Dictamen de la Situación de la Vivienda en la Provincia de Málaga. (Diciembre de 2009)

Transcripción

1 Dictamen de la Situación de la Vivienda en la Provincia de Málaga (Diciembre de 2009) Pablo Moreno Atencia Observatorio Provincial de Sostenibilidad de Málaga Diputación Provincial de Málaga. Agenda 21 Provincial DICTAMEN DE LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA

2 1. INTRODUCCIÓN: 1.1. Metodología 1.2. Fuentes 2. MARCO DE REFERENCIA 2.1. Situación en Europa, España y Andalucía 2.2. La vivienda y construcción sostenibles 3. MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA 3.1. Marco socioeconómico de la vivienda en la provincia 3.2. Situación de la vivienda en la provincia de Málaga Evaluación de la ocupación de los usos artificiales dedicados a la vivienda Viviendas iniciadas Viviendas protegidas Stock de viviendas en la provincia Direcciones de obra y proyectos visados 4. ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN PROPIEDAD O EN ALQUILER 4.1. Precio de la vivienda libre 4.2. Precio de la vivienda protegida 4.3. Esfuerzo y accesibilidad a la vivienda 4.4. Vivienda en alquiler en la provincia de Málaga 5. MODELOS DE CRECIMIENTO URBANÍSTICO EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA CON REPERCUSIÓN EN LA VIVIENDA Y LA SOSTENIBILIDAD 5.1. Ordenación del territorio en la provincia 5.2. Ordenamiento urbano de la provincia 6. PUNTOS DÉBILES DE LA VIVIENDA EN MÁLAGA 7. CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS SOBRE LA SITUACIÓN ACTUAL DE LA PROVINCIA - ANEXO I - ANEXO II - BIBLIOGRAFÍA - Propuestas para la sostenibilidad territorial - Propuestas para la sostenibilidad de la vivienda 1

3 1. INTRODUCCIÓN: El sector de la construcción ha sido uno de los negocios más rentables tanto para entidades públicas y privadas como a personas físicas en toda España. El Producto Interior Bruto (PIB) generado por la construcción en España en el ciclo expansivo inmobiliario fue entre de un 4,3% de variación interanual, además generó un volumen de puestos de trabajo, una inversión en infraestructuras públicas y una rentabilidad del negocio de la vivienda sin precedentes, de hecho, en el año 2001, la facturación del total de las transacciones económicas relacionadas con la vivienda significaron un 54% en Andalucía 1. En la situación actual, los últimos datos apuntan a una caída del PIB de la construcción del -5,4% en el territorio nacional. El colapso del mercado de la vivienda en el período se ha reflejado en todas las áreas de la sostenibilidad, sociedad, economía y medio ambiente, así, entre otros, el fuerte aumento de los tipos de interés, el aumento del precio de la vivienda (desde etapas anteriores), la imposibilidad de acceder a una hipoteca para los jóvenes por la falta de créditos bancarios todo ello bajo el paraguas de una crisis financiera general, afectando a todos los sectores de la economía y en especial al de la construcción (arquitectos, ingenieros, albañiles, etc.) y relacionados con el turismo (restauración, hostelería, agencias de viajes, etc.) y afectando a su vez a la ordenación urbana sostenible del territorio. La necesidad de la aplicación de la Ley de Gestión Integral de la Calidad Ambiental del 7/2007 (GICA) a través del instrumento de Evaluación Ambiental de Planes y Programas a todos los planes de ordenación urbana y de ordenación del territorio puede dar una perspectiva más sostenible a la futura ordenación urbanística de la provincia. Un aspecto innegable que demuestra el actual ciclo de desaceleración inmobiliaria es el progresivo aumento del precio de la vivienda pasando de 822,9 m 2 en el año 2000 a 2.229,8 en el 2006 y 1946 el m 2 en En este contexto la provincia de Málaga ha experimentado un incremento aún mayor de destrucción de empleo sobre todo del sector de la construcción y de servicios, con lo que la subida del precio de la vivienda ha dificultado el acceso a ésta de una gran parte de la población, reduciendo la accesibilidad a la vivienda a la modalidad del alquiler. El grupo de población más perjudicado ha sido el joven de años que a finales del año 2009 se encuentra en parados en la comunidad andaluza. En cuanto a la tasa de empleo total en la provincia pasó de un 59,6% en 2008 a 51,7% en junio de Con el panorama económico y social actual con graves repercusiones para el medio ambiente se hace necesario conocer el futuro del mercado de la vivienda desde todos los pilares de la sostenibilidad, la economía, la sociedad y el medio ambiente. Así, en 1 Ordóñez, José Luis (2008) Dictamen de la movilidad y accesibilidad urbana e interurbana y transporte en Málaga. Diputación Provincial de Málaga. Agenda 21 Provincial 2

4 éste dictamen se utilizarán datos de ocupación del suelo en el último año disponible, 2007 (Fuente: Junta de Andalucía), para definir los modelos de crecimiento urbano, comparándolos con la evolución de las viviendas iniciadas en la provincia (datos diciembre de 2009 del Colegio de Arquitectos de Málaga y el Observatorio de Medio Ambiente urbano, OMAU) y definir zonas donde los criterios de sostenibilidad se vean gravemente dañados. Por otro lado, para definir cuestiones sociales como la accesibilidad a la vivienda, se aportan datos acerca de las viviendas protegidas, precio por metro cuadrado del suelo, créditos por hipotecas y en definitiva, la accesibilidad a la vivienda por parte de los dos principales grupos de población demandantes de vivienda, la población joven y la población extranjera Metodología En el presente dictamen se diferencian tres periodos para definir las principales tendencias del mercado inmobiliario en la provincia en la última década. Así se define el periodo como última etapa expansiva generalizada del mercado de la vivienda; un segundo periodo marcado por el inicio de los primeros síntomas del debilitamiento del ritmo de la construcción con la desaceleración económica y la insolvencia financiera entre donde algunos municipios experimentan bruscas reducciones en sus saldos anuales de viviendas nuevas y un último período, , con la caída generalizada de las viviendas iniciadas acompañado de la subida del precio de la vivienda por m 2, la subida de los tipos de interés y en definitiva, toda la coyuntura económica y social que ha llevado a esta situación. Para analizar la evolución entre estos periodos ya definidos, se calcula el índice de variación interanual en porcentajes. Este es un indicador de tendencia que ilustra la evolución a largo plazo de una variable. Compara el valor de una variable en un determinado periodo con el año o periodo anterior Fuentes Las fuentes consultadas son todas de carácter público y escala nacional, autonómica, provincial, municipal y de instituciones. Así, para los datos socioeconómicos se ha consultado las bases estadísticas del Instituto Nacional de Estadística y la Encuesta de Población Activa, con los últimos datos actualizados; a nivel andaluz, el Instituto de Estadística de Andalucía, y a nivel provincial y municipal, el Observatorio de la Sostenibilidad de la provincia de Málaga y el OMAU. En cuanto a la información referida directamente a la vivienda, a nivel nacional, el INE y los ministerios de vivienda y fomento, el INE, a nivel autonómico, la desagregación por comunidades autónomas del INE y a nivel provincial, el Colegio de Arquitectos de Málaga y el OMAU. 3

5 2. MARCO DE REFERENCIA En el mercado de la vivienda influyen gran cantidad de variables, desde las puramente administrativas (legislación, políticas con respecto a la vivienda, ayudas y subvenciones para la accesibilidad) las variables económicas como el empleo, la evolución del IPC, la evolución de los mercados nacionales e internacionales y la ordenación urbana a través de la disponibilidad de suelo, etc Situación en Europa, España y Andalucía El mercado inmobiliario europeo se está recuperando con cautela y mirando con cuidado su futuro. La recuperación económica de Europa es débil y frágil. La tasa de desempleo sigue siendo alta y el consumo es moderado. Los arrendatarios piden la reducción de sus alquileres y las negociaciones con los bancos para pedir créditos son muy complejas. Por otra parte, un alto porcentaje de los préstamos inmobiliarios están siendo impagados con lo que el Banco Central Europeo prevé que los bancos de la Eurozona tendrán que aprovisionar pérdidas de hasta euros. Según el Urban Land Institute, en su informe anual, la situación para los bancos es preocupante en éste sentido ya que el enmascaramiento de propiedades en bienes inmobiliarios que han sido posteriormente devaluados con la crisis, supone un stock del que estos no se pueden deshacer si no es a través de una bajada de precios muy fuerte o a través de la financiación de los créditos ya expedidos en años anteriores con sus hipotecados, evitando la bajada de precios de la vivienda y esperando una futura subida de los mismos. En España, pasada la etapa expansiva a partir del año 2007, se observa una inflexión en la demanda de viviendas, disminuyendo de forma acusada el saldo de viviendas iniciadas. Otro indicador que demuestra esta situación es la reducción drástica entre 2006 y 2009 de las transacciones de vivienda libre, pasando de a A comienzos del año 2010, la situación española es más grave que en otros países europeos. Por un lado, el sobreendeudamiento y una extremada dependencia al sector de la construcción, todo ello bajo el paraguas de la recesión económica en la que aún está inmersa. El mercado inmobiliario, tanto residencial como comercial continúa en descenso en el año 2010; la tasa de desempleo es del 19,4% y entre los jóvenes es del 44%. Por otro lado, se están destinando miles de millones de euros a obras públicas y programas sociales. La responsabilidad de las autoridades autonómicas ante esta situación es máxima, por un lado, habiendo permitido directa o indirectamente la aparición en zonas urbanizadas diseminadas, inconexas y en muchos casos protegida por dominio público hidráulico o dominio público marítimo terrestre, e incluso espacios protegidos y por otro lado, la escasa atención prestada a los indicadores económicos que mostraban tendencias irregulares en el mercado. 4

6 Una de las consecuencias de esta falta de previsión y que está suponiendo un gran problema para las entidades financieras y los gobiernos locales es el stock del parque de viviendas sin vender, que, según el último informe de abril de 2010 del Ministerio de Vivienda, España se encuentra a finales de 2009 entorno a las La vivienda no es sólo un sector orientado al negocio de constructores, promotores o propietarios, es también un importante motor para el desarrollo de la economía y la sociedad en los mercados internacionales, nacionales y locales y así lo demuestra el fuerte peso que el PIB de la construcción ha generado en España, Andalucía y en gran medida, en Málaga. En el período , los impactos directos e inducidos de la inversión total del sector de la construcción representaron el 14,8 por ciento del VAB de la provincia y el 28,3 por ciento del empleo en el promedio del intervalo señalado. En 2008, la aportación descendió hasta el 6,7 y el 15,1 por ciento del VAB y del empleo, respectivamente. En cuanto a las repercusiones ambientales y territoriales de esta orientación expansiva de la construcción se ha experimentado el aumento del suelo artificial, que ha aumentado en hectáreas entre el año 2003 y 2007, con un saldo de variación interanual de un 27,38% principalmente en las comarcas litorales como la Costa del Sol Occidental o el litoral de la Axarquía. Las tres variables fundamentales para entender las dinámicas y efectos en la sociedad y economía en el modelo actual son: - repercusión financiera del mercado de la vivienda en la economía nacional - la oferta de vivienda: constructores, promotores, administración - la demanda de vivienda: población, población con discapacidad o cualquier tipo de limitación coyuntural. Con estas tres perspectivas y las variables estructurales del mercado que integran, como el número de viviendas existentes, el total de hogares, la proporción de viviendas desocupadas, las viviendas iniciadas y terminadas y la proporción de viviendas en alquiler se puede llegar a entender los mecanismos por los que se rige el mercado inmobiliario explicando entre otras cuestiones el nivel de esfuerzo para la accesibilidad a la vivienda. La financiación se determina a través de los tipos de interés de los préstamos, el plazo medio de los mismos y la relación préstamo/valor. De esta manera, se considera que los niveles de ingresos familiares, el precio de la vivienda y las condiciones de financiación determinan el nivel de esfuerzo preciso para acceder a la vivienda en propiedad. Con respecto a la demanda, el precio de la vivienda depende de los factores que explican la demanda de consumo y también de las condiciones de los mercados de capitales, básicamente de los tipos de interés, de hecho, existe una relación inversa entre la evolución de los precios de la vivienda y los tipos de interés. 5

7 Esto se explica a través del hecho de que los precios de la vivienda superan ampliamente las rentas salariales, por lo que resulta necesario acudir a la financiación externa para acceder a la vivienda en propiedad, y esas son las principales dificultades para el acceso a la vivienda. Así, la reducción de los tipo de interés en España entre 1990 y 2005 en el que se pasó de /mes a 5 66 /mes supuso un aumento sustancial de la renta disponible de las familias, tanto para la compra de viviendas como para financiar cualquier tipo de gasto de consumo con el aval de la propiedad, así, esta engañosa época de bonanza económica de la economía familiar ha supuesto el endeudamiento de las familias y los hogares y en consecuencia, el aumento del precio de la vivienda y el aumento de la morosidad La vivienda y construcción sostenible En cuanto a la sostenibilidad de la construcción, en los últimos años se ha observado la preocupación sobre la repercusión de la actividad en el medio ambiente. Siendo éste, el sector que más fuerza ha mostrado en la economía mundial, las implicaciones de su ordenamiento y eficiencia será un reflejo a corto plazo de, por lo pronto, las disponibilidades de energías básicas como el petróleo o el gas natural, o recursos naturales como el agua o el suelo. Así y por otros motivos se enmarca en Europa la directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 16 de diciembre de 2002, relativa a la Eficiencia Energética de los Edificios. El interés del sector de la construcción con respecto a la eficiencia energética surge de la implantación de la UE de las condiciones de eficiencia y ahorro energético en el sector. Según un estudio de inversores de la construcción a nivel europeo, son realmente las empresas grandes las más preocupadas por los asuntos medioambientales y no se tiene muy clara la disponibilidad de los inquilinos europeos a pagar más por edificios sostenibles en cuanto a eficiencia y ahorro energético. Las soluciones se presentan en países como Holanda, donde se discute la posibilidad de incorporar edificios verdes y factores de sostenibilidad en el sistema nacional de alquileres protegidos. De una u otra forma, la situación de la vivienda sostenible se encuentra en dos direcciones: - La nueva vivienda que ha de cumplir con las directrices de eficiencia y ahorro energético - Las propiedades semiobsoletas sin adecuación a estas directrices que deberán hacerlo a través de financiación y ayudas o subvenciones de la administración pública o de su propio capital. 6

8 Para solucionar esta problemática, los estados europeos, como el español, desarrollan planes para que subvencionen estas inversiones como el Plan estatal de Vivienda y Rehabilitación Los objetivos que propone el Libro Verde del Medio Ambiente Urbano (Ministerio de Medio Ambiente, marzo 2007) en este ámbito dependen de numerosos factores que exceden el estricto campo de la edificación: - Garantizar el derecho a un alojamiento digno y adecuado para todos - Garantizar el acceso de todos a los servicios esenciales - Promover un uso eficiente del patrimonio inmobiliario construido, apoyando la rehabilitación y reutilización frente a la construcción nueva - Disminuir la necesidad de nuevas edificaciones - Ajustar la cantidad y disposición de edificación a las posibilidades del medio (con respeto a su matriz biofísica) - Ajustar al mínimo los recursos precisos para mantener las actividades alojadas - Disminuir al mínimo el impacto de los recursos precisos para edificación - Contribuir a la integración del espacio urbano en el medio natural - Generar espacios urbanos basados en un espacio público de calidad - Disponer de edificaciones capaces de integrar actividades complementarias - Ofrecer viviendas adecuadas a los diferentes y cambiantes modos de vida - Transformar la edificación en el primer nodo de conexión a la red de la sociedad de la información El desarrollo de algunas de estas estrategias se ha producido en algunos casos a través de los planes de vivienda, construcción o de eficiencia energética desarrollados a nivel estatal, andaluz, provincial y local en los últimos tres años, cubriendo todas las escalas de la ordenación territorial. Como respuesta al Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación , la Consejería de Innovación de la Junta de Andalucía y la Agencia Andaluza de la Energía han surge el Plan Concertado de Vivienda y Suelo poniendo en marcha ayudas bajo el marco del Plan RENOVE para fomentar la eficiencia energética en edificios y viviendas. En cuanto a los resultados obtenidos de la tercera convocatoria de estas ayudas , según datos de la Red de Espacios Tecnológicos de Andalucía (RETA), se ha logrado un ahorro energético anual de Kwh/año en Andalucía, el equivalente al consumo anual de electricidad de 6000 viviendas, evitándose la emisión a la atmósfera de toneladas de CO2. A nivel provincial, La Empresa Provincial de la Vivienda de Málaga (Emprovima) ha firmado un convenio con la Agencia de Acreditación Sostenible (AAS) en 2009 para certificar la calidad ambiental de sus promociones de VPO por medio del sello de sostenibilidad Q-sostenible cuyas ventajas sociales y medioambientales son tanto para el usuario, con el ahorro en las facturas de energía y consumo de agua (en un 25%) o la mejora de las condiciones de salud y bienestar con una reducción del 20% de emisiones (facilitando el cumplimiento del compromiso de la estrategias de reducción 7

9 de emisiones de la Agenda 21 o el Pacto de Alcaldes), como también ventajas para los promotores y constructores como elemento diferenciador y competitivo en el mercado además de satisfacer la demanda de este tipo de viviendas responsables. Esta herramienta de certificación se convierte así en referente provincial de la vivienda protegida sostenible con lo que facilitará y agilizará los trámites para la solicitud de subvenciones y ayudas de todos los planes y proyectos anteriormente citados tanto a nivel andaluz, nacional como europeo. 3. EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA 3.1. Marco socioeconómico de la vivienda en la provincia de Málaga Málaga se encuentra localizada en un punto de gran dinamismo económico, el Arco Mediterráneo, muy explotado a nivel turístico, casi en el único frente por el que apuesta la economía malagueña y casi la única solución para superar la recesión económica. En positivo, Málaga ha empezado a diversificar su economía apostando por las I+D+i (Parque Tecnológico de Andalucía) o a través de la Universidad de Málaga con los proyectos de I+D que desarrolla o promociona además de observarse un cierto interés de las asociaciones de empresarios y comerciantes por la I+D. Además, esta apuesta por la diversificación económica se ve apoyada por el aumento de las infraestructuras (A-92; AVE; etc) conectando cabeceras comarcales como Antequera o Ronda cuya tradicional ocupación agropecuaria ha sido substituida en un porcentaje creciente en los últimos años por una fuerte inversión en el desarrollo de polígonos industriales inmersos en densas redes de distribución fundamental para esa diversificación en la economía provincial. Tabla 1: Inversiones realizadas en la red de carreteras por provincias según la naturaleza de la inversión (Fuente: Ministerio de Fomento) Como se observa en la tabla 1, el incremento de la inversión en la red de carreteras se ha producido conforme aumenta el parque de viviendas, para dar cobertura en cuanto a infraestructuras a las nuevas zonas residenciales creadas por el boom urbanístico, así, Málaga ha mantenido su inversión en la construcción y mantenimiento de infraestructuras viarias con una variación interanual de un 21% entre 2005 y 2007, y posteriormente, con un 12,7% en el último periodo observado de , sin llegar al 1,1% de variación en Andalucía en ese mismo periodo, provocado por la caída en picado de las viviendas iniciadas. 8

10 3.2. Situación de la vivienda en la provincia de Málaga Para definir la situación actual de la vivienda nos centraremos en varios aspectos fundamentales para entender las fluctuaciones que en los últimos años se ha producido tras el pasado ciclo expansivo de la construcción. Desde una visión sostenible de la vivienda se definirá la situación actual según la evolución de la ocupación de los usos del suelo referidos al suelo edificado, así las categorías a considerar serán el tejido urbano como ordenamiento compacto y los usos residenciales y residenciales /agrícolas como responsables del ordenamiento diseminado de la vivienda en la provincia. Posteriormente se analizará la situación de la vivienda en términos cualitativos y cuantitativos referidos a la evolución de las viviendas iniciadas, distinguiendo las libres de las protegidas, el stock de viviendas nuevas sin ocupar, y la disponibilidad de suelo urbanizable sin urbanizar y urbanizado Evolución de la ocupación de los usos artificiales dedicados a la vivienda La provincia de Málaga ha perdido entre 1999 y 2003, 454 hectáreas de suelo forestal, incluyendo formaciones boscosas, matorrales y pastizales, siendo substituidos por la construcción en diseminado de las viviendas residenciales, residenciales agrícolas y el crecimiento del tejido urbano de los núcleos de población. Tejido Urbano sobre uso agrícola Tejido Urbano sobre suelo forestal Urbanizaciones residenciales sobre uso agrícola Urbanizaciones residenciales sobre uso forestal Urbanizaciones agrícola / residenciales sobre uso agrícola Antequera 4,8 1,7 0,8 4,9 Axarquía 2,5 0, ,9 Guadalhorce 9,7 5,6 15,6 54,9 Urbanizaciones agrícola / residenciales sobre suelo forestal Málaga 1,8 2, Costa del Sol Occidental 3, ,6 1,5 Ronda 2,1 11,8 5,3 TOTAL PROVINCIAL 24,8 5,3 54,2 447,6 73,6 1,5 Tabla 2: Pérdida de suelo agrícola y forestal en hectáreas por comarcas substituidos por tejido urbano, usos residenciales y residenciales agrícolas entre 1999 y 2003 Fuente: CMA Elaboración Propia En la tabla 2 se puede dibujar las consecuencias de la construcción tanto en diseminado como en el entorno del tejido urbano, como principales puntos focales de los planes urbanísticos municipales de los últimos años, detectándose un escaso cambio de uso en las comarcas interiores y exagerada pérdida de usos forestales y agrícolas en las comarcas litorales y menos en las comarcas rurales. Se observa en la tabla 2 que la Comarca del Guadalhorce es la que más suelo agrícola pierde en la provincia, un 46% del total de las pérdidas agrícolas de la provincia. Por otro lado, la comarca que más suelo forestal ha consumido en dicho periodo es la comarca de la Costa del Sol occidental, con pérdidas de 408,5 hectáreas y en más de un 95% ocupada por viviendas de tipo residencial. 9

11 Viviendas iniciadas Las viviendas iniciadas representan un índice fundamental para entender la evolución del mercado de la vivienda, reflejo de la coyuntura socio económica del momento. Con los datos del Ministerio de Vivienda referidos a los últimos cuatrimestres (tabla 3) de cada año, en el anterior ciclo expansivo de la construcción experimentado en la provincia, el total de viviendas iniciadas entre 2001 y 2006 fueron de una media de viviendas al año. La reducción drástica en el número de viviendas iniciadas ocurre en el año 2004 con viviendas, teniendo en cuenta que en 2003 el número de viviendas iniciadas fue de , la reducción en sólo un año fue de , casi tantas viviendas como las iniciadas en 2004, además fue el año 2003 donde el número de viviendas iniciadas en Málaga supuso el 53% del total andaluz y el 13% del total nacional. Sin embargo, en el último ciclo experimentado con la especial crisis del sector de la construcción que ha golpeado fuertemente en la provincia, entre los años 2006 y 2009 se ha producido una drástica reducción en el saldo de las viviendas iniciadas, descendiendo a un total de viviendas y una media anual de viviendas, panorama muy diferente a años anteriores, con una reducción de casi viviendas al año TOTAL NACIONAL Andalucía Málaga Tabla 3: Viviendas iniciadas. Datos Ministerio de Vivienda Con respecto a España y Andalucía, se observa una tendencia más sostenida en los dos primeros periodos en la evolución de las viviendas iniciadas y mostrando Málaga un fuerte decrecimiento entre el periodo con un porcentaje de variación interanual situado en valores negativos (-17%), antes incluso que lo experimentara el resto de Andalucía o España. Como se observa en la tabla 4 de variación interanual del número de viviendas iniciadas en los municipios de la provincia, el decrecimiento en el periodo es generalizado en todos los municipios. Tanto los pertenecientes a la costa litoral occidental como oriental y municipios de interior han experimentado una caída en torno al -90% entre los años 2007 y

12 España Andalucía Málaga Gráfica 1: Variación interanual del número de viviendas iniciadas Datos: Ministerio Vivienda Los municipios que más han notado la caída son los de la costa litoral oriental, observándose una disminución del -86% en Vélez-Málaga en el último periodo observado , teniendo en cuenta que el saldo de viviendas iniciadas en el periodo anterior tenía resultados positivos en su evolución interanual de hasta un 128,8% entre Casos similares ocurren en Nerja o Torrox, que ha pasado de viviendas iniciadas en 2004 a 11 en En cambio, la desaceleración del número de viviendas iniciadas en la costa del sol occidental se ha producido de manera más escalonada desde el año Así, en el periodo la disminución del número de viviendas iniciadas fue de un -16% y en el siguiente periodo un -92% en la comarca Málaga 4,5-88,0 Torremolinos -1,6-96,7 Benalmádena -5,2-93,0 Fuengirola -28,2-85,9 Mijas -14,2-97,7 Marbella -65,9-91,4 Estepona 60,2-94,1 Manilva -51,8-27,9 Rincón de la Victoria -15,3-88,2 Vélez Málaga 128,5-86,4 Torrox -22,1-99,1 Nerja 56,9-85,2 Antequera -18,3-97,0 Campillos 46,2-98,8 Cártama 39,0-81,9 Pizarra 27,1-96,3 Álora 56,1-96,5 Coín 15,6-98,7 Ronda -1,8-78,9 Alhaurín de la Torre 2,9-83,0 Alhaurín el Grande -30,7-90,8 Archidona 19,7-67,8 Resto de municipios 30,1-84,5 Tabla 4: Saldo interanual de Viviendas iniciadas en los municipios de Málaga (Fuente: Colegio de Arquitectos; OMAU, Elaboración propia) 11

13 Para los municipios de interior, la situación es diferente, la caída de las viviendas iniciadas ocurre unos años más tarde, a partir de En éste periodo se observan fuertes disminuciones en Cártama, Archidona o Alhaurín de la Torre, con una evolución interanual media del 41%. En el periodo , se generaliza la caída en todos los municipios pasando, por ejemplo, Antequera de 229 viviendas iniciadas en 2008 a sólo 18 en 2009, o Cártama de 255 a 121 viviendas. En conclusión, la situación actual de la nueva vivienda se encuentra en una caída en picado en la provincia de Málaga. Los principales afectados son los municipios litorales, en primer lugar, los municipios occidentales, por ver frenado su aumento de viviendas iniciadas desde el año 2003 y en segundo lugar, los municipios costeros orientales, que lo reducen también pero de una forma más drástica a partir de Se hacen necesarias políticas de rehabilitación de inmuebles y de fomento para el alquiler y venta del stock de vivienda generado en estos años y un seguimiento al detalle de los planes de ordenación urbana y de ordenación del territorio, impulsando la creación de mapas de riesgos hidrogeológicos a escala local, inventarios de la flora y fauna que interactúa con el medio urbano y una valoración y eliminación de las viviendas e infraestructuras, tanto polígonos industriales como viales para zonas residenciales sin habitar en el entorno de las zonas públicas, esto es, DPH, Monte Público (amenazado en el PGOU de Marbella) y espacios naturales protegidos Vivienda protegida La evolución de la vivienda protegida en la provincia de Málaga ha sido muy fluctuante con años de crecimiento desorbitado como en el donde se ha pasado de tener un decrecimiento interanual del -48% a un 65,6% en 2003 y una nueva caída en el 2004 con un porcentaje del -55,83%. Finalizado ya el ciclo expansivo inmobiliario tras la caída en 2006 (ver gráfica 2) del total de viviendas iniciadas, el reflejo en la vivienda protegida es también negativo, pasando de 3004 viviendas a finales de 2006 a menos de la mitad en el año siguiente. El descenso del número de viviendas protegidas iniciadas se produjo por el creciente aumento del precio de la vivienda, impidiendo la accesibilidad de compra de éstas. La nueva bajada de los precios desde el comienzo de la crisis se ha vuelto a reflejar en un aumento de las viviendas protegidas, con un aumento interanual entre 2008 y 2009 de un 75% frente al incremento del 28% del año anterior. Este incremento viene de la mano de la reducción del precio de la vivienda, los bajos tipos de interés y la financiación estatal. Con la llegada de la próxima subida del precio de la vivienda, suponiéndose un cambio en el poder adquisitivo de las familias y un aumento de los tipos de interés, la previsión razonable es que en pocos años la caída de la vivienda protegida será una realidad como lo ha sido en los últimos ciclos inmobiliarios. 12

14 España Andalucía Málaga Gráfica 2: Tasa de incremento interanual del número de viviendas protegidas iniciadas Fuente: Ministerio Vivienda A nivel municipal (tabla 5), los municipios costeros litorales y la capital, demuestran una buena actividad de la vivienda nueva protegida. Así, la costa se lleva entorno al 32% de las viviendas protegidas provinciales entre ellos Manilva, con 248 nuevas viviendas o Vélez-Málaga con 150. Málaga capital engloba la mayor parte de este incremento de VPO situándose en primer lugar a nivel provincial con 776 nuevas viviendas de VPO, un 41% del total provincial Stock de viviendas Municipio Viviendas calificadas protegidas 2009 Málaga 776 Benalmádena 68 Manilva 248 Marbella 37 Rincón de la Victoria 95 Vélez-Málaga 150 Alhaurín de la Torre 25 Álora 16 Antequera 66 Ardales 8 Campillos 46 Cártama 74 Coín 169 Humilladero 22 Ojén 13 Riogordo 5 Villanueva de Algaidas 32 Tabla 5: Viviendas calificadas protegidas Fuente: INE La distribución del stock de viviendas en función de su uso está determinado por las diferencias de tipología de demanda en un territorio, es decir, por las necesidades de uso residencial (vivienda principal), de uso vacacional (vivienda secundaria) y de inversión (desocupadas u otros). 13

15 En la provincia de Málaga la vivienda principal representa el 60,5 por ciento del stock mientras que el peso de las viviendas secundarias alcanza el 22,5 por ciento del total, lo que representa 8,1 puntos porcentuales por encima del peso que registran en Andalucía, en gran parte influido por la demanda turística. España Stock Acumulado Variación Interanual , , , , ,1 Tabla 6: Stock de viviendas sin habitar en España Fuente: Ministerio Vivienda Según los últimos datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda (tabla 6), España está viendo reducido su incremento interanual de viviendas sin habitar, en stock. Así, el último periodo se produce una primera reducción con un incremento más lento del sólo 12,1%, que contrasta fuertemente con etapas anteriores. La mayoría de estas viviendas, y sobre todo, en las costas litorales, son segundas residencias, que presentan mayores dificultades para su venta en periodos como el actual. stock 2008 stock 2009 porcentaje sobre total nacional stock sobre parque de viviendas stock por habitantes stock 2008/2009 Andalucia ,6 2, ,9 Almeria ,3 5, ,4 Cádiz ,5 2, ,8 Córdoba ,2 2, ,9 Granada ,7 2, ,6 Huelva , ,4 Jaén , ,5 Málaga ,3 2, ,5 Sevilla ,6 2, ,4 Tabla 7: Stock de viviendas en Andalucia y provincias Fuente: Ministerio de Vivienda Según el último informe del Ministerio de Vivienda el stock de viviendas nuevas en la provincia de Málaga (tabla 7) se elevó el año pasado a , un 7,5% más que el año anterior y el mayor volumen de toda Andalucía. De esta forma, hay pisos nuevos sin vender por cada malagueños. Es el dato más elevado después de Almería, con por cada habitantes. Este Stock de viviendas, que incide sobre la vivienda es de tipo residencial, y es este uno de los principales usos artificiales que más afectan a la sostenibilidad del territorio ya que en muchos casos invaden el dominio público hidráulico o implican la construcción de áreas recreativas como los campos de golf Direcciones de Obra y Proyectos Visados La diferencia entre los datos de Proyectos Visados y Direcciones de Obra se debe a que con los proyectos no existe garantía de que comience la obra y con las direcciones sí 14

16 que hay esa garantía de que se ha ejecutado la obra. Por lo tanto podríamos decir que los Proyectos Visados son una expectativa y las Direcciones de Obra una realidad. Andalucía España Málaga Tabla 8: Licencias de obra. Fuente: Ministerio de Fomento Así, observamos en la tabla 8 que tanto en España como Andalucía y Málaga, reducen su ritmo de licencia de obra a un -50 / -60%, un dato positivo considerando el freno necesario del urbanismo descontrolado. Este urbanismo ha dejado a Málaga con hectáreas de superficie de parcelas sin edificar (tabla 10), tanto como de suelo edificado, aunque a nivel autonómico, la reducción de la superficie no construida en Málaga es superior a la de Andalucía en el periodo (tabla 9). Superficie parcelas urbanas Superficie parcelas sin edificar Superficie parcelas edificadas , , , , , , , , , , , ,91 Tabla 9: Superficie de parcelas urbanas en Andalucía en hectáreas. Fuente: Catastro Superficie parcelas urbanas Superficie parcelas sin edificar Superficie parcelas edificadas , , , , , , , , , , , , , , ,06 Tabla 10: Superficie de parcelas urbanas en Málaga en hectáreas Fuente: Catastro 15

17 4. ESFUERZO Y ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA El régimen de tenencia de la vivienda principal mayoritario en toda Andalucía y en la provincia de Málaga es la propiedad, en torno a un 81,7 por ciento de las familias residen en una vivienda de su propiedad en los dos ámbitos mencionados. Para definir la situación de accesibilidad se analizará el precio de la vivienda y el esfuerzo para acceder a ella tanto a través de la compra como a través del alquiler Precio de la Vivienda Libre Esta variable es fundamental para conocer las fluctuaciones del mercado inmobiliario a través del precio en euros por metro cuadrado. La variable del precio de la vivienda está directamente implicada en la oferta, la demanda y la accesibilidad, junto con los valores de los tipos de interés, y facilidades de acceso a los créditos hipotecarios, directamente relacionado también con el nivel de endeudamiento de las familias. El precio de la vivienda en la provincia no para de descender desde que diera sus primero atisbos entre 2005 y 2006, donde los cinco municipios de la provincia con más de habitantes donde el precio de la vivienda es más caro eran Benalmádena (2.696 euros por m 2 ), Marbella (2.599 euros), Mijas (2.505 euros), Fuengirola (2.464 euros) y Estepona (2.439 euros). Los que tienen menores precios son Málaga capital (2.150 euros), Alhaurín de la Torre (2.034 euros), Vélez-Málaga (2.005 euros), Ronda (1.709 euros) y Antequera (1.570) Málaga 20,65 7,97-11,52 Andalucía 17,20 12,31-7,27 España 11,13 12,75-6,25 Tabla 11 : Variación interanual del precio de la vivienda Fuente: Ministerio Vivienda Si en todos ellos la variación de crecimiento anual (tabla 11) daba valores positivos, la tendencia general en los últimos años en todos ellos es la fuerte reducción de los precios en valores máximos como Cártama, con una reducción del 34% en el precio de la vivienda en el último periodo observado ( ). Marbella y Archidona son los municipios que menos han reducido los precios, aunque hay grandes diferencias en el mercado de la vivienda en cada una de ellas, ya que en Marbella la reducción ya empezó en el periodo 2005 y 2006 pero con valores del -3%, siendo junto con Estepona los dos únicos municipios que redujeron el precio de sus viviendas en dicho periodo, constatando que la reducción en el municipio está siendo más lenta que en el resto de los municipios y que la provincia en el último periodo observado

18 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 Malaga Andalucía España 0,00-5,00-10,00-15, Gráfica 3: Evolución interanual del precio de la vivienda INE y OMAU Año 2007 (diciembre) Año 2009 (diciembre) variación Málaga ,37 Torremolinos ,89 Benalmádena ,78 Fuengirola ,48 Mijas ,31 Marbella ,72 Estepona ,62 Manilva ,15 Mun. de la Costa Oeste ,91 Rincón de la Victoria ,51 Vélez-Málaga ,38 Municipios de la Costa Este ,52 Antequera ,63 Campillos ,78 Cártama ,41 Pizarra ,81 Álora ,06 Coín ,74 Ronda ,98 Alhaurín de la Torre ,28 Alhaurín el Grande ,07 Archidona ,70 Málaga Interior ,94 Media Provincial ,76 Tabla 12: Precio de la vivienda en Diciembre de 2007 y Diciembre de 2009 Fuente: OMAU 17

19 4.2. Precio de la Vivienda Protegida El número de viviendas protegidas iniciadas es un claro indicador de la situación económica y social de un territorio determinado. Así, en las épocas de mayor rentabilidad de la vivienda, la protegida desciende y en el caso de España, Andalucía o la propia Málaga, en 2004 y 2007 se produjo una fuerte reducción de éstas. El fuerte incremento en los dos últimos años de las viviendas protegidas refleja el interés por parte de las entidades públicas de mantener un mercado inmobiliario inflado en el último periodo expansivo, con mucho riesgo y con grandes dificultades para la accesibilidad. En la actualidad, nos encontramos en una etapa de leve aumento del precio de la vivienda protegida. Desde el año 2006, (tabla 13) la tendencia general, tanto en Andalucía como en España, es la reducción, llevando España más tiempo en esta bajada. A partir de 2008 se observa un aumento de los precios de un 1,7% en Málaga y un 2,1% en Sevilla. La provincia de Málaga, en todas las series observadas, no reduce el precio de la vivienda aunque si frena su aumento, como en este último Almería 7,6 5,8-0,7 0,4 Cádiz 1,4 9,5 4,8-3,3 Córdoba 2,3 9,1 7,3-3,4 Granada 3,6 4,2 9,4-0,7 Huelva 1,7 5,6 9,5-2,8 Jaén 7,6 4,9-0,7 4,9 Málaga 3,4 4,9 5,6 1,7 Sevilla 2,0 10,5 5,3 2,1 Andalucía 3,4 7,0 6,0-1,8 TOTAL NACIONAL 7,5 5,5 5,6-0,6 Tabla 13: Evolución interanual del precio de la vivienda protegida. Datos Ministerio de Vivienda En Andalucía, el precio de la vivienda protegida fluctúa de forma diferente al territorio nacional y esto se debe a que Sevilla y Málaga, principalmente, presentan incrementos muy fuertes en 2006, con viviendas protegidas iniciadas en Málaga y en Sevilla. 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 TOTAL NACIONAL Andalucía Málaga 500,0 0, Gráfica 4: Evolución del precio de la vivienda. Fuente: Ministerio Vivienda 18

20 4.3. Esfuerzo y accesibilidad a la vivienda La financiación de las hipotecas y los tipos de interés de los créditos son un índice fundamental para entender la repercusión de la economía en la vivienda y sus precios. Según el informe del Observatorio Joven de Vivienda en España, a finales de 2009, Málaga se encuentra en la segunda posición en Andalucía con mayor número de parados, detrás de Sevilla, (según el Informe del Observatorio de Vivienda Joven). En el último trimestre de 2009, Málaga posee parados, con una tasa de paro del 27,35% superior a la de Sevilla, con un 25,9%, según la Encuesta de Población Activa del 4º trimestre de Además, otra información de interés que ofrece la estadística de hipotecas es la relacionada con el importe medio, ya que ofrece una visión del esfuerzo que deben hacer los inversores para adquirir los inmuebles. El importe medio de las hipotecas creció entre 2003 y 2008 un 49 por ciento en la provincia de Málaga cifrándose en 2008 el importe medio en 171,2 mil euros, aunque el máximo se alcanzó en el segundo trimestre de 2007 con 189,3 mil euros. En Andalucía el nivel registrado es siempre menor con un valor de 146,2 mil euros en 2008 y un máximo de 154,3 mil euros, también en el segundo trimestre de Andalucía registra los valores más bajos de tasas de emancipación residencial de población joven con respecto a España. El coste de acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda es un indicador muy elocuente en cuanto a la repercusión en la vivienda de todos los procesos económicos y sociales de la situación provincial. La metodología llevada a cabo por el OBJOVI mide este valor a través del cálculo de la relación entre la capacidad adquisitiva de una persona joven o de un hogar joven ya existente y el pago inicial de un préstamo hipotecario equivalente al 80% del precio de venta de una vivienda libre, al tipo de interés de referencia del mercado hipotecario para el conjunto de entidades publicado por el Banco de España (3,426%, tipo medio del segundo trimestre de 2009) y según el plazo de amortización estándar en cada momento que recoge el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España (289 meses en el segundo trimestre de 2009). No se incluyen ni las bonificaciones ni las deducciones fiscales. 19

21 Coste de acceso a la compra de vivienda libre joven. Mapa 1: Coste de acceso al mercado de la vivienda en propiedad para un hogar joven. Año Fuente: OBJOVI Málaga y Cádiz son las provincias de Andalucía (mapa 1) donde existe la mayor dificultad por parte de los jóvenes para comprar una vivienda. En Málaga, se pasa de los 5,6 años de salario bruto dedicados a la compra de una vivienda de 100m 2 en 2006 a 12,6 en el año En Andalucía, en 2006, se requieren 9,7 años de salario, y en España 10,3. El principal problema que achaca a la población joven de Andalucía es el empleo (tabla 14), así, con la actual tasa de paro en los jóvenes de más de un 30% a finales de 2009 y un incremento interanual del 56,82% define claramente la difícil situación laboral de uno de los principales sectores de población demandante de vivienda. Esto añadido a una media del importe inicial de una hipoteca en torno al 57,2% del salario de una persona joven, dificulta aún más la posibilidad de arriesgarse por parte de este sector, a una subida del precio de la vivienda, o una subida de los tipos de interés y un riesgo al desempleo que no ofrecen garantías excepto a los empleados fijos, sólo un 23% de la población joven ocupada. 20 a 34 años Andalucía Ambos sexos -2,9-3,7 44,5 44,2 Varones -4,5-0,7 67,9 53,6 Mujeres -1,5-6,0 26,5 34,4 Tabla 14: Evolución interanual de población joven (20 a 34 años) en paro en Andalucía. Datos: EPA 09 20

22 En el año 2000, el precio medio de una vivienda de 100 m 2 en la provincia de Málaga suponía el salario bruto medio anual de 5,6 años. Esta ratio estaba en línea con el del conjunto nacional (5,7 años), y era más alto que el del conjunto andaluz (4,7) España: precio metro cuadrado Andalucía: precio metro cuadrado M alaga: precio metro cuadrado IPC Gráfica 5: Evolución del precio de la vivienda en /m 2 y del IPC. Fuente INE, OMAU, elaboración propia 4.4. La vivienda en alquiler en la provincia de Málaga El régimen de tenencia en alquiler está siendo en la actualidad la única vía para acceder a la vivienda, dado el fuerte compromiso de renta que requiere la adquisición de esta. Málaga acapara en 2006 el 11% de su parque de viviendas en alquiler mientras que en Andalucía, estas poseen una representación del 9,2% en la comunidad autónoma. Desde la Consejería de Medio Ambiente y de la Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, se promueve el Plan Concertado de Vivienda y Suelo , en el que se observan los programas de vivienda de fomento del alquiler para los jóvenes con viviendas protegidas con opción a compra, la accesibilidad al alquiler o a través de ayudas a los jóvenes como la Renta Básica de Emancipación. Provincia total alquileres con muebles sin muebles Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Andalucía Tabla 15: Tipo de Alquiler en Andalucía, datos

23 Málaga (ver tabla 15) es la tercera provincia andaluza después de Sevilla y Cádiz con mayor volumen de alquileres en Andalucía en el año En el caso del alquiler, los municipios donde éste tienen mayor protagonismo (con datos del censo de 2001) en la provincia son Torremolinos (en donde un 18,3% de las viviendas se encuentran en régimen de alquiler), Fuengirola (18,2%), Nerja (15,9%), Marbella (15,6%), Alpandeire (14,5%), Benalmádena (13,2%), Estepona (12,9%), Benahavís (12,5%), Gaucín (12,3%), y Málaga Ciudad (12,2%). Algunos de los motivos que han relegado al alquiler a un asegundo plano de tenencia es el marco fiscal el cual ha seguido incentivando la compra de vivienda frente al alquiler. El mercado del alquiler ha continuado estancado en parte por la discriminación en términos de fiscalidad y en parte por su marco regulatorio, que desincentiva a los propietarios e introduce fricciones y rigideces muy ineficientes. IPC base 2006 Renta del IPC Tabla 16: Índice de Precios al Consumo por rentas de alquiler Fuente INE El precio de la vivienda de alquiler está íntimamente ligado con el valor del Índice de Precios del Consumo (IPC) (ver tabla 16), fluctuante y creciente todos los años, así, el aumento producido para la vivienda ha añadido dificultades para la accesibilidad, aunque la reducción paulatina del precio del alquiler en un -8 9% en la provincia (ver tabla 17) señala en los dos últimos años una clara alternativa a la accesibilidad de la vivienda en propiedad. Provincia Precio medio Dic. 09 ( /m2/mes) Variación interanual Dic.08 - Dic.09 Almería 6,07-8,5 Cádiz 7,17-6,5 Códoba 6,97-1,9 Granada 6,15-8 Huelva 7,1-9,5 Jaén 4,75-5,5 Málaga 7,22-8,9 Sevilla 7,88-5,4 Andalucía 6,66-6,75 Tabla 17: Precio y variación interanual de la vivienda. Fuente: IESE 22

24 5. MODELOS DE CRECIMIENTO URBANÍSTICO Y TERRITORIAL EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA CON REPERCUSIÓN EN LA VIVIENDA Y LA SOSTENIBILIDAD El análisis de la situación de la vivienda desde el punto de vista de la sostenibilidad está basado esencialmente en el modelo de ocupación del territorio y de los asentamientos que generan una carga sobre el medio y los recursos naturales como agua y suelo que están directamente implicados en los procesos antrópicos relacionados con la producción. Esta consideración, bastante moderna del territorio se ha tenido en cuenta a la hora de la puesta en marcha de la Ley 7/2007 de GICA, con la que se pretende evaluar el grado de implicación con el medio ambiente de las actuaciones urbanísticas y territoriales en Andalucía. En el caso concreto de la provincia, el único documento referido a la ordenación del territorio revisado por la Evaluación Ambiental de Planes y Programas de ordenación urbana es el Plan General de Ordenación de la Aglomeración Urbana de Málaga Ordenación del Territorio en la provincia El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) reconoce tres niveles de redes urbanas en Andalucía, cuya correspondencia en la provincia de Málaga es la siguiente:. El Sistema Polinuclear de Centros Regionales, constituidos por el área metropolitana de la ciudad de Málaga. Éste responde a un modelo clásico de ciudad central dominante, que ha alcanzado un importante grado de complejidad y que se encuentra en un ciclo del proceso metropolitano en el que la ciudad central empieza a perder peso poblacional y económico relativo a favor de los municipios y núcleos de su primera corona metropolitana. Éste hecho lo observamos a lo largo del litoral malagueño, habiéndose extendido esta área de influencia hacia la costa oeste por las fuertes infraestructuras que lo soportan, a veces saturada en periodos estivales o la reciente ampliación del Aeropuerto de Málaga, claro indicador del volumen de visitantes que la ciudad soporta. Así, los centros regionales de Sevilla y Málaga, destacan por la concentración de población y actividad económica, por su dinámica urbana y funcional y por su papel decisivo para la integración exterior de Andalucía.. Las Redes de Ciudades Medias, que se constituyen como un elemento intermedio esencial entre el Centro Regional y las Áreas Rurales, existiendo una diferenciación entre la ciudad media litoral y la ciudad media interior. Así, éstas ciudades medias se definen por tener una base económica mixta de agriculturas intensivas y turismo, como la Axarquía-Vélez Málaga, y carecen de la intensidad y continuidad suficiente en sus relaciones interurbanas, aunque el creciente aumento de las infraestructuras viarias en el litoral oriental, hacen ver un cambio en la interconexión urbana de la zona. 23

25 Estas ciudades medias además son las responsables en las zonas rurales, de la ordenación difusa protagonizada por las zonas residenciales y residenciales-agrícolas que en la provincia ha aumentado de 2003 a 2007 en un 25,8% y un 65,3% respectivamente.. Las Redes de Asentamientos Rurales, son zonas cuya responsabilidad recae en la organización e interconexión entre las zonas montañosas, por ejemplo el Valle del Genal o el Alto Guadalhorce 5.2. Ordenamiento urbano en la provincia de Málaga Dentro del territorio provincial existen dos dinámicas socio económicas muy diferenciadas, que en parte responden a los modelos de ciudades medias litorales e interiores, el litoral-turístico y el interior-rural. Ambos responden a una ordenación urbana que prevé por un lado el crecimiento urbano por las exigencias del negocio inmobiliario y por otro, la necesidad del aumento del tejido urbano y las infraestructuras que la abastecen. En este sentido, el ordenamiento urbano de la zona litoral ha llegado al colapso del espacio artificial quedando muy poco espacio sin urbanizar en municipios como Fuengirola. El Área de Aglomeración Urbana de Málaga, compuesta por 13 municipios, es la aglomeración urbana más fuerte en Andalucía después de Sevilla. Por otro lado, el modelo de crecimiento urbano de las zonas interiores responde al aumento de las segundas residencias agrícolas dispersas a lo largo del territorio sin ningún tipo de ordenación. La comarca de la Costa del Sol Occidental demuestra estas dos situaciones, la compactación litoral y la diseminación rural en la segunda orla (de unos 5 kilómetros hacia el interior) tras esa primera franja. El modelo de ocupación que se ha producido en esta comarca viene dado por una primera fase de encajamiento del tejido urbano en los valles de inundación litorales, al ser zonas con muy buena aptitud agronómica. La segunda fase de ocupación sucede en los municipios que se encuentran en la segunda orla de ocupación artificial, en los municipios de Casares, Benahavís, Ojen, Mijas o Alhaurín de la Torre. Para definir la situación existente de la evolución de la ocupación de viviendas en suelos urbanizables y rústicos utilizaremos el indicador referido a la ocupación artificial del Dominio Público Hidráulico con los últimos datos actualizados del año Su utilidad radica en ser un reflejo de los modelos de crecimiento artificial en torno a la red hidrográfica, preferible a zonas alejadas del recurso. 24

26 Mapa de ocupación del suelo artificial en el DPH provincial en 2007 Mapa 2: Uso artificial en el DPH de la provincia en Fuente: Elaboración propia El modelo de ocupación artificial dentro del DPH (mapa 2) responde a las exigencias de ocio y vivienda de los miles de extranjeros que solicitan segundas residencias estacionales si no en primera línea de costa, en la segunda franja litoral, menos compacta, más dispersa y con infraestructuras casi exclusivas para ellos (jardines, vías de acceso, centros comerciales,..) En esta segunda fase de ocupación de la segunda orla tras el litoral, se observa la sustitución de cultivos en secano y abandonados por nuevo suelo artificial, además de perderse zonas de matorral y pastizal de escaso porte fruto del abandono de parcelas agrícolas muy cercanas al área metropolitana. El saldo comarcal de suelo eminentemente forestal u agrícola substituido por un uso artificial es de 116 hectáreas de suelo agrícola perdido y 346 hectáreas de suelo forestal ocupado por usos artificiales, en el DPH. La comarca de la Costa del Sol se alza como el principal consumidor de dominio público. Tanto en primera como en segunda línea de costa el aumento del uso artificial aumenta y lo hace en detrimento de los suelos agrícolas y forestales que lo rodean (489 has). Así, el 79.5% del suelo forestal substituido por viviendas en diseminado o zonas residenciales en DPH es abarcado por esta comarca. En cuanto a las superficies agrícolas, también se han visto ocupadas progresivamente por nuevas zonas residenciales y de ocio, asumiendo sus infraestructuras y necesidades. Esto es un reflejo de la situación acaecida en estos últimos años en el 25

27 litoral de Andalucía que puede explicar muchas de las irregularidades en cuanto a las recalificaciones urbanísticas del suelo rústico no urbanizable. Imagen 1: Construcción en el Arroyo Toquero en Málaga Imagen: Pablo Moreno El encajamiento de los ríos entre parcelas agrícolas o entramado urbano acarrea entre otros, problemas de contaminación, destrucción de la estructura de la cuenca, destrucción de acuíferos, aparición de vertederos incontrolados en el margen de los ríos y arroyos, entubamientos de algunos tramos de los ríos. Un indicador que puede ayudar a evaluar esta situación es la pérdida de vegetación de ribera, sea cual sea su porte o tipología, a lo largo del DPH (tabla 18). En la comarca de la Costa del Sol Occidental 27 hectáreas de usos artificiales ocupan las riberas de vegetación densas con gran importancia para la biodiversidad y la conectividad. agrícola forestal vegetación ribera Antequera Axarquía Guadalhorce Costa del Sol Ronda Málaga TOTAL Tabla 18: Suelos forestales, agrícolas y vegetación de ribera substituidos por uso artificial en DPH Fuente propia La comarca de la Axarquía experimenta otro tipo de evolución más orientada a la agricultura, con invernaderos y cultivos intensivos en el litoral y con grandes extensiones de secano y olivares en el interior. Esta orientación agrícola ha provocado la aparición de una innumerable cantidad de viviendas residenciales cuyo uso estaba destinado al almacenaje de los aperos de labranza, atomizando todo el espacio comarcal, excepto en las zonas serranas, de hecho, las mayores concentraciones se localizan en los valles fluviales, como los alrededores del embalse de la Viñuela, con usos tanto residenciales agrícolas, como turísticos y de ocio. La ocupación del Primer Kilómetro de Costa es otro indicador que da la información acerca de la evolución de la construcción a lo largo de la primera franja comprendida 26

28 desde la costa hacia el interior en un Kilómetro. Entre el año 2003 y 2007, la superficie construida en el primer kilómetro de costa en la provincia ha aumentado 330,13 hectáreas espacio artificial. El aumento se ha producido principalmente dentro los municipios pertenecientes a la comarca de la Costa del Sol Occidental, entre ellos Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella y Estepona. En la costa oriental también se han observado cambios, sobre todo en el Rincón de la Victoria y en Vélez-Málaga. El saldo del espacio ocupado en el primer kilómetro de costa de la provincia de Málaga se encuentra en 7.661,62 hectáreas ocupadas, es decir, un 47,17% del total, que comparado a los últimos datos existentes, según el OPS-Málaga para el año 2003 la ocupación se situaba en un 44% con lo que el aumento ha sido superior a los tres puntos porcentuales. 27