Las Cooperativas. de Vivienda. Concepto y regulación Derechos y obligaciones de los cooperativistas Reclamaciones. Por Alicia Arbe Serrano

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1 Las Cooperativas de Vivienda Concepto y regulación Derechos y obligaciones de los cooperativistas Reclamaciones Por Alicia Arbe Serrano 1

2 LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA La adquisición de una vivienda en régimen de cooperativa es una fórmula alternativa a la compra de vivienda a través de una promotora privada, pues el coste de la misma resulta menor que si compramos a un promotor privado. Habitualmente, la iniciativa para constituir una cooperativa ha surgido a partir de sindicatos, asociaciones de vecinos, colectivos profesionales, etc, en los que una vez tomada la decisión, se designa un grupo promotor que tramita la constitución de la cooperativa. Otra alternativa han sido las cooperativas creadas por gestoras. Estas se dedican a captar socios por una empresa que se dedica a la gestión inmobiliaria, a las que se unen personas interesadas en adquirir una vivienda. Es necesario advertir que, actualmente, y debido a la situación inmobiliaria de nuestro país, numerosas promotoras particulares no pueden construir por falta de financiación, y lo que están haciendo es crear sociedades gestoras que impulsan una promoción de viviendas a través de cooperativas o, también, de comunidades de bienes. De esta manera, trasladan a la cooperativa y a sus socios los riesgos de la promoción, y así las sociedades gestoras se aseguran una retribución por su gestión. Por tanto, es fundamental que el consumidor esté debidamente informado de las diferentes opciones inmobiliarias a la hora de comprar una vivienda. Por ello, veremos que es una cooperativa, que normativa las regula, como se constituye una cooperativa, cuales son sus órganos, que derechos y obligaciones tienen los socios, cuales son sus responsabilidades y las posibles reclamaciones que puedan surgir. 2

3 CONCEPTO Las cooperativas de viviendas son aquellas que tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o edificaciones complementarias, así como su rehabilitación, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administración, conservación y mejora de los mismos en el modo que se establezca en los Estatutos (art. 84 de la Ley 9/1998). REGULACIÓN En materia de sociedades cooperativas, la Comunidad Autónoma de Aragón en virtud de las competencias que tiene transferidas, goza de plenas facultades legislativas, sin necesidad de someterse a la legislación básica que en esta materia pueda dictar el Estado. Cuestión distinta es la competencia acerca de la regulación de determinados sectores cooperativos como el de Crédito o el de Seguros, dado que por expresa reserva constitucional (artículo ª), las bases de su ordenación corresponden al Estado. Por ello, sobre la base de esta normativa, y al objeto de fomentar la creación de sociedades cooperativas en Aragón, se dictó la Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de Aragón. JERARQUÍA NORMATIVA 1.- Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de Aragón. (BOA 31/12/1998). Se trata de la principal ley a aplicar a las cooperativas aragonesas y primera norma en orden de jerarquía. Su contenido prevalece sobre el de cualquier otra norma en la materia. 2.- Reglamentos de desarrollo de la Ley de Cooperativas de Aragón. Están previstos en las Disposiciones Finales segunda y tercera y la Adicional cuarta, de la Ley. Son la siguiente norma en orden de jerarquía tras la ley aragonesa. La Disposición final 3ª faculta al Gobierno de Aragón 3

4 para que dicte cuantas normas sean necesarias para el desarrollo y aplicación de la Ley. Como reglamentos previstos específicamente por ella se encuentran los siguientes: - Reglamento de organización y funcionamiento del Registro de Cooperativas (Disposición Final 2ª de la Ley). Dicha norma está en fase de elaboración. - Reglamento regulador de la organización y competencias específicas del Consejo Aragonés del Cooperativismo (previsto en la Disposición Adicional 4ª de la Ley). El Consejo Aragonés del Cooperativismo se ha regulado mediante el Decreto 65/2003, de 8 de abril (publicado en el BOA de 05/05/2003). 3.- Los Estatutos Sociales de las Cooperativas. Se prevén como fuente de tercer grado en la Disposición final primera de la Ley. Es una norma interna que regula el funcionamiento de cada cooperativa. Los Estatutos han de tener un contenido mínimo que se encuentra detallado en el artículo 9 de la Ley aragonesa de cooperativas, sin perjuicio de otras menciones específicas que se encuentran en todo el texto legal. Como desarrollo de los estatutos puede redactarse un reglamento interno de la Cooperativa. 4.- La normativa estatal. La Ley aragonesa en su disposición final primera establece como fuente supletoria de último grado la Ley General de Cooperativas estatal, por detrás de la Ley aragonesa y de los Estatutos propios de cada cooperativa. Se trata de la Ley 27/1999, de 19 de julio, de Cooperativas (BOE de fecha 17/07/1999). Dicha Ley está complementada por su Reglamento en materia de Registro de Cooperativas (Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero). A mediados de 2009 se inició un proceso de modificación de la Ley de cooperativas de Aragón, con el fin de adaptarlo a las nuevas circunstancias que viven las empresas y las cooperativas, en un escenario económico distinto al de hace doce años. Esta necesidad de modificar la ley es una reclamación que vienen 4

5 realizando las distintas organizaciones que representan al sector de las cooperativas en Aragón. Desde la creación del Consejo Aragonés del Cooperativismo (en enero de 2008), se ha marcado como objetivo prioritario modificar la ley. El Consejo de Gobierno aprobó en noviembre pasado el proyecto de Ley, que ahora deberán tramitar las Cortes, por lo que confiamos en que antes de acabar el presente año tengamos una nueva Ley de Cooperativas de Aragón. OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY ARAGONESA Objeto El artículo 1 de la ley dispone : La presente Ley tiene por objeto regular y fomentar las sociedades cooperativas que se constituyan y desarrollen sus actividades dentro del territorio aragonés, sin perjuicio de que, para completar y mejorar sus fines, puedan realizar actividades instrumentales y tener relaciones con terceros fuera de Aragón. Ámbito de aplicación Este artículo deja claro que afecta únicamente a las cooperativas que cumplan el doble requisito de constituirse y desarrollar sus actividades dentro del territorio aragonés. Asimismo, dispone que para completar y mejorar sus fines, puedan realizar actividades instrumentales y tener relaciones con terceros fuera de Aragón. En un sentido amplio, el término instrumentales puede interpretarse como todas aquellas actividades necesarias para lograr el fin u objeto perseguido por la cooperativa. LEGISLACIÓN COMPLEMENTARIA - Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. - Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, en relación con la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento. 5

6 - Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. - Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. - Decreto 211/2008, de 4 de noviembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de solicitantes de vivienda protegida y de adjudicación de viviendas protegidas de Aragón. CONSTITUCIÓN DE UNA COOPERATIVA 1.- La cooperativa se constituye celebrando previamente asamblea constituyente o por el trámite abreviado de comparecer los socios promotores ante Notario para otorgar directamente la escritura de constitución. Las cooperativas de viviendas son de primer grado y necesitan un mínimo de cinco socios para su constitución. Si se celebra Asamblea constituyente por los socios promotores, se redactará acta de la misma por el Secretario de la Asamblea, con el visto bueno del Presidente, elegidos ambos al comienzo de la sesión. Recogerá al menos los siguientes acuerdos: aprobación de los Estatutos sociales; nombramiento, entre los promotores, de las personas que ocuparán los cargos de los órganos sociales; y la designación, entre los promotores, de las personas que otorgarán la escritura de constitución, y entre las cuales estarán las elegidas para los cargos de sus órganos sociales. Su número no será inferior a tres. 2.- Los gastos ocasionados por las actuaciones necesarias para la constitución de la sociedad, serán a cargo de ésta. Si no se inscribe en el Registro o no se aceptan las cuentas, los socios promotores serán solidariamente responsables de las obligaciones contraídas frente a terceros con los que hubiesen contratado en nombre de la cooperativa. 6

7 En tanto no se produzca la inscripción en el Registro de Cooperativas, la proyectada sociedad deberá añadir a su denominación la expresión en constitución. 3.- La cooperativa quedará constituida y adquirirá personalidad jurídica desde el momento en que se inscriba en el Registro de Cooperativas la correspondiente escritura pública de constitución. El Registro de Cooperativas de Aragón se encuentra en la C/ Alcalde Sainz de Varanda nº 15, de Zaragoza (en los Servicios Centrales del Instituto Aragonés de Empleo). Este Registro da publicidad del contenido material de los acuerdos y documentación depositada en él. Al Registro sólo pueden acceder los acuerdos y documentación que cumplan la normativa vigente en la materia. Calificación:- Una vez aprobados los Estatutos y antes de otorgar la escritura pública, pueden los promotores o gestores de la cooperativa, solicitar al Registro la calificación de los Estatutos. Esta solicitud se hará mediante instancia, acompañada de dos copias de los estatutos y acta de la asamblea constituyente en caso de haberse celebrado. En el plazo de dos meses, el Registro procederá a su calificación favorable o bien comunicará a los gestores los defectos legales observados para su corrección. El Registro al calificarlos está asegurando que se ajustan a la legalidad. El siguiente paso es otorgar ante Notario la escritura pública de constitución. En el Registro de cooperativas se llevarán los siguientes libros: -Libro diario de presentación de documentos. -Libro de inscripción de sociedades cooperativas. -Libro de inscripción de uniones, federaciones y confederaciones de cooperativas. 4.- La denominación no podrá ser idéntica a la de otra sociedad cooperativa existente, y con el nombre deberá incluir los términos Sociedad Cooperativa, y opcionalmente, se podrá añadir la expresión Aragonesa. 5.- El domicilio de la sociedad se fijará dentro del territorio de Aragón. 6.- El capital social de la cooperativa, que será variable, estará formado por las aportaciones voluntarias y obligatorias de los 7

8 socios. Los estatutos fijarán el capital social mínimo con que puede constituirse y funcionar la cooperativa. La escritura de constitución deberá expresar, como mínimo, el siguiente contenido: - Relación de promotores, con sus datos personales. - Manifestación expresa de la voluntad de constituir una cooperativa de la clase que se trate. - Aportaciones suscritas y desembolsadas por cada socio. - Personas que han de ocupar los cargos sociales de la entidad. Contendrá además, como anexos, los siguientes documentos: - Certificación acreditativa de que no existe otra cooperativa con idéntica denominación, expedida por la Sección Central del Registro de Cooperativas del Ministerio de Trabajo. - Acta de la asamblea constituyente, en caso de haberse celebrado ésta. - Estatutos de la sociedad. - Manifestación de los otorgantes de que todos los promotores reúnen los requisitos necesarios para adquirir la condición de socio de la cooperativa. - Manifestación de los otorgantes de que el importe total de las aportaciones desembolsadas por los promotores no es inferior al del capital social mínimo establecido estatutariamente. - Asimismo, los otorgantes podrán conferir en la escritura cualquier tipo de apoderamiento, incluso el de subsanación de la misma para el caso de que contenga algún defecto que obste a su inscripción. En el art. 9 de la Ley aragonesa se regula el contenido mínimo de los Estatutos de la Cooperativa: a) Denominación de la cooperativa. b) Domicilio social. c) Ámbito territorial. d) Actividad económica o social que constituye su objeto. e) Duración. f) Capital social mínimo y forma de su aportación por los socios. 8

9 g) Aportación obligatoria mínima al capital social, así como la parte de dicha aportación obligatoria que ha de desembolsarse para adquirir la condición de socio. h) Requisitos para la admisión y baja de los socios y régimen de transmisión de sus aportaciones. i) Derechos y deberes de los socios en relación con su participación en las actividades de la Cooperativa. j) Responsabilidad de los socios por las deudas sociales. k) Régimen disciplinario. l) Composición, convocatoria, funcionamiento y sistemas de elección y remoción de sus órganos sociales. m) Existencia o no de un interés sobre las aportaciones y límites del mismo. n) Régimen de reembolso de las aportaciones. ñ) Criterios para la distribución de excedentes y porcentajes mínimos destinados al Fondo de Reserva Obligatorio y al de Educación y Promoción. o) Régimen de las secciones, en su caso. p) Causas de disolución y normas para su liquidación. q) Cualquier otra exigencia impuesta legalmente. ÓRGANOS DE LA COOPERATIVA - La ASAMBLEA GENERAL, constituida por los socios debidamente reunidos, es el órgano supremo deliberante y de expresión de la voluntad social. Sus acuerdos válidamente adoptados son obligatorios para todos los socios, incluso para los disidentes y los que no hayan participado en ella. Las Asambleas Generales podrán ser ordinarias o extraordinarias. La Asamblea General se reunirá una vez al año, dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio económico, para examinar la gestión social, aprobar, si procede, las cuantas anuales y decidir sobre la distribución de excedentes o imputaciones de pérdidas, así como cualquier otro asunto indicado en el orden del día. Todas las demás Asambleas Generales se considerarán extraordinarias. La Asamblea General Ordinaria convocada fuera de plazo será válida, pero el Consejo Rector responderá de los perjuicios que se deriven para la cooperativa y los socios. 9

10 La Asamblea extraordinaria se podrá convocar por el Consejo Rector cuando se estime conveniente para los intereses de la cooperativa, a petición del 20% de los socios o a solicitud de los Interventores. La convocatoria de la Asamblea General deberá realizarse mediante anuncio en el domicilio social y con la publicidad prevista en los Estatutos, de manera que todos los socios tenga noticia de la convocatoria con al menos diez días naturales de antelación, y máxima de treinta. Cada socio tendrá derecho a un voto. Podrá ser representado por otro socio, que no podrá ostentar más de dos representaciones. La representación será por escrito y para cada Asamblea. En los estatutos se puede regular que el socio pueda ser representado por sus ascendientes o descendientes directos, su cónyuge o personas con las que conviva habitualmente, siempre que tengan capacidad legal para representarle. - El CONSEJO RECTOR es el órgano de representación, gobierno y gestión de la cooperativa, con sujeción a la política fijada por la Asamblea General. Los Estatutos podrán determinar las competencias que, con carácter exclusivo, correspondan al Consejo Rector. Los estatutos sociales fijarán la composición del Consejo Rector, y su número de miembros no puede ser inferior a tres. El Consejo Rector se elegirá en votación secreta por la Asamblea General de la forma dispuesta en los Estatutos. La Asamblea General elegirá de entre sus miembros al presidente, vicepresidente y secretario y otros cargos, salvo que los estatutos atribuyan esta facultad al Consejo Rector. La duración del mandato no será inferior a dos años ni superior a seis, pudiendo ser reelegidos indefinidamente salvo que los Estatutos establezcan un límite. - Los INTERVENTORES son los fiscalizadores de la cooperativa son nombrados por la Asamblea General de entre los socios, en votación secreta. El cargo de interventor es incompatible con el de miembro del Consejo Rector y, en su caso, con el de director. Presentarán a la Asamblea General un informe escrito sobre la memoria explicativa de la gestión de la empresa, balance y cuenta de resultados y demás documentos contables. Tienen derecho a comprobar en cualquier momento la documentación de la 10

11 cooperativa y realizar cuantas investigaciones estimen oportunas para aclarar las anomalías que sean sometidas a su examen. - El COMITÉ DE RECURSOS. Los Estatutos pueden prever y regular la existencia y organización de un Comité de Recursos, que será el encargado de resolver los que se interpongan contra las sanciones impuestas a los socios de la cooperativa, así como aquellas otras funciones que se determinen en los Estatutos. LA SOCIEDAD O ENTIDAD GESTORA (No es un órgano social). La gestora es, normalmente, una sociedad mercantil que presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio pactado entre ambas partes. La gestora no toma decisiones, sino que asesora y gestiona, pero no toma decisiones dentro del seno de la cooperativa, las decisiones las toman los órganos de gobierno. Las gestoras no deben tener poderes de la cooperativa, ni su representación, ni capacidad de decisión. La relación contractual entre la cooperativa y la sociedad gestora se materializa en el contrato de gestión, que determina los derechos y obligaciones de la gestora y la cooperativa, así como la contraprestación económica por esa gestión. La solvencia, profesionalidad y prestigio de la sociedad gestora se convierten en la máxima garantía para el éxito de la promoción. INFORMACIÓN ANTES DE SER SOCIO DE UNA COOPERATIVA Antes de asociarse, solicite de la Cooperativa la siguiente información: - Inscripción en el Registro de Cooperativas. - Copia de los estatutos sociales. - Importe de las aportaciones al capital social, primeras gestiones. - Si se trata de vivienda libre o protegida. Restricciones para su venta. - Titularidad de los terrenos. - Planos de la edificación, licencia de obras, fecha de entrega de la vivienda, memoria de calidades, coste, documento original de aval bancario o póliza de seguros que garantice la 11

12 devolución de las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción para el caso de que no llegue a buen término. Requisitos para ser socio Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las personas físicas, así como las cooperativas y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro (Art. 84.2). Cómo se realiza la admisión de socios? Los Estatutos establecerán los requisitos necesarios para la adquisición de la condición de socio (Art. 17). Se presentará un escrito al Consejo Rector, que resolverá en el plazo de un mes a contar desde su recepción. Transcurrido dicho plazo sin que el Consejo Rector resuelva, se entenderá denegada la admisión. Si el Consejo Rector deniega el ingreso, deberá motivarlo, no pudiendo ser discriminatoria ni fundamentarse en causas distintas a las señaladas en la Ley o en los Estatutos. Contra el acuerdo denegatorio cabrá recurso ante el Comité de Recursos o, en su defecto, ante la Asamblea General, en el plazo de un mes a contar desde la notificación. El recurso se resolverá por votación secreta en la primera reunión que se celebre. Dicha resolución será recurrible ante la jurisdicción ordinaria. PARTICIPACIÓN DE LOS SOCIOS El cooperativista es socio de la cooperativa y, por ello, copropietario de la misma, y a su vez adjudicatario de una vivienda. La condición de socio y copromotor son inseparables. Para lograr este objetivo, el derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios. Al convertirse en socio de una cooperativa, se participa en el desarrollo de la promoción y construcción y corre con ciertas ventajas y riesgos de ser promotor de la vivienda, pero se beneficia de obtenerla a precio de coste y en las mejores condiciones de calidad. Los socios intervienen y participan activamente en la cooperativa de tres maneras: 12

13 - Tomando las decisiones que como socios les corresponden. Todos los socios participan democráticamente, ya que independientemente de la participación en el capital, cada socio es un voto. - Como consumidores o usuarios de las viviendas - Financiando la promoción de las viviendas. Aportan el denominado capital social, la cuota de ingreso y/o periódica, y las aportaciones para financiar la vivienda y anejos. o Aportaciones al capital social (sólo son reembolsables si causas baja, aunque si no es justificada puede tener deducciones). o Cuotas de ingreso y/o periódicas. No integran el capital social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realice, tanto en las primeras etapas de su funcionamiento, como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc. o Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos (abono del coste de la vivienda no financiable por vía hipotecaria). Las cuantías se determinan tras realizar un Plan de Financiación que aprueba la Asamblea General de socios. OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS Una vez admitida la solicitud para ser socio de la cooperativa, los socios adquieren una serie de obligaciones, que están regulados en el art. 20: a) Efectuar el desembolso de las aportaciones comprometidas. b) Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos de gobierno. c) Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos de gobierno. d) Participar en las actividades que constituyan el objeto de la cooperativa, en la forma establecida en los estatutos. e) No dedicarse a actividades que puedan competir con los fines sociales de la cooperativa ni colaborar con quien las 13

14 realice, salvo que sea autorizado expresamente por el Consejo Rector. f) Guardar secreto sobre los asuntos y datos de la Cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales. g) Aceptar los cargos sociales para los que fueran elegidos, salvo causa justificada. h) Participar en las actividades de formación. i) Cumplir los demás deberes que resulten de preceptos legales o estatutarios. DERECHOS DE LOS SOCIOS En virtud de lo dispuesto en el art. 19, los socios tienen derecho a: a) Participar en la actividad económica y social de la cooperativa, sin discriminación y de acuerdo con lo establecido en los estatutos. b) Participar, con voz y voto, en la Asamblea General y en los órganos de que formen parte. c) Elegir y ser elegidos para los cargos de los diferentes órganos de la cooperativa. d) Exigir información en los términos legal y estatutariamente establecidos. e) Participar en el retorno de excedentes que se acuerde. f) Cobrar los intereses que se fijen para las aportaciones sociales. g) Recibir la liquidación de su aportación en caso de baja o disolución de la sociedad. h) Cualesquiera otros previstos en la Ley o en los Estatutos. Con respecto al derecho de información, los Estatutos lo regularán tanto individual como colectivamente, con sujeción a las siguientes reglas: - Simultáneamente a su ingreso en la cooperativa, el socio recibirá un ejemplar de los Estatutos Sociales, así como, si existiese, el reglamento de régimen interno y de las modificaciones que se vayan introduciendo en los mismos. - Los socios podrán examinar en el domicilio social, durante los quince días anteriores a la celebración de la Asamblea 14

15 General, los documentos que vayan a ser sometidos a la misma y, en particular, las cuentas anuales, el informe de gestión, la propuesta de distribución de resultados y el informe de los interventores o el informe de auditoría, según los casos (Art. 56.2). Dentro de este plazo podrá formular por escrito las preguntas que estime oportunas, que deberán ser contestadas en la Asamblea general, sin perjuicio de las preguntas verbales que puedan producirse en el transcurso de la misma. - Todo socio podrá solicitar por escrito del Consejo Rector, las aclaraciones o informes que considere necesarios sobre cualquier aspecto del funcionamiento y resultados de la cooperativa, que deberán ser contestados en la primera Asamblea General que se celebre, pasados ocho días desde la solicitud. No se podrá negar dicha información, salvo que alegase motivadamente perjuicio para los intereses sociales. Dicha negativa se puede recurrir ante la Asamblea General, y su decisión podrá ser impugnada por el socio en la forma establecida para los demás acuerdos sociales. - En todo caso, el Consejo Rector debe informar a los socios u órganos que los representen, al menos, cada seis meses, y por el cauce que estime conveniente, de las principales variaciones socioeconómicas de la cooperativa. Los estatutos regularán la forma y contenido de esta información. - Todo socio tienen libre acceso a los libros de registro de socios de la cooperativa, así como al libro de actas de la Asamblea general y, si lo solicita, el Consejo Rector deberá proporcionarle copia certificada de los acuerdos adoptados en las Asambleas Generales. El Consejo rector proporcionará al socio que lo solicite copia certificada de los acuerdos del Consejo que afecten al socio, individual o particularmente. - Todo socio tiene derecho, si lo solicita del Consejo Rector a que, se le muestre y aclare el estado de su situación económica en relación con la cooperativa. BAJA DEL SOCIO Los estatutos regularán el procedimiento de baja de los socios, así como la responsabilidad por los compromisos asumidos con la cooperativa anterior a la baja, teniendo en cuenta lo siguiente: 15

16 - El socio puede causar baja voluntaria en la cooperativa cumpliendo el plazo de preaviso fijado en los estatutos, que no tendrá una duración superiora tres meses, salvo que se haya fijado un requisito mínimo de permanencia, nunca superior a cinco años, con las excepciones previstas en la Ley, o la imposibilidad de hacerlo antes de finalizar el ejercicio económico. - El incumplimiento del preaviso o de los plazos de permanencia fijados en los estatutos determinará la baja como no justificada a todos los efectos, salvo que el Consejo Rector, acuerde lo contrario. El Consejo podrá exigir el cumplimiento de dichos requisitos o bien una compensación por los daños y perjuicios ocasionados. - Causarán baja obligatoria los socios que pierdan los requisitos exigidos para serlo de acuerdo con la ley y los estatutos. Este acuerdo será adoptado por el Consejo Rector, previa audiencia del interesado. - Los estatutos regularán los casos en que la baja, voluntaria u obligatoria, se considere justificada, y se considerará no justificada en caso contrario. La baja se considerará justificada cuando se produzcan los siguientes supuestos: - La prórroga de la actividad cooperativa, si fue constituida por tiempo determinado. - La fusión, escisión o transformación de la cooperativa. - La modificación o alteración sustancial del objeto social. - La disconformidad con cualquier acuerdo de la Asamblea General que implique una asunción de obligaciones o cargas no previstas en los Estatutos (es justificada si se vota en contra del acuerdo, o si no se ha asistido a la Asamblea, se muestra su disconformidad con el mismo en el plazo de un mes desde la celebración de la Asamblea). - Agravamiento del régimen de responsabilidad de los socios o de la participación de los socios en la actividad de la cooperativa. 16

17 OTRAS SITUACIONES DEL SOCIO Expulsión del socio La expulsión del socio sólo podrá ser acordada por el Consejo Rector por la comisión de alguna falta muy grave prevista en los estatutos (previa instrucción de expediente con audiencia del interesado, que se resolverá en el plazo de dos meses desde su iniciación). El acuerdo de expulsión es recurrible ante el Comité de Recursos o, en su defecto, ante la primera Asamblea General que se celebre. Transcurrido el plazo para recurrir o ratificada la expulsión, el acuerdo será ejecutivo y notificado al socio de manera fehaciente, y podrá ser impugnado por éste ante la jurisdicción ordinaria. Responsabilidad del socio Los socios no responden personalmente de las deudas sociales, salvo disposición en contrario de los Estatutos. Sin embargo, el socio que causa baja en la cooperativa responderá personalmente por las deudas sociales, previa exclusión del haber social, durante cinco años desde la pérdida de la condición de socio, por las obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe reembolsado o pendiente de reembolsar de sus aportaciones al capital social. Reembolso de las aportaciones Los Estatutos sociales regularán el reembolso de las aportaciones al capital en caso de baja del socio. Pueden producirse unas deducciones: - Del importe de las aportaciones desembolsadas en el momento de la baja, se deducirán las pérdidas imputables al socio correspondientes al ejercicio económico en que se haya producido la baja, y las acumuladas si existiesen, en la proporción que le corresponda. - En el caso de expulsión o baja no justificada, podrá aplicarse una deducción no superior al 40% ó 20%, respectivamente, del importe de las aportaciones obligatorias, una vez realizada la deducción por pérdidas. 17

18 - El plazo de reembolso no podrá exceder de cinco años a partir de la fecha de la baja, o de un año en caso de defunción del socio, con derecho a percibir sobre el importe de la aportación no reintegrada el tipo del interés básico del Banco de España, o el fijado para los socios en activo si fuera mayor. Las cantidades pendientes de reembolso no serán susceptibles de actualización. - Excepcionalmente, en los supuestos que la devolución pueda poner en dificultad la estabilidad económica de la cooperativa, el Departamento competente, podrá ampliar los citados plazos, a petición de la misma, hasta el límite de diez años. Transmisión de las aportaciones Las aportaciones sólo pueden transmitirse: a) Por actos intervivos entre socios, en los términos fijados en los Estatutos. b) Por sucesión mortis causa. La participación del causante en la cooperativa se repartirá entre sus herederos en la proporción que legalmente les corresponda. Cada uno de ellos podrá solicitar al Consejo rector, en el plazo de seis meses, la liquidación de su parte o su admisión como socio, en la cuantía que le haya correspondido en la partición hereditaria. Derechos de tanteo y retracto Cuando un socio titular de una vivienda pretendiera transmitir intervivos sus derechos sobre la vivienda antes de haber transcurrido cinco años o plazo superior establecido en los Estatutos desde la fecha de concesión de la cédula de habitabilidad de la vivienda, deberá de ponerlos a disposición de la cooperativa, que los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de esta adquisición (tanteo) será igual a la cantidad desembolsada en su día por el socio, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al IPC, durante el periodo comprendido entre la fecha de entrega de la vivienda y la transmisión de derechos. Si pasan tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo rector el propósito de transmitir sus derechos, sin que nadie haga usos de este derecho de preferencia, el socio queda autorizado para transmitirlo en vida a terceros no socios. 18

19 Si el socio transmitente no ejercita el derecho de tanteo, y realiza la transmisión a un tercero, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, o de tres meses si el retrayente tiene conocimiento de la transmisión, abonando el precio citado anteriormente. No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto si la transmisión se realiza a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes en línea directa. RECLAMACIONES POR DEFICIENCIAS DE LA VIVIENDA Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios adquirentes de las viviendas, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio en los siguientes plazos, contados desde la recepción de la obra. En el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), se regulan tres tipos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias de la vivienda: - 1 año, por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (exigible al constructor). - 3 años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales del edificio. Para ello, el artículo 19 de la LOE establece un régimen de garantías, por lo que deberá suscribirse un seguro de daños materiales o de caución para garantizar las responsabilidades. El tomador del seguro será el constructor en el supuesto de garantía de un año. El tomador del seguro será el promotor en los otros dos supuestos, aunque el promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste se a tomador por cuenta de aquél. La prima deberá estar pagada en el momento de recepción de la obra. 19

20 Las acciones para exigir responsabilidad por daños materiales dimanantes de vicios o defectos, prescribirán a los dos años desde que se produzca. El promotor es un garante incondicional de la edificación frente a los propietarios y responderá, por ello, en cualquier caso. La garantía incondicional que representa el promotor lo es tan sólo de forma provisional, puesto que tiene acción de repetición contra el verdadero causante material de los daños. 20

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