BCR SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN

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1 Fondos de Inversión Costa Rica Inf de agosto del 2014 BCR SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN Sesión ordinaria: N Sesión extraordinaria de ratificación: N Información financiera no auditada: al 30 de junio del 2014, considerando auditada a diciembre Contactos: Cindy Alfaro Azofeifa Analista Senior calfaro@scriesgo.com 1. CALIFICACIÓN DE RIESGO El presente informe corresponde al análisis de los fondos de inversión inmobiliarios administrados por BCR Sociedad de Fondos de Inversión con información financiera no auditada al 30 de junio del 2014, considerando información auditada a diciembre Con base en esta información se otorgó la siguiente calificación de riesgo: Fondo F.I. BCR Inmob. Rentas Mixtas No Diversificado F.I. BCR Inmobiliario F.I. BCR Inmob. del Comercio y la Industria Calificación anterior Perspectiva Calificación Actual Perspectiva AA f3 Estable AA f3 Estable AA+ f3 Estable AA+ f3 Estable AA+ f3 Estable AA+ f3 Estable F.I. BCR Progreso A+ f3 Estable A+ f3 Estable Inmobiliario * Las calificaciones no variaron con respecto a la anterior. La calificación scr AAf se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una buena gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel Muy Bueno. Las calificaciones desde scr AAf a scr Cf pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado. La categoría Estable se refiere a que se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. 2. BCR SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión es una empresa que pertenece en un 100% al Banco de Costa Rica. Fue constituida en 1999, como sociedad de fondos de inversión supeditada a las disposiciones de la Ley Reguladora del Mercado de Valores y a la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL). Actualmente, BCR SAFI mantiene inscritos ante SUGEVAL, un total de 17 fondos, de los cuales un total de 11 fondos se encuentran en operación, el resto se encuentran inscritos pero no han comenzado operaciones. La calificación scr Af se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel Bueno. La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página

2 Inmobiliario BCR F.I. Inmob. del Comercio y La Industria ND Dólares Inmobiliario BCR F.I. Inmob. ND Dólares Inmobiliario BCR F.I. Inmob. Rentas Mixtas ND Colón Inmobiliario BCR F.I. Progreso Inmob. ND Dólares Financiero F.I. BCR Corto Plazo Colones ND Colón Financiero F.I. BCR Liquidez Dólares ND Dólares Financiero F.I. BCR Mixto Colones ND Colón Financiero F.I. BCR Mixto Dólares ND Dólares Financiero BCR F.I. Propósito 360 ND Colón Financiero F.I. Portafolio BCR Colones ND Colón Financiero F.I. Portafolio BCR Dólares ND Dólares Inmobiliario BCR F.I. Inmob. Sin Fronteras ND Dólares Inmobiliario BCR F.I. Inmob. Habitacional ND Dólares Desarrollo Inmob. F.I. de Desarrollo Inmob. IV Dólares Desarrollo Inmob. F.I. de Desarrollo Inmob. V Dólares Desarrollo Inmob. F.I. de Desarrollo Inmob. VI Dólares Desarrollo Inmob. F.I. de Desarrollo Inmob. VII Dólares Fuente: elaboración propia con base en datos de SUGEVAL. En Operación Inscritos Tipo de Fondo Nombre del fondo Moneda BCR SAFI administra un total de ,57 millones al cierre del primer semestre del 2014, presentando un aumento anual de 22%. Congruente con lo anterior, la SAFI presenta la mayor participación en el mercado (21,65%), logrando incluso una holgada posición con respecto al segundo y tercer mayor SAFI Situación Financiera La estructura financiera de BCR SAFI presenta una variación significativa en el segundo trimestre del 2014, cuando tanto los activos como el patrimonio caen en forma importante. Esta caída obedece a la distribución de los dividendos de BCR SAFI por un monto de millones, con el propósito de cumplir con su Reglamento de Gestión de Riesgos. A junio del 2014, los activos de la SAFI suman un total de 7.136,81 millones de activos, decreciendo en el último año en 16%. La principal partida sigue siendo la de valores negociables, cuya participación sobre el total de activo oscila entre 73% y 92% en el último año. Y justamente es esta cuenta, la que dinamiza la caída en los activos totales, pues decreció en 2.103,93 millones (-29%). Por su parte, los pasivos han presentado un crecimiento de 16%, alcanzando la suma de 877,96 millones a finales del primer semestre del Las provisiones, Impuestos por pagar y otras Cuentas y Comisiones por pagar son los principales rubros de las obligaciones que tiene la entidad. Con relación, el número de inversionistas, en junio del 2014 registra inversionistas, lo que significa un aumento de 618 inversionistas en el último año. De esta manera, su participación dentro del mercado es de 9,75%, ubicándose en la cuarta posición del ranking. La evolución de activos e inversionistas de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión se muestra en el siguiente gráfico. En cuanto al Patrimonio, al cierre de junio 2014 contabiliza 6.258,85 millones, decreciendo en el último año en 20%, luego de que la cuenta Utilidades de periodos anteriores cayera 65% con respecto a lo reportado en junio del El principal exponente del patrimonio corresponde al Capital Social, con una participación cercana al 65%. Además, las utilidades de periodos anteriores aportan el 16% del patrimonio. Tal como se ha comentado en informes previos, se sigue presentando una importante participación de los activos en moneda extranjera, los cuales representan más de las dos terceras partes de los activos de la SAFI. Los ingresos acumulados a diciembre del 2013 alcanzan la suma de 3.504,47 millones, los cuales crecieron 20% en forma anual. El principal exponente que presenta son los ingresos por comisiones de administración, los cuales representan el 83% del total de ingresos. Esta cuenta aumentó en el último año en 14%, es decir en 362,21 Página 2 de 19

3 millones, lo cual explica una parte importante del crecimiento de los ingresos totales. Las erogaciones acumuladas alcanzan un total de 2.279,73 millones en el mismo lapso, creciendo con respecto al mismo período del 2013 en 14%. El Gasto por salarios y obligaciones patronales es el que representa el mayor porcentaje, cuya participación en los gastos totales ronda el 50% en junio del 2014, seguido por los gastos que surgen por el pago de las Comisiones de Agente Colocador y por el pago de Servicios Administrativos, los cuales, en forma agregada aportan el 37% de los gastos de la SAFI. La SAFI registra en junio del 2014un resultado neto por 888,39 millones, lo que representa un aumento anual de 32%. Este mayor registro es producto principalmente del aumento en las Comisiones de Administración. El 20 de febrero del 2014, la SAFI comunica que la SUGEVAL autorizó la modificación del prospecto del BCR F.I. Progreso Inmobiliario ND, en donde ese destaca el aumento en el monto autorizado, al pasar de $50 millones a $100 millones y en donde el plazo máximo para la colocación del monto total de capital es de 10 años. El 28 de febrero del 2014, la SAFI comunica la modificación de la comisión de administración de los siguientes fondos de inversión. Fondo Hasta el 26/02/2014 A partir del 27/02/2014 BCR Corto Plazo Colones ND 1,85% 1,75% BCR Mixto Colones ND 1,20% 1,10% BCR Propósito 360 ND 1,00% 0,75% BCR Inmobiliario Colones 4,00% 4,50% BCR Liquidez Dólares ND 0,65% 0,60% BCR Mixto Dólares ND 0,65% 0,60% BCR Inmobiliario Dólares 1,80% 1,65% BCR Inmobiliario del Comercio y La Industria 1,40% 1,50% En el siguiente cuadro, se presentan los principales indicadores de BCR SAFI para junio 2013 y 2014, respectivamente. Indicadores jun-13 jun-14 Activo Circulante / Pasivo Circulante 11,30 8,13 Pasivos Totales / Patrimonio 0,10 0,14 Gastos Totales / Ingresos Totales 0,68 0,65 Margen neto 23,17% 25,35% Rendimiento operación s/ activos 7,90% 12,45% Rentabilidad s/ patrimonio 8,67% 14,19% 1.2. Hechos Relevantes El 14 de enero del 2014, la SAFI comunica que la SUGEVAL autorizó la modificación del prospecto del BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y la Industria ND, en donde ese destaca el aumento en el monto autorizado, al pasar de $150 millones a $250 millones y en donde el plazo máximo para la colocación del monto total de capital es de 10 años. El 28 de febrero del 2014, la SAFI comunica que la SUGEVAL autorizó la modificación del prospecto del BCR F.I. Inmobiliario ND, en donde ese $ millones a $ y en donde el plazo máximo para la colocación del monto total de capital es de 10 años. El 6 de marzo del 2014, la SAFI informa que ha finalizado el proceso de inscripción parta el BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y de la Industria ND y del BCR F.I. Inmobiliario ND ante el Registro Público Bursátil de la Superintendencia del Sistema Financiero de El Salvador. El 26 de marzo del 2014, la SAFI informe sobre el resultado de la colocación de participaciones del BCR F.I. Progreso Inmobiliario ND, por medio de subasta organizada por medio de la Bolsa Nacional de Valores S.A. los resultados se resumen a continuación: Resultado de colocación del BCR F.I. Progreso Inmobiliario ND Monto ofrecido $ Cantidad de participaciones ofrecidas 790 Monto colocado $ Cantidad de participaciones 340 Precio promedio de asignación $5.385 Página 3 de 19

4 El 1 de abril del 2014, la SAFI informa que se procedió a ajustar y registrar el valor en libros del BCR F.I. Inmobiliario Dólares ND, debido a la presentación de la valoración pericial y financiera de los inmuebles. De esta manera, el valor en libros pasó de $5.823,61 a $5.842,51. El 1 de abril del 2014, la SAFI informa que se procedió a ajustar y registrar el valor en libros del BCR F.I. Progreso Inmobiliario ND, debido a la presentación de la valoración pericial y financiera de los inmuebles. De esta manera, el valor en libros pasó de $5.328,15 a $5.330,33. El 31 de marzo del 2014, la SAFI comunica la compra de un nuevo inmueble para el BCR F.I. Progreso Inmobiliario ND con las siguientes características: Nombre Tipo de inmueble Área arrendable Características Paseo de las Flores (6FF) Comercio 4.772,54 m2 Valoración financiera $ ,51 Tasa de descuento 10,74% Valoración pericial $ Valor de registro $ ,97 Porcentaje del activo total 24,80% Ocupación 100% Fecha de adquisición 28 de marzo 2014 El 31 de marzo del 2014, la SAFI comunica la compra de un nuevo inmueble para el BCR F.I. Inmobiliario ND con las siguientes características: Nombre Tipo de inmueble Área arrendable Características Global Park (1FF) Parque industrial 1.394,00 m2 Valoración financiera $ ,00 Tasa de descuento 10,03% Valoración pericial $ ,00 Valor de registro $ ,02 Porcentaje del activo total 0,80% Ocupación 100% Fecha de adquisición 31 de marzo 2014 El 2 de mayo del 2014 BCR SAFI comunica la autorización de oferta pública e inscripción en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, de BCR F.I. Inmobiliario Habitacional ND. El fondo cuenta con las siguientes características: BCR F.I. Inmobiliario Habitacional ND. Característica Tipo de fondo Mecanismo de redención Diversificación Mercado No financiero Cerrado No diversificado Local Tipo de cartera Inmobiliaria Valor nominal de la participación $1.000 Objetivo Ingreso Moneda de inversión Dólares Moneda para suscripciones y redenciones Dólares El 29 de mayo del 2014, la SAFI comunica que procederá a la distribución de los dividendos de BCR SAFI por un monto de 3.000,00 millones, con el propósito de cumplir con el Reglamento de Gestión de Riesgos. El 12 de junio del 2014, la SAFI informa que se procedió a ajustar y registrar el valor en libros del BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y de la Industria ND, debido a la presentación de la valoración pericial y financiera de los inmuebles. De esta manera, el valor en libros pasó de $5.577,70 a $5.566,06. El 12 de junio del 2014, la SAFI informa que se procedió a ajustar y registrar el valor en libros del BCR F.I. Inmobiliario Rentas Mixtas ND, debido a la presentación de la valoración pericial y financiera de los inmuebles. De esta manera, el valor en libros pasó de ,82 a ,85. El 18 de junio del 2014, dado el vencimiento del nombramiento de varios de los miembros que conformaban la junta directiva de BCR SAFI se renovaron algunos nombramientos. A partir del 18 de junio del 2014 la Junta Directiva de BCR SAFI queda conformada de la siguiente manera: Nombre Lic. Francisco Molina Gamboa Licda. Paola Mora Tumminelle Licda. Mónica Segnini Lic. Gustavo Arias Navarro Lic. Ronald Solís Bolaños Lic. Jorge Bonilla Benavides Cargo Presidente Vicepresidente Secretario Tesorero Vocal Fiscal El 19 de junio del 2014 BCR SAFI informa sobre la venta de un inmueble del BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y de la Página 4 de 19

5 Industria ND. Este inmueble presenta las siguientes características: Características Nombre C.C. Multiplaza del Este Tipo de inmueble Comercio Área arrendable 5.017,18 m2 Valor de venta del inmueble $ ,58 Fecha de venta 19 de junio del 2014 El 25 de junio del 2014, la SAFI informa que se procedió a ajustar y registrar el valor en libros del BCR F.I. Inmobiliario del Comercio y de la Industria ND, tras la venta de uno de sus inmuebles. De esta manera, el valor en libros pasó de $5.567,51 a $5.545, FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS 3.1. BCR FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO RENTAS MIXTAS NO DIVERSIFICADO Calificación de riesgo scraa+f 3 Perspectiva Estable Dirigido a inversionistas sofisticados, que cuentan con un alto nivel adquisitivo y alto grado de conocimiento de las características del mercado de valores costarricense y del mercado inmobiliario. El horizonte de inversión es de largo plazo, asumiendo los riesgos inherentes a una cartera de inversión inmobiliaria. Tipo Objetivo Mercado Moneda Características Cerrado Inmobiliario-Ingreso Costarricense Colones Emisión autorizada Valor nominal Los inversionistas que participen en el fondo, no deben requerir liquidez, ya que por ser un fondo cerrado, éste no recompra las participaciones. Se destaca que este fondo, por ser un fondo inmobiliario en colones, es el único en el mercado, por lo tanto, su participación de mercado es de 100%. Al 30 de junio del 2014 el fondo cuenta con 137 inversionistas, 9 más que en el mismo periodo del año anterior. Con respecto a la concentración por inversionistas, el mayor inversionista posee el 22% de los activos del Fondo; además, los aportes de los mayores 20 inversionistas alcanzaron el 72% a junio del 2014; nivel de concentración que no ha variado significativamente Situación Financiera La estructura financiera del fondo se ha mantenido muy estable durante el año, principalmente por que no se han realizando adquisiciones de nuevos inmuebles. La principal cuenta de los activos ( 8.414,85 millones) son los activos de largo plazo, que son esencialmente los inmuebles (96%). Con relación al pasivo, éste alcanza la suma de 231,69 millones, y las cuentas principales según su composición son, las cuentas por pagar y los depósitos en garantía. En cuanto al patrimonio, a junio del 2014, asciende a 8.183,16 millones, cuya principal cuenta son las participaciones (76%) Activos e Inversionistas Al finalizar el primer semestre del 2014, los activos administrados por el fondo suman 8.414,85 millones, manteniéndose relativamente constante el valor de sus activos tanto de manera trimestral como anual. Página 5 de 19

6 El total de área propiedad del fondo asciende a ,73m 2, en donde las instalaciones de la Universidad Latina, ubicadas en Santa Cruz, Guanacaste y las que se ubican en San Pedro, son los inmuebles que presentan la mayor importancia relativa en términos de área arrendada, seguido del Oficentro Los Yoses. De la mano con su participación en el área arrendable, la Universidad Latina, en sus dos sedes, representa el 74% el valor en libros de la cartera inmobiliaria del Fondo. Al término del primer semestre del 2014, el fondo acumuló utilidades netas por 736,89 millones de colones. El rubro más importante de los ingresos es el de arrendamientos, mientras que el principal gasto del fondo durante el periodo ha sido el pago de comisiones, condición normal, por la naturaleza del fondo. Tal como se muestra en el siguiente gráfico, la estructura del fondo ha aumentado en los últimos cuatro años, y la estructura de ingresos y gastos le ha permitido registrar un crecimiento constante en la utilidad, la cual aumenta cerca de 26% en el último año Generación de Ingresos Tal como se ha comentado anteriormente, la estabilidad de los inquilinos ha contribuido a que los ingresos se mantengan estables durante este año. Al finalizar el primer semestre del 2014, los ingresos del fondo ascienden a la suma de 107,00 millones mensuales, los cuales aumentaron en forma anual en 3% producto de los aumentos establecidos en los contratos de arrendamiento Activo Administrado De acuerdo a las políticas de inversión, el fondo puede administrar tanto cartera financiera como inmobiliaria. A junio del 2014, la cartera financiera representa aproximadamente el 4% de los activos del fondo, que es básicamente lo depositado en Caja y Bancos. En cuanto a la cartera inmobiliaria, ésta asciende a la suma de 8.084,72 millones y se encuentra compuesta por 3 edificios y 2 fincas filiales ubicadas en un centro comercial. El fondo mantiene un total de 4 inmuebles, los cuales son arrendados por 3 distintos inquilinos, siendo el principal el Página 6 de 19

7 inmueble de Oficentro Los Yoses, el cual aporta el 35% de los ingresos. En conjunto, los dos inmuebles alquilados a la Universidad Latina aportan el 63% del ingreso del fondo Riesgo-Rendimiento El rendimiento del fondo se vio afectado cuando se registró el resultado de las valoraciones. De esta manera, en el último semestre, se registra un rendimiento de 16,78%, asociado a un nivel de volatilidad superior que el semestre anterior (17,28%) Valoraciones Efectuadas En el periodo en análisis se llevó a cabo el avalúo de tres inmuebles, específicamente las dos fincas filiales en el Centro Comercial Paseo de las Flores, y las instalaciones de la U Latina en San Pedro y la ubicada en Guanacaste. Inmueble Valor Anterior Avalúo Actual Pericial Financiero Plusvalía % 2 F.F. Paseo de las Flores ,11% U Latina San Pedro ,71% U Latina Guanacaste ,12% Total El resultado de las valoraciones significó un registro de plusvalías en los tres inmuebles Alquileres por Cobrar Usualmente, el Fondo no registra alquileres por cobrar. Se destaca que, cuando el fondo ha reportado algún monto por cobrar, éste corresponde al monto de renta de un inquilino que paga, de acuerdo al contrato, a mes vencido Ocupación La ocupación de los inmuebles es del 100%. El rendimiento líquido del fondo durante el semestre en análisis fue de 12,41%. Debido a que en el semestre en análisis se registraron las plusvalías por la valoración, el coeficiente de variación es de 1,03 unidades, y se ubica en una posición mayor a la obtenida en el mismo semestre del año anterior. BCR F.I. INMOBILIARIO RENTAS MIXTAS NO DIVERSIFICADO 30-Dic-12 al 30-Jun-13 al 30-Dic-13 al Mercado 30-Dic-13 Indicador 30-Jun Dic Jun-14 al 30-Jun-14 PROMEDIO 12,22 10,72 16,78 16,78 DESVSTD 3,98 2,20 17,28 17,28 COEFVAR 0,33 0,21 1,03 1,03 MAXIMO 21,37 15,53 57,31 57,31 MINIMO 9,67 9,26 5,02 5, BCR FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO Calificación de riesgo scraa+f 3 Perspectiva Estable Dirigido a inversionistas que cuentan con un alto grado de conocimiento de las características tanto del mercado de valores costarricense como del mercado inmobiliario del país. El fondo es cerrado, por lo que no realiza la recompra de participaciones de inversionistas. Página 7 de 19

8 Tipo Objetivo Mercado Moneda Características Cerrado Inmobiliario-Ingreso Costarricense Dólares Emisión autorizada $ Valor nominal $5.000 Las personas que participen no deben requerir un ingreso periódico cierto, principalmente porque dentro de la cartera del Fondo pueden existir inmuebles que no generen ingreso por concepto de rentas. El Fondo distribuirá trimestralmente el 100% del total de las rentas e intereses percibidos, una vez rebajada la totalidad de los gastos incurridos Situación financiera La principal cuenta de los Activos son las inversiones en inmuebles, los cuales suman $175,23 millones, lo que representa 98% del activo total. Con relación al pasivo, éste alcanza la suma de $8,67 millones, y las cuentas principales según su composición son los préstamos por pagar a corto plazo (62%), seguido de las cuentas por pagar (16%)y los Depósitos en Garantía (16%). En cuanto al patrimonio, a junio del 2014, el monto asciende a $169,72 millones, creciendo anualmente en 0,65%, debido al mayor registro de utilidad del periodo Activos e Inversionistas El monto de los activos es muy estable debido a que no se han registrado ninguna adquisición o venta de inmuebles. De esta manera, a junio del 2014, el monto de los activos asciende a $178,39 millones, cuya variación anual responde al registro de las plusvalías por valoración. Actualmente, el fondo constituye el más importante en el mercado de fondos inmobiliarios en dólares por el total de activos, los cuales aportan el 16,66% de los activos totales. A junio del 2014, el fondo cuenta con inversionistas, 37 más que en el mismo periodo del año anterior, lo cual le permite registrar 15,45% de participación de mercado. Con respecto a la concentración de inversionistas, el principal inversionista aporta el 12% de los activos del fondo, mientras que los primeros 20 inversionistas representan el 40% del total, lo cual está acorde al ser el fondo con el mayor número de inversionistas del mercado. Con respecto al estado de resultados, al finalizar el primer semestre del 2014, el fondo acumula una utilidad neta de $5,81 millones, luego de aumentar en 7% en el último año. La principal fuente de ingresos del fondo corresponde a los ingresos por arrendamiento, lo cuales aportan el 87% de éstos. Por su parte, los gastos son comprendidos principalmente por el pago de comisiones, los cuales representan el 48% de los gastos totales, seguido de la cuenta Pérdida por ajuste al valor razonable. Página 8 de 19

9 Activos Administrados La cartera inmobiliaria de este fondo se compone de 13 edificios, 5 fincas filiales, 2 torres, 1 plataforma de parqueos y 2 medias fincas filiales (se tiene el 50% de la finca del Edificio La Uruca y el 50% de la finca del Centro de Negocios La Uruca). El área total arrendable alcanza los ,83 m 2. Es importante mencionar que el conglomerado de edificios que se encuentra en Forum (71%) se mantiene como el de mayor área arrendable, seguido de Torre Mercedes (20%). 20% se concentra el Forum II, específicamente en el edificio A, B y C y el 15% en el mismo Centro empresarial, pero en el edificio D, E y F. Tal como se ha comentado en informes anteriores, pese a que los inmuebles se concentran en el Centro Empresarial Forum, el cual incluye la primera y la segunda etapa, los inquilinos han mantenido una relativa estabilidad en los pagos mensuales, aminorando con ello el riesgo por concentración Generación de ingresos Debido a la volatilidad que ha presentado algunos de los locales del fondo, los ingresos por rentas del fondo han variado. De hecho, con respecto al último año, el monto de los ingresos percibidos por motivo de rentas ha aumentado en cerca de 5%. En junio del 2014, el monto de los ingresos percibidos por renta es de $1,17 millones Valoraciones Efectuadas Durante el primer semestre del 2014 se efectuaron siete valoraciones a los inmuebles pertenecientes al fondo inmobiliario. Debido a estas valoraciones, el fondo registró una plusvalía, en forma agregada, de $ , monto que fue dinamizado principalmente por el resultado de la valoración realizada en el Edificio Meridiano. Valor Avalúo Actual Inmueble Plusvalía Variación Anterior * Físico Financiero Edif. Meridiano $ $ $ $ ,73% Forum II, Edif. D, E, F $ $ $ $ ,45% Forum II, Parqueos $ $ $ $ ,84% Forum II, Edif. A, B, C $ $ $ $ ,71% Torre Mercedes $ $ $ $ ,40% Torre Mercedes, 10F-9 $ $ $ $ ,71% Torre Mercedes, 1Q-10 $ $ $ $ ,77% Total $ $ $ $ En cuanto a la diversificación de ingresos por inmueble, el fondo presenta una atomizada composición, en donde el Con respecto a los resultados de las valoraciones, la administración comenta que la plusvalía registrada en el Edificio Meridiano obedece a que en este año se presenta un mayor monto de ingresos y menos gastos debido a que el inmueble se encuentra 100% ocupado. De la misma manera, debido a que el inmueble Torre Mercedes 1Q-10 ya está Página 9 de 19

10 ocupado y registra menos gastos y más ingresos, la valoración superó en 26% el registro del año anterior. Por otro lado, la minusvalía en Forum II, Parqueos y en Torre Mercedes obedece básicamente al cambio en la tasa de descuento en la valoración financiera. Se destaca que en el cuadro anterior el Valor Anterior se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo previas a las actuales Alquileres Por Cobrar El monto de los alquileres por cobrar presenta un comportamiento variable. Al cierre del primer semestre del 2014, el monto de los alquileres por cobrar es $ ,94, el cual proviene de 20 inquilinos que presentan atrasos, los cuales representan el 15% de los ingresos del fondo por motivo de rentas en junio del desocuparon 513,38m 2, en el segundo 347,45m 2 y en el tercero 267,45m 2. En forma agregada, en el último semestre, se desocuparon 1.368,73m 2, lo que implicó un aumento en el área desocupada de 16%. Detalle de Desocupación jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 Metros Arrendables Metros Desocupación Forum I, Edif ABCDE Forum I Torre G, piso Forum I Torre G, Piso Forum II, Edif A B C Forum II, Edif D E F Forum II, Edif F y H Parqueos Forum II Edificio Meridiano Torre Mercedes Torre Mercedes, 10F Desocupación (m2) ,87% 10,03% 8,93% 10,75% 10,32% Se destaca que la variación en el total de metros arrendables obedece al registro y el ajuste de las áreas en unos condominios. Además, de la consideración de una áreas de bodegas y estacionamientos que faltaban Riesgo-Rendimiento El rendimiento promedio semestral con corte a junio del 2014 fue de 6,77%, inferior al observado el semestre anterior. No obstante, el rendimiento promedio del fondo es mayor al promedio observado en el mercado. En junio del 2014, del total de inquilinos con rentas pendientes, una operación presenta un atraso mayor a 60 días, cuyo peso relativo sobre el total de cuentas por cobrar es de 22% Ocupación Por su parte, la desviación estándar del rendimiento, medida del riesgo, durante el último semestre es superior a la registrada un semestre atrás, esto debido a que el fondo en el primer semestre del 2014 registró resultados de las valoraciones con variaciones importantes, lo cual afectó directamente el rendimiento del fondo. En términos generales, el número de metros cuadrados desocupados aumentó en 5% en el último año, en donde la tasa de desocupación osciló en ese lapso entre 8,93% a 10,75%, siendo 10,32% la registrada en junio del Con respecto a los registros obtenidos en el último semestre, se observa un aumento en la tasa de desocupación, principalmente motivado el aumento en las áreas desocupadas en Forum I (edificio ABCDE), Forum I (Torre G) y en el Edificio Meridiano, en donde en el primero se Página 10 de 19

11 3.3. FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO DEL COMERCIO Y LA INDUSTRIA (FCI) NO DIVERSIFICADO Calificación de riesgo: scr AA+ f3 Perspectiva Estable Es un fondo que está dirigido a inversionistas que cuenten con alto grado de conocimiento del mercado de valores de Costa Rica así como del mercado inmobiliario. La inversión se realiza a largo plazo, donde el inversionista debe estar dispuesto a asumir un riesgo por su participación indirecta en el mercado inmobiliario. El fondo tiene como objetivo el ingreso, ya que distribuye de forma trimestral hasta un 100% del total de los ingresos percibidos, una vez rebajados los gastos incurridos. En cuanto al rendimiento líquido, rendimiento que perciben los inversionistas por las rentas mensuales que recauda el fondo, este fue de 7,61%, ubicándose en la séptima posición de 18 fondos inmobiliarios en dólares que conforman el mercado. BCR F.I. INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO 30-Dic-12 al 30-Jun Jun-13 al 30-Dic Dic-13 al 30-Jun-14 Mercado 30-Dic-13 al 30-Jun-14 Indicador PROMEDIO 9,65 7,06 6,77 6,54 DESVSTD 7,12 1,73 1,80 0,33 COEFVAR 0,74 0,24 0,27 0,05 MAXIMO 25,09 10,88 10,33 7,33 MINIMO 3,88 5,94 3,83 5,65 BETA 0,59-1,89-2,75 n.a. Tomando en cuenta el riesgo y rendimiento del fondo con respecto al promedio del mercado, se tiene que el fondo se ubica en el tercer cuadrante, el que está asociado a una posición en donde el fondo presenta un rendimiento y un nivel de riesgo mayor que el promedio del mercado. En los últimos tres semestres fondo se ubicó en la misma posición. Tipo Objetivo Mercado Moneda Características Activos e Inversionistas Cerrado Inmobiliario-Ingreso Costarricense Dólares Emisión autorizada $ Valor nominal $5.000 Al cierre de junio del 2014 el fondo suma en activo administrado $136,33 millones, registrando un decrecimiento de 5% en el último año, lo que hizo que se redujera la participación de mercado a 12,73%, manteniéndose como el segundo fondo inmobiliario más grande del mercado inmobiliario en dólares. El nivel de inversionistas que registra el fondo es de 991 inversores, los cuales registran un incremento anual de 56, 4 de ellos en el último semestre, ubicándose en la posición 2 por cantidad de inversionistas en el ranking de fondos inmobiliarios. Este fondo ha sido muy dinámico en la colocación de participaciones y ha canalizado ese capital hacia la compra de inmuebles. Esta situación ha conllevado el aumento en el número de inversionistas en el fondo. Página 11 de 19

12 de los préstamos se redujo. De esta manera, los pasivos totales se redujeron en el último semestre en 39%. En cuanto al patrimonio, a junio del 2014, éste asciende a $136,33 millones. Dicha cuenta mantiene como principal exponente a las participaciones, las cuales suman $107,94 millones representando 79% del patrimonio total. El fondo mantiene un bajo nivel de concentración, esto debido a que mantiene una cantidad importante de clientes. El mayor inversionista acumuló el 10% de los activos, mientras que los principales 20 mayores concentraron el 51% Situación Financiera Con relación a la composición de los activos, la principal cuenta son las Inversiones en inmuebles, que suma $131,91 millones en junio del 2014, los cuales representan cerca del 97% del total de activos, el porcentaje restante, se mantiene esencialmente en Valores Negociables y en Caja y Bancos. Por su parte, el pasivo, suma $13,53 millones, y las cuentas principales, según su composición, son los Préstamos por pagar de corto y las cuentas por pagar, que representan 76% y 8%, respectivamente. Es importante resaltar que el fondo, hasta noviembre del 2012, no tiene deudas, pues las compras de las propiedades fueron mediante participaciones, por lo que el nivel de apalancamiento del fondo era mínimo. No obstante, tras la adquisición realizada en diciembre del 2012, el fondo se financió mediante participaciones y también con dos préstamos, uno de corto plazo y otro de largo plazo. En términos proporcionales al monto total de la compra, las participaciones recién colocadas representan el 17% de la compra, mientras que el préstamo de largo plazo aportó el 51% del total y el préstamo de corto plazo el 33% restante. A junio del 2014, el fondo contabiliza una utilidad neta de $5,54 millones, luego de crecer 30% en el último año. Dada la naturaleza del fondo, la principal fuente de ingresos es el arrendamiento de inmuebles, que representa el 79% de los ingresos totales, los cuales se incrementan cerca de un 25% en el último año, por la incorporación de las rentas netas del nuevo inmueble. En el caso de los gastos, los principales egresos del fondo son usualmente el pago de Comisiones. No obstante, desde diciembre del 2012 se registra un monto importante de Otros gastos operativos y de los Gastos financieros, lo cuales están relacionados con la provisión que hizo el fondo para los gastos de mantenimiento de Global Park y al registro de los intereses del mes, gastos de formalización y el pago de la comisión de colocación al puesto de bolsa. De esta manera, a junio del 2014, Otros gastos operativos representan el 32% de los gastos totales, seguido por el pago de Comisiones (30%) y los Gastos financieros (21%). Con respecto a lo anterior, se destaca que el fondo ha sido muy dinámico en la colocación de participaciones en el último semestre, paralelamente a la reducción que ha presentado el monto de su deuda, tal como se aprecia en el siguiente gráfico. Asimismo, con la venta de 4 fincas filiales en Multiplaza del Este a inicios de junio del 2014, el monto Página 12 de 19

13 A junio del 2014, el área total de los inmuebles asciende a ,08m 2, monto que disminuyó en el último año en 3.068m 2, tras la compra de una finca filial en Global Park en marzo del 2014 y la venta de las 4 fincas filiales en Multiplaza del Este en junio del Se destaca que la primera compra de fincas filiales de Global Park afectó significativamente la composición del fondo, tal como se muestra en el siguiente gráfico Activos Administrados La cartera del Fondo Inmobiliario del Comercio y la Industria registra, al 30 de junio del 2014, 21 inmuebles, los cuales se pueden agregar en 15 inmuebles diferentes, lo que lo caracteriza por uno de los fondos inmobiliarios más atomizados del mercado. En el primer semestre del 2014 se llevaron a cabo una compra de un inmueble y la venta de las cuatro fincas filiales que el fondo adquirió en Multiplaza del Este. Las principales características de cada operación son las siguientes: La compra de un inmueble es específicamente la adquisición de una finca filial más en Global Park. Características del inmueble Nombre Global Park Tipo de inmueble Parque industrial Área arrendable m 2 Valoración financiera $ Tasa de descuento 10,03% Valoración pericial $ Valor de registro $ ,02 Ocupación 100% % del activo total 0,8% Fecha de adquisición 31 de marzo del Generación de Ingresos Al término del primer semestre del 2014, el fondo recibió, por concepto de rentas, un total de $ ,66, monto que se incrementa 12% en forma anual. Se destaca que este monto es el que precisamente es percibido por el fondo, pues extrae el monto de las rentas que están pendientes de cobro. La venta consistió en 4 fincas filiales en Multiplaza del Este. Características del inmueble Nombre C.C. Multiplaza del Este (4 F.F.) Tipo de inmueble Comercio Área arrendable 5.017,18 m 2 Valor de la venta $ ,58 Fecha de adquisición 19 de junio del 2014 Tal como se comentó en el informe del año anterior, tras la adquisición de las primeras fincas filiales en Global Park, los ingresos por rentas se verían afectados positivamente y en forma importante por la incorporación de Global Park. Página 13 de 19

14 En el último año, se muestra estabilidad con respecto al ingreso por inmueble. Los principales inmuebles, por concepto de renta, corresponden a Global Park (incluyendo la segunda compra) con 51%, seguido por el Edificio de Ciencias Médicas de la U Latina (9%), C.C. Paseo de las Flores (6%) y Cinépolis Terramall (6%). percibidos en ese mes. Se destaca que ese monto de atraso corresponde a 22 inquilinos con rentas atrasadas. De los 22 contratos que están pendientes de cobro, hay 4 que tienen más de 60 días de atraso; sin embargo, este monto atrasado representa menos del 1% del total de las cuentas por cobrar Valoraciones Efectuadas Como parte de la operativa normal de un fondo inmobiliario y en cumplimiento a la normativa vigente, se realizaron las valoraciones financieras y periciales de los inmuebles del fondo en las diferentes fechas, de manera que se actualiza el valor de estos inmuebles según corresponda. A continuación se detallan las valoraciones que se llevaron a cabo en el semestre en análisis a la cartera inmobiliaria del fondo: Inmueble Valor Avalúo Actual Anterior Financiero Pericial Plusvalía Variación C Corporativo Nunziatura $ $ $ $ ,6% Maximercado $ $ $ $ ,0% Saint Jude School $ $ $ $ ,7% C.C. Plaza Rohrmoser $ $ $ $ ,1% C.C. Plaza Rohrmoser 3FF $ $ $ $ ,5% C.C. Plaza Monte General 18FF $ $ $ $ ,3% C.C. Plaza Monte General 5FF $ $ $ $ ,1% U Latina Pérez Zeledón $ $ $ $ ,5% U Latina Ciencias Médicas $ $ $ $ ,7% Total $ $ $ $ En términos agregados, tras el registro de los resultados de las valoraciones, el fondo contabiliza una minusvalía por $ , motivado principalmente por la variación en el valor del C.C. Plaza Rohrmoser, cuya valoración disminuyó en cerca de 3% (-$ ). Según la administración, la disminución en el valor del C.C. Plaza Rohrmoser obedece al ajuste hacia arriba en la tasa de descuento, lo cual redujo el valor presente. En el caso del C.C. Plaza Monte General la minusvalía responde a dos efectos, por un lado, al incremento en la tasa y además, al ajuste en los gastos producto del incremento en el monto de la comisión de administración así como el aumento en el gasto de mantenimiento de los locales que actualmente están desocupados Alquiler por Cobrar Según información suministrada por el Administrador, el saldo de alquileres por cobrar a junio del 2014 corresponde a la suma $73.872,81, lo que representa el 7% de los ingresos Ocupación El nivel de desocupación en el fondo disminuye en el último año principalmente tras el registro de más metros ocupados en Global Park. Aunado a lo anterior, el fondo pudo ocupar 410,53m 2 en Plaza Atlantis. Pese a que a junio del 2014 Global Park está 91% ocupado, los metros desocupados en este inmueble representan el 67% del área desocupada en el fondo, lo cual afecta el indicador de desocupación del fondo. Se destaca que el inmueble se alquiló con rentas garantizadas por 6 meses para los espacios desocupados y estos vencieron en junio del Además de lo anterior, el porcentaje de desocupación del fondo está afectado por la recurrente desocupación ubicada principalmente en Plaza Atlantis, pese a que en el último año disminuyó la cantidad de metros cuadrados desocupados. Tal como se muestra en el siguiente cuadro. Detalle de Desocupación mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 Metros Arrendables Metros Desocupación Paseo de las Flores Plaza Rohrmoser Plaza Monte General C.N. La Nunziatura Plaza Santa Rosa Atlantis Plaza Global Park Global Park- compra Desocupación (m2) ,56% 8,37% 7,82% 7,44% 8,36% 5,18% Página 14 de 19

15 Riesgo- Rendimiento Durante el último año el comportamiento del fondo se ve influenciado por los resultados de las valoraciones a las que está sujetos los inmuebles, es por tanto que hay periodos de mayor volatilidad. Durante el primer semestre del 2014 se registra un menor rendimiento que el semestre anterior, pero mayor al rendimiento del mercado, asociado a un menor nivel de volatilidad, debido a que en ese periodo se registraron el resultado de las valoraciones que se llevaron a cabo a varios de los inmuebles del fondo, los cuales mostraron valoraciones más conservadores que las registradas en el mismo semestre del año anterior. BCR F.I. INMOBILIARIO DEL COMERCIO Y LA INDUSTRIA (FCI) NO DIVERSIFICADO 30-Dic-12 al 30-Jun Jun-13 al 30-Dic Dic-13 al 30-Jun-14 Mercado 30-Dic-13 al 30-Jun-14 Indicador PROMEDIO 10,37 8,54 7,46 6,54 DESVSTD 4,12 4,61 0,82 0,33 COEFVAR 0,40 0,54 0,11 0,05 MAXIMO 19,97 18,81 9,24 7,33 MINIMO 7,18 2,26 4,57 5,65 BETA 4,20 0,19 0,11 n.a. En cuanto a la relación riesgo-rendimiento, el fondo se ubica en el tercer cuadrante, el cual asocia niveles de riesgo y rendimiento mayores a los presentados por el promedio del mercado. Por su parte, el rendimiento líquido, rendimiento que perciben los inversionistas por las rentas mensuales que se recaudan, fue de 8,69% durante el último semestre en análisis, ocupando la tercera posición entre los fondos inmobiliarios en dólares en el mercado F.I. PROGRESO INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO Calificación de riesgo: scr A+ f3 Perspectiva Estable Producto del comportamiento del rendimiento y la volatilidad del fondo, el coeficiente de variación se ubica en 0,11 unidades, siendo mayor al mercado, pero menor con respecto a si mismo en el semestre anterior, lo que indica que el inversionista asume más unidades de riesgo por unidad de rendimiento en este fondo que en el mercado promedio. El Fondo se dirige a inversionistas que desean participar de una cartera inmobiliaria y que además, no requieren liquidez inmediata, con un horizonte de inversión a largo plazo. Principalmente, porque la cartera activa del Fondo estará conformada por inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización sólo será observada en el largo plazo. Los participantes deben estar dispuestos a asumir riesgos por su participación indirecta en el mercado inmobiliario. Página 15 de 19

16 Tipo Objetivo Mercado Moneda Características Activos e Inversionistas Cerrado Inmobiliario-Ingreso Costarricense Dólares Emisión autorizada $ Valor nominal $5.000 Al cierre de junio 2014 el fondo suma en activo administrado $33,70 millones, mostrando una variación de 2,4 veces en el último año, debido al registro de la compra de las fincas filiales en el Centro Comercial Paseo Metrópoli en el segundo trimestre del 2013 y recientemente, de las 6 fincas filiales en el Centro Comercial Paseo de las Flores. La participación de mercado según el nivel de activos administrados es de 3,15%, con lo que se coloca en la posición 12 de los 18 fondos inmobiliarios en dólares que conforman el mercado local. El número de inversionistas pasó de 101 a 288 en el último año, lo que le permite registrar una participación de mercado de 3,15%. Este aumento responde a las colocaciones que ha realizado el fondo para captar recursos. Mall Paseo de las Flores. En junio del 2014, el fondo reporta $33,70 millones en activos y éstos aumentan 2,4 veces en el último año. Su composición se mantiene muy similar, en donde el 98% corresponde a las Inversiones en inmuebles, y el porcentaje restante son activos circulantes, en donde el principal rubro son Valores Negociables. Por su parte, el pasivo suma $10,15 millones, luego de un aumento anual significativo producto del registro de Préstamos por pagar de corto plazo, cuyos recursos fueron canalizados hacia la compra de los nuevos inmuebles. Según su composición, ésta cuenta es la más representativa, pues aporta el 95% de los pasivos totales. De esta manera, a junio del 2014 el nivel de endeudamiento del fondo equivale a 30%, porcentaje que es inferior al límite establecido en el prospecto del fondo de 35%. En cuanto al patrimonio, al término del primer semestre del 2014, asciende a $23,56 millones, luego de aumentar en $13,82 millones en el último año, producto de la dinámica colocación de participaciones que ha llevado a cabo el fondo. El patrimonio mantiene como principal exponente a las participaciones, las cuales suman $ representando 93% del patrimonio total. Debido a las nuevas colocaciones de participaciones, el fondo varió la concentración de los inversionistas. A junio del 2014, el mayor inversionista aporta el 11% de los activos, mientras que los 20 mayores concentraron el 37% Situación Financiera Los ingresos del fondo, debido a su naturaleza, son esencialmente ingresos por arrendamiento, los cuales aumentaron en forma anual por la incorporación de las rentas percibidas por la compra de las fincas filiales en el C.C. Paseo Metrópoli y en el C.C. Paseo de las Flores. En junio del 2014 se reportan ingresos por $ , de los cuales el 92% corresponden a ingresos por arrendamiento. En el último año, ha habido variaciones importantes en los activos debido a la adquisición de las fincas filiales en el Centro Comercial Paseo Metrópoli y recientemente, en el En el caso de los gastos, éstos suman $ , cuyo principal componente son los Gastos financieros (43%) y las Comisiones (33%). Página 16 de 19

17 Cabe destacar que la incorporación de las rentas del nuevo inmueble impulsó los ingresos (175%) en menor medida que los gastos (352%), debido a la incorporación de las erogaciones por motivo de gastos financieros. Pese a lo anterior, la utilidad neta aumentó y en junio del 2014 es de $ , luego de crecer 123% con respecto a la reportada en junio del A continuación se presenta un gráfico que muestra la evolución de la composición del área arrendada, para apreciar el impacto de las adquisiciones de los inmuebles en la composición del fondo Activos Administrados Tras la última adquisición que se finiquitó el 28 de marzo del 2014, el fondo cuenta con cuatro inmuebles, a saber, el Edificio Estilos, las tres fincas filiales en el Centro Comercial Plaza del Oeste, las 10 fincas filiales en el Centro Comercial Antares, las 38 fincas filiales en el Centro Comercial Paseo Metrópoli y las 6 fincas filiales en el C.C. Paseo de las Flores. En total, a junio del 2014 el área de edificios y parqueos es de ,14 m 2. Las últimas adquisiciones del fondo han sido importantes en términos de área arrendada, pero también en el valor en libros del fondo. Tal como se aprecia en el siguiente gráfico, las compras que han realizó el fondo en el último año, representan a junio del 2014 el 71% del valor en libros de los inmuebles del fondo. En marzo del 2014, el fondo realizó la compra de un inmueble. Las principales características de esta operación son las siguientes: Características del inmueble Nombre C.C. Paseo de las Flores Tipo de inmueble Comercial Área arrendable 4.772,54 m 2 Valoración financiera $ ,51 Tasa de descuento 10,74% Valoración pericial $ Valor de registro $ ,97 Ocupación 100% % del activo total 24,80% Fecha de adquisición 28 de marzo del Generación de Ingresos A junio del 2014, las rentas mensuales ascienden a $172,15 mil, monto que creció en 141% en el último año cuyo origen radica en las incorporaciones de nuevos inmuebles en la cartera del fondo. La adquisición de este inmueble se llevó a cabo mediante el un fondeo mixto, pues el 80% de los recursos provino de un crédito bancario y el restante de la emisión de participaciones. Página 17 de 19

18 análisis, el fondo llevó a cabo la valoración de tres de sus inmuebles, tal como aparece en el siguiente cuadro. Inmueble Valor anterior Avalúo actual Pericial Financiero Plusvalía Variación Bodegas Alajuela $ ,00 $ ,00 $ ,00 $47.846,00 1,19% Plaza Antares $ ,63 $ ,85 $ ,00 $10.046,22 0,24% CC. Plaza del Oeste (3FF) $ ,00 $ ,00 $ ,00 $13.659,00 1,02% Total $ ,63 $ ,85 $ ,00 $71.551,22 El resultado de las valoraciones fue positivo para el fondo pues se registró, en forma agregada, $71.551,22 en plusvalía. En el gráfico a continuación se presenta la composición de los ingresos, en donde se puede apreciar que tras incorporación de las rentas de las fincas filiales del Centro Comercial Paseo Metrópoli y de Paseo de las Flores, la composición varió significativamente. Puntualmente, la variación en la composición se ve afectada por los siguientes hechos: En diciembre 2013, tras la compra de las F.F. en el Mall Paseo Metrópoli, se registra un porcentaje de las rentas provenientes de ese inmueble. En enero del 2014, se incorporan a cabalidad el total de las rentas de ese inmueble. En febrero del 2014, se registra la salida de los ingresos que provenían de las Bodegas en Alajuela, por motivo de desocupación del inmueble. En marzo del 2014, se registra el ingreso de las rentas provenientes de la adquisición de las fincas filiales en el Mall Paseo de las Flores Atrasos de Alquiler Durante el último año, históricamente es un inquilino el que ha presentado atrasos en el monto del alquiler. En los últimos dos meses del año 2013, el aumento significativo de las rentas por cobrar responde a las rentas provenientes del nuevo inmueble, los cuales pagaron su respectiva renta al propietario anterior. De la misma manera, en marzo 2014, tras la compra de las F.F. en el Mall Paseo de las Flores, las cuentas por cobrar aumentaron, situación que se reguló al término del primer semestre del año, tal como se aprecia en el siguiente gráfico Ocupación A diferencia de lo mostrado históricamente, en el primer semestre del 2014 el fondo registra un porcentaje muy importante en desocupación, debido principalmente a la desocupación registrada desde principios del año en las Bodegas de Alajuela, cuya área representa el 87% del total del área desocupada Valoración de inmuebles La naturaleza del fondo requiere que se realicen dos valoraciones, periciales y financieras, a todos los inmuebles del fondo, al menos una vez al año. Para el semestre en Detalle de Desocupación mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 Metros Arrendables (m2) , , , , , ,14 Metros Desocupación (m 2 ) 195,63 195,63 608,03 526, , ,65 C.C. Plaza Oeste (FF3176) 195,63 195,63 271,63 190,13 190,13 190,13 C.C. Antares 336,40 336,40 687,60 687,60 Bodegas Alajuela 9.452, ,50 C.C. Paseo Metrópoli - 509,42 509,42 C.C. Paseo de las Flores 5.826,29 % Desocupación 1,58% 1,58% 4,90% 3,14% 73,67% 47,92% Página 18 de 19