07 de febrero del 2014 Ref: SCR COMUNICADO DE HECHOS RELEVANTES

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1 07 de febrero del 2014 Ref: SCR Señor Carlos Arias Poveda Superintendente General de Valores Superintendencia General de Valores San José COMUNICADO DE HECHOS RELEVANTES 5.1 CAMBIO EN LAS CALIFICACIONES OTORGADAS CON INDICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN ANTERIOR, LA ACTUAL Y LAS RAZONES QUE FUNDAMENTARON EL CAMBIO, EN EL CASO DE CALIFICADORAS DE RIESGO Por medio de la presente procedo a informar que el 07 de febrero del 2014 en Sesión Extraordinaria Nº , se procedió a ratificar las calificaciones otorgadas en la Sesión Ordinaria Nº celebrada el 30 de enero del 2014, con información no auditada a junio y septiembre del 2013, para el fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.. Adjunto se envían los fundamentos de la calificación. En Ref: SCRINF Nombre del emisor o sociedad administradora Nombre de la emisión o del fondo de inversión según RNVI Moneda Escala de Calificación Actual * Fecha de la información financiera en que se basó la calificación ** Fecha del Consejo de Calificación Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa *La calificación no varió respecto a la anterior **Considerando información financiera no auditada a junio USD scr A+f4 Estable 30/09/ /02/2014 La calificación scr Af se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, fortalezas y debilidades de la administración proporcionan una buena seguridad contra pérdidas provenientes de incumplimiento de pago. Nivel Bueno. Con relación al riesgo de mercado la Categoría 4 se refiere a Muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. Página 1 de 2

2 El signo (+) o () indica que las calificaciones desde scr AA a scr C pueden ser modificadas por la adición del signo positivo o negativo para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. plazo. Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano Las calificaciones otorgadas no han sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero del SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este emisor en agosto del Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis. La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes. Atentamente, Sr. Jorge Chaves Villalta Representante Legal Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A. C.C.: Bolsa Nacional de Valores, S.A. Archivo La veracidad y la oportunidad de este Comunicado de Hecho Relevante es responsabilidad de Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A., y no de la Superintendencia General de Valores Página 2 de 2

3 Fondos de Inversión Costa Rica SCRINF de enero 2014 IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN Informe Mantenimiento de Calificación Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa Sesión Ordinaria: N Sesión Extraordinaria de Ratificación: N Información financiera: no auditada a junio y setiembre 2013 Contactos: Marcela Mora Rodríguez Analista Senior mmora@scriesgo.com 1. CALIFICACIÓN DE RIESGO A continuación se presenta el análisis de calificación de riesgo del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa con corte de información no auditada a junio y setiembre Calificación Calificación Fondo Anterior Perspectiva Actual Perspectiva F.I. Desarrollo scr A+ f4 Estable scr A+ f4 Estable Inmobiliario Improsa* *La calificación no varió con respecto a la anterior La calificación scr Af se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. (+) ó (): Las calificaciones desde scr AA a scr C pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo () para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Experiencia y conocimiento de la empresa desarrolladora. Es un proyecto que se mantiene en marcha, con financiamiento aprobado por una entidad reconocida en el sistema bancario nacional. Culminación de las etapas I, II y el 100% de la etapa III en el área constructiva. Que el proyecto se encuentre bajo el Régimen de Zona Franca, lo cual amplía las oportunidades de colocación, siendo un plus para el proyecto. El 100% de los inmuebles del FIDI se encuentran alquilados con contratos de largo plazo. 1.2 Retos Mantener el nivel de apalancamiento por debajo del límite establecido por normativa y con tendencia decreciente. Gestionar de forma diligente el FIDI de manera que el mismo genere rentabilidad para los inversionistas. Honrar los créditos de manera oportuna. Culminar exitosamente la toda la etapa III del Proyecto. Enfrentar la sobreoferta de oficinas que existe actualmente en el mercado inmobiliario. Con relación al riesgo de mercado, la categoría 4 describe a fondos con muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. Perspectiva Estable: se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. 1.1 Fortalezas Ubicación del proyecto en una de las zonas de más alta plusvalía. 2. IMPROSA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A. Improsa SAFI, S.A. fue constituida el 20 de noviembre de 1996 y recibió autorización para administrar fondos de inversión mediante acuerdo de sesión No de la Junta Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Al cierre de setiembre 2013, la SAFI cuenta con $180,11 millones en activos administrados, ubicándose en la novena posición de 14 SAFIS en el mercado, con una participación de 4,99%, mejorando un lugar respecto a junio Su nivel La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página

4 Activos Millones de Colones de activos administrados aumenta 5% interanual y semestralmente crecen 1%. La SAFI cuenta con 905 inversionistas al cierre de setiembre 2013, registrando un crecimiento del 1% interanual y un leve crecimiento de 0,3% respecto a marzo Se ubica en el puesto 12 del total de SAFIs según cantidad de inversores, con una participación de mercado de 1,86%, manteniéndose muy estable respecto al análisis anterior Situación Financiera de la SAFI Con relación a la situación financiera de la SAFI, al cierre del tercer trimestre 2013, se reporta una utilidad acumulada de 175,8 millones, con lo cual se registra un aumento cercano al 36% en forma interanual. Este crecimiento de la utilidad es reflejo principalmente de la disminución que presentaron los gastos, adicional al aumento en los ingresos totales de la SAFI , , , , ,0 Evolución de Activos e Inversionistas IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A. 0,0 sep12 nov12 ene13 mar13 may13 jul13 sep13 DOLARES INVERSIONISTAS Inversionistas SAFI Improsa: Estado de Resultados cifras en millones de colones Mar11 jun11 sep11 dic11 mar12 jun12 sep12 dic12 mar13 Ingresos Gastos Utilidad neta Al cierre de setiembre 2013, Improsa SAFI administra tres fondos, dos de los cuales son fondos inmobiliarios y uno es de desarrollo inmobiliario, todos denominados en dólares. El Fondo Inmobiliario Gibraltar es el fondo con mayor peso relativo, aportando durante el último año más del 50% de los activos administrados por la SAFI, seguido de Fondo Inmobiliario Los Crestones que en promedio aporta cerca del 27%, manteniéndose muy estable la composición. A setiembre 2013, el fondo de desarrollo inmobiliario aporta en promedio el 14% de los activos totales, aumentando su participación durante el último año, producto del avance en la última etapa del proyecto. A setiembre 2013 los ingresos suman 847,87 millones, registrando un crecimiento anual del 3%, lo cual obedece a que tanto los ingresos financieros como operativos se incrementan, siendo los de más peso los operativos (95%), los cuales crecen 2% interanual. Los ingresos están compuestos esencialmente por los ingresos operativos, pues éstos representan más del 95% de los ingresos totales en el último año. Estos ingresos están constituidos principalmente por los ingresos por comisiones por servicios. Por su parte los ingresos financieros representan a setiembre 2013 un 5% y crecen 51% interanualmente. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Distribución de los Activos por Fondo de Inversión IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A. Con respecto a los gastos, a setiembre 2013 suman 608,29 millones, éstos se redujeron en 6% en forma anual, debido a la reducción que presentaron los gastos administrativos, los cuales disminuyeron en 8% interanual. La composición de los gastos se centra principalmente en los gastos administrativos los cuales representan 68% del gasto total, seguido de los gastos operativos que representan 32%. Es importante mencionar que por su composición, las mejoras que se den en los gastos administrativos, influye directamente el comportamiento de los gastos totales. 0% sep12 nov12 ene13 mar13 may13 jul13 sep13 GIBRALINMOB$FI FI FI Página 2 de 10

5 Con respecto al balance general, la SAFI muestra un crecimiento importante interanualmente, el cual es debido principalmente a una gestión más eficaz en la recuperación de cuentas por cobrar a fondos de inversión y entidades relacionadas las cuales decrecen y como contraparte aumentan las inversiones en instrumentos financieros y en disponibilidades. 800,0 700,0 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 A setiembre 2013, los activos suman 680,82 millones, lo que implica que éstos crecieron anualmente en 19%, producto del incremento del 42% interanual y 47% trimestral en las inversiones en instrumentos financieros, cuenta que pesa el 78% del activo total. Por su parte la segunda cuenta de mayor importancia en los activos son las disponibilidades, las cuales representan el 15%, mismas que se mantuvieron invariables en forma interanual, no obstante, trimestralmente disminuyen 48%. Debido a lo anterior, la composición de los activos ha variado en el último año: 100% 80% 60% 40% 20% 0% SAFI Improsa: Balance General cifras en millones de colones sep12 dic12 mar13 jun13 sep13 Activo Patrimonio Pasivo SAFI Improsa: Composición de los activos 18% 20% 25% 65% 69% 68% 31% 58% 15% 78% sep12 dic12 mar13 jun13 sep13 Invers. Instrum. Financ. Cuentas y comisiones por cobrar Otros activos Disponibilidades Inmuebles, mobiliario y equipo millones) y a la variación presentada por el resultado del periodo, debido a que creció en 36% ( 46,44 millones) en el mismo lapso. En el siguiente cuadro se muestra los principales indicadores financieros de Improsa SAFI, los cuales muestran una mejoría importante en forma interanual: sep12 dic12 sep13 Activo Circulante / Pasivo Circulante 9,99 11,61 8,27 Pasivos Totales / Patrimonio 0,10 0,09 0,13 Gastos Totales / Ingresos Totales 79% 81% 72% Margen neto 16% 14% 21% Rendimiento s/ Inversión 35% 30% 39% Rentabilidad s/ patrimonio 33% 29% 41% 3. HECHOS RELEVANTES A continuación se detallan hechos relevantes que involucran a la SAFI y al Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa que se analiza en el presente informe de abril 2013 a noviembre 2013: El 09 de abril 2013 se actualizó información del prospecto del FIDI Improsa, específicamente, en el punto 8. Información sobre la SAFI y su Grupo Financiero, el punto 8.1. Información sobre la SAFI, el correo electrónico, quedando safi@improsa.com. El 15 de abril 2013 Improsa SAFI comunica que se procedió al pago de dividendos por la suma de 130 millones a Grupo Financiero Improsa en calidad de único socio de la empresa, derivado dicho dividendo de las utilidades retenidas generadas en el El 06 de junio 2013 se comunican algunos cambios en la Junta Directiva del Grupo Financiero Improsa y Subsidiarias: en sesión 179 renuncia del Sr. Manuel Ortuño Pinto como secretario y en sesión 180 renuncia de Sr. Victor Watkins como tesorero y el Sr. Carlos Montoya como director vocal 1, nombrándose en la misma sesión al Sr. Victor Watkins como secretario y el Sr. Carlos Montoya como tesorero. Por su parte a setiembre 2013, los pasivos registraron 77,50 millones, aumentando 56% en forma anual, lo cual obedece a la variación en las cuentas por pagar, rubro que representa cerca del 100%de los pasivos totales. El patrimonio alcanza 603,32 millones y éste crece anualmente 16%, lo cual obedece al comportamiento de los resultados anteriores, los que crecieron en 72% ( 26,27 El 02 setiembre 2013 Improsa SAFI comunica que el FIDI Improsa concretó el 29 de agosto 2013 un nuevo crédito con el fin de realizar la reestructuración de sus pasivos cancelando sus obligaciones con Banco Promerica, Banco de Soluciones y Financiera G&T, tanto en dólares como en colones, pasando a reducir la carga financiera del 9% en dólares y 13,5% en colones, a una única deuda en dólares al 5,94% a un plazo de 15 años con 2 años de gracia. Página 3 de 10

6 El 11 de setiembre 2013 Improsa SAFI comunica los Acuerdos tomados en la Asamblea Extraordinaria del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa, del 10 de setiembre Dentro de los principales puntos acordados en la Asamblea están los siguientes: Se da por conocido el Informe de Gestión para el período comprendido entre enero y julio Se dan por conocidas las proyecciones financieras de largo plazo del FIDI. El 11 de octubre 2013 Improsa SAFI comunica que cumplió con el requisito de las valoraciones pericial y financiera de la Finca Filial 31, propiedad del FIDI Improsa, por tal motivo se registró un aumento neto en la partida de ajustes por valoración por $42.121, equivalente a $ por participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicho ajuste corresponde a $ El 12 de noviembre 2013 Improsa SAFI comunica la actualización del prospecto en cumplimiento a los acuerdos tomados en la asamblea de inversionistas de marzo 2011 y que se ratificaron en marzo 2013, todo dentro del proceso de implementación de la incorporación de la licencia de Zona Franca en el fondo. El 19 de noviembre 2013 Improsa SAFI comunica que cumplió con el requisito de las valoraciones pericial y financiera del Edificio Tempisque y Edificios de Parqueos, propiedad del FIDI Improsa, por tal motivo se registró un aumento neto en la partida de ajustes por valoración por $ ,29, equivalente a $4.625,39 por participación en circulación. El nuevo saldo de la partida de ajustes por valoración de inmuebles a partir de dicho ajuste corresponde a $ , FONDOS DE INVERSIÓN DE DESARROLLO 4.1 Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Calificación de riesgo: scr A+ f4 perspectiva Estable De acuerdo con el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliario se constituyen como fondos cerrados de oferta pública restringida a inversionistas institucionales y a inversionistas sofisticados, tanto nacionales como extranjeros. El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa es cerrado, es decir, su patrimonio es limitado a 500 participaciones de un valor nominal de $50.000,00 cada una, para un total de $ ,00 y las participaciones no son redimibles por el Fondo en condiciones normales, sino a través de su venta en el mercado secundario. El FIDI Improsa es un fondo no financiero, es decir, invierte principalmente en activos no financieros construidos únicamente en Costa Rica (bienes inmuebles terminados o en proceso de desarrollo en sus distintas etapas) y en menor medida (hasta un 20% del activo total) en valores inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Moneda Cartera de Inversión Moneda Suscripción/ Redención de Participaciones Tipo de objetivo Tipo de Fondo Activos e Inversionistas Dólar (Estados Unidos) Dólar (Estados Unidos) Crecimiento Desarrollo inmobiliario Monto de la Emisión $ Fecha de Vencimiento del Fondo 08/03/2037 Reembolso Mercado en el que Invierte Cerrado Nacional Comisión Máxima S/Activo Neto 10% Valor nominal de la participación Monto mínimo de inversión Plazo del fondo FIDI Improsa: Características generales $ cada una Una participación 30 años Al cierre de setiembre 2013, el activo administrado del FIDI suma $28,93 millones, registrando un crecimiento interanual del 38% y de 7% respecto a marzo 2013, colocándose en el segundo puesto de los 5 FIDIS en dólares registrados a la fecha según volumen administrado, con un 15,53% de participación de mercado. Es importante mencionar que el incremento que registra el activo obedece a los avances de la tercera etapa del proyecto, la cual al 31 de agosto 2013 se registra al 100% de construcción. A setiembre 2013, los inversionistas suman 80, registrando un incremento de 10% interanual y de 3% respecto a marzo 2013, con una participación de mercado de 18,60%, alcanzando el segundo lugar según la cantidad de inversores. El principal inversor representa 6% de las participaciones en circulación, mientras los 5 mayores inversionistas representan el 24% y los 20 mayores un 58%, disminuyendo levemente la concentración. Página 4 de 10

7 MILL DOLARES Características del proyecto de Desarrollo Inmobiliario Multipark, parque de oficinas y centro comercial, está ubicado en Guachipelín de Escazú, 150 metros norte del cruce de la Autopista Próspero Fernández con la vía a Guachipelín, y consiste en la construcción de un complejo de 4 edificios para oficinas, de 4 pisos cada uno, dos edificios de parqueos, uno de dos pisos y otro de tres, un Centro Comercial de 16 locales para comercio y 2 terrenos urbanizados de carácter comercial para la venta y/o construcción y venta. El terreno en el que se realiza el desarrollo tiene un área total de 48,639m 2. La empresa desarrolladora del Proyecto Multipark es Desarrolladora Multipark S.A., la entidad encargada de la dirección técnica y administración de la obra es Novatecnia S.A, la empresa encargada del diseño del proyecto es DITEK Arquitectos Consultores S.A., y por último las compañías responsables de la fiscalización durante el proceso de ejecución son ICICOR (fiscalización en el área de ingeniería), Ernst & Young (fiscalización financiera) e Improsa Capital (estructuración financiera del proyecto). El proyecto fue sometido al Régimen Condominal, con el objetivo de crear fincas filiales independientes que brinden flexibilidad para el alquiler o la venta. El objetivo general consiste en formar parte de la oferta de productos inmobiliarios, orientados a un segmento creciente de empresas de servicios que requieren instalaciones de alto perfil en las cuales operar. El proyecto consiste en la construcción de: 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 Evolución de Activos e Inversionistas F.I. de Desarrollo Inmobiliario Improsa 30sep12 31dic12 31mar13 30jun13 30sep13 Activos Inversionistas Dos módulos de 8 locales comerciales, con un área total por bloque de 815 m 2. Cuatro edificios de oficinas, a saber: # o Tapantí, con un área de 3.636,70m 2 de construcción. o Térraba, con un área de 3.636,70m 2 de construcción. o Tempisque, con un área de ,20m 2 de construcción. o Turrubares, con un área de ,20m 2 de construcción. Siete parqueos en patio Dos edificios de parqueos, uno de dos plantas y otro de tres niveles. Dos lotes comerciales, el PAD A en donde se encuentra el Fresh Market, y el PAD D donde se encuentra una academia de baile. Un núcleo de acceso regulado al Oficentro. Calles de acceso, de tránsito vehicular y parqueos en un nivel. Planta de tratamiento de aguas residuales centralizada. Pozo de agua potable. La primera etapa del proyecto comprendió la construcción del Centro Comercial y los edificios de oficinas: Térraba y Tapantí; la segunda etapa del proyecto incluyó la construcción del edificio para oficinas Turrubares y el correspondiente complemento de parqueos en los edificios construidos con este fin, y la tercera etapa comprende la construcción del edificio para oficinas Tempisque y el correspondiente complemento de parqueos en los edificios construidos con este fin Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre 2013 los activos totales del FIDI Improsa suman $28,93 millones, registrando un aumento anual del 38% y de 7% respecto a marzo Los incrementos reportados obedecen a la reactivación de la tercera etapa del proyecto, la cual al cierre de agosto 2013 registra 100% de construcción, quedando pendiente la remodelación del segundo piso del Edificio Tempisque y el suministro e instalación del elevador del Parqueo P2. Durante el último año, los activos han estado representados principalmente por la cuenta de Inversión en desarrollo de inmuebles, específicamente a setiembre 2013 representa 90%, seguida de la cuenta Inversión en inmuebles con el 9% y efectivo con 1% del activo total, siendo éstas las cuentas más significativas en su composición. La cuenta inversión en desarrollo de inmuebles, creció 46% en forma interanual y 19% respecto a marzo 2013, producto de los avances de la etapa 3. Página 5 de 10

8 Miles US$ 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 sep12 dic12 mar13 jun13 sep13 Al cierre de setiembre 2013, los pasivos del Fondo suman $17,27 millones, aumentando cerca del 86% interanual y respecto a marzo 2013 crecen 12%, lo cual obedece principalmente a los giros desembolsados para hacer frente al avance de obra de la tercera etapa del proyecto. A setiembre 2013, la cartera pasiva del Fondo se concentra en Documentos por Pagar (98%) y Otros Pasivos (1%), siendo las cuentas más relevantes. Los documentos por pagar crecen interanualmente 109% y respecto a marzo 2013 se incrementa 17%, siendo normal, ya que son desembolsos que se producen para pagar las obligaciones que contrae el FIDI por el avance del proyecto. Con relación a los documentos por pagar, es importante mencionar que la administración del FIDI gestionó una tercera reestructuración financiera, formalizándose en agosto 2013 con el Banco Nacional de Costa Rica por un monto total de US$17,0 millones, al BNCR se le entregó en garantía hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque, así como el área privativa de las plataformas de parqueos. A continuación se detalla la composición de los documentos por pagar del FIDI Improsa a setiembre 2013: Entidad Banco Nacional de Costa Rica Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los estados financieros a setiembre FIDI Improsa: Balance General Activos Pasivos Patrimonio Detalle de los Documentos por pagar Monto (US$) $ ,00 Fecha de vencimiento ago28 Tasa de interés anual tasa Libor (6m) + 5,50pp (5,94% piso) Con respecto a los créditos bancarios reportados a marzo 2013 (préstamo con Banco Promerica y ST George Bank), fueron cancelados con la última restructuración financiera, adicionalmente, el crédito con Banco Lafise se canceló en abril Por su parte, la cuenta otros pasivos, aumentó significativamente y se compone principalmente de ingresos cobrados por anticipado, los depósitos en garantía de arrendamientos y señales de trato en venta de locales. Con relación a los gastos acumulados y cuentas por pagar, las cuales representaban el 5% del pasivo del FIDI, al cierre de marzo 2013, se reducen en forma considerable a setiembre 2013, interanualmente 98% y 97% respecto a marzo 2013, las disminuciones corresponden a la cancelación de la mayoría de los proveedores que se habían originado con la reactivación de la tercera etapa. Al cierre de setiembre 2013 el patrimonio del FIDI suma $11,66 millones, disminuyendo 1% en forma interanual y 0,4% respecto a marzo 2013, dicha reducción responde a varios factores, destacando el registro de mayores pérdidas acumuladas, un capital pagado en exceso negativo y de la pérdida del periodo, sin embargo, un aumento en los títulos de participación interanual, hizo que la reducción de patrimonio total fuera menor. Los títulos de participación son la principal fuente de recursos patrimoniales, en circulación hay 332 participaciones (66% del total autorizado), mismas que muestran un incremento de 29 participaciones en el último año. Con relación a la composición del patrimonio, es importante observar, como la pérdida acumulada de períodos anteriores, el capital pagado en exceso y el resultado del período afectan negativamente el activo neto del fondo, sin embargo, para el cierre de setiembre 2013, la pérdida del período fue menor, lo cual disminuye en cierta forma el deterioro del activo neto del FIDI. Página 6 de (5.000) (10.000) FIDI Improsa: Composición del activo neto Set. 12 Dic. 12 Mar.13 Jun.13 Set. 13 Títulos de participación Pérdida acum.anteriores Plasvalía en Valoración Inmuebles Capital pagado en exceso Resultado del período

9 Ingresos y Gastos Con relación al apalancamiento del FIDI, en el siguiente gráfico se puede observar la mejora que ha tenido el FIDI en cuanto al cumplimiento del límite establecido por normativa, de un máximo del 60%, aspecto en el que se había incumplido desde octubre del 2008 hasta normalizarse en febrero del Dicha mejora se ha logrado por cancelación de proveedores y parte significativa de la deuda bancaria que poseía el FIDI. A setiembre 2013, la razón de apalancamiento es del 59,70%, incrementándose 35% interanual, producto del avance en la tercera etapa del proyecto. Importante mencionar que el apalancamiento a diciembre 2013 disminuye colocándose en 56,94%. 100% 80% 60% 40% 20% 0% FIDI Improsa: Composición de Ingresos 18% 13% 12% 51% 49% 83% 80% 91% 30% 33% sep12 dic12 mar13 jun13 sep13 Ingreso por alquileres Intereses sobre inversiones Ganancias por diferencial cambiario Ganancia en venta de inmuebles Otros Ingresos 80% 60% 40% FIDI Improsa: Razón de apalancamiento 59,70% Por su parte, a setiembre 2013 los gastos muestran una disminución interanual de 61%, sumando $714,88 mil, la reducción responde principalmente a que los gastos de operación que representan 73% del gasto total disminuyen 24% interanual, esto esencialmente es producto de la reducción en los gastos bancarios en 47%y otros gastos financieros en 98%. 20% 0% Con relación a los resultados obtenidos por el FIDI a setiembre 2013, se registraron pérdidas por $284,8 mil, mostrando una mejora interanual, ya que la pérdida se redujo 62%. Estos resultados obedecen a los gastos se reducen 61%, pero esto se acompaña de una disminución en los ingresos de 59% interanual. Adicionalmente, los gastos financieros que representan 24%, también contribuyen en la reducción del gasto total, decreciendo 39% interanualmente, lo cual sucede principalmente por la reducción en las comisiones en correduría (38% interanual) y en los honorarios de abogados (83% interanual). A continuación se muestra el comportamiento de los ingresos, gastos y resultados del último año para el FIDI Improsa: Al cierre de setiembre 2013, los ingresos del FIDI Improsa suman $430,05 mil, decreciendo 59% interanualmente, lo cual obedece principalmente a que para setiembre 2012 se registró una ganancia en venta de inmuebles, la cual representaba 51% y durante el año 2013 no se registran ventas de inmuebles, además, los otros ingresos también se reducen 92% interanual FIDI Improsa: Estado de Resultados mensual cifras en miles de US$ 200 (200) (400) (600) (800) Resultados Cabe mencionar que la cuenta más representativa a setiembre 2013 son los ingresos por alquiler, llegando a ocupar el 91% del total de ingresos, además dicha cuenta crece un 24% interanualmente, lo cual mitiga en cierto grado la reducción de los ingresos. sep12 dic12 mar13 jun13 sep Avance de Obras Ingresos Gastos Resultados (1.000) Tal como se comentó anteriormente, el proyecto Multipark será desarrollado en tres etapas. La primera etapa consta de dos edificios de oficinas, llamados Tapantí y Térraba, con un área arrendable total de 4.908,00 m 2, y de conformidad con las prácticas de mercado vigentes, las áreas privativas de Página 7 de 10

10 estos edificios han sido entregadas en obra gris y con acabados terminados. Adicionalmente, la primera etapa abarcó la construcción de 16 locales comerciales con un área arrendable de 1.342,45 m 2, que se entregaron en obra gris. La segunda etapa comprende el edificio de oficinas Turrubares, parqueos, la conclusión del boulevard y la ampliación a 4 carriles de la vía frente al proyecto. La tercera etapa consiste en el edificio llamado Tempisque y parqueos. Áreas Edificio Oficinas Tempisque (1A) Edificio de Parqueo P1 El remanente del 50% del nivel 3 y 100% del nivel 4 del Parqueo P2 Etapa II Avance Terminado al 100% la obra gris y se encuentra remodelado el cuarto, tercer y primer nivel. El segundo piso aún está en obra gris. El inmueble se encuentra 100% terminado y en operación. Terminada al 100% la construcción, no obstante, aún se encuantra pendiente el suministro e intalación del elevador del Parqueo P2 lo cual se espera completar el el próximo semestre Aspectos Financieros A continuación se presenta los principales aspectos financieros del fondo. Fuente: Improsa SAFI. Para agosto 2013 el Vigésimo Quinto Informe de Avance del proyecto indica que la primera etapa se encuentra completamente concluida y en operación, mientras la etapa 2, ya se muestra 100% concluida. Por su parte la etapa 3, edificio Tempisque, posee un 100% de construcción terminado, quedando pendiente algunos acabados y un elevador, lo cual se espera concluir en no más de un trimestre Inversión realizada a la fecha Tomando en cuenta el Vigésimo Quinto Informe de Avance Trimestral, con corte a agosto 2013, se tiene que la inversión realizada a la fecha asciende a $38,80 millones, monto que no contempla el pago inicial por la compra del terreno. Detalle Monto acumulado a la fecha (US$) Costos a mayo % Conclusión etapa II % Remodelación FF % Remodelación SUTEL % Remodelación ARESEP % Remodelación FF % Construcción Etapa III % Remodelación Pisos 1,3 y 4 Edificio Tempisque Parqueo P2 Segunda Parte % Total de costos directos % % 7% Fuente: Vigésimo Quinto Informe de Avance Trimestral Fuente: Vigésimo Quinto Informe de Avance Trimestral, con corte a agosto2013. El siguiente cuadro muestra el resumen del avance de obras de la tercera etapa del proyecto para agosto 2013: Financiamiento Bancario Con relación al financiamiento bancario, el FIDI a lo largo de su desarrollo ha contado con financiamiento bancario y se han realizado reestructuraciones a nivel financiero, siendo la más reciente realizada en agosto 2013 y que para los efectos del análisis es la que tiene mayor relevancia por ser la que está vigente. Página 8 de 10

11 La última reestructuración financiera consistió en una reestructuración de pasivos bancarios con la finalidad de disminuir el costo financiero, así como la presión en el flujo de caja del FIDI. En agosto 2013 se formalizó con el Banco Nacional de Costa Rica un crédito por $17,0 millones y se le entregó en garantía hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque así como el área privativa de las plataformas de parqueos Ventas y alquiler de inmuebles Para lo que va del año 2013 no se registran ventas de inmuebles. A continuación se detallan las ventas del año 2011 y Año Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Venta de Inmuebles durante el año 2011 y 2012 Finca Filial Precio Venta Valor Libros Ganancia FF 39 y FF40 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF14FF30 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF34 $ ,00 $ ,00 $65.226,00 FF45,2 $ ,00 $ ,00 $14.142,00 FF36 $ ,00 $ ,00 $19.398,00 FF 37,1 $ ,00 $ ,00 $53.892,00 ff 46,2 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF 50 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF 37.2 y 37.3 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF 33 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF 32 $ ,00 $ ,00 $ ,00 FF 45,3 $ ,00 $ ,00 $66.209,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 Según información de estados financieros a setiembre 2013 se registran ingresos por alquiler acumulado por la suma de $ , registrando un incremento interanual de 24%, aspecto positivo por la generación de flujos para el FIDI. A continuación se detallan la composición de los ingresos a la fecha de corte: Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Ingresos por alquiler a setiembre 2013 Inquilino Monto en $ Emerson Costa Rica $ ,00 GMG Servicios de Costa Rica $32.896,00 Grupo Dobin S.A. $4.830,00 ITG Interlogic S.A. $310,00 MB Créditos S.A. $1.474,00 Reallinx S.A. $597,00 Radio Swissboring CR S.A. $272,00 Total $ ,00 Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los estados financieros a setiembre 2013 Es importante mencionar que a la fecha el FIDI mantiene el 100% de los inmuebles a su nombre alquilados, con contratos de largo plazo con Emerson y Grupo Monge, sin embargo, la generación de los ingresos por parte de Emerson se hace por etapas graduales en función del contrato de arrendamiento firmado con ellos, en el cual se establecieron etapas para la entrega de diferentes metros cuadrados en el Edificio Tempisque construidos y remodelados, lo cual es de esperar que los ingresos por alquiler se vayan incrementando gradualmente, brindando mayor generación de flujo a la estructura financiera del FIDI. Para mayor detalle de las colocaciones, la Finca Filial 31 se encuentra actualmente alquilada a Grupo Monge, las Fincas Filiales de la 1 a la 9 ya fueron remodeladas y entregadas en alquiler a Emerson el 23 de abril Adicionalmente, las Finca Filial 12 ubicada en el tercer piso del Edificio Tempisque y la Finca Filial 13 fueron remodeladas y entregadas en alquiler a Emerson durante el mes de abril Por su parte, las Fincas Filiales 10 y 11 están ubicadas en el segundo piso del Edificio Tempisque y forman parte integral del contrato de arrendamiento con Emerson, no obstante su remodelación y ocupación se establecieron para el Valoración de Inmuebles A la fecha de corte del presente informe no se habían registrado valoraciones a los inmuebles, sin embargo, entre octubre y noviembre 2013 se registraron las valoraciones a los inmuebles que a la fecha se encuentran a nombre del FIDI. Las valoraciones correspondientes a la Finca Filial 31 que se presentaron en octubre 2013 registraron una valoración financiera por $2,55 millones y una valoración pericial por Página 9 de 10

12 $2,72 millones, resultando un aumento neto en la partida de ajustes por valoración por $42.121, equivalente a $ por participación en circulación. Las valoraciones correspondientes a las Fincas Filiales de la 1 a la 13 del Edificio Tempisque, presentadas en noviembre 2013 registraron una valoración financiera por $27,59 millones y una valoración pericial por $29,08 millones, resultando un aumento neto en la partida de ajustes por valoración por $ ,29, equivalente a $4.625,39 por participación en circulación. Finca Filial Valoración Pericial Valoración Financiera Edificio FF 31 $ ,00 $ ,52 Turrubares FF 1 a la FF 13 $ ,00 $ ,00 Tempisque SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis. La calificación otorgada no ha sufrido un proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este fondo desde agosto Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía Emisión de Capital Con respecto a la emisión de capital, a agosto 2013 hay en circulación 332 títulos de participación con un valor nominal de $50.000,00 cada uno, para un total de $ ,00, lo cual indica que se incrementó en 29 participaciones, respecto a setiembre El fondo tiene un capital autorizado en el prospecto de 500 participaciones con valor nominal de $50.000,00 cada una. A setiembre 2013, el Fondo ha emitido 66% de los títulos autorizados, sin embargo, en setiembre 2013 se comunica mediante hecho relevante, que se procedió con la disminución del capital autorizado, por vencimiento del plazo de colocación del mismo, quedando en el prospecto 332 participaciones autorizadas, de manera que con la modificación se ha colocado el 100%. 350 FIDI Improsa: Número de participaciones colocadas e inversionistas cifras acumuladas sep12 nov12 ene13 mar13 may13 jul13 sep13 No. participaciones Inversionistas Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los estados financieros a setiembre 2013 y Vigésimo Quinto Informe Avance Trimestral a agosto Página 10 de 10