las resoluciones que los sustentan 14. En cambio, un acuerdo de observancia obligatoria se origina cuando el criterio en discusión en el pleno no es aprobado por unanimidad por los vocales del Tribunal Registral, ello con la finalidad de que alcance el grado de precedente de observancia obligatoria. Ante esta situación, el pleno puede aprobarla como acuerdo de observancia obligatoria, siempre en cuando exista como mínimo once votos en favor, cabe señalar que aquello es la cantidad (11) de vocales que se requiere para el quórum de apertura de un pleno. Una vez aprobado, el acuerdo de observancia obligatoria será publicado en la página web de la SUNARP y desde el día siguiente a su publicación, es de obligatorio cumplimiento para la segunda instancia registral, es decir, el Tribunal Registral deberá cumplir dicho acuerdo. 4. Reglamento interno 4.1. Concepto El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común tienen un reglamento interno, el cual es un negocio jurídico 15 que contiene normas relativas a derechos y obligaciones de los propietarios, así como la administración de las unidades de dominio común sujetas al régimen referido. Al respecto, según el Tribunal Registral, el Reglamento Interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan 14 Rimascca Huarancca, Ángel, El derecho registral en la jurisprudencia del tribunal, Gaceta Jurídica, Lima, 2012, pp Por su parte, Díez-Picazo y Gullón señalan sobre el reglamento interno que es un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del mismo, dividido ya, al régimen de la propiedad horizontal. En: Díez-Picazo/Gullón, Sistema de derecho civil, cit., vol. III, p

18 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes 16. En ese sentido, el reglamento interno es un negocio jurídico, en el cual yace una declaración de voluntad que está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Dicho reglamento regula varios puntos para el funcionamiento del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, como por ejemplo, el porcentaje de participación que corresponde a cada propietario en los bienes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor, etc. Asimismo, la directiva del régimen de propiedad exclusiva y común refiere que la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los Propietarios, transformando una situación dominial normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes [...]. En ese sentido, los propietarios, promotores y/o constructores deberán acordar y redactar un reglamento interno de la copropiedad y administración respecto de los bienes comunes, por acto de escritura pública o documento privado, el cual se inscribirá en la partida respectiva del registro de la propiedad 17. Asimismo, el artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha establecido que el asiento de inscripción del reglamento interno debe contener el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere, el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los demás datos constan en el título archivado. 16 Resolución N.º TR-L de fecha 9 de mayo del Atilio Cornejo, Américo, Derecho registral, Astrea, Buenos Aires, 1995, p

19 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales Con relación a este acto, el referido artículo ha señalado también que en este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden al título archivado [...]. En consecuencia, se puede señalar que se garantizan los efectos de la publicidad del registro respecto de los aspectos relevantes que el reglamento interno contiene para conocimiento de los terceros Contenido del reglamento interno El artículo 42 de la Ley N. o establece el contenido del reglamento interno 18, el cual puede ser dividido del siguiente modo: a) la descripción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común, y la enumeración de servicios comunes; b) la fijación de la cuota de participación; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la administración y gobierno del edificio, el cual es producto de la formación de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad 19. Del mismo modo, el artículo 153 del reglamento de la norma referida ha prescrito el contenido que debe contener el reglamento interno. Cabe señalar que el reglamento interno deberá contener, obligatoriamente, los siguientes puntos: a) la determi- 18 El artículo 42 de la Ley N.º señala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno el siguiente contenido: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios. 19 Gonzales Barrón, Gunther, Estudios críticos de la nueva legislación sobre predios urbanos, Ediciones Legales, Lima, 2000, p

20 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación nación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva; b) los derechos y obligaciones de los propietarios; c) las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva; d) los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso; entre otros puntos Reglamento interno modelo El Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con secciones de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y con secciones independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad fue aprobado mediante la Resolución Ministerial N. o MTC el 29 de setiembre de Asimismo, cabe agregar que dicho reglamento contiene 6 capítulos y 26 artículos. 20 El artículo 153 del Reglamento de la Ley N.º establece el contenido de todo reglamento interno toda vez que señala que debe contener, obligatoriamente, los siguiente puntos: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles, b) Los derechos y obligaciones de los Propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso. e) La relación de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los Propietarios o por el propietario promotor. g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. h) El régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir. 167

21 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales Al respecto, el artículo 155 del Reglamento de la Ley N. o establece que los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva podrán optar por asumir el Modelo de Reglamento Interno que apruebe el Viceministerio de Vivienda y Construcción. En ese sentido, el mismo legislador les da la opción a los constructores, promotores, junta de propietarios para que puedan constituir el régimen referido bajo las reglas del reglamento interno modelo que se aprobó. En la actualidad, el reglamento interno modelo es el más utilizado por los constructores, promotores y junta de propietarios para su constitución del régimen, así como para la adecuación de los reglamentos internos otorgados antes de la vigencia de la Ley N. o Los conflictos existentes en materia de regulación sobre supuestos no regulados y contradicciones existentes entre las mismas normas que regulan la propiedad horizontal Pueden existir casos en que la norma no ha regulado un supuesto de hecho, así como también pueden contradecirse las respectivas normas que regulan el régimen en comentario cuando es el mismo hecho. Entonces, se genera un conflicto normas, es decir, cuando necesariamente existen dos o más normas aplicables a un mismo supuesto de hecho que resultan incompatibles. Por ello, debemos tener en consideración para este punto a resolver, los principios generales del derecho 22 (para la determinación de la norma aplicable en nuestra problemática): principio de jerarquía normativa (la ley de rango superior prima sobre rango inferior) y/o principio de especialidad (la ley especial prima so- 21 Esquivel Oviedo, Juan Carlos, Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial, Gaceta Jurídica, Lima, 2012, p Por su parte, Albaladejo señala que los principios generales del Derecho son las ideas fundamentales que informan el derecho positivo contenido en leyes y costumbres [ ] son la tercera y última fuente de Derecho que nuestro Ordenamiento acoge; y con ella se llenan las lagunas o vacíos que existan en el Derecho legislado y consuetudinario [ ]. En: Albaladejo, Manuel, Derecho civil. Introducción y parte general., 7. a ed., Bosch, Barcelona, 1980, vol. I, pp. 111 y

22 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación bre la ley general), dichos principios resuelven los conflictos existentes entre normas 23. Cabe mencionar que el principio de jerarquía normativa 24 es de inspiración kelseniana, por el cual establece que [ ] ninguna norma o acto emanado de un órgano inferior podrá dejar sin efecto lo dispuesto por otra de rango superior. Las normas u órdenes del superior no pueden ser derogadas o rectificadas por el inferior 25. En cambio, el principio de especialidad establece la regla de que la norma especial prima sobre norma general, en palabras de Emilio Betti, quien denominó viejas reglas de escuela sobre los conflictos entre normas contradictorias, señalando que debía existir [ ] la prevalencia de la lex especialis sobre la lex generalis: lex posterior derogat legi priori, con la reserva de que la lex posterior generalis non derogat legi priori especiali 26. Entonces, constituye un principio general de derecho, por el cual resuelve un conflicto de normas cuando exista norma legal de carácter genérico y otra norma de carácter específico, donde esta última prima sobre la otra por el principio de especialidad. Regresando a la problemática antes mencionada, podemos decir que el punto a discutir es el conflicto existente en las distintas regulaciones y efectos que se pueden establecer para un mismo caso, así como también los vacíos normativos en la regulación de dichos supuestos, los cuales se presentan en la directiva, los precedentes o acuerdos de observancia obligatoria y/o el reglamento interno, ya sea el aprobado por los particulares o el reglamento modelo. Con respecto a la Ley N. o y su reglamento, existe un grado de jerarquía, donde la Ley, en la pirá- 23 Neves Mujica, Javier, Introducción al Derecho del Trabajo, ARA Editores, Lima, 1997, p Por su parte, según el Tribunal Constitucional, el principio de jerarquía implica el sometimiento [ ] a la Constitución y al resto de normas jurídicas. Una norma es jerárquicamente superior a otra cuando la validez de esta depende de aquella. Con referencia a este principio, el artículo 51 de la Constitución dispone que la Constitución prevalece sobre toda norma legal; la ley, sobre las normas de inferior jerarquía, y así sucesivamente. La publicidad es esencial para la vigencia de toda norma del Estado. En STC N.º PI/TC. 25 Dromi, Roberto, Derecho administrativo, Astrea, Buenos Aires, 1998, p Betti, Emilio, Interpretación de la ley y de los actos jurídicos, trad. por José Luis de los Mozos, en Revista de Derecho Privado, Madrid, 1975, p

23 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales mide de Kelsen, se ubica en el nivel legal, en cambio el reglamento de la referida ley, se ubica en el nivel resolutorio, por lo que será aplicada en ese orden. En ese sentido, el tema en discusión se reduce al conflicto que puede existir, primero, entre la directiva y los precedentes y/o acuerdo de observancia obligatoria, y en segundo lugar, entre los reglamentos internos con los antes mencionados Los principios de jerarquía normativa y especialidad como mecanismos de solución en el conflicto existente entre los precedentes (o acuerdos) y la directiva Puede suceder que para el mismo supuesto de hecho, que mencionaremos en líneas posteriores, existan diferentes regulaciones que son establecidas por la directiva y, a su vez, por un precedente de observancia obligatoria cuando es el mismo hecho, cuál de ellos debemos de aplicar? En primer lugar, aplicaremos el principio de jerarquía normativa, por el cual podremos señalar que se aplica la directiva dejando a un lado los precedentes de observancia obligatoria. Mientras una directiva es emitida por el Superintendente Nacional de los Registros Públicos, los precedentes de observancia obligatoria son aprobados por el pleno que está integrado por los vocales del Tribunal Registral y, según el organigrama de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos 27, el Superintendente Nacional de los Registros Públicos se ubica en mayor jerarquía respecto del Tribunal Registral. En consecuencia, tiene mayor jerarquía normativa según qué órgano, dentro de la jerarquía de su organigrama, lo emite. Por tanto, en el caso en discusión siempre prevalecerá la directiva, ya que se trata de una norma dictada por el Superintendente Nacional de los Registros Públicos, que es de mayor jerarquía, como se ha dicho, respecto de un precedente de observancia obligatoria dictado por el Tribunal Registral. 27 Disponible en: < Fecha: 02/01/2016, hora: 18:

24 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación Sin embargo, no es la única solución que se puede concluir, ya que si nosotros aplicamos el principio de especialidad en el caso, se podrá observar que, bajo ese criterio, prevalecerán los precedentes de observancia obligatoria, en tanto que estos se sustentan en resoluciones del Tribunal Registral que resuelven un caso en particular con un criterio determinado, el cual es plasmado en el precedente aprobado. En consecuencia, el precedente de observancia obligatoria se aplica para determinados casos específicos. En cambio, en las directivas se aplica una lógica distinta, en tanto que son normas emitidas por el Superintendente Nacional de los Registros Públicos, pero bajo el objetivo de desarrollar a mayor alcance el Reglamento de la Ley N. o y no sobre un caso en particular. Por esta razón, bajo la mirada del principio de especialidad en el problema planteado, deberá aplicarse el precedente de observancia obligatoria al problema planteado. Por nuestra parte, creemos que no pueden existir dos soluciones al mismo caso fáctico, ya que ello daría lugar a que el administrado, de acuerdo a su interés, en una oportunidad manifieste estar de acuerdo y aplique el principio de jerarquía normativa y haga prevalecer la directiva, en cambio, cuando considere que dicho supuesto fáctico no satisface su interés, aplique el precedente de observancia obligatoria. En efecto, creemos que, cuando la directiva y/o el precedente de observancia obligatoria regulen el mismo supuesto fáctico, deberá aplicarse en primer lugar la directiva, ello por el mismo hecho de que la directiva se dictó para dar a conocer ciertos vacíos normativos no regulados en la Ley ni en su reglamento respecto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y que a la misma vez lo regulaba un precedente de observancia obligatoria en un determinado caso, y fueron integrados en la directiva, como ha sucedido en la directiva bajo comentario. Entonces, podemos concluir que se debe aplicar en primer lugar la directiva y después los precedentes de observancia obligatoria. Cabe señalar que, con respecto a los acuerdos de observancia obligatoria, se aplicará la misma lógica antes esbozada, teniendo en consideración que esta solo es de cumplimiento obligatorio para la segunda 171

25 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales instancia registral (Tribunal Registral) ello en aras de buscar una uniforme aplicación de las normas en comentario, a los hechos acaecidos y por generarse en el mundo del derecho registral Conflictos existentes entre el reglamento interno modelo, la directiva y el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios En principio, el reglamento interno es un acto jurídico otorgado por los propietarios que regula sus derechos y obligaciones en correspondencia a los bienes comunes del régimen en mención, esta misma es la manifestación de voluntad de la junta de propietarios, constructor y/o promotor. Entonces, es la junta de propietarios la que limita y regula los derechos de los miembros de la junta de propietarios bajo el reglamento interno. Ahora, la pregunta es la siguiente: Qué sucede con el reglamento interno modelo? Se debe de cumplir obligatoriamente lo previsto en dicho reglamento, al momento de elaborarse el reglamento interno de la junta de propietarios? La respuesta nos la prescribe el artículo 155 del reglamento de la Ley N. o que refiere que los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva podrán optar por asumir el Modelo de Reglamento Interno que apruebe el Viceministerio de Vivienda y Construcción. En ese sentido, se da la opción a los miembros de la junta de propietarios, así como también a los constructores y promotores para que puedan constituir el régimen referido bajo las reglas del reglamento interno modelo referido, sin que ello sea una obligación. Sin embargo, una vez tomado el reglamento interno modelo como contenido del reglamento interno de la junta de propietarios no dará mérito a su observación; toda vez que el Tribunal Registral 28 ha señalado que no procede observar un reglamento interno, si este ha sido elaborado en forma semejante a los reglamentos internos modelos aprobados por Resolución Viceministerial N. o MTC Criterio asumido por el Tribunal Registral en la Resolución N.º SUNARP-TR-L de 11 de agosto de

26 Ángel Rimascca Huarancca / El quórum y la mayoría en la aprobación y modificación Entonces, en el caso de que exista un conflicto entre lo regulado en el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios con lo dispuesto por el reglamento interno modelo, deberá preferirse el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios. En tanto que, el reglamento interno modelo es opcional en su aplicación por la junta de propietarios. No obstante, puede suceder que el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios no recoja algunas disposiciones contenidas en el reglamento interno modelo, en especial algunas disposiciones imperativas que la Ley N. o 27157, su reglamento y su directiva así lo ordenen. En ese sentido, se puede concluir que si el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios contraviene a la Ley N. o y su reglamento o a la directiva, en ese caso, entonces se deberá preferir el reglamento interno modelo, en tanto que regula en su contenido una disposición imperativa. En atención a lo expuesto, podemos concluir que, por una correcta y uniforme aplicación de las normas que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, ello con el afán de la no contradicción de las normas que regulan el régimen en comentario cuando en un mismo supuesto de hecho exista distintas regulaciones, se deberá aplicar dichas normas gradualmente en forma descendente de la siguiente manera: La Ley N. o 27157, su reglamento, la Directiva N. o SUNARP/SN sobre régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, los precedentes de observancia obligatoria, acuerdos de observancia obligatoria, el reglamento interno aprobado por la junta de propietarios, y por último, el reglamento interno modelo. IV. Acuerdos de la junta de propietarios 1. Concepto La junta de propietarios es el órgano máximo de deliberación donde se toman decisiones y aprueban acuerdos con respecto a la administración de la propiedad especial. Es decir, la junta de propietarios es 173

27 Junta de propietarios. Aspectos civiles, inmobiliarios y registrales el órgano soberano de carácter colegiado que se integra por todos los propietarios al que corresponde tomar decisiones que afectan tanto a la organización como a la gestión de la comunidad 29. Además, muchos de sus acuerdos son incorporados en diversos instrumentos extraprotocolares y/o protocolares como es la certificación de un acta y/o su incorporación en una escritura pública. Los puntos de agenda pueden versar sobre diferentes temas, como por ejemplo: aprobación de un reglamento interno, así como su modificación, elección de la junta directiva de la junta de propietarios, transferencia y desafectación de los aires, adquisición de bienes, etc. 2. Procedimiento: convocatoria, quórum, sesión, acta y su respectiva inscripción El presidente de la junta de propietarios, siguiendo las reglas establecidas en el reglamento interno inscrito respectivo y la Ley, así como su respectivo reglamento, convoca a sesión a la junta de propietarios para deliberar puntos de agenda que fueron los motivos y razones para que se reúnan los asistentes propietarios. Cabe señalar que la sesión puede ser de forma ordinaria y extraordinaria conforme lo establezca el reglamento en mención. Terminada la deliberación de los propietarios, sus acuerdos son plasmados en actas, las cuales serán presentadas ante los registros públicos para su respectiva inscripción, y deberán cumplir ciertas formalidades. Por otro lado, cabe señalar que la copia certificada, por la formalidad impuesta, permite inscribir determinados actos ante los registros públicos, donde el notario da fe de la existencia del documento, que a diferencia de la legalización de reproducción de las copias certificadas, siempre tiene una constancia de apertura de libros, lo cual implica que dicha acta, donde consta el acuerdo, se encuentra asentada en deter- 29 Serrano Alonso, Eduardo y Eduardo Serrano Gómez, Manual de derechos reales, Edisofer, Madrid, 2005, p