INFORME DE EVALUACIÓN DE POLÍTICAS DE VIVIENDA 2009 E INFORME DE CONCLUSIONES RELATIVO AL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA

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1 INFORME DE EVALUACIÓN DE POLÍTICAS DE VIVIENDA 2009 E INFORME DE CONCLUSIONES RELATIVO AL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Noviembre 2010

2 ÍNDICE 1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV La edificación de vivienda Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las viviendas en oferta Indicadores globales El mercado de vivienda libre El mercado de vivienda protegida Los precios de las viviendas en otras CC.AA. del Estado Dinamismo del mercado LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAPV Cuantificación y caracterización de la demanda de vivienda Las compraventas de viviendas en la CAPV LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA EN LA CAPV Situación del parque de viviendas de la CAPV Cuantificación del parque de viviendas de la CAPV Antigüedad del parque de viviendas de la CAPV Condiciones de habitabilidad Accesibilidad: disponibilidad de ascensor Estimación de las necesidades de rehabilitación LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA Los tipos de interés Las hipotecas formalizadas El esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares La morosidad Ejecuciones hipotecarias EVALUACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA Políticas y objetivos Plan Director de Vivienda Directrices Generales y Ejes Estratégicos Realizaciones del Ejercicio

3 Edificación de vivienda Fomento del alquiler de vivienda Suelo Préstamos y subvenciones Programa Eraikal Seguridad laboral en la construcción Programa de accesibilidad Programa de áreas degradadas Etxebide servicio vasco de vivienda Control del uso del parque de vivienda de protección pública Benchmarking de comunidades autónomas Evaluación del cumplimiento de los objetivos del PDV Evaluación del cumplimiento de objetivos del ejercicio Evaluación del cumplimiento de objetivos del PDV Satisfacción con la actuación del Departamento Recursos económicos empleados por el Departamento y las Sociedades Públicas RESUMEN Y CONCLUSIONES Contexto económico general La oferta de vivienda en la CAPV Las necesidades y demanda de vivienda en la CAPV La rehabilitación de vivienda en la CAPV La financiación hipotecaria Conclusiones

4 ÍNDICE DE CUADROS Página Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la CAPV Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida, Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, Cuadro 2.5 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda. Medias anuales Cuadro 2.6 Cuadro 2.7 Cuadro 2.8 Cuadro 2.9 Índices de evolución del precio/m 2 útil de las viviendas en venta en la CAPV Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según rentas, Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según superficie útil, Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, Cuadro 2.10 Precios de las viviendas libres según tipología por Comunidades Autónomas Cuadro 2.11 Evolución de las ventas y dinamismo del mercado Cuadro 3.1 Caracterización de la población inscrita en Etxebide Cuadro 3.2 Cuadro 3.3 Cuadro 3.4 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos Cuadro 3.5 Tipo de vivienda solicitada según área funcional Cuadro 3.6 Distribución de las viviendas compradas por los residentes de la CAPV Cuadro 3.7 Principales lugares de adquisición de las viviendas compradas por los residentes en la CAPV según Territorios Históricos Cuadro 4.1 Evolución del parque de viviendas en la CAPV, Cuadro 4.2 Parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años según Territorio Histórico

5 Cuadro 4.3 Distribución del parque de la CAPV según estado del edificio Cuadro 4.4 Parque de viviendas de la CAPV según disponibilidad de ascensor.. 73 Cuadro 5.1 Cuadro 5.2 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en la CAPV según entidad que concede el préstamo Ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción Cuadro 6.1 Objetivos cuantitativos globales del Plan Director Cuadro 6.2 Cuadro 6.3 Cuadro 6.4 Objetivo de dimensionamiento del parque de alquiler protegido de la CAPV Presupuesto de gastos del Plan del Departamento-Sociedades Públicas Promoción de vivienda de protección pública según tipo de vivienda y promotor Cuadro 6.5 Promoción de vivienda en alquiler según tipo y promotor Cuadro 6.6 Detalle de la promoción de vivienda por agentes Cuadro 6.7 Cuadro 6.8 Cuadro 6.9 Distribución geográfica de la edificación de vivienda Evolución del parque de vivienda gestionado por Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año) Datos anuales de actividad de Alokabide en la gestión del parque de alquiler Cuadro 6.10 Compra de suelo según agente promotor Cuadro 6.11 Distribución geográfica del suelo adquirido por el Departamento de Vivienda y las Sociedades Públicas Cuadro 6.12 Distribución geográfica del Patrimonio de suelo del Departamento.108 Cuadro 6.13 Patrimonio de suelo disponible según tipo de viviendas previstas Cuadro 6.14 Previsiones de planeamiento. Udalplan Cuadro 6.15 Cuadro resumen de ayudas concedidas Cuadro 6.16 Préstamos a la promoción de vivienda protegida Cuadro Subvenciones a la rehabilitación de vivienda Cuadro Préstamos a la rehabilitación de vivienda Cuadro 6.19 Proyectos subvencionados por el Programa Eraikal* Cuadro 6.20 Evolución de la inversión adjudicada al Programa Eraikal Cuadro 6.21 Destino de las subvenciones Eraikal Cuadro 6.22 Subvenciones concedidas para la mejora de la accesibilidad Cuadro 6.23 Subvenciones concedidas a Ayuntamientos y Entidades Locales Menores Cuadro 6.24 Subvenciones concedidas a Entidades Privadas sin Ánimo de Lucro y Utilidad Pública Cuadro Subvenciones concedidas para la rehabilitación del Patrimonio en Áreas Degradadas

6 Cuadro 6.26 Régimen de acceso demandado. Población inscrita en Etxebide* Cuadro 6.27 Viviendas protegidas de nueva construcción por CC.AA Cuadro 6.28 Cuota de vivienda de protección pública por CC.AA Cuadro 6.29 Actuaciones de rehabilitación protegida por CCAA* Cuadro 6.30 Cumplimiento de objetivos del PDV Cuadro 6.31 Recursos económicos destinados a las políticas de vivienda Cuadro 6.32 Inversiones del Departamento por líneas de actividad Cuadro 6.33 Inversiones de VISESA y SPGVA por líneas de actividad Cuadro 6.34 Recursos financieros del Plan Director Cuadro 6.35 Costes presupuestarios directos del Plan Director

7 ÍNDICE DE GRÁFICOS Página Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional.. 13 Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV Gráfico 2.2 Gráfico 2.3 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios Históricos, Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período Índice 100 = CAPV y Resto Estado Gráfico 2.5 Gráfico 2.6 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período Índice 100 = CAPV y Resto Estado Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el total de viviendas nuevas iniciadas. Período CAPV y Resto Estado Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por habitantes. Período CAPV y Resto Estado Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período CAPV y Resto Estado Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por habitantes por CC.AA Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por CC.AA., Gráfico 2.12 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas libres (indice 100=1996) Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas según tipología Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres (nuevas y usadas) Gráfico 2.20 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos,

8 Gráfico 2.21 Evolución de los precios por m 2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos, Gráfico 2.22 Evolución de la superficie útil (m 2 ) de las viviendas en venta según tipo y régimen Gráfico 2.23 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, Gráfico 2.24 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda libre nueva, Gráfico 2.25 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales Gráfico 2.26 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler Gráfico 2.27 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler Gráfico 2.28 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m 2 ofertadas en alquiler Gráfico 2.29 Evolución del precio por m 2 útil de las viviendas protegidas en venta y de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, Gráfico 2.30 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, Gráfico 2.31 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según modalidad de protección, Gráfico 2.32 Evolución del número total de viviendas protegidas ofertadas por Territorio, Gráfico 2.33 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, Gráfico 2.34 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida Gráfico 2.35 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, Gráfico 2.36 Evolución del precio de las viviendas libres según tipología en el Estado, Gráfico 2.37 Precios de las viviendas nuevas libres y tasas de evolución anual Gráfico 2.38 Precios de las viviendas usadas y tasas de evolución anual Gráfico 2.39 Índice de dinamismo del mercado, previsión de ventas en el próximo trimestre y evolución de los precios a un año, Gráfico 3.1 Evolución de los expedientes de solicitud inscritos en Etxebide Gráfico 3.2 Evolución de los expedientes de solicitud de Etxebide según Territorio Histórico

9 Gráfico 3.3 Gráfico 3.4 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide, Distribución de los expedientes solicitud individual y solicitud de unidades familiares según nacionalidad Gráfico 3.5 Régimen de tenencia solicitado según nacionalidad Gráfico 3.6 Inscripciones que optan por el alquiler (sólo alquiler o indistintamente) según área funcional Gráfico 3.7 Porcentaje de inscripciones de personas de nacionalidad extranjera según área funcional Gráfico 3.8 Gráfico 3.9 Evolución transacciones de viviendas según tipo de vivienda, CAPV Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según Territorios Históricos, Gráfico 3.10 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según tipo de vivienda en los diferentes Territorios Históricos Gráfico 3.11 Distribución de las transacciones formalizadas por Territorios Históricos según tipo de vivienda Gráfico 3.12 Proporción de compradores que han adquirido una vivienda fuera de la CAPV por Territorios Históricos Gráfico 4.1 Evolución del parque de viviendas por Territorio Histórico, Gráfico 4.2 Distribución antigüedad total edificios destinados principalmente a viviendas, y total viviendas familiares de la CAPV Gráfico 4.3 Representación del parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años respecto del parque existente en Gráfico 4.4 Edificios sin ascensor según número de plantas sobre rasante Gráfico 4.5 Viviendas principales sin ascensor según altura de la vivienda Gráfico 5.1 Gráfico 5.2 Gráfico 5.3 Evolución de índices de referencia de los préstamos hipotecarios, Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAPV según Territorios Históricos Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en la CAPV Gráfico 5.4 Evolución de la hipoteca media por Territorios Históricos Gráfico 5.5 Evolución de la representación de las Cajas de Ahorro en el conjunto de hipotecas formalizadas Gráfico 5.6 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en el conjunto del Estado Gráfico 5.7 Importe hipoteca media formalizada por CCAA Gráfico 5.8 Tasa de variación anual importe hipoteca media

10 Gráfico 5.9 Ratio número de hipotecas formalizadas por 1000 habitantes por CCAA Gráfico 5.10 Evolución de la relación entre la cuota hipotecaria mensual media y el coste salarial en el País Vasco y el Estado Gráfico 5.11 Hogares con créditos hipotecarios en vigor Gráfico 5.12 Tasa de dudosidad para adquisición de vivienda en el Estado (dic-03 a dic-09) Gráfico 5.13 Evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias en el País Vasco y en el Estado Gráfico 6.1 Evolución de la edificación de vivienda de protección pública Gráfico 6.2 Edificación de viviendas protegidas según tipo de iniciativa Gráfico 6.3 Edificación según tipo de vivienda Gráfico 6.4 Cuota de mercado de la vivienda de protección pública Gráfico 6.5 Edificación según régimen de acceso Gráfico 6.6 Edificación de vivienda según promotor Gráfico 6.7 Gráfico 6.8 Gráfico 6.9 Evolución del parque de vivienda de Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año)* Parque de vivienda de Alokabide por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009) Evolución del parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de cada año) Gráfico 6.10 Parque de vivienda de Bizigune por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009) Gráfico 6.11 Municipios con mayor parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de 2009) Gráfico 6.12 Evolución de la compra de suelo según agente promotor Gráfico 6.13 Patrimonio de suelo del Departamento por áreas funcionales Gráfico 6.14 Destino de los préstamos concedidos Gráfico 6.15 Evolución de las ayudas a la promoción en alquiler, Gráfico 6.16 Importe medio de las subvenciones a la rehabilitación Gráfico 6.17 Evolución de certificaciones según ISO Gráfico 6.18 Evolución de certificaciones según ISO Gráfico 6.19 Evolución del número de empresas certificadas en el Modelo K- 21* Gráfico 6.20 Índice de incidencia de la siniestralidad laboral en el sector de la construcción Gráfico 6.21 Evolución de las subvenciones para la mejora de la accesibilidad por Territorios Históricos Gráfico 6.22 Viviendas inspeccionadas por el Departamento...126

11 Gráfico 6.23 Viviendas tanteadas y ofertas de venta Gráfico 6.24 Ratio de viviendas por mil habitantes por CC.AA Gráfico 6.25 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población inscrita en Etxebide Gráfico 6.26 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población adjudicataria Gráfico 6.27 Valoración general del proceso de adjudicación Gráfico 6.28 Satisfacción general media con el Programa Bizigune según antigüedad y Territorio Histórico...143

12 1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL El año 2009 la economía vasca ha asistido a un proceso de caída continuada del PIB, cifrándose el decrecimiento medio anual en un -3,8% para el conjunto del año, siendo el peor dato estadístico de la historia económica reciente. En 2008, se había asistido a un crecimiento muy bajo de la economía (+1,3%), pero aún en términos positivos. En este contexto de recesión, cabe apuntar a una leve mejoría de las tasas registradas en la última parte del año, que aún siendo negativas, presentaban un retroceso más atenuado, mostrando así ciertos indicios de recuperación. De hecho, según los primeros datos de avance del EUSTAT, el PIB vasco ha registrado en el tercer trimestre de 2010 un crecimiento positivo del 0,6% respecto del mismo período del año precedente, tratándose del segundo trimestre consecutivo con crecimientos interanuales positivos, tras seis trimestres consecutivos en negativo. Según estos datos, la economía vasca se adelanta a la española, puesto que los datos avanzados por el Instituto Nacional de Estadística cifran el crecimiento interanual en un 0,2% para el conjunto de la economía española. Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV PIB real 4,0 4,4 4,1 1,3-3,8 Demanda interna 4,5 4,5 4,4 1,8-4,0 IPC (Índice de Precios al Consumo) (a) 3,3 3,4 2,8 4,1 0,3 Ocupación EPA (a) -- 2,8 0,6 0,5-6,4 Tasa paro EPA 7,3 7,0 6,1 6,4 11,0 (a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA. Atendiendo a la economía mundial, en el último trimestre del año se consolidó la recuperación iniciada en la segunda mitad de 2009, superando así un proceso de profunda recesión. En conjunto, la economía mundial logró una tasa interanual positiva en el último trimestre de 2009 gracias al impulso de los países en vías de desarrollo y a la mejora conseguida por gran parte de los países desarrollados gracias a los estímulos financieros y a las ayudas públicas. En lo que respecta a las economías europeas, el balance anual en la zona del euro resultó muy negativo, si bien, las tasas negativas fueron de menor magnitud que en períodos precedentes, finalizando el año con tres trimestres consecutivos de mejora, lo que afianza también la salida de la recesión. En cuanto a la economía española, también se unió a la recuperación, pero se muestra más rezagado respecto de la evolución del resto de los principales países europeos. Así, 12

13 el PIB registrado en el último trimestre del año fue de los menores dentro de la Unión Europea, y fue uno de los que menos atenuó su contracción, ya que tan solo mejoró un punto porcentual su crecimiento respecto del trimestre precedente. Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 CAPV Es tado UE-27 EEUU Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales. Datos Estado: INE. Datos UE-27 y Estados Unidos: Eurostat. Atendiendo a los subsectores productivos de la economía vasca, todos realizaron aportaciones negativas al crecimiento del valor añadido en el cuarto trimestre de Sin embargo, hay que destacar que el sector primario, a pesar de la fuerte caída sufrida en el último trimestre, en el conjunto del año 2009 alcanzó una tasa interanual del 3,6%, resultando así la única aportación positiva al crecimiento del PIB vasco. En cuanto a la industria vasca, el crecimiento se situó en el -12,7% para el conjunto del año 2009, siendo el sector que más ha sufrido la recesión económica. La rama de actividad que mejor comportamiento presentó en el cuarto trimestre de 2009 fueron los servicios, arrojando una tasa de variación interanual del -0,8%. La tasa promedio para el conjunto del año se cifró en un -0,2%. Por su parte, el sector de la construcción está inmerso en un proceso de ajuste, especialmente la rama residencial. Así, la variación interanual en el último trimestre del año se cifró en el -3,1%, mientras que la tasa promedio para el conjunto del año 2009 se situó en el -3,6%. Además, el índice coyuntural de la construcción publicado por 13

14 Eustat para el cuarto trimestre de 2009 cifró el retroceso del sector en un 15,4%, debido a la mala situación que atraviesa la edificación, principalmente la residencial. El único dato positivo para el sector constructivo lo constituyen las licitaciones oficiales, que crecieron un 8,6% en el cuarto trimestre de Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV I II III IV Agropesquero -13,8-9,8 9,8-6,1 3,6 12,5 15,1-2,6-13,0 Industria 4,9 4,9 4,0-0,6-12,7-10,0-13,7-14,8-9,4 Construcción 4,7 5,1 4,6-5,8-3,6-5,5-4,8-2,1-1,1 Servicios 3,5 3,8 4,2 3,3-0,2 0,8-0,4-0,6-0,8 PIB 4,0 4,2 4,1 1,3-3,8-2,8-4,3-4,5-3,1 (a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA. Otro importante aspecto a destacar ha sido la importante destrucción de empleo a la que se ha asistido en Sin embargo, a pesar de la fuerte caída de la ocupación y el crecimiento del paro, hay que destacar que el mercado de trabajo moderó su ritmo de deterioro en los últimos meses del año, comprobándose una desaceleración en el ritmo de pérdida de empleo. Con todo, la pérdida de puestos de trabajo fue notable, como apuntan las diversas fuentes que analizan la ocupación. En efecto, la contracción del empleo se cifró en un - 3,1% según las cuentas económicas, en un -2,7% estimado por la PRA, y en un -5,2% según la EPA. En cuanto a la construcción, fue el sector que más mejoró, a pesar de seguir registrando las tasas más negativas. La tendencia bajista de los tipos de interés y la caída del precio de la vivienda no han sido suficientes para remontar la edificación residencial y mantiene un importante exceso de capacidad. Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la CAPV 2009 % variación interanual I 2009-II 2009-III 2009-IV Agropesquero -3,9-5,2-4,9-4,2-1,3 Industria -6,7-5,2-7,3-7,7-6,8 Construcción -9,9-10,1-10,3-11,3-7,6 Servicios -1,3-1,0-2,1-1,2-1,0 TOTAL -3,5-3,0-4,2-3,9-3,1 Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales. 14

15 2. LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV 2.1. La edificación de vivienda Si en el año 2008 se asistió a una importante reducción en el volumen de la edificación residencial en la CAPV, en 2009 se ha confirmado esta tendencia, sufriendo un fuerte retroceso tanto en el mercado libre como en el de protección pública. En efecto, el volumen de viviendas libres edificadas en la CAPV en 2009 ascendió a unidades, representando un 38% menos que la cantidad registrada el pasado año, y un 66% inferior al volumen de hace dos años. Por su parte, fueron construidas viviendas de protección pública, esto es, prácticamente la mitad que en A pesar de esta significativa reducción, la cuota de mercado protegido continúa siendo muy elevada. Así, el 45% de la edificación residencial de la CAPV en 2009 respondía a alguna figura de protección pública. Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, Año Viviendas libres Viviendas de protección pública Viviendas iniciadas Total viviendas % viv. p. pública / Total , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,3 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda. Atendiendo al mercado libre, hay que decir que este ritmo edificatorio es el más bajo registrado en los últimos veinte años, mientras que el segmento protegido se sitúa en los niveles de hace diez años. 15

16 Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV Viviendas protegidas Viviendas libres Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco. Ministerio de Vivienda. Procediendo al análisis cuatrienal, en correspondencia con los períodos que abarcan los últimos Planes Directores de Vivienda, se comprueba que la edificación de viviendas de protección pública en el último Plan, y pese a las dificultades de los últimos dos años, ha sido superior al volumen registrado en el Plan anterior. Así, en el período el promedio anual de construcción de viviendas de protección pública ascendió a viviendas frente a en los cuatro años anteriores, y viviendas anuales en la etapa anterior. De este modo, la cuota de mercado protegido en el período se situó en el 41,5% frente al 30,6% en el transcurso del Plan Director Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, Libres Media Anual Libres Vivienda protegida Media Anual Prot Total Media anual Total % Protegida/Total 25,7 21,0 20,7 30,6 41,5 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda. Centrando el análisis en el reparto geográfico de las viviendas construidas, en lo que respecta al mercado protegido se constata una elevada concentración en el territorio alavés que ha absorbido la mitad de la edificación protegida de la CAPV de los últimos 16

17 cuatro años. Bizkaia ha absorbido el 24% de las iniciaciones y Gipuzkoa el 26% restante. Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida, Media anual Media anual Media anual Total % Total % Total % Áraba , , ,7 37,1 Bizkaia , , ,8-29,9 Gipuzkoa , , ,5 12,4 TOTAL , , ,0 6,6 * % tasa de variación de la media anual respecto a la media anual de Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco). %* En lo que respecta a la edificación de viviendas libres, el promedio anual en el último período se cifró en viviendas respondiendo al siguiente reparto territorial: 39% en Bizkaia, 38% en Gipuzkoa y 23% en Araba. Gráfico 2.2 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV Araba Gipuzkoa Bizkaia Fuente: Ministerio de Vivienda. De este modo, la tasa de iniciación de viviendas protegidas es significativamente más elevada en el territorio alavés, alcanzando el 70% en el año 2009 y el 61% en el promedio de los últimos cuatro años. En Gipuzkoa y Bizkaia la tasa promedio del mercado protegido en los últimos cuatro años se situó en el 33% y 30% respectivamente. 17

18 Gráfico 2.3 Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios Históricos, % iniciaciones vivienda protegida sobre Total inicaciones Araba Bizkaia Gipuzkoa TOTAL Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda. Elaboración propia 2.2. Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado El volumen total de viviendas iniciadas en el Estado se cifró en 2009 en unidades, lo que refleja el drástico retroceso sufrido por el sector de la edificación residencial en el conjunto del Estado, de mayor envergadura al registrado en la CAPV, puesto que el nivel edificatorio en el resto del Estado ha sido muy superior en los últimos años. En efecto, este volumen es la mitad de la construcción registrada el pasado año, y la cuarta parte del volumen de hace dos años. Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, Año Viviendas libres Viviendas protegidas Viviendas iniciadas Total viviendas % viv. p. pública / Total , , , , , , , ,6 Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomando como índice 100 el volumen de iniciaciones registradas en el año 1994, se procede a comparar la evolución en el ritmo edificatorio en la CAPV y en el resto del Estado. Así, como puede verse en el Gráfico 2.4 se comprueba que ambos ámbitos 18

19 geográficos se encuentran en el mismo nivel en el año 2009 respecto del punto de partida: 73 puntos la CAPV y 71 puntos el resto del Estado. Sin embargo, estas cifras reflejan una evolución más equilibrada en la CAPV, sin llegar a registrar el enorme crecimiento experimentado en el resto del Estado en los años del boom inmobiliario en los que se llegó a alcanzar los 347 puntos frente a los 157 puntos registrados en la CAPV, para luego descender por debajo del nivel de partida en tres años. Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período Índice 100 = CAPV y Resto Estado. Indice 100 = CAPV Resto Estado Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia Prestando ahora atención al mercado protegido, la CAPV registró en 2009 un índice de 153 frente a los 179 puntos del resto del Estado. En lo que respecta al mantenimiento del ritmo edificatorio de viviendas protegidas en el resto del Estado es preciso mencionar que en otras Comunidades del Estado se contabilizan como viviendas protegidas tipologías de vivienda que no serían consideradas como tales en la normativa vasca, al no ofrecer las ventajas y las garantías sociales de las viviendas protegidas de la CAPV 19

20 Gráfico 2.5 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período Índice 100 = CAPV y Resto Estado Indice 100 = CAPV Resto Estado Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y Ministerio de Vivienda. Así, la presencia de estas viviendas protegidas en el Estado, unido a la drástica contracción de la edificación en el mercado libre en el Estado, han incrementado significativamente la cuota del segmento protegido en el resto del Estado hasta casi un 50%. Gráfico 2.6 % protegido sobre total iniciado Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el total de viviendas nuevas iniciadas. Período CAPV y Resto Estado 21,8 19,5 22,8 19,2 17, ,8 17,2 16,2 14,4 13, ,7 34,2 32,7 27,3 28,1 34,9 8,3 8,8 7,4 10,8 9,7 10, ,3 43, ,8 49,8 45,3 CAPV Resto Estado Fuente: Ministerio de Vivienda. La relación entre el volumen total de iniciaciones y la población residente arroja una ratio similar en la CAPV (3,3 viv. por 1000 habitantes) y el resto del Estado (3,4 viviendas por mil habitantes). Este resultado refleja la importante contracción en el volumen de iniciaciones en el Estado. Téngase en cuenta que en el año 2006 esta ratio se cifraba en 17,5 viviendas por mil habitantes frente a 7,1 en la CAPV. 20

21 Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por habitantes. Período CAPV y Resto Estado. nº viviendas por 1000 habitantes ,4 16,6 17,5 14,8 12,9 13, ,3 13,9 10,4 7,1 7,2 5,6 6,8 9 9,6 7,8 7,1 7,4 7 7,7 7,8 8,7 3,4 7,1 6 4,5 5,5 5,8 3, CAPV Resto Estado Fuente: Ministerio de Vivienda. Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período CAPV y Resto Estado. Nº Viviendas iniciadas por 1000 hab ,5 1,8 4 3,5 1,7 1,0 1,7 0 1,1 1, Libres resto Estado Libres CAPV Protegidas resto Estado Protegidas CAPV Fuente: Ministerio de Vivienda. Atendiendo al análisis de la evolución del ritmo edificatorio en las diferentes Comunidades Autónomas, se constata un descenso en todas las Comunidades, siendo las contracciones más acusadas en Murcia, Castilla La Mancha y Valencia, esto es, aquellas que habían registrado una mayor explosión constructiva en los años precedentes. Las contracciones en los tres casos se situaron en el entorno del 70% respecto a la edificación del año precedente. Por el contrario, los retrocesos menos fuertes correspondieron a Asturias (-16% respecto de 2008) y Extremadura (-26%). 21

22 Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA ,3 Asturias -28,6-31,2 Extr e m adur a Andalucía -36,7 Ceuta y Melilla -44,2-46,2-43,5 País Vasco Cataluña Madrid -52,7-55,5-57,3-58,1-58,8-60,9-62,7-64,1-69,2-69,9-71, Canarias Baleares Castilla y León Navarra Aragón Galicia La Rioja Cantabria Comunitat Valenciana Castilla - La Mancha Murcia % Fuente: Ministerio de Vivienda. Atendiendo a la ratio que relaciona el volumen de iniciaciones con la población residente, el valor más elevado correspondió a las Comunidades que habían sufrido los retrocesos más leves, esto es, Asturias (5,9 viv. por mil habitantes) y Extremadura (4,9 viv. por mil habitantes). La Comunidad Valenciana y Baleares registraron las ratios más bajas, mientras que la CAPV se situó en un puesto intermedio con 3,3 viviendas construidas por mil habitantes. 22

23 Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por habitantes por CC.AA Asturias Extre m adur a Andalucía Castilla - La Mancha Navarra Castilla y León La Rioja Murcia Canarias País Vasco Aragón Madrid Cantabria Cataluña Galicia Baleares Comunitat Valenciana Estado= 3,4 libres protegidas Murcia Castilla - La Mancha Navarra Castilla y León Cantabria Extre m adur a Asturias La Rioja Galicia Comunitat Valenciana Andalucía Aragón Madrid Canarias Baleares Ceuta y Melilla País Vasco Cataluña Es tado= 7,2 libres protegidas Fuente: Ministerio de Vivienda e INE

24 Finalmente, atendiendo a la cuota del mercado protegido en las distintas Comunidades Autónomas, se comprueba un fuerte incremento de la representación del sector protegido en el conjunto de la edificación residencial derivado del descenso experimentado por el segmento de vivienda libre. Así, la Comunidad de Madrid (76%), Andalucía (65%) y Navarra (58%) registraron en 2009 las tasas más elevadas, mientras que Galicia (16%) y Baleares (19%) obtuvieron los valores más bajos. Hay que tener presente en este análisis, que estos resultados son fruto de la actual coyuntura, ya que históricamente, en los años en que el sector de la edificación residencial atravesaba su mejor momento, la construcción de vivienda protegida representaba entre el 5% y el 15% del conjunto de la edificación residencial en la mayoría de las Comunidades Autónomas. 24

25 Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por CC.AA., Madrid (Comunidad de) Andalucía Navarra (Comunidad Foral de) Asturias (Principado de) Murcia (Región de) Comunitat Valenciana Extr e m adura Aragón País Vasco Cantabria Cataluña Canarias Rioja (La) Castilla - La Mancha Castilla y León Balears (Illes) Galicia ,9 18,6 15,5 76,3 65,5 58,0 55,4 51,1 47,5 46,5 46,0 Estado= 49,6 45,3 43,3 41,5 35,7 35,3 32, Madrid (Comunidad de) Navarra (Comunidad Foral de) País Vasco Cataluña Castilla y León Andalucía Comunitat Valenciana 19,6 Castilla - La Mancha 18,7 Asturias (Principado de) 18,3 Aragón 16,9 Murcia (Región de) 16,5 Cantabria 14,3 Canarias 9,9 Rioja (La) 9,2 Galicia 9,1 Extr e m adura 5,7 Balears (Illes) 2,4 26,7 25,4 28,7 51,8 47,4 43,4 Estado= 25,6 Fuente: Ministerio de Vivienda e INE

26 2.3. Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las viviendas en oferta Indicadores globales El precio medio de la vivienda libre, continuó a lo largo de 2009 la tendencia iniciada en el año precedente, esto es, una contracción en el promedio de la vivienda usada, más intensa en el último año, y un mantenimiento en el precio medio de la vivienda de nueva construcción. Así, el precio medio de la vivienda de segunda mano (3.779 /m 2 ) fue en 2009 un 10% inferior al promedio de Por su parte, el precio de la vivienda libre de nueva construcción (4.032 /m 2 ) fue similar, aunque levemente inferior, al promedio registrado en los dos años inmediatamente anteriores (-0,5% respecto de 2008, y -2% respecto de 2007). El precio de la vivienda tipo1, resultó en 2009 un 2,6% inferior al promedio registrado en el año precedente. En términos absolutos se cifró en /m 2, esto es, un 17% inferior al precio medio del conjunto de viviendas libres de nueva construcción ofertadas en Por su parte, la vivienda protegida detectada en venta en 2009 registró un promedio de /m 2 (+7% respecto de 2008) Gráfico 2.12 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 Usadas Libres Nuevas Vivienda-tipo Protegidas Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco. 1 Vivienda nueva y de promoción libre, en edificio colectivo, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado normal y de superficie comprendida entre los 60 y 90 m 2 Hay que tener en cuenta que la evolución del precio de las viviendas-tipo está muy condicionado por la localización de las mismas, cuya distribución territorial puede variar sensiblemente de un año a otro 26

27 Cuadro 2.5 Evolución del precio por m 2 útil según tipo de vivienda. Medias anuales /m 2 Total libre * Usada VIVIENDA LIBRE Nueva libre Vivienda tipo VIVIENDA PROTEGIDA VPO Social 1994 Media 1.308, , , ,9 644, Media 1.388, , , ,1 701, Media 1.422, , , ,1 695, Media 1.421, , , ,0 700, Media 1.459, , , ,1 638, Media 1.774, , , ,4 700, Media 2.168, , , ,6 901,8 550, Media 2.360, , , ,6 922,8 520, Media 2.530, , , , ,8 521, Media 3.060, , , , ,4 597, Media 3.327, , , , ,0 670, Media 3.715, , , , ,8 756, Media 4.046, , , , , Media 4.283, , , , , Media 4.160, , , , , Media 3.846, , , , ,9 -- (*) Nueva y usada Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco. El índice general de precios, indicador que engloba al conjunto de la oferta de viviendas en venta detectadas en la CAPV, se cifró en 2009 en 272 puntos (base 1994=100), un 5% inferior al registrado en el año precedente (286 puntos). Sobre la misma base, y atendiendo únicamente al sector de nueva construcción (libres y protegidas conjuntamente) el índice se situó en 255 puntos (+4% respecto de 2008). Por su parte, el índice de las viviendas libres (nuevas y usadas conjuntamente) se elevó a 293 puntos, lo que supone un retroceso del 7,6% respecto del valor observado en

28 Cuadro 2.6 Índices de evolución del precio/m 2 útil de las viviendas en venta en la CAPV. NÚMEROS INDICE General* Vivienda Vivienda nueva*** Libre** Total Libre Protegida Vivienda Usada 1994 Media 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100, Media 106,4 105,9 113,9 117,8 108,9 101, Media 108,9 108,5 112,2 118,5 107,9 105, Media 111,2 108,4 118,1 116,6 108,6 105, Media 109,4 111,4 106,0 117,5 98,8 109, Media 123,1 135,3 106,1 123,7 108,6 141, Media 150,8 165,1 125,3 145,0 116,3 175, Media 165,7 180,1 138,3 175,0 126,4 180, Media 177,3 193,1 147,4 185,0 139,3 194, Media 204,6 234,4 156,5 197,9 149,8 250, Media 218,7 253,8 183,6 229,1 168,3 270, Media 247,7 283,4 215,3 265,7 191,9 295, Media 257,0 308,7 212,5 287,3 199,4 321, Media 286,8 326,9 240,2 324,4 205,2 327, Media 286,0 317,4 244,5 319,7 212,8 315, Media 272,2 293,4 254,9 318,0 227,9 283,9 (*) Todas las viviendas en oferta (**) Vivienda libre nueva y usada (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco. Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV Indices de precios IV-1994= serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 V. Nueva Libre V. Usada V. Libre ** General* V. Nueva*** V. Protegida (*) Todas las viviendas en oferta; (**) Vivienda libre nueva y usada; (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.. En lo que respecta al régimen de alquiler, las viviendas pertenecientes a particulares y ofertadas en régimen de arrendamiento a través de agentes de la propiedad inmobiliaria registraron en 2009 una renta media de 875 mensuales, representando una 28

29 disminución del 10% respecto del promedio del año precedente, y siendo así el primer año que se registra una contracción en la renta media del mercado de alquiler libre. Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler. 1100,0 1000,0 Euros / mes 900,0 800,0 700,0 600,0 500,0 400, I 09 II 09 III09 IV 09 Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Atendiendo a la comparativa entre la evolución de la renta media de alquiler libre y la evolución del precio medio de las viviendas libres ofertadas en venta, y tomando como punto de partida el año 1996, se constata, por un lado, un crecimiento de los precios de venta muy superior al de las rentas, y por otro, un retardo de un año en la contracción de la renta media respecto del momento en que se registró una contracción en el precio medio. Así, mientras en el mercado en venta se comprobó ya un retroceso en 2008, la disminución en la renta de alquiler no se ha hecho evidente hasta el año En cuanto a los valores de los índices, los precios medios registraron en 2009 un valor de 270 puntos frente a los 165 puntos del segmento de alquiler. 29

30 Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996) Índice = Precios/m2 Rentas Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco. Centrando el análisis en las tasas de variación, el Gráfico 2.16 muestra la evolución en el largo plazo de los precios y rentas de los diferentes tipos de viviendas. En concreto, el análisis pone de relieve la existencia de tasas negativas en todos los casos, con la única excepción de la vivienda de protección pública en venta. 30

31 Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m 2 y las rentas de las viviendas según tipología VIVIENDAS EN VENTA I96 I096 IV 96 I97 I97 IV 097 I98 I98 IV 98 I99 I99 IV 99 I00 I00 IV 00 I01 I01 IV 01 I02 I02 IV 02 I03 I03 IV 03 I04 I04 IV 04 I05 I05 IV 05 I06 I06 IV 06 I07 I07 IV 07 I08 I08 IV 08 I09 I09 I09 IV 09 Usadas Libres Nuevas Protegidas Indice General VIVIENDAS EN ALQUILER 40 Índice = Libre alquiler Protegidas alquiler Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco El mercado de vivienda libre a) Viviendas libres en venta Centrando la atención en el mercado de vivienda libre de nueva construcción en venta, y atendiendo al análisis territorial, se comprueba un precio medio más elevado en Gipuzkoa (4.373 /m 2 ), que en Bizkaia (4.035 /m 2 ) y en Álava (3.466 /m 2 ). La evolución en el último año muestra una recuperación en el precio medio registrado en Gipuzkoa (+3%) y Álava (+6%), mientras que Bizkaia continúa disminuyendo su precio medio (-5% respecto de 2008). 31

32 Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH Euros/ m2 útil serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 Araba Bizkaia Gipuzkoa Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. En lo que respecta al mercado de segunda mano, Gipuzkoa presentó también el promedio más elevado, siendo además las diferencias con los otros dos territorios más abultadas que en el segmento de vivienda nueva. En concreto, el promedio de Gipuzkoa ascendió en 2009 a /m 2, frente a los /m2 de Bizkaia y los /m 2 de Álava. En términos de evolución destaca la contracción experimentada por el precio medio de las viviendas localizadas en Bizkaia (-18% respecto de 2008), mientras que Gipuzkoa y Álava registraron leves retrocesos (-2,5% y -1% respectivamente). Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH serie anual serie trimestral I 09 II 09 III 09 IV 09 Araba Bizkaia Gipuzkoa Atendiendo a la distribución de precios del conjunto de viviendas libres ofertadas (nuevas y usadas), el análisis pone de relieve en 2009 un nuevo incremento de la proporción de viviendas en los tramos inferiores de precios. En efecto, el 53% de las viviendas detectadas en 2009 eran ofertadas a un precio inferior a los , mientras que esta proporción se situaba en el 46% en 2008 y en el 41% en

33 Así, el reparto de las viviendas libres detectadas en oferta de venta en 2009, fue tal que el 10% no alcanzaba los , el 43% era ofertado a un precio comprendido entre los y los , el 26% registraba un precio entre los y los y el 21% restante superaba este precio. Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres (nuevas y usadas) % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < > > * A partir de 2006 el tramo > se subdivide en dos: y > Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco. En lo que respecta a los diferentes ámbitos geográficos de la CAPV, el precio por metro cuadrado útil de las viviendas libres de nueva construcción ubicadas en las capitales ascendió a /m 2 ; en los municipios de las áreas funcionales de las capitales se cifró en /m 2 y en el resto de municipios de la CAPV se situó en /m 2. Atendiendo a la evolución se comprueba una contracción del 5% en el precio medio registrado en las capitales, mientras que en el resto de municipios la tendencia es de estabilidad en los precios en los últimos dos años, -1% respecto de