VENTAJAS DE LA COOPERATIVA

Transcripción

1 VENTAJAS DE LA COOPERATIVA Con el objetivo de presentar a grandes rasgos la promoción en régimen de cooperativa sin intención de redactar a través del presente manual de ventajas de la cooperativa, un estudio exhaustivo de la cooperativa, y de las entidades gestoras, en el presente documento se trata de presentar los aspectos más fundamentales de la actividad y desarrollo de una cooperativa inmobiliaria de viviendas o naves industriales, para que pueda servir de aproximación y guía para la toma de decisión sobre la incorporación a una cooperativa: 1. LA COOPERATIVA EN EL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL. Tras los años trascurridos tanto como profesionales del sector inmobiliario como ciudadanos eran conscientes de la inviabilidad de un sector marcado por la producción masiva de viviendas a un precio cada vez mayor, despojando al sector del fin social último que se necesitaba satisfacer, alejándose del análisis de las necesidades de los ciudadanos. Todo esto nos ha llevado a una realidad de mercado que hace imprescindible una renovación del sector que bajo unos nuevos parámetros de financiación, se centre en un crecimiento sostenible económica y socialmente, modificando profundamente las figuras tradicionales de los agentes que intervienen en el proceso de promoción, hechos en donde la cooperativa cobra una especial importancia, bajo el desarrollo de una herramienta articulada bajo los principios de la cooperación en al consecución de un fin común para los asociados, la terminación de una vivienda o nave industrial, sustituyendo el ciudadano a la figura del promotor, actuando bajos unos criterios no solamente económicos, pudiendo ser aconsejados por un grupo de profesionales independientes. realidad de mercado que hace imprescindible una renovación del sector que bajo unos nuevos parámetros de financiación, se centre en un crecimiento sostenible económica y socialmente 2. LA COOPERATIVA. La Constitución española establece en el artículo 129 que los poderes públicos promoverán eficazmente las diversas formas de participación en las empresas y fomentará mediante una legislación adecuada las sociedades cooperativas. De acuerdo con lo anterior, cada comunidad autónoma ha ido creando una legislación sobre las cooperativas, y en el caso de que no exista se deberá atender a lo establecido en la Ley General de Cooperativas 27/1999. En Andalucía bajo el articulado de la ley de sociedades cooperativas andaluzas 2/1999 vemos que se define la cooperativa como una sociedad de participación, que asocia a personas jurídicas o físicas, que tienen intereses o necesidades socioeconómicos comunes, para cuya satisfacción y en Página 1 de 5

2 interés de la comunidad realizan cualquier actividad empresarial, con arreglo a unos principios generales: Libre adhesión y baja de los cooperativistas. Igualdad en derechos y obligaciones Participación en la actividad y resultado de la cooperativa Estructuras democráticas Autonomía. Interés voluntario y limitado a las aportaciones. Dentro de la cooperativa general nos encontramos con la cooperativa inmobiliaria, que tiene como interés socioeconómico, la promoción de una vivienda o nave industrial, todo ello a través del instrumento asociativo en régimen de cooperativa que lleva a cabo una autopromoción, siendo los cooperativistas los que controlan el proceso de construcción de las viviendas o naves industriales. la cooperativa inmobiliaria, que tiene como interés socioeconómico, la promoción de una vivienda o nave industrial, todo ello a través del instrumento asociativo en régimen de cooperativa que lleva a cabo una autopromoción, siendo los cooperativistas los que controlan el proceso de construcción de las viviendas o naves industriales. 3. VENTAJAS DE LA COOPERATIVA. Partiendo de la propia naturaleza de la cooperativa, siendo los socios los que promueven o lleven a cabo la autopromoción, las principales ventajas de esta son: Disminución del precio de la vivienda o nave industrial, ya que al promoverse en régimen de cooperativa el precio final, es el resultado de aplicar directamente los costes de la promoción, sin inclusión de un beneficio del promotor. Intervención en la toma de decisiones y control de actividad. Establecimiento de unos órganos de dirección formados por los cooperativistas que controlan los gastos y la marcha de la promoción. Aplicación a las cantidades entregadas como consecuencia del plan de actuación el seguro de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta de la Ley 57/1968. Plan de actuación que delimita el ritmo de la construcción y un plan de etapas de la promoción, conocido, aceptado y delimitado por los cooperativistas. Flexibilidad en la forma de pago. disminución del precio, intervención en la toma de decisiones,. Establecimiento de órganos de dirección, plan de actuación, seguridad en las cantidades entregadas, flexibilidad de pago. 4. ORGANOS DE LA COOPERATIVA Y FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA. Página 2 de 5

3 Los órganos de la cooperativa están compuestos por los siguientes: a) Asamblea General La Asamblea General es el órgano supremo de expresión y manifestación de la voluntad y de las decisiones de los cooperativistas que tienen como funciones principales: Nombramiento de los miembros del Consejo Rector Censura de la gestión social Establecimiento de Aportaciones dinerarias Modificación Estatuarias y establecimiento de reglamento de régimen interior. Decisiones sobre fusión, escisión, transformación o liquidación de cooperativa. Todo lo que tenga que ver con la constitución de cooperativas. Impulso del ejercicio de la acción de responsabilidad contra consejo rector o interventores. Cualquier función que le asigne la ley o los estatutos. b) Consejo Rector Órgano de Gobierno de la cooperativa, de gestión y de representación ajustada a la Ley, estatutos y la política marcada por la Asamblea General. Cuando la cooperativa tenga un número de socios igual o inferior a diez puede ser sustituido el consejo rector por un Administrador. c) Interventores en los supuestos establecidos en la Ley o en los estatutos. Nombrados por la Asamblea General les corresponde analizar la legalidad de la documentación de la cooperativa, revisar las cuentas y emitir cuantos informes le sean solicitados por la Asamblea. 5. DERECHOS DE LOS COOPERATIVISTAS. Los cooperativistas tendrán los siguientes derechos que se enumeran a modo orientativo sin perjuicio de los que puedan añadir en cada cooperativa los estatutos: Participar en la cooperativa en términos de igualdad respecto al resto de cooperativistas. Ser informado de todos aquellos aspectos de la cooperativa. Ejercitar su derecho a voto en la cooperativa. Darse de baja. Ser elegido y elegir a los miembros de los órganos de la cooperativa. Participar en los excedentes de la cooperativa y en la liquidación, todo ello en función o en proporción a la aportación aportada. 6. APORTACIONES DE LOS COOPERATIVISTAS Y SEGURO DE AFIANZAMIENTO DE LAS CANTIADES ENTREGADAS Página 3 de 5

4 En el desarrollo de la actividad económica de la cooperativa con el fin de lograr el objetivo de terminar la promoción de las viviendas o naves industriales, los cooperativistas tendrían que realizar aportaciones conforme a lo dispuesto en los estatutos y en los plazos e importes determinados por el plan de actuación que apruebe la Asamblea ratificado por lo tanto por los socios. Así podemos distinguir entre las aportaciones unas aportaciones iniciales, obligatorias que se destinan a configurar el capital social de la cooperativa, que se aportan en el momento de adquirir la condición de cooperativista, representadas en títulos que representen el valor nominal fijado en los estatutos, y por otro lado nos encontramos con las aportaciones voluntarias y periódicas, que sirven para financiar la promoción conforme al plan de viabilidad y actuación aprobado por la cooperativa. Estas últimas se van abonando conforme con las necesidades de la promoción y la obra, así habrá unas aportaciones iniciales que se corresponderán con los primeros gastos de gestión, adquisición del suelo, constitución de préstamo, para posteriormente establecerse el pago periódico en función con el grado de desarrollo de la obra de la promoción en régimen de cooperativa. Las aportaciones arriba indicadas engloban parte del precio por el que adquirirá finalmente la vivienda o nave industrial el cooperativista completado con el resto del precio necesario aportado por la financiación externa prestada por una entidad bancaria. A todas estas aportaciones le son de aplicación las garantías y obligaciones marcadas por la ley, y en concreto por la Ley 57/1968 de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta que exigen, prestar por parte de la cooperativa al cooperativista, un seguro o póliza de afianzamiento que aseguren la devolución de las aportaciones entregadas para el supuesto de que no se termine la promoción. Esta garantía además lleva consigo la exigencia de establecer una cuenta especial donde se ingresan todas aquellas cantidades aportadas por el cooperativista, para asegurar que el destino de estas sean la construcción y la promoción de las viviendas. A las anteriores garantías debemos de unir la garantía del seguro decenal establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación como responsabilidad de todos los agentes que intervienen en el procesos constructivo frente al cooperativista. 7. ENTIDADES GESTORAS DE LAS COOPERATIVAS. Para facilitar lograr el fin y objetivo marcado por la cooperativa las empresas gestoras como Deal Gestión lo forman un equipo multidisciplinar encargado de asesora, defender, controlar el proceso constructivo y los costes económicos de la promoción en régimen de cooperativa, todo ello para asegurar conseguir la calidad perseguida, con la trasparencia de gestión adecuada. Entre las funciones y tareas aparte del asesoramiento está la defensa frente a terceros de los intereses de la cooperativa. Página 4 de 5

5 Todas las actuaciones realizadas por la entidad gestora se deben de ajustar a las directrices marcadas por los cooperativistas a través de sus órganos de representación, y su relación con la cooperativa vendrá definida a través de un contrato de prestación de servicios que delimitará las áreas de actuación y funciones contratadas. 8. ACTIVIADES A DESARROLLAR POR LAS ENTIDADES GESTORAS. Entre las funciones destacables a realizar por la entidad gestora están: Actividades comerciales Actividades financieras. Actividades de asesoramiento y gestión urbanística. Actividad contable y fiscal. Actividad de administración. Actividad de asesoramiento y control del coste económico de la obra. Encargos y contratación con profesionales para la ejecución de la obra y redacciones de proyectos. Actividad de asesoría jurídica. 9. LEGISLACIÓN APLICABLE. En primer lugar como referencia suprema nos debemos de remitir al artículo de la Constitución Española, la Ley estatal 27/1999 de cooperativas, el Real Decreto 136/2002 del registro de cooperativas y a nivel autonómico en Andalucía nos encontraos con la de cooperativas 2/1999, el decreto 267/2001 de 11 de Diciembre que regula el desarrollo de la Ley de sociedades de cooperativas en materia registral y autorizaciones administrativas y finalmente, el decreto 318/2003 de 18 de Noviembre que modifica el mencionado decreto 267/2001. Página 5 de 5