NUEVA ORDENANZA DE LA ITE DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID

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1 GABINETE TÉCNICO NEWSLETTER Nº DE ENERO DE 2012 NUEVA ORDENANZA DE LA ITE DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID La Nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el día 26 de diciembre de 2011, entrando en vigor el día 1 de enero de 2012, introduce novedades sustanciales con respecto a la anterior OCRERE de 1999, modificada en el año 2002 y en el Como novedad se amplían los aspectos a revisar en la inspección, teniendo que estudiar el estado de conservación de los elementos de accesibilidad ya existentes y el ornato de la fachada. Además, sin que afecte al resultado favorable o desfavorable de la ITE, se deberá aportar información sobre el comportamiento térmico del edificio (el cálculo completo se realizará si el edificio tiene uso Residencial-Vivienda, en más del 50% de la superficie útil, excluido el garaje). En las inspecciones favorables no se admitirán informes complementarios adjuntos de los que se desprenda la existencia de daños. El Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid ha elaborado los nuevos impresos para cumplimentar el Acta de Inspección Técnica de Edificios que pueden cumplimentarse directamente o descargarse en la página Web del Ayuntamiento, no admitiéndose hasta entonces la presentación de las Actas con ningún otro impreso. En dicha página web también se pueden consultar los expedientes (Plazos, procedimientos y resultados), los edificios que deben pasar la inspección, así como las gestionar las solicitudes para subvenciones de las obras de conservación derivadas de las inspecciones desfavorables. En las páginas siguientes se recogen las comparaciones sobre las principales novedades en el deber Conservación que se controla con la obligación de realización de inspecciones periódicas de edificios y construcciones (I.T.E.). Esta Ordenanza, además, tiene por objeto regular el alcance del deber de Rehabilitación, las órdenes de ejecución, así como de establecer los procedimientos para la declaración de la situación legal de ruina urbanística y la ruina física inminente, tal y como se resume a continuación.

2 NOVEDADES DE LA NUEVA ORDENANZA DE CONSERVACIÓN, REHABILITACIÓN Y ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES ASPECTOS GENERALES OBJETO: Se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de CONSERVACIÓN ALCANCE DEL DEBER DE CONSERVACION OBLIGADOS OCRERE de 1999 (Modificada en el 2002 y 2003) OCRERE de 2011 Art. 28: DEBER DE CONSERVACION: mantener las condiciones de SEGURIDAD, ESTABILIDAD, ESTANQUEIDAD Y CONSOLIDACIÓN estructural. Condiciones mínimas de CONSERVACIÓN: 1. SEGURIDAD, ESTABILIDAD Y CONSOLIDACION estructural, de forma que no existan daños en elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. 2. SEGURIDAD Y ESTABILIDAD en sus elementos constructivos (chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados, elementos ornamentales o de acabado), de forma que no se produzca un riesgo para la seguridad de las personas o con riesgo de caída a la vía pública. 3. ESTANQUEIDAD frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, que afecten a su uso o habitabilidad. 4. ESTANQUEIDAD y buen funcionamiento de las REDES GENERALES DE FONTANERIA Y SANEAMIENTO, de forma que no se produzcan fugas que afecten a su uso o habitabilidad. Art. 7: el deber de conservación y REHABILITACION alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no exceda de la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características o igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones a la preexistente realizada. Cuando la administración actuante ordene al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite este podrá requerir de aquella que sufrague el exceso. Art. 29: PROPIETARIOS de todos los edificios SIN EXENCIONES Art. 14: CONSERVACIÓN: mantener las condiciones de SEGURIDAD, SALUBRIDAD, ACCESIBILIDAD, ORNATO PUBLICO Y DECORO. Art. 7: Condiciones mínimas de CONSERVACION a) SEGURIDAD estructural, de forma que no esté comprometida directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. También se repararán todas las fachadas y otros elementos (chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos, elementos ornamentales o de acabado) cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas. b) SALUBRIDAD, de forma que no se atente contra la higiene y la salud pública, reparando filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno. Además, el funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento tiene que ser apto para el uso al que estén destinadas. c) ACCESIBILIDAD de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial, ascensores y demás elementos de comunicación horizontal o vertical existentes en el edificio, manteniéndose en correcto uso. d) ORNATO PUBLICO Y DECORO, de modo que la fachada se mantenga adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento. Art. 8-11: el deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no rebase la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, excluido el valor del suelo. Cuando el ayuntamiento de Madrid ordene o imponga al propietario la ejecución de actuaciones de conservación que excedan del referido límite, este podrá requerir de aquel que sufrague el exceso. El coste de los trabajos y obras a realizar se determinará por aplicación del Cuadro de Precios Oficial de Edificación del Ayuntamiento de Madrid o de forma complementaria los Cuadros oficiales emitidos por la CAM. El valor de sustitución del edificio o construcción de nueva planta se obtendrá a partir de la aplicación del método del coste de referencia editado por la Consejería competente una vez tipificado dicho edificio en función de la tipología constructiva asignada en la ponencia de valores catastrales. Art. 15: PROPIETARIOS de todos los edificios.

3 PRESENTACION DE ACTAS CAPACITACION CONTENIDO ACTAS FAVORABLES Art. 30: se efectuará dentro del año siguiente a aquel en que cumplan 30 años desde la fecha de la terminación total de su construcción u obras de reestructuración total. Sucesivas inspecciones cada 10 años. Art. 31: se llevará a cabo por técnicos competentes o por entidades de inspección técnica homologadas y registradas según normativa autonómica y estatal. Art. 33: deberá contener la información relativa a la seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural, así como la que afecte a las condiciones de habitabilidad de los edificios, haciendo referencia a los siguientes apartados: a) Estado de la estructura y cimentación b) Estado de todas las fachadas y otros paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas. d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio. Art. 16: se efectuará dentro del año siguiente a aquel en que cumplan 30 años desde la fecha de la terminación de las obras de nueva planta o de REHABILITACION CON REESTRUCTURACION GENERAL O TOTAL en los términos contemplados en el Artículo de las N.N.U.U. del P.G.O.U.M Art. 21: Las sucesivas inspecciones deberán presentarse en el año del cumplimiento del periodo decenal, contando desde la fecha de vencimiento de cada obligación, con independencia de la fecha de presentación de la anterior acta de inspección técnica. Arto. 18: se llevará a cabo por un técnico facultativo competente o por una entidad de inspección técnica homologada y registrada en la Comunidad de Madrid. En el supuesto de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas PODRA llevarse a cabo por los técnicos de sus servicios técnicos competentes. Art. 19: deberá contener toda la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, descritas en el Art. 7, haciendo referencia a los siguientes apartados: a) Estado de la estructura y cimentación b) Estado de todas las fachadas y otros elementos que puedan suponer un peligro para las personas (cornisas,salientes, vuelos, elementos ornamentales...) c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas. d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio. e) Estado de los elementos de accesibilidad EXISTENTES en el edificio. Todas las actas de I.T.E. deberán contener información sobre el contenido térmico del edificio, sin que tenga efectos para el resultado favorable o desfavorable de la inspección. Si se define un edificio que NO tiene uso RESIDENCIAL, clase VIVIENDA, en más de 50% de su sup. útil, excluido el garaje, no se tiene que seguir rellenando el impreso de información térmica. Art. 19: Con las actas de inspección favorables NO se admitirán informes complementarios adjuntos u otro tipo de documentación en los que se deduzca la existencia de daños o deficiencias.

4 ACTAS DESFAVORABLES RESULTADO DE LAS INSPECCIONES Art. 33: El acta de la inspección deberá reflejar, como mínimo, el siguiente contenido: a) Descripción y localización de deficiencias que afecten a la estructura, cimentación, todas las fachadas, paramentos, elementos que supongan un peligro para la vía pública, cubiertas, azoteas y las redes generales de fontanería y saneamiento. b) Descripción de sus posibles causas. c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, para garantizar la seguridad de los ocupantes, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias. d) Descripción de las obras y trabajos que, de forma priorizada, se consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas en a) y el plazo estimado de ejecución. e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas descritas en las anteriores I.T.E. Art. 34: Las actas serán visadas por el Colegio Profesional correspondiente. Si es FAVORABLE, el servicio gestor lo anotará en el Registro de Edificios y la Propiedad la unirá al libro del Edificio, o a la documentación técnica existente. Si es DESFAVORABLE, el servicio gestor lo incluirá en el Censo de Edificios y se dictará la correspondiente orden de ejecución por los servicios municipales competentes, a la que podrán servir de base las I.T.E. Terminadas las actuaciones ordenadas, se remitirá al departamento gestor una copia del Certificado final de obras visado por el Colegio Profesional, o en el caso de no precisar Proyecto de obras, un Certificado de idoneidad que se ajustará al contenido del modelo oficial, visado por el Colegio Oficial correspondientes y se incluye en el Registro de Edificios. Art. 19: El acta de la inspección deberá reflejar, como mínimo, el siguiente contenido: a) Descripción y localización de deficiencias que afecten a la estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, azoteas, las redes generales de fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el edificio. b) Descripción de sus posibles causas. c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para garantizar la seguridad de los ocupantes, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias. d) Descripción de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas en a) y su plazo estimado de duración. e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores I.T.E. f) Determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección periódica reglamentaria. Art. 20: Será FAVORABLE únicamente cuando el edificio o construcción reúna las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro enumeradas en el artículo 7 de esta Ordenanza. Si es DESFAVORABLE, los servicios municipales competentes GIRARAN VISITA DE INSPECCION y propondrán la correspondiente orden de ejecución. Si el obligado quiere, puede solicitar la correspondiente licencia urbanística para subsanar las deficiencias descritas en el acta de inspección. Concluidas las obras, se remitirá al departamento gestor una copia del Certificado final de obras VISADO, o en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad que se ajustará al contenido del modelo oficial aprobado. Los obligados adjuntarán una copia del acta de inspección presentada en el Libro del Edificio o, en su defecto, en la documentación técnica existente, siendo responsables de su custodia.

5 INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE PRESENTAR EL ACTA CALENDARIO DE INSPECCIONES Art. 35: Finalizado el plazo establecido en esta Ordenanza, la falta de presentación del acta se considera como incumplimiento del deber de realizar la I.T.E. y dará lugar a que el órgano competente, ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo de 3 MESES para su realización con apercibimiento de ejecución sustitutoria según los Art. 21 y s.s. de esta Ordenanza. Ante la persistencia en el incumplimiento, la Administración Municipal podrá incoar el correspondiente procedimiento sancionador por la comisión de una infracción de carácter leve, según el art y en las cuantías a que hacen referencia los artículos 207 y s.s. de L9/2001. Todo ello sin perjuicio de realizar la inspección de forma subsidiaria, a tenor de lo dispuesto en el artículo de L9/ Edif. Cat. nivel 1,2 y 3 y + de 20 años de antigüedad 2001 Edif. no cat. Pertenecientes al Centro Histórico o a Cascos Históricos periféricos con + de 20 años 2002 Edificios construidos entre 1940 y Edificios construidos entre 2940 y Edificios construidos entre 1953 y Edificios construidos entre 1959 y Edificios construidos entre 1962 y Edificios construidos entre 1966 y Edificios construidos entre 1970 y Edificios construidos entre 1975 y Edif. a partir de edif. definidos en el Edif. a partir de edif. definidos en el 2001 Art : Si transcurrido el plazo para presentar el acta de I.T.E., el obligado no hubiera realizado la inspección o el acta de inspección técnica presentada no se ajustará al contenido establecido en el art. 19 de esta Ordenanza, el órgano competente le ordenará la realización de la misma o le requerirá para la subsanación de los defectos observados en la documentación, otorgándole un plazo adicional de DOS MESES para presentarla, con advertencia, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas coercitivas (*), ejecución subsidiaria (**) de la inspección técnica y la incoación del correspondiente procedimiento sancionador (***). (*)hasta tres multas coercitivas de 1.000, y euros, otorgando en cada caso, un nuevo plazo de dos meses para presentar el acta de I.T.E. (**) Una vez transcurrido el último plazo otorgado tras la imposición de la tercera multa coercitiva, sin que el obligado haya presentado la correspondiente acta de inspección. (***) de entre 600 y euros según el artículo 207 de la L9/2001. Será simultánea a la primera multa coercitiva Edificios construidos en Edificios construidos antes de Edificios construidos en Edificios construidos entre 1940 y Edificios construidos en Edificios construidos entre 1953 y Edificios construidos en Edificios construidos entre 1959 y Edificios públicos con más de 30 años incluidos en el Catálogo de Edificios Protegidos con niveles 1, 2 y Edificios construidos en Edificios construidos entre 1962 y Edificios públicos con más de 30 años no catalogados incluidos en el Centro Histórico y Cascos Históricos Periféricos Edificios construidos en Edificios construidos entre 1966 y Edificios públicos con más de 30 años no catalogados ni incluidos en el Centro Histórico y Cascos Históricos Periféricos y construidos antes de Edificios construidos en Edificios construidos entre 1970 y Edificios construidos en Edificios construidos entre 1975 y Edificios construidos en Edificios construidos en 1979

6 Además del deber de CONSERVACION que se controla con la obligación de realización de inspecciones periódicas de edificios y construcciones (I.T.E.), esta Ordenanza también tiene por objeto regular el alcance del deber de REHABILITACION, las órdenes de ejecución, así como de establecer los procedimientos para la declaración de la situación legal de ruina urbanística y la ruina física inminente, tal y como se resume a continuación: REGISTRO DE EDIFICIOS Y CONSTRUCCIONES Se creará un Registro de edificios y construcciones con el objeto de controlar el cumplimiento de las obligaciones del deber de conservación y rehabilitación contenidas en la presente Ordenanza. DEBER DE REHABILITACION Los propietarios de los edificios y construcciones catalogados con los niveles 1 ó 2 o los protegidos por la legislación de Patrimonio histórico que se encuentren en situación legal de ruina y los incluidos en las Áreas de Rehabilitación, tienen el deber de rehabilitarlos. Cuando el Ayto. ordene al propietario la ejecución de actuaciones de rehabilitación cuyo importe rebase el límite del deber de conservación, los propietarios podrán requerir al Ayto. que sufrague el exceso. Las actuaciones de rehabilitación, además de las de conservar, incluirán: a) La accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. b) Las instalaciones comunitarias (incluso eficiencia energética). c) Comportamiento térmico del edificio. d) Condiciones de ventilación e iluminación mínimas. e) Condiciones de vivienda mínima. f) Condiciones de vivienda exterior. g) Condiciones de altura mínima (altura libre de piso) REGULACION DE LAS ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS DE CONSERVACION O REHABILITACION Los servicios de inspección municipal deberán visitar los inmuebles para comprobar los desperfectos y deficiencias detectadas, pudiendo servir de base las Actas de ITE, redactando después su informe. Antes de la resolución habrá un trámite de audiencia de 10 a 15 días. La resolución se dictará en el plazo máximo de 6 meses. En las órdenes de ejecución que afecten a elementos sometidos a algún régimen de protección o catalogación se estará, en lo que se refiere a las condiciones de ejecución de las mismas, a lo dispuesto en el Título IV de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, debiendo contar, con carácter previo a su resolución, con el preceptivo dictamen de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (C.P.P.H.A.N.)o, en su caso, de la Comisión Local de Patrimonio Histórico del Municipio de Madrid (C.L.P.H.), salvo que hubiere peligro en la demora, en cuyo caso se comunicará las actuaciones acordadas a la Comisión correspondiente. ORDENES QUE IMPLIQUEN LA COLOCACION DE ANDAMIOS Si la ejecución de las obras requiere la utilización de andamios, plataformas elevadoras, grúas u otro medio auxiliar similar, el propietario aportará, antes de su inicio, la hoja de encargo o documento similar de dicha instalación en el que conste la DIRECCION FACULTATIVA.

7 REQUISITOS PARA DAR CUMPLIDA UNA ORDEN DE EJECUCION a) Los obligados deberán abonar el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.), la Tasa por prestación de Servicios Urbanísticos, así como, en su caso, la Tasa por Utilización Privativa o Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local. b) Antes del comienzo de las obras deberán aportarse la hoja de encargo o documento análogo en el que conste la localización del inmueble, las obras a realizar, la fecha de inicio de las mimas, el presupuesto de ejecución material y, en su caso, la identidad de la DIRECCION FACULTATIVA y, en el supuesto de que sea preciso PROYECTO DE EJECUCION de edificación, un ejemplar del mismo VISADO por el Colegio Profesional correspondiente, a fin de comprobar el cumplimiento de los extremos contenidos en la orden de ejecución dictada. c) Cuando las actuaciones requieran dirección facultativa, pero no proyecto técnico, se aportará certificado de idoneidad de las obras y relación valorada de las obras ejecutadas. d) Si no se hubiera exigido dirección facultativa, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez la propiedad comunique el fin de las obras (salvo en caso de ITE, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el Artículo 20) VERIFICACION DE LA SUBSANACION DE LAS DEFICIENCIAS DETECTADAS Una vez concluidas las obras, los servicios municipales competentes verificarán mediante visita de inspección que las obras realizadas y la documentación aportada por los obligados se ajusta a lo ordenado. En el caso de ITE remitirá al órgano gestor y al Registro de Edificios y construcciones, informe técnico, copia del Certificado Final de obra o de idoneidad de las mismas. INCUMPLIMIENTO DE LAS ORDENES DE EJECUCION Si transcurrido el plazo otorgado para la ejecución de las obras ordenadas, se da cualquiera de estos casos: a) No se hubieran iniciado las obras b) Se hubieran paralizado, salvo prórroga concedida al efecto. c) No se hubiesen cumplido en los términos ordenados. d) No se hubiera presentado la documentación preceptiva. El Órgano competente mediante resolución le reiterará la orden de ejecución incumplida y le impondrá hasta 3 multas coercitivas de 1.000, y respectivamente, otorgando en cada caso un nuevo plazo de inicio y/o finalización de la ejecución de los trabajos para su cumplimiento. INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE CONSERVACION Una vez impuesta la tercera multa coercitiva sin que el obligado haya iniciado o finalizado las obras ordenadas, podrá iniciarse este procedimiento, y con él se pretende facilita la elección de la medida más adecuada según las circunstancias concretas de cada caso: Declarado el incumplimiento en el plazo máximo de 6 meses, y tras el correspondiente trámite de audiencia, se podrá incoar el correspondiente procedimiento sancionador, y se adoptará alguna de las siguientes medidas: a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber de conservación b) Expropiación forzosa, cuando confluyan motivos de interés general y, en su caso, cuando no sea efectiva la ejecución subsidiaria por rebasarse el límite del deber de conservación, procediéndose, entre otras actuaciones, a la preceptiva inscripción en el Registro de la Propiedad.

8 SITUACION LEGAL DE RUINA URBANISTICA Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una edificación o construcción en los siguientes supuestos: a) Cuanto el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual sup. útil que la existente, excluido el valor del suelo. Para el cálculo exacto de estos valores habrá que atenerse a lo dispuesto en los artículos 9, 10 y 11 de esta Ordenanza (El VALOR DE SUSTITUCION del edificio se obtendrá aplicando el método del coste de referencia editado por la Consejería competente y en función de la tipología asignada en la ponencia de valores catastrales). b) Cuando acreditado el cumplimiento de las obras señaladas en al menos las 2 últimas ITE, su coste más el de las obras que aún deban realizarse conforme al punto anterior supere el límite del deber normal de conservación, con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio o la construcción. c) En los BIC, solo cuando hayan desaparecido todos los valores que llevaros a su consideración como tal, de forma que no pueda intentarse ni siquiera su restauración. Consecuencias para el propietario ante el incumplimiento del deber de conservar: Si el incumplimiento del deber de conservación provoca que un inmueble esté en situación legal de ruina, se adoptará la expropiación forzosa. Si no se ha producido tal incumplimiento, y el inmueble está en situación legal de ruina, se distingue entre: 1. Edificios sin catalogar o protegidos con el nivel 3, en los que el propietario optará en un mes por la rehabilitación o la demolición. 2. Edificios protegidos con nivel 1 ó 2, en los que se requerirá al propietario para que solicite licencia de rehabilitación, pudiendo llegarse a un convenio con el Ayto. Si no hubiera acuerdo, el Ayto. optará entre ordenar la rehabilitación con otorgamiento simultáneo de ayudas económicas o proceder a la expropiación forzosa. (Art. 28 de la Ley de Arrendamiento Urbano. El principal efecto jurídico de la declaración administrativa de ruina es la rescisión de contratos de arrendamiento e inicio del procedimiento de desahucio). RUINA FISICA INMINENTE Procederá la declaración de ruina física inminente de una edificación o construcción, o parte de él, cuando debido a su estado de conservación o condiciones de seguridad constructiva ponga en riesgo inminente la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico artístico. La demolición de un edificio o construcción, o parte del mismo, procederá cuando concurran los siguientes supuestos: a) Que la gravedad, evolución y extensión de los daños que le afectan sean de carácter irreversible. b) Que la ejecución de las medidas de seguridad para el mantenimiento de la construcción resulte inútil o arriesgada. c) Que la demora en los trabajos de aseguramiento o demolición implique un peligro real para las personas. No presupondrá ni implicará la declaración de situación legal de ruina urbanística (y tampoco los efectos jurídicos que ello conlleva), aunque una declaración parcial conllevará el inicio de oficio de expediente contradictorio de ruina sobre el resto del edificio o construcción. La demolición se iniciará en el plazo máximo de 5 días una vez efectuado el desalojo. Dichos trabajos deberán llevarse a cabo bajo DIRECCION FACULTATIVA COLEGIADA, cuya identidad deberá comunicar al órgano que dictó la resolución en el plazo de cuarenta y ocho horas.