UNIVERSIDAD VERACRUZANA

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1 UNIVERSIDAD VERACRUZANA Facultad de Contaduría y Administración Tratamiento de la Enajenación de Bienes Inmuebles por Personas Físicas en la Ley del Impuesto Sobre la Renta MONOGRAFÍA Qué para obtener el Título de: Licenciado en Contaduría Presenta: Gladys Morales Mora Asesor: Dra. Eva Luz Espinosa Priego Xalapa-Enríquez, Veracruz Septiembre 2007

2 AGRADECIMIENTOS A DIOS: QUE ME HA ACOMPAÑADO DURANTE MI VIDA Y QUE AHORA ME HA PERMITIDO CULMINAR MIS ESTUDIOS. A MIS PADRES: POR SU INFINITO APOYO, POR RESPALDAR CADA DESICIÓN Y POR SU SACRIFICIO PARA HEREDARME ALGO INVALUABLE: EL ESTUDIO. A MIS HERMANOS: POR SU ENORME COMPRESIÓN Y POR ESTAR AHÍ CUANDO MÁS LES NECESITE. A MIS TIOS Y PRIMOS: POR COMPARTIR CON MI FAMILIA Y CONMIGO MOMENTOS TANTO DE ÉXITO COMO DE DESESPERANZA. A LA DRA. EVA LUZ ESPINOSA PRIEGO: POR SU INOLVIDABLE APOYO Y POR COMPARTIRME SUS CONOCIMIENTOS Y TIEMPO PARA LOGRAR MATERIALIZAR ESTE TRABAJO. A LOS SINODALES: C. P. AIDÉ HERNÁNDEZ TRUJILLO C. P. HÉCTOR VARGAS MERINO POR SU HONORABLE PARTICIPACIÓN EN ESTE PROCESO.

3 ÍNDICE Pág. Introducción... 1 Capítulo I Generalidades de los contratos Definición de contrato Elementos de los contratos El consentimiento El objeto del contrato La capacidad Ausencia de vicios del consentimiento El error El dolo La mala fe La violencia La lesión La forma El motivo o fin determinante del contrato Efectos de los contratos Obligatoriedad Intangibilidad del contrato Relatividad de los contratos Oponibilidad del contrato La seguridad de los contratos Terminación del contrato Clasificación de los contratos Contrato de compraventa Definición Elementos de la compraventa Elementos personales II

4 Elementos reales Elementos formales Obligaciones del vendedor Conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente Hacer entrega de la cosa Transmitir la propiedad de la cosa Garantizar por el hecho personal Garantizar los vicios ocultos de la cosa Garantizar la evicción Obligaciones del comprador El precio Recibir la cosa Modalidades de la compraventa Compraventa con reserva de dominio Compraventa en abonos Venta con pacto de preferencia Venta con pacto de no vender a determinada persona Compraventa a vistas Compra de esperanza y compraventa de cosa futura Compraventa por acervo Ejemplo de Escritura Pública Capítulo II Fundamento legal de la contribución Aspectos generales de la contribución Concepto Clasificación Momento de causación Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta Estructura del Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta III

5 2.5 Cuadro comparativo del Capítulo IV del Título IV del la Ley del Impuesto Sobre la Renta Objetivo del impuesto Sujeto del impuesto Ingresos exentos Base Gravable Determinación y pago del impuesto provisional Determinación y pago del impuesto anual Aplicación de avalúos Informe a las autoridades fiscales Capítulo III Objeto Sujeto Ingresos exentos Base gravable Procedimiento para determinar la ganancia Pago Provisional Pago anual Pérdida en enajenación de bienes inmuebles Aplicación de avalúos Informe a las autoridades fiscales Casos prácticos: Enajenación de bienes inmueble Caso Caso Caso Caso Conclusiones Bibliografía IV

6 INTRODUCCIÓN

7 La presente monografía tiene por objetivo el hacer una exposición del tratamiento de la enajenación de bienes inmuebles por personas físicas, de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta, esto con el objetivo de integrar información útil para el desarrollo de la actividad de enajenación de bienes y así cumplir con las obligaciones tributarias de forma correcta. El estudio de este tema tiene como objetivos específicos el comprender la importancia que tienen los contratos para la enajenación de un bien inmueble, dar bases sobre el tratamiento que ha tenido la enajenación de bienes inmuebles en la Ley del impuesto Sobre la Renta en el periodo , así como el tratamiento que actualmente le da dicha Ley, el cual se complementa con la integración de casos prácticos. El cumplimiento de estos objetivos se hará por medio del desarrollo de los siguientes capítulos: En el Capítulo I Marco Legal de la Enajenación de Bienes Inmuebles, se hace un estudio breve de la clasificación de los contratos, así como sus elementos y los efectos que causan, de acuerdo a la clasificación de los contratos se desprende el estudio del contrato de Compra-Venta, con el fin de conocer los efectos que éste tiene. El Capítulo II Estudio Comparativo del Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR , tiene por objetivo mostrar las reformas y adiciones que se han dado en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta que se refiere a los ingresos por enajenación de bienes que perciben las personas físicas, lo cual se muestra en cuadros que comparan cada artículo por el periodo

8 Para finalizar en el Capítulo III Tratamiento de la enajenación de Bienes Inmuebles en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR 2007, se estudia el tratamiento de la enajenación de bienes inmuebles que la Ley del Impuesto Sobre la Renta 2007 contempla, para ello se incluyen casos práctico de la Enajenación de Bienes Inmuebles, por medio de los cuales se pretende ilustrar sobre los procedimientos que se realizan para el cálculo del pago provisional, así como del cálculo del impuesto anual. 3

9 CAPÍTULO I MARCO LEGAL DE LA ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES

10 1.1 Generalidades de los contratos. Los contratos representan una parte muy importante en la enajenación de bienes inmuebles, por ello es conveniente tener bien definido que es un contrato, los elementos de los que consta, los efectos que causan, cuando se da por terminado el contrato y por último como se clasifican Definición de contrato. El contrato es un acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones. El contrato crea derechos reales o personales, o bien los transmite. Existen contratos que origina exclusivamente derechos personales, otros que crean derechos reales y personales, y puede haber contratos que exclusivamente tengan por objeto dar nacimiento a derechos reales Elementos de los contratos. El contrato consta de dos clases de elementos a saber: a) Los elementos existenciales que son el consentimiento y el objeto. Sin ellos no existe el contrato, ya que son la esencia del acto b) Los elementos de validez que son la capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, la forma y fin motivo determinante. 2 1 Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil, pág. 8 2 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, págs. 6 5

11 El consentimiento: Se entiende en dos sentidos. Como la voluntad del deudor para obligarse y como acuerdo de voluntades. El consentimiento requiere una voluntad real, que sea seria y precisa, que dicha voluntad se exteriorice en forma expresa o tácita y que tenga un contenido, lo cual implica la intención de contratar. El consentimiento como acuerdo de voluntades, no existe cuando no hay coincidencia en las dos voluntades, situaciones que se presentan sobre el llamado error-obstáculo, es decir error sobre la el objeto o cosa del contrato El objeto del contrato. El objeto directo e inmediato del contrato es la creación o transmisión de obligaciones y derechos, por su parte el objeto indirecto o mediano puede ser la prestación de una cosa o la cosa misma; la prestación de un hecho o el hecho mismo. La cosa objeto del contrato debe existir en la naturaleza, se determinada o determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio. Cuando consiste en un género, debe determinarse también la cosa o cuota. La cosa debe existir, porque si la cosa pereció antes del contrato o quedó fuera del comercio, no habrá contrato. Las cosas futuras pueden ser objeto de contrato excepto los bienes de donación y herencia. 3 3 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, págs

12 El objeto del hecho del contrato puede ser positivo (hacer), o negativo (no hacer); el hecho debe ser posible, natural y jurídicamente lícito, el hecho debe ser propio del deudor y no ajeno, aún cuando está permitido que exista una indemnización cuando un tercero no acepte realizar determinado hecho La capacidad. Es la actitud reconocida por la ley en una persona para celebrar por sí misma un contrato, habrá incapacidad para obrar o de ejercicio. La capacidad de contratar es una subespecie de la capacidad de obrar o de ejercicio y consiste en la aptitud reconocida por la ley a una persona para estipular por sí el contrato, sin necesidad de substitución o de asistencia de otra persona. La incapacidad de ejercicio en una persona o en ambas partes, es causa de invalidez del contrato y da origen de una nulidad relativa. Existe la posibilidad de que un menor pueda contratar, siempre que cuente con la formalidad habilitante, que consiste en una autorización o permiso que se otorga a una persona capaz por una autoridad judicial o administrativa, par ala celebración de un determinado contrato. Legitimación para contratar: Es la actitud reconocida por la ley en una determinada persona para que pueda ser parte de un contrato determinado. La falta de legitimación produce en el contrato la nulidad absoluta, cuando hay falta de legitimación el contrato no puede celebrarse. 5 4 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág. 7 5 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág. 8 7

13 Ausencia de vicios del consentimiento. Los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, la mala fe, la violencia, la lesión, la forma y el motivo o fin determinante del contrato El error. Implica la opinión subjetiva contraria a la realidad, la discrepancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada. Error obstáculo. Cuando recae sobre la naturaleza del contrato o sobre la identidad de la cosa, hace inexistente el consentimiento y por lo tanto el contrato. Error indiferente. De igual rectificación, como por ejemplo el error de cálculo. Error nulidad. Recae sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de los que contratan. La nulidad solo puede ser invocada por la parte que sufrió el error El dolo. Es cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir a error o mantener en él a alguno de los contratantes. Existe el dolo bueno que sólo exagera las cualidades o valor de una cosa y el dolo malo, que recae sobre la cosa o motivo determinante de la voluntad de los contrates o induce a éstos a celebrar un contrato que de otra manera no hubieran celebrado y engendra un error vicio o nulidad. 6 6 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, págs. 8 y 9. 8

14 La mala fé. Es la disimulación del error de los contratantes una vez conocido La violencia. Hay violencia cuando se emplea la fuerza física o algún agente material que prive la libertad al contratante, hay violencia moral cuando por medio de amenazas o de fuerza física se coloca a un contratante en esta disyuntiva La lesión. El perjuicio que en un contrato conmutativo experimenta una parte que recibe una prestación muy inferior a la que a su vez proporciona a la otra parte, generalmente produce una nulidad relativa La forma. Cuando la ley exige determinada forma para la celebración de un contrato, dicha formalidad es un elemento de validez del propio contrato, la falta de la forma implica una nulidad relativa que es susceptible de ser corregida El motivo o fin determinante del contrato. Hay que distinguir entre la causa del contrato, el fin o motivo que determinó su celebración y la causa de una obligación contractual. 7 7 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág. 9 9

15 Tanto como el objeto como el fin o motivo deben ser lícitos. El primero tiene como contenido cosas y hechos, mientras que el segundo representa la razón para contratar, así cuando el motivo o fin es falso, el contrato es anulable. Se debe entender que estos vicios del consentimiento no deben existir ya que esto afecta la validez legal del contrato Efectos de los contratos. Los contratos producen efectos, estos pueden ser: la obligatoriedad, la intangibilidad del contrato, relatividad de los contratos, oponibilidad de los contratos y la seguridad de éstos Obligatoriedad. El primer efecto que produce un contrato consiste en su carácter obligatorio ya que ninguna de las partes puede sustraerse de lo que contrató Intangibilidad del contrato. No puede una de las partes por voluntad unilateral, disolver o modificar el contrato, salvo casos específicamente previstos en la ley Relatividad de los contratos. Consiste en que los efectos del contrato sólo aprovechan o perjudican directamente a las partes. 8 8 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, págs. 9 y 10 10

16 Oponibilidad del contrato. Los contratos son oponibles frente a terceros siempre y cuando cumplan diversos requisitos: a) Es menester su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. b) Si es un inmueble que fue enajenado a diversas personas y no en copropiedad, prevalece la enajenación que primero se haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad y si no se hizo tal inscripción, prevalece la fecha más antigua, y si no, prevalece en favor de quien tenga la posesión. c) Si se trata de muebles, prevalece la enajenación más antigua. d) Si un mismo crédito fue cedido en favor de varios cesionarios, prevalece la cesión que primero se haya notificado al deudor La seguridad de los contratos Que implica que no está permitida la revisión del contrato. 9 9 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

17 Terminación del contrato. Los contratos terminan por frustración del mismo o por extinción de sus efectos. Frustración: Significa quedarse sin efecto un propósito contra la intención de quien quería llevarlo a cabo, y se presenta en los siguientes casos: a) Cuando falta algunos de los elementos de existencia del contrato: el consentimiento u objeto y se trata de un contrato inexistente. b) Cuando el contrato está afectado de nulidad absoluta, misma que se presenta si el contrato recae sobre un objeto imposible o ilícito, o si el fin o motivo determinante del contrato es ilícito. c) Cuando hay falta de capacidad en alguna de las partes o ha habido algún vicio del consentimiento, incluyendo el estado de necesidad. 10 Terminación: un contrato que se ha celebrado válidamente y ha empezado a producir sus efectos, puede dejar de producir éstos o extinguirse a consecuencia de hechos o acontecimientos posteriores a dicha celebración y que constituyen propiamente los medios de terminación del contrato. El vencimiento: Cuando se establece un plazo para la terminación del contrato y cuando éste se presenta, generalmente el contrato se termina. La muerte de una de los contratantes: Hay contratos en que la muerte de uno de los contratantes pone fin al contrato. Como sucede en el mandato. El agotamiento natural del contrato. La quiebra aún cuando no hubiese llegado el momento de su cumplimiento Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

18 Por voluntad unilateral cuando así esté expresamente facultado por la ley, tal y como ocurre en el arrendamiento por tiempo voluntario. El mutuo consentimiento de las dos partes. Por resolución del contrato, la que se presente por tres casos: a) El incumplimiento de las obligaciones a cargo de una de las partes, da derecho a la otra, a pedir la resolución del contrato bilateral o rescisión. b) La imposibilidad superviniente de las obligaciones a cargo de una de las partes. Se produce cuando la imposibilidad del cumplimiento haya sobrevenido después de celebrarse el contrato. c) Por excesiva onerosidad sobreviniente, basada en la teoría de la imprevisión Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

19 1.1.5 Clasificación de los contratos. Los contratos según el Código Civil Federal en los Arts se clasifican en: I. Contrato unilateral: es cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada. II. Contrato bilateral: se da cuando las partes se obligan recíprocamente. III. Contrato oneroso: es aquel en que se estipulan provechos y gravámenes recíprocos; IV. Contrato gratuito: es aquel en que él provecho es solamente de una de las partes. V. Contrato conmutativo: es cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste. VI. Contrato aleatorio: es cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese acontecimiento se realice. Además de la clasificación contemplada en el Código Civil de la Federación existen otros tipos de contratos como son: 13 Contratos reales y consensuales. Los contratos reales son aquéllos que se constituyen por la entrega de la cosa. Entre tanto no exista dicha entrega, sólo hay un antecontrato, llamado también contrato preliminar o promesa de contrato. En los contratos consensuales se indica que no se necesita la entrega de la cosa para la constitución del mismo. 13 Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil, pág

20 Contratos formales y consensuales. Esta clasificación se da por las consecuencias que tiene en cuanto a la validez y nulidad de los contratos, es la que distingue en solemnes, formales y consensuales. Los contratos formales son aquéllos en los que el consentimiento debe manifestarse por escrito, como un requisito de validez, de tal manera que si no se otorgan en escritura pública o privada, no producirá efectos. Por lo consiguiente, el contrato formal es susceptible de ratificación expresa o tácita; en la expresa se observa la forma omitida; en la tácita se cumple voluntariamente. El contrato consensual en oposición al formal, es aquél que para su validez no requiere que el consentimiento se manifieste por escrito y por lo tanto, puede ser verbal, o puede tratarse de un consentimiento tácito, mediante hechos que necesariamente lo supongan. Contratos principales y contratos de garantía o accesorios. Los principales son aquéllos que existen por sí mismos, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de los principales porque la nulidad a la inexistencia de los primeros origina a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio. Los contratos accesorios son llamados de garantía, porque generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación que se reputa principal, y esta forma de garantía puede ser personal o real. Contratos instantáneos y de tracto sucesivo. Los instantáneos son los contratos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, de tal manera que el pago de las prestaciones se lleva a cabo en un solo acto; y los de tracto sucesivo son aquéllos que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado. 15

21 La importancia de esta clasificación es en cuanto a la nulidad, por que en los contratos instantáneos si es posible la restitución de las prestaciones. En cambio, en los de tracto sucesivo, no siempre lo es, porque habrá algunas que ya definitivamente quedaron consumadas y existirá una imposibilidad de hecho para restituirlas. Otra clasificación de los contratos es tomando en cuenta su función jurídica o económica, desde este punto se dan tres categorías de contratos: 14 I. Contratos que tienen por objeto una finalidad económica: a) Contratos de apropiación de riqueza. b) Contratos de aprovechamiento de una riqueza ajena. c) Contratos de utilización de uso. d) Contratos de apropiación y aprovechamiento de riqueza, con utilización de servicios. II. Contratos de finalidad jurídica: a) Contratos de preparación. b) Contratos de comprobación jurídica. c) Contratos de presentación y ejecución de actos jurídicos. III. Contratos de finalidad jurídico-económica: a) Contratos de garantía. b) Contratos de transmisión. 14 Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil, pág

22 A continuación se presenta un cuadro que muestra la clasificación de los contratos: 15 Compraventa Cesión de derechos y acciones Traslativos del dominio Censo reservativo Permuta Donación Arrendamiento de cosas Subarriendo Censo enfitéutico Traslativos del uso y Servidumbre del disfrute Comodato Precario Mutuo Censo consignativo Arrendamiento de servicios Contrato de trabajo Contrato colectivo de trabajo Contrato de empresa o de obras por De trabajo y de gestión ajuste a precio alzado Transporte Mandato Corretaje Pública promesa Contrato de sociedad Contratos Constitutivos de personalidad y de gestión colectiva Contratos colectividad y comunidad especiales Aparcería Depósito De custodia Secuestro Hospedaje Seguro Renta vitalicia Aleatorios Juego Apuesta Dedición por suerte Contrato de Promesa Contrato de reconocimiento de crédito o deuda Fianza De garantía y afirmación de Prenda derechos Hipoteca Anticresis Transacción Compromiso Contrato de giro o doble apoderamiento Abstractos de deuda Contrato de promesa escrita de deuda al portador Rafael Rojina Villegas, Compendio de Derecho Civil, pág

23 Debido a que el tema central que se aborda en el presente trabajo es el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes inmuebles se profundiza en lo referente al contrato de compra-venta. 1.2 Contrato de compraventa. De acuerdo con lo señalado anteriormente es importante definir el contrato de compraventa, así como los elementos que lo conforman, las obligaciones que se desprenden de este tipo de contrato para el vendedor y el comprador y las modalidades en que se presenta el contrato de compraventa Definición. El Código Civil Federal en el Art al referirse al contrato de compraventa señala que: "Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero" La compraventa es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes. Es oneroso porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato. Por otra parte, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. 18

24 De lo anterior se desprende que el contrato de compraventa es un contrato consensual que para el caso de bienes inmuebles tiene reglas particulares. La compraventa es un contrato principal, es decir, existe por si solo, pues no depende de otro contrato Elementos de la compraventa. Los elementos específicos del contrato de compraventa se clasifican en personales, reales y formales Elementos personales. Los elementos personales de la compraventa son el vendedor y el comprador, quienes son las partes interesadas en la operación. La relación de las partes supone necesariamente dos requisitos que son la capacidad para contratar y la legitimación. La capacidad general para contratar en la compraventa presenta algunas limitaciones, mismas que precisan en los Arts a 2283 del Código Civil Federal. Una de las limitaciones es que los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el Art. 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias. Los Magistrados, los Jueces, los Agentes del Ministerio Público, los defensores de oficio, los abogados, los procuradores y los peritos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan, ni ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

25 Otros casos de limitación en los contratos de compraventa se presentan para los mandatarios, tutores, curadores, administradores, albaceas, interventores, peritos, corredores y empleados públicos respecto de aquellos bienes de cuya venta están encargados. Por lo anterior, las compras hechas en contravención a lo dispuesto en los artículos antes mencionados serán nulas, ya que se haya hecho directamente o por interpósita persona Elementos reales. La cosa: Consiste en el objeto directo del contrato, es la materia de la compraventa y debe cumplir algunos requisitos. a) La cosa debe existir, ser corpórea e incorpórea. No obstante de lo anterior, las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa, con excepción de la herencia de una persona viva. b) La cosa debe ser susceptible de ser vendida, debe existir en el comercio y no debe existir prohibición para su enajenación, es decir, debe ser lícita. c) La cosa debe ser determinada o determinable en cuanto a su especie, cuota o cantidad. La determinación de la cosa puede hacerse a base de muestras que comprador y vendedor tengan a la vista al celebrar el contrato. d) La cosa no debe ser ajena, es decir, que al momento en que los efectos del contrato se produzcan, el vendedor deberá ser el dueño de la cosa. 20

26 El precio: El segundo elemento real de la compra es el precio, que consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio del objeto de la venta y sus características son las siguientes: a) El precio ha de ser cierto. La certeza no resulta solamente de la determinación de las partes, sino que puede ser objeto de otro convenio. b) El precio debe ser real, es decir, que sea verdadero y serio. Es verdadero cuando se conviene con la intención de que el vendedor pueda exigirlo, por tanto debe ser exacto el valor real de la cosa y existir una proporción entre uno y otra. c) El precio debe ser justo, debe existir una proporción entre la cosa y el dinero que se pague por la misma Elementos formales. La venta sobre muebles es consensual pues nunca requiere formalidad legal alguna. Sin embargo, cuando recae sobre bienes muebles es formal y deberá constar por escrito. El Art del Código Civil Federal establece que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el Salario Mínimo General diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales, estimados hasta la misma cantidad o que garantice un crédito no mayor de dicha suma podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad. 17 Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

27 Por lo contrario si el avalúo del inmueble excede a trescientos sesenta y cinco veces el Salario Mínimo General diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación; su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto en el Art del citado ordenamiento Obligaciones del vendedor. El contrato de compraventa confiere obligaciones al vendedor como pueden ser: conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente, hacer entrega de la cosa, transmitir la propiedad de la cosa, garantizar por el hecho personal, garantizar los vicios ocultos de la cosa y garantizar la evicción Conservar la cosa hasta el momento de entregarla materialmente. Conservar la cosa hasta el momento en que el comprador acepta que la cosa quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella y el vendedor que conserva en su poder tendrá los derechos y obligaciones de un depositario. Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave Hacer entrega de la cosa. La entrega de la cosa puede ser real, jurídica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida o en la entrega del título si se trata de un derecho Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

28 Hay entrega jurídica, cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador. Hay entrega virtual cuando el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición. Los Arts y 2289 del Código Civil Federal mencionan que la entrega de la cosa vendida debe hacerse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, así como los frutos producidos y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa. El Código Civil Federal en su Art establece que la entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió. Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato, según el Art del citado Código. El Código Civil Federal en los Arts y 2287 mencionan que el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago. Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario. 23

29 Transmitir la propiedad de la cosa. La transmisión de la propiedad de la cosa opera simultáneamente a la celebración del contrato y por efecto de éste, a no ser que se difiera para un momento posterior. Sin embargo para que éste surta efectos frente a terceros deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad Garantizar por el hecho personal. Consiste en la obligación del vendedor de abstenerse de toda clase de perturbaciones de hecho o derecho que menoscaben o alteren la posición del comprador sobre la cosa Garantizar los vicios ocultos de la cosa. Estos vicios son los defectos no manifestados de la cosa que la hagan impropia para los usos y destinos de ésta Garantizar la evicción. La evicción consiste en la privación total o parcial de la cosa en virtud de una sentencia que haya causado ejecutoria y en razón de un derecho anterior a la compra. En este caso, el vendedor está obligado al saneamiento, es decir, a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios que sufra como efectos de la evicción Gómez Cotero José de Jesús, Efectos Fiscales de los contratos, pág

30 1.2.4 Obligaciones del comprador. Las obligaciones del comprador son: pagar el precio y recibir la cosa El precio. Debe pagarse en el tiempo, lugar y forma convenidos y bajo las condiciones en que se haya obligado. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa Recibir la cosa. El Código Civil Federal en el Art establece que si el comprador se constituyó en mora de recibir éste abonara al vendedor los gastos que incurra el conservar la cosa en las bodegas, graneros o vasijas. 25

31 1.2.5 Modalidades de la compraventa. En el Capítulo VII del Título Segundo del Código Civil Federal se enuncian las modalidades del contrato de compraventa de tal manera que éstas no sean iguales. Las modalidades que reglamenta la legislación mexicana son: Compraventa con reserva de dominio. El Art cita que: Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción. Tomando en cuenta lo anterior, el Art menciona: La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes: I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra terceros si se inscribió en el Registro Público. 26

32 III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere. El Art precisa que: "Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho: pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas." Compraventa en abonos. Por esta modalidad las partes acuerdan que el pago del precio se cumpla en exhibiciones periódicas llamadas abonos. La modalidad queda vinculada al pago del precio en diversas exhibiciones. Desde que el contrato se celebra el adquirente se convierte en propietario con todas las facultades de dueño incluyendo la de disposición del objeto adquirido Venta con pacto de preferencia. Por esta modalidad las partes acuerdan que cuando el adquiriente pretenda enajenar el objeto de la compraventa, deberá preferir en igualdad de circunstancias al enajenante. La violación a esta obligación sólo da acción al enajenante para reclamar el pago de daños y perjuicios. 27

33 La legislación civil establece las siguientes reglas para ejercer el derecho de preferencia: a) Si se trata de bienes muebles, el vendedor, después de ser notificado de la oferta, deberá ejercer su derecho dentro de los tres días siguientes. b) Si la cosa fuere inmueble el vendedor deberá ejercer su derecho dentro de los diez días siguientes. El derecho de preferencia se ejercerá pagando el precio que el comprador ofrece, en caso de no hacerlo el pacto de preferencia quedará sin efecto. (Arts CCF) Venta con pacto de no vender a determinada persona. Se puede pactar que la cosa del contrato no se venda a una determinada persona. Sin embargo, por acuerdo de las partes no es válido pactar que el adquirente quede impedido para enajenar el objeto Compraventa a vistas. Se denomina así a la compraventa de una cosa que se acostumbra gustar, pesar o medir. Esta modalidad tiene el inconveniente en la acción de gustar, ya que constituye un fenómeno de apreciación subjetiva y de imposibilidad probatoria, al no poderse demostrar si el objeto fue del agrado del adquirente. El Código Civil en el Art al referirse a esta modalidad prescribe lo siguiente: "Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras. 28

34 En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos, nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por éstos, uno por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato." Compra de esperanza y compraventa de cosa futura. El Art del Código Civil Federal señala lo siguiente: Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad determinada los frutos que una cosa produzca en el tiempo determinado, tomando el comprador para si el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados. La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de contrato, tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a existir Compraventa por acervo. Se entiende por tal, la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas que estén especialmente determinadas, tomando como punto de referencia no el contenido sino el continente, es decir, no se compran determinados bienes por lo que éstos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija, en un granero en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil y se compra a la vista sin precisar el contenido sin que tenga importancia para la venta que las partes o el comprador hayan imaginado un contenido mayor o menor. 29

35 1.3 Ejemplo de Escritura Pública. Lic. Lorenzo Sánchez Hernández NOTARIO PUBLICO NUMERO 14 PRIMER TESTIMONIO de la Escritura Pública Número 424, del Volumen IV, del Libro Número 5, que contiene: CONTRATO DE COMPRA VENTA, celebrado entre el señor MIGUEL CHAMA PALE, como VENDEDOR y los señores LEONOR, DOLORES CABRERA LANDA y JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA, como COMPRADORES de una fracción del terreno que esta ubicado en la calle Morelos de la colonia Tatahuicapa y Laguna de esta ciudad, cuyo inmueble tiene una extensión superficial de CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS.. LO EXPIDO PARA LOS COMPRADORES SEÑORES LEONOR, DOLORES CABRERA LANDA Y JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA. Jalapa, Ver., a 25 de mayo de

36 VOLUMEN CUARTO LIBRO NÚMERO CINCO ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO CUATROCIENTOS VEINTICUATRO CONTRATO DE COMPRA VENTA EN LA CIUDAD DE JALAPA-ENRIQUEZ, ESTO DE VERACRUZ, ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, siendo las dieciocho horas del día veinticinco de abril, del año de mil novecientos setenta y dos, ante mí, LICENCIADO LORENZO SANCHEZ HERNANADEZ, Notario Público Número Catorce de este Distrito Notarial, comparecieron: por una parte el señor MIGUEL CHAMA PALE y por la otra los señores doña LEONOR y doña DOLORES CABRERA LANDA y don JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA, todos por sus propios derechos, mexicanos vecinos de esta Ciudad, solteros, exceptuados en el pago del impuesto Sobre la Renta, con excepción de la última persona nombrada, quien manifestó estar al corriente en el pago de dicho Impuesto sin haberlo acreditado, originarios de la Congregación de Chapultepec, del municipio de Coacoatzintla, Veracruz, con excepción de la persona nombrada en primer término quien dijo ser originario de la Ciudad de Teocelo, Veracruz, con domicilio en la Avenida Veinte de Noviembre Oriente Número Noventa y Dos, Interior Cinco, con excepción de la persona nombrada en primer término, quien dijo tener su domicilio el la Calle Morelos Número Dos, de la Colonia Tatahuicapa: don MIGUEL, de cincuenta años de edad, campesino; doña LEONOR, de cuarenta años de edad y ocupada en las labores domésticas: doña DOLORES, de treinta y un años de edad y ocupada en las labores domésticas y don JOAQUIN, de diecinueve años de edad, comerciante y dijeron: DECLARACIONES I. Que por Contrato Privado de Compra-Venta, de fecha diecisiete de agosto de mil novecientos sesenta y cuatro, inscrito en el Registro de la Propiedad de esta Zona Fiscal, bajo el número Mil doscientos noventa y cinco, a fojas de la Dos mil doscientos cincuenta y dos a la Dos mil doscientos cincuenta y tres, del Tomo Décimo Sexto, Sección Primera, con fecha veinticinco de agosto de mil novecientos sesenta cuatro, el compareciente don Miguel Chama Pale, adquirió 31

37 en legitima propiedad la mitad de un lote de terreno, ubicado en la Colonia Tatahuicapa y Laguna de esta Ciudad, que tiene su frente a la calle Morelos y extensión superficial aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS y las medidas y colindancias que se detallan en el Título de Propiedad de que se trata II. Que de la extensión superficial del inmueble que se detalla en la declaración que antecede, ha resuelto vender una fracción de terreno, y, en consecuencia, las partes contratantes otorgan: CONTRATO DE COMPRA-VENTA PRIMERA.- El señor MIGUEL CHAMA PALE, por el precio de UN MIL DOSCIENTOS PESOS, CERO CENTAVOS, MONEDA NACIONAL, vende a los señores LEONOR, DOLRES CABRERA LANDA y a don JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA y éstos compres, en común, proindiviso y en partes iguales una fracción de terreno del inmueble que se detalla en la primera declaración de este Instrumento, la cual tiene una extensión superficial de CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS y las siguientes medidas y colindancias: al NORTE, en cuatro metros, cincuenta centímetros, linda con la Calle de su ubicación denominada Morelos; al SUR en la misma medida, linda con propiedad del señor Jorge Morales; al ORIENTE, en treinta metros, linda con la propiedad de los señores Arnulfo y Joaquín Hernández y al PONIENTE, en la misma medida, linda con propiedad del vendedor Miguel Chama Pale SEGUNDA.- El precio de la operación fue pagado por los compradores y recibido por el vendedor, anteriormente, en forma directa y de entera conformidad, los adquirentes confiesan haber tomado posesión material de la fracción de terreno que es objeto de este Contrato, aceptan cubrir por su cuenta todos los gastos de esta escritura y no reciben el Antecedente de Propiedad, por que éste queda en poder del vendedor, pues ampara la parte restante del inmueble que se reserva en propiedad TERCERA.- en la venta se comprende todo en cuanto de hecho y por derecho corresponde o pudiera corresponder al inmueble que la motiva, éste pasa al dominio de sus nuevos propietarios, tal y como ahora se encuentra, libre de 32

38 toda carga, gravamen o toda responsabilidad. En consecuencia el vendedor se obliga a responder del saneamiento y de la evicción del inmueble que es objeto de esta operación, en los términos prevenidos por la Ley que rige esta materia CUARTA.- en este contrato no existe ignorancia, lesión ni error, las partes contratantes conocen detalladamente el inmueble materia de esta operación y estiman que el precio estipulado es el que real y justamente le corresponde. A mayor abundamiento, la partes contratantes se hacen mutua y recíproca donación de cualquier diferencia de precio o extensión superficial que pudiera beneficiarles, renuncian a las acciones que para reclamar esos vicios previene la Ley y en particular a las que definen los Artículos Dos mil ciento sesenta y nueve, del Código Civil vigente en el Estado CERTIFICACIONES YO, EL NOTARIO PÚBLICO, DOY FÉ:- De la verdad del acto y además: I.- De conocer personalmente a los comparecientes, los cuales a mi juicio, tiene plena capacidad para el caso, pues nada me consta en contrario II.- Que los comparecientes, dijeron estar exceptuados y al corriente en el pago del Impuesto Sobre la Renta sin haberlo acreditado, por cuyos motivos fueron apercibidos de las penas en que incurre quien declara con falsedad III.- Que leída y explicada por mí esta Escritura, en voz alta, las partes contratantes la ratifican y firman de entera conformidad, en el mismo lugar y día de su fecha, ante mí,--doy FÉ MIGUEL CHAMA PALE.- JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA.- LEONOR CABRERA LANDA.- DOLORES CABRERA LANDA.- LORENZO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ.- FIRMAS Y RUBRICAS.- El sello de autorizar que dice:- LIC. LORENZO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ.- JALAPA.- Notario Público Num Estado de Veracruz-Llave.- Estados Unidos Mexicanos.- El Escudo Nacional AUTORIZACIÓN:- En la ciudad de Jalapa-Enríquez, Estado de Veracruz, Estados Unidos Mexicanos, siendo las once horas con treinta minutos del día veinticuatro de mayo, del año de mil novecientos setenta y dos, AUTORIZO la Escritura que antecede después de haber agregado la Nota del Timbre al Apéndice de este Volumen bajo la Letra A.- DOY FE.- LORENZO SANCHEZ HERNÁNDEZ.- 33

39 FIRMA Y RUBRICA.- El sello de Autorizar antes descrito DOCUMENTOS DEL APÉNDICE DE ESTE VOLUMEN AGREGADO BAJO LAS LETRAS A, B, C y D NOTA DEL TIMBRE IV.- Impuesto del timbre. MAY COT $ (CIENTO DOS PESOS, 80/100 M. N.) V.- COMPROBANTE DE PAGO.- Impuesto de Transferencia.- Comprobante de pago Número J Número de cuenta K Concepto de la operación; Escritura de Compra-Venta del inmueble que se indica en este Instrumento.- Clase de percepción: Transferencias.- Importe de la percepción cubierta: $54.00 (CINCUENTA Y CUATRO PESOS, 00/100 M. N. ).- Fecha del comprobante abril 28 de Oficina que lo expide, Oficia de hacienda del Estado de la Zona Fiscal de Jalapa, Ver VI.- DERECHOS DE REGISTRO PÚBLICO.- Comprobante de pago Número J Número de cuenta K Concepto de la operación; Escritura de Compra-Venta del inmueble que se indica en este Instrumento.- Clase de percepción: Registro Público.- Importe de la percepción cubierta: $10.00 (DIEZ PESOS, 00/100 M. N.). - Oficina que lo expide, Oficia de hacienda del Estado de la Zona Fiscal de Jalapa, Ver VII.- TRASLACIÓN DE DOMINIO AL MUNICIPIO.- Comprobante de pago Número Partida Número Padrón Número Causante LEONOR CABRERA LANDA Y OTROS.- Concepto de la operación; Escritura de Compra-Venta del inmueble que se indica en este Instrumento.- Liquidación $13.50 (TRECE PESOS, 50/100 M. N.). Fecha de liquidación abril 29 de Oficina que lo expide, Tesorería Municipal.- Jalapa Ver ES PRIMER TESTIMONIO FIEL Y EXACTAMENTE TOMADO DE SU ORIGINAL, DONDE SE DEJA ANOTADA MARGIANLMENTE SU EXPEDICIÓN, VA EN TRES FOJAS, UTILIZADAS Y DEBIDAMENTE REQUISITADAS, LO EXPIDO PARA LOS COMPRADORES SEÑORES LEONOR, DOLORES CABRERA LANDA y JOAQUIN VAZQUEZ CABRERA, EN LA CIUDAD DE 34

40 JALAPA-ENRÍQUEZ, ESTADO DE VERACRUZ, A LOS VEINTICINCO DÍAS DEL MES DE MAYO DE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS.- DOY FE Con esta fecha quedó inscrito en forma definitiva bajo el número 979, a fojas 3369 a 3371 del Tomo III de la Sección Primera del presente año. Jalapa, Ver., 26 de mayo de El Enc. De Registro Público: LAZARO PEREZ RIVERA PERL

41 CAPÍTULO II ESTUDIO COMPARATIVO DEL CAPÍTULO IV DEL TÍTULO IV DE LA LEY DEL ISR

42 2.1 Fundamento legal de la contribución. Toda persona que de acuerdo con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, sea mexicano, está obligados a participar en la contribución del ingreso, para financiar el gasto público del país. La obligación de contribuir al gasto público está contemplada en la Ley antes mencionada, en el Art. 31, fracción IV, que al efecto dice: Son obligaciones de los mexicanos entre otras, contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como el Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes Tomando en cuenta lo anterior se desprenden dos aspectos importantes, la proporcionalidad y equidad, a los que se les ha dado la categoría de principios, que pueden explicarse en los siguientes términos: Principio de proporcionalidad: Respecto a este principio se debe considerar la capacidad contributiva del sujeto pasivo, es decir, que los sujetos obligados al pago de un impuesto deberán hacerlo en la medida de su capacidad económica. Así las personas que obtienen ingresos elevados tributarán más que los que tienen menos. Principio de equidad: De acuerdo a este principio se establece de forma medular la igualdad de los sujetos pasivos de un mismo tributo, ante una misma ley tributaria. La finalidad de establecer los principios de proporcionalidad y equidad es que las contribuciones deben ser de acuerdo a la capacidad contributiva del contribuyente. 37