INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SETIEMBRE 2017

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2 INFORME TRIMESTRAL FONDO INMOBILIARIO JULIO SETIEMBRE 2017 En este número: 1. Características del fondo. 2. Comentarios de la Administración. 3. Estructura de la cartera inmobiliaria. 4. Tabla de rendimientos. 5. Indicadores de riesgo y su gestión. 6. Notas importantes para el inversionista. Calificación de riesgo: SCR Af-3, otorgada por la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana. Este fondo se denomina de ingreso, dirigido a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, ya que su cartera activa estará compuesta básicamente de bienes inmuebles y cualquier plusvalía latente por revalorización solamente será observada en el largo plazo. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. 1. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Tipo de Fondo: Cerrado. El Fondo INS Inmobiliario no Diversificado es un fondo cerrado, por lo cual no redime o recompra las participaciones de los inversionistas. Los inversionistas que deseen recuperar sus recursos invertidos en el fondo deberán recurrir a vender sus participaciones en el mercado secundario. Objetivo del Fondo: Ingreso. El fondo distribuye trimestralmente sus rentas líquidas, entendidas como la suma de rentas por concepto de alquileres e intereses percibidos, una vez deducidos los gastos del Fondo en que se deba incurrir y el monto de las reservas aprobadas por el Comité de Inversiones. Monto Mínimo de la Participación (valor nominal) Para este fondo, el monto mínimo de inversión es igual a una participación, cuyo valor nominal es $2.000 (dos mil dólares americanos). Nombre del custodio: INS Valores Puesto de Bolsa. Fecha de inicio de operaciones: 26 de febrero del año Clasificadora de riesgo: Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. Clasificación de riesgo vigente a la fecha de corte: Este fondo cuenta con una calificación de riesgo de SCR A-3. La calificación SCR A, se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno. La calificación en relación con el riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado La calificación negativa (-) sirve para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Moneda del fondo: Dólares americanos Plazo de vencimiento: Indefinido Número de participaciones autorizadas: 125,000 Número de participaciones colocadas: 14,953 Valor de la participación al 30/09/2017 2, Valor de la participación última negociación de mercado secundario Fecha: 20/09/2017: 2,123.00

3 COMISIONES DEL FONDO Tipo de Comisión INS Inmobiliario Industria Set-17 Set-17 Comisión de Administración 1.00% 1.77% Comisión de Custodia Comisión Agente Colocador Subtotal Comisiones 1.00% 1.77% Comisión pagada al Puesto de Bolsa Total de Comisiones 1.00% 1.77% 2. COMENTARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN Entorno Económico Nacional 1. Actividad Económica De conformidad con el Programa Macroeconómico , el Banco Central de Costa Rica estima que el crecimiento económico del país, medido con el Producto interno bruto (PIB) real, será de un 4,1% en el Según el Informe mensual de Coyuntura Económica a setiembre 2017 publicado por el Banco Central de Costa Rica, la actividad económica de Costa Rica medida por la tendencia ciclo del Indicador Mensual de Actividad Económica (IMAE), mostró una variación interanual de 4.40%, en el mes de julio, 0.09% superior a la observada en el mismo periodo el año anterior. Las actividades de servicios continúan sobresaliendo en su aporte al resultado del IMAE, para el periodo en mención explicaron el 70.5% de la variación total. La gestión financiera, recursos humanos, comercialización y actividades administrativas crecieron un 9.5%. La actividad financiera y de seguros creció un 7.8% principalmente por comisiones de tarjetas de crédito y cambio de divisas. En lo que respecta a la industria manufacturera, registró una variación del 4.0%, asociado a las empresas de los regímenes especiales, principalmente las dedicadas a la fabricación de implementos médicos. En tanto, la industria agropecuaria creció 3.6%, por el crecimiento del mercado interno de frijol, hortalizas, raíces y tubérculos. Finalmente, la actividad de la construcción registró una variación interanual de 1.7% debido a la evolución de la construcción con destino público que creció 15.7%, 8,4% más que el mismo periodo en el año Este incremento se da principalmente por las edificaciones de la Universidad de Costa Rica, sistemas de abastecimiento de agua potable y alcantarillado sanitario e infraestructura vial. 2. Sector Externo En los primeros siete meses del año 2017, la Balanza Comercial cerró con un déficit de USD$2.722,8 millones, lo que representa un 4.7% del Producto Interno Bruto de Costa Rica, lo anterior debido a un mayor dinamismo de las exportaciones de bienes. El crecimiento de las ventas externas estuvo impulsado por productos manufacturados de empresas de regímenes especiales, y los países destino fueron Estados Unidos y Asia. El comportamiento de las importaciones estuvo determinado por la evolución de la factura petrolera, que acumuló un valor superior en 23% al registrado en el mismo periodo del El precio del coctel de hidrocarburos se incrementó en un 20.9%, lo que implicó una mayor participación relativa de la factura petrolera dentro del total de importaciones. 3. Tipo de Cambio En agosto, el tipo de cambio promedio en el Monex, registro una disminución y se situó en , durante el mes de julio había alcanzado un valor de /$. Las reservas internacionales netas aumentaron $3.1 millones, producto del incremento de los depósitos por concepto de encaje que mantienen las entidades financieras en el Banco Central y otros ingresos netos del sector público no bancario. Por su parte el Ministerio de Hacienda redujo sus depósitos en el BCCR en $34 millones. Al cierre de agosto el saldo de RIN fue de $6.868,5 millones, equivalente a 5,8 meses de importaciones de mercancías del régimen definitivo.

4 4. Inflación En el mes de agosto el IPC registra una disminución mensual de 0.22%, lo que contribuye que la tasa acumulada se ubique en 1.11%, y la interanual en 0.91%. Este comportamiento es congruente con lo planteado en el Programa Macroeconómicos (3%+- 1 p.p.). Esta desaceleración se presenta por segundo mes consecutivo está asociado a ajustes tarifarios de bienes y servicios regulados, aspectos externos al control del Banco Central. 5. Finanzas Publicas Para los primeros siete meses del 2007, el Sector Publico Global Reducido, generó un déficit financiero equivalente a 2,2% del PIB, superior en 0.7% al observado en el mismo periodo el año anterior. El gasto total creció 9.1% interanualmente principalmente por transferencias corrientes y de capital, así como intereses de deuda. Los ingresos tributarios se incrementaron 5.6%, menos a lo observado hace un año 10.5%, producto de la desaceleración en la recaudación de impuestos en aduanas, ventas internas y renta. En el caso particular del Gobierno Central, la razón de deuda a PIB se ubicó en 45,7% (43% a julio de 2016). La Tesorería Nacional atendió sus requerimientos de caja y otras obligaciones financieras mediante la colocación neta de bonos de deuda interna y el uso de parte de sus depósitos en el Banco Central. 6. Tasas de interés Durante el mes de agosto y setiembre la Junta Directiva del Banco Central mantuvo la tasa de política monetaria (TPM) en 4.5%, debido a que la inflación se mantiene baja y con expectativas de que se ubicará en el rango meta establecido, ya que no se prevén presiones futuras a la inflación por la vía monetaria o el rito de crecimiento económico. Por otra parte, la Tasa Básica Pasiva (TBP) a finalizar el mes se ubicó en 5.85%, 15 puntos base superior a la reflejada en el trimestre anterior (5.70%). Sin embargo, los premios por ahorrar en colones se continúan mostrando en niveles negativos entre los 118 y 39 puntos base. En tanto, la tasa activa promedio ponderada del Sistema Financiero Nacional fue de 14,8% inferior a la presentada en el mes de julio 2017 (15,3%). DESEMPEÑO DEL FONDO Al cierre del mes de setiembre de 2017 el fondo administra activos netos por la suma de USD$30,383, y activo totales por US$44,221, Para el periodo trimestral en estudio correspondió realizar la actualización del valor de cuatro de los inmuebles que componen el portafolio de activos del fondo, a saber: a) Edificio Mira Zapote: b) Edificio Los Colegios Moravia, c) Universidad San Jose San Francisco y d) Edificio Quizarrá San Jose. El resultado global del periodo presentó una plusvalía por USD$18, Por otra parte, durante el trimestre en estudio se presentó la salida del inquilino Ogilvy & Mather CR S.A. y a su vez, se logró concretar un contrato de arrendamiento con el nuevo Consortium Laclé y Gutierrez, ambos casos corresponden al Oficentro Trejos Montealegre, ubicado en el Escazú. Así las cosas, el nivel de ocupación se mantuvo en un 73%. Por su parte, el rendimiento líquido (medido para los últimos 12 meses) pasó de un 8.60% al cierre del mes de diciembre a un 6.70% al cierre del mes de setiembre, generándose un ajuste de 190 puntos base en el rendimiento. ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS El pasado 06 de junio se llevó a cabo la Asamblea de Inversionistas en el auditorio del Museo de jade del INS, donde se aprobaron los siguientes acuerdos: a) Incremento en el monto de la emisión autorizada para el Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado, pasando de US$50,000, a US$250,000, b) Autorización para que el Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado pueda realizar transacciones con el Grupo de Interés Económico de INS Inversiones SAFI S.A. c) Autorización para la emisión de Valores de Deuda de Oferta Pública por parte del Fondo de Inversión INS Inmobiliario No Diversificado.

5 Los detalles de los acuerdos descritos anteriormente fueron informados oportunamente mediante un Comunicado de Hecho Relevante de fecha 18 de julio del Descripción de las estrategias que se implementaron para la administración de los riesgos. Se mantiene la Póliza Todo Riesgo sobre las propiedades adquiridas y se incluye cada nuevo inmueble que entre a formar parte de la cartera del fondo, revisándose los valores de los inmuebles con cada valoración anual. Se mantiene el enfoque en adquirir inmuebles arrendados por inquilinos de reconocida estabilidad y buen historial de pago. 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA 3.1 Participación por inmueble PARTICIPACION POR INMUEBLE RESPECTO AL ACTIVO TOTAL COMPARATIVO I, II y III TRIMESTRE 2017 III Trimestre II Trimestre I Trimestre Inmueble Edificio Mira 68.46% 68.08% 68.08% Oficentro Trejos Montealegre 9.10% 9.27% 9.16% Universidad San José 4.87% 4.95% 4.95% Oficentro La Sabana 3.64% 3.68% 3.64% Edificio Los Colegios 3.57% 3.63% 3.63% Plaza Boulevard, Cartago 2.97% 2.91% 2.91% Edificio Quizarrá, San Jose 2.86% 2.89% 2.89% Edificio Farmacia, Hospital Calderón G. 2.67% 2.71% 2.72% Oficina Banco Popular Tibás 1.85% 1.89% 1.89% 3.2 Concentración de ingresos

6 4. TABLA DE RENDIMIENTOS 4.1 Comparativo de rendimientos FI INS Inmobiliario vrs Industria Rendimiento Total y Líquido Últimos 12 meses FI INS Inmobiliario vrs Industria Al 30 de Setiembre 2017 Tipo de rendimiento FI INS Inmobiliario Industria Rendimiento Total 5.82% 7.86% Rendimiento Liquido 6.70% 8.06% 4.2 Comparativo de rendimientos total del FI INS Inmobiliario vrs Industria 4.3 Comparativo de rendimiento liquido FI INS Inmobiliario vrs Industria

7 5. INDICADORES DE RIESGO Y GESTIÓN Indicador de Riesgo Coeficiente de Obligación frente a terceros (Endeudamiento). INS Inmobiliario Industria Jun-17 Set-17 Set % 30.52% 20.16% Porcentaje de Ocupación 73.61% 73.61% 88.00% Morosidad (Con más de un mes atrasado) 5.92% 3.41% n.d. Relación de participaciones negociaciones en el último año respecto al total de circulación % 49.55% n.d. Administración de Riesgos 5.1 Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se tiene suscrita con el INS una póliza Todo riesgo que cubre la totalidad de la cartera inmobiliaria del fondo. 5.2 Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que sean inquilinos que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja sensibilidad por exposición a las condiciones de mercado. El fondo se ha centrado en la compra de inmuebles con arrendatarios de reconocida estabilidad. 5.3 Riesgo de Concentración por Inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración por inmuebles, por cuanto se encuentra en su etapa de crecimiento para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen nuevas compras se irá disminuyendo la concentración. 5.4 Riesgo de Concentración por Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, conforme se realicen nuevas compras y crezca la cartera del fondo, se irá reduciendo la concentración por inquilinos. 6. NOTAS IMPORTANTES PARA EL INVERSIONISTA Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y, por lo tanto, no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora.