Sexto Proceso Tarifario L. GASTOS GENERALES

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1 L. GASTOS GENERALES L-1. GASTO EN CAPACITACIÓN... 2 L-2. COSTO EN HORAS EXTRAS... 5 L-3. PRECIO DE ARRIENDO DE CAMIONETAS L-4. PRECIO DE COMBUSTIBLE L-5. OTROS GASTOS ASOCIADOS A VEHÍCULOS LIVIANOS L-6. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO MONTT L-7. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OSORNO L-8. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO VARAS L-9. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN CASTRO L-10. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN LOCALIDADES CON CONTRATOS DE ARRIENDO L-11. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OTRAS LOCALIDADES L-12. PRECIO ARRIENDO DE BODEGAS Y TALLERES L-13. COSTO DE ARRIENDO DE ESTACIONAMIENTOS L-14. COSTO DE MATERIALES DE ASEO L-15. COSTO DE LAS CONTRIBUCIONES Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-1

2 L-1. GASTO EN CAPACITACIÓN 1.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección b) y Anexo Parámetros GGP Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales Se discrepa del gasto anual considerado por la SISS en su estudio para el concepto de Capacitación, que asciende a los M$ Se solicita que en su lugar se considere el gasto anual propuesto en el estudio de la Empresa, que alcanza a los M$ Fundamentos El estudio de la SISS presenta inconsistencias en su cálculo al considerar capacitación sólo para el 20% del personal cada año En el estudio de la Empresa se consideró el costo por trabajador promedio histórico 1.3. Desarrollo de los Fundamentos 1) El estudio de la SISS presenta inconsistencias en su cálculo De acuerdo con lo señalado en la sección b) y en el Anexo Parámetros GGP de su estudio, la SISS utiliza un estándar de horas de capacitación por trabajador equivalente a 26,65 horas anuales. Según indica, este parámetro lo obtiene de la información de la Empresa de los últimos 5 años. Posteriormente, al calcular el número de horas anuales de capacitación, sólo considera que el 20% de los trabajadores realizan cursos de capacitación, aun cuando en la misma tabla se aprecia que la tasa de capacitación (trabajadores capacitados versus trabajadores totales) es de 51%. Luego agrega que el costo por hora asciende a los M$ 6,5 (también obtenido del promedio histórico), con lo que se obtiene que el costo total anual, debiese ser M$ (para un total de 328 trabajadores). Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-2

3 Capacitación Promedio Costo de Cursos ($/año) Horas de capacitación (HH/Año) N Empleados capacitados N Empleados % Empleados capacitados 53% 47% 68% 38% 48% 51% Número horas por empleado (H/empleados) 17,56 19,41 36,44 31,57 28,24 26,65 Costo de hora de capacitación ($/H) En resumen, el cálculo de la SISS consideró sólo 5,3 horas anuales por trabajador a un precio promedio de $ Claramente el cálculo de la SISS realiza una depuración que no corresponde al calcular el estándar anual por trabajador y luego considerar que se aplica sólo al 20%. En definitiva, la SISS reduce el nivel de capacitación anual a la quinta parte de lo que viene realizando la Empresa en los últimos 5 años, según se aprecia en el siguiente gráfico: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-3

4 2) En el estudio de la Empresa se consideró el costo por trabajador promedio histórico En el estudio de la Empresa, para determinar el monto anual, se mantuvo el costo unitario promedio por trabajador propio del período y se aplicó a la dotación de personal que se definió para la Empresa Modelo. Parámetros y Gastos de Capacitación Empresa Modelo Dotación Personal Propio 308 Costo Unitario ($/trab/año) Costo Total (M$/año) Dada la metodología utilizada, resulta evidente que el gasto propuesto es consistente con los antecedentes de la Empresa Real y con la dotación de personal definida para la Empresa Modelo. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-4

5 L-2. COSTO EN HORAS EXTRAS 2.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Planilla Modelo de Cálculo Gastos ESSAL vfinal Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales Se discrepa del gasto en Horas Extra considerado en el estudio de la SISS, que asciende a M$ Se solicita que en su lugar se considere el gasto anual propuesto en el estudio de la Empresa, que alcanza a los M$ Fundamentos En el estudio de la SISS se denomina Horas Extra a una fracción de la dotación de personal base que descuenta por un ajuste matemático y que luego valoriza aplicando un recargo de 50% a la remuneración bruta En el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos ya que son propias de una empresa eficiente El estándar de horas extra considerado para la Empresa Modelo es consistente con la estadística nacional 2.3. Desarrollo de los Fundamentos 1) En el estudio de la SISS se denomina Horas Extra a una fracción de la dotación de personal base que descuenta por un ajuste matemático y que luego valoriza aplicando un recargo de 50% a la remuneración bruta De la revisión de la información presentada en la Hoja estructura organizacional Final de la planilla Modelo de Cálculo Gastos ESSAL vfinal que la SISS adjuntó a su estudio, se puede observar que en el cálculo del Costo del Personal realiza un procedimiento donde denomina como Horas Extra a una fracción de personal que descuenta de la Dotación Base. El procedimiento es el siguiente: - Determina la dotación efectiva de personal para los cargos modelados. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-5

6 - En aquellos casos donde obtiene dotaciones que no son números enteros, redondea hacia el múltiplo de 0,5 mayor que cero más cercano. Por ejemplo: o En un caso, calcula una dotación de Operador de Equipo Jet de 2,62 personas, pero la redondea a 2,5 personas (descuenta 0,12). o En otro caso, para el mismo cargo, calcula una dotación de 2,42, y también la redondea a 2,5 personas (agrega 0,08). - Finalmente, en aquellos casos donde el redondeo fue negativo (el primer ejemplo, que descontó 0,12 personas) se valoriza dicha diferencia con la remuneración bruta más un recargo de 50%, es incorporada en la columna CC Horas Extra que posteriormente suma a los denominados Beneficios Adicionales El detalle de todos los cargos que cumplen con estas condiciones es el siguiente: Cargo Empresa Modelo Dotación Efectiva Base Dotación efectiva Base Utilizada Rem. Bruta mensual utilizada ($) Horas Extra ($/año) Operador de Agua Potable 14,60 14, Operador de Agua Potable 6,70 6, Operador de Agua Potable 2,11 2, Operador de Agua Potable 1,22 1, Electromecánico 8,73 8, Electromecánico 7,72 7, Electromecánico 2,55 2, Electromecánico 4,13 4, Electromecánico 2,05 2, Operador de Equipo Jet 2,62 2, Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-6

7 Cargo Empresa Modelo Dotación Efectiva Base Dotación efectiva Base Utilizada Rem. Bruta mensual utilizada ($) Horas Extra ($/año) Operador de Detección de Fugas 1,69 1, Total Como se puede apreciar, el monto que la SISS asigna como Horas Extra es en realidad un trasvasije de fracciones de costo de personal producto de un redondeo matemático que, si bien recarga en un 50%, en realidad no guarda ninguna relación con el gasto asociado a Sobretiempo que la Empresa incurre en situaciones excepcionales de peaks de carga de trabajo. Las fracciones de dotación de personal que la SISS descuenta y luego denomina Horas Extra en realidad debieron ser aproximadas hacia arriba toda vez que la dotación de personal contratado por la Empresa Modelo debe necesariamente considerar jornadas de trabajo completas y no fracciones de las mismas. Por sobre ese cálculo corregido, realizado sobre la base de cargas de trabajo promedio debió, además, agregar las horas extra para el personal y valorizarlas conforme establece la legislación vigente. 2) En el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos ya que son propias de una empresa eficiente Por su parte, en el estudio de la Empresa se consideró esta partida de gastos utilizando un procedimiento que se basa en los antecedentes históricos informados por la Empresa: - Se adopta los estándares promedio de horas anuales por trabajador que se determinan a partir de la información de la Tabla del Anexo 5. - Sólo se consideró el pago de horas extra para los estamentos técnicos y administrativos. - Multiplicando las horas extra anuales calculadas por el precio unitario, se obtiene el gasto total anual. En consecuencia, el gasto anual por Horas Extra se calcula como se presenta a continuación: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-7

8 Item Estándar Unitario ER (HE/tr/año) Estándar Unitario EM (HE/tr/año) Dotación Total Horas Extra (h/año) PU Hora Extra (M$/h) Costo Total Anual (M$) Ejecutivo 0,0 0, ,7 0 Jefatura 5,7 0, ,6 0 Profesional 28,6 0, ,8 0 Técnico 22,6 22, , Administrativo 140,7 140, , Operario 241,2 0, ,1 0 Total 118,5 20, El pago de horas extra al personal asociado a estos estamentos es una práctica común en empresas del tamaño y características de ESSAL. En efecto, la cuenta Horas Extra es una partida que todas las empresas de la industria incorporan en sus sistemas contables. De no existir las horas extra, se estaría asumiendo una situación extrema muy poco probable en la que el trabajo del personal de la Empresa Modelo estaría programado de tal forma que no se requeriría de tiempo adicional a la jornada normal de trabajo, obviando situaciones especiales tales como emergencias operativas, cierres contables mensuales o anuales, y respuesta a requerimientos de información de la propia SISS 1. A lo anterior se suma los trastornos surgidos durante el período de vacaciones y durante los períodos de licencia del personal. Cabe mencionar que ninguno de los dos estudios consideró costos de personal de reemplazo para este tipo de eventos. 1 La SISS emite un promedio de 50 oficios anuales en los que solicita informes y antecedentes respecto de diversos aspectos operacionales y administrativos de las empresas reguladas. Esto, sumado a los más de 140 oficios de carácter periódico, genera períodos en los que la carga de trabajo se ve incrementada respecto de estándar de operación diario. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-8

9 3) El estándar de horas extra considerado para la Empresa Modelo es consistente con la estadística nacional La cifra de horas extra que fue considerada para la Empresa Modelo resulta ser inferior a las 95 horas anuales reportadas por el INE para el año 2014 en su índice de remuneraciones y costo de mano de obra 2. 2 Corresponde a la suma de las horas extraordinarias mensuales por trabajador reportadas para el año 2014 en ( iones_estimaciones_horas_pagadas_referencial_enero2016.xls) Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-9

10 L-3. PRECIO DE ARRIENDO DE CAMIONETAS 3.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Anexo Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales. Se discrepa del precio de arriendo de camionetas considerado en el estudio de la SISS y que asciende a las UF 11,27 mensuales por vehículo. Se solicita que en su lugar se considere el precio considerado en el estudio de la Empresa, que alcanza a las UF 14,05 mensuales por camioneta. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido dimensionados en función del precio de arriendo de camionetas deben corregirse proporcionalmente conforme a la variación de dicho parámetro respecto del precio base asociado a esta discrepancia. En particular, se debe modificar el gasto en arriendo de vehículos y todas las partidas que dependan de este resultado Fundamentos La SISS utilizó un precio que no corresponde al del Contrato Vigente La Empresa determinó el precio por tipo de vehículo utilizando como referencia la estructura de precios del contrato vigente 3.3. Desarrollo de los Fundamentos 1) La SISS utilizó un precio que no corresponde al del Contrato Vigente Conforme se indica en la sección del Capítulo 8 del informe de la SISS, para determinar el costo de arriendo de vehículos procede de la siguiente forma: Los precios de arriendo de vehículos considerados para la estimación de este gasto se obtuvieron de información proporcionada por la empresa ESSAL en su contrato ID con la empresa Leasing Tattesal S.A. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-10

11 Si bien la SISS afirma haber utilizado los precios del contrato vigente de la Empresa, lo cierto es que el valor estipulado no coincide con los precios que estipula el Contrato (Cia. Leasing Tattersall S.A.): Los precios unitarios por tipo de vehículo que se establece en dicho contrato son los siguientes (se copia también extracto del Contrato): Precios Contrato Leasing Camionetas Categoría Tipo Vehículo Plazo Arriendo Precio UF/mes Cantidad 2 Camioneta 4x2 - Chevrolet 36 13, , Camioneta 4x4 - Chevrolet 36 14, ,83 1 Se reproduce un extracto del Contrato indicado donde se detalla los precios por tipo de vehículo: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-11

12 Como se puede apreciar, los precios para Camionetas, considerando 3 años de plazo del contrato oscilan entre 13,29 y 14,8 UF/mes. 2) La Empresa determinó el precio por tipo de vehículo utilizando como referencia la estructura de precios del contrato vigente En el estudio de la Empresa, se consideró el valor promedio de arriendo para los dos tipos de camionetas del cuadro anterior y considerando el plazo de 3 años, obteniendo así un valor promedio de 14,05 UF/mes. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-12

13 L-4. PRECIO DE COMBUSTIBLE 4.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Anexo Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales. Se discrepa del precio del petróleo considerado en el estudio de la SISS y que asciende a los $ 527 por litro. Se solicita que en su lugar se considere el precio considerado en el estudio de la Empresa, que alcanza a los $ 558 por litro. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido dimensionados en función del precio del combustible deben corregirse proporcionalmente conforme a la variación de dicho parámetro respecto del precio base asociado a esta discrepancia. En particular, se debe modificar el gasto en combustible y todas las partidas que dependan de este resultado Fundamentos La SISS utilizó una referencia de un día y hora puntual para determinar el precio del combustible en la zona atendida por ESSAL La SISS no consideró el precio del petróleo de la Región de los Ríos, que es más alto que en la Región de Los Lagos La Empresa utilizó una referencia promedio del mes de diciembre para ambas regiones atendidas por la Empresa 4.3. Desarrollo de los Fundamentos 1) La SISS utilizó una referencia de un día y hora puntual para determinar el precio del combustible en la zona atendida por ESSAL Conforme se puede revisar en el Anexo de Modelamiento de Vehículos y Herramientas ESSAL, para calcular el precio del combustible (petróleo) la SISS Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-13

14 adjuntó un documento denominado ENCUESTA NACIONAL DE PRECIOS DE COMBUSTIBLES LÍQUIDOS (del día 18 de diciembre de 2014). De dicho documento, extrajo el precio señalado para la ciudad de Puerto Montt, equivalente a $ 627,1. Luego descontó el IVA y obtuvo un precio de $ 527 por litro. Según se puede revisar en el citado documento, elaborado por el SERNAC, se trata de una encuesta en un día puntual (18/12/2014) en un rango de horas puntuales (9:00 12:00) y para una muestra de estaciones de servicio en las capitales de Regiones. En efecto, en el mismo documento aparece la comparación de precios con los de una semana antes, donde se aprecia, por ejemplo, que el precio para Puerto Montt era $640,7. Se puede apreciar que el valor de un día y hora determinada no refleja necesariamente el valor de mercado del combustible en la Región atendida por ESSAL en el mes de diciembre de ) La SISS no consideró la Región de los Ríos para calcular el precio Todas las localidades de la Zonal Ranco se emplazan en la Región de los Ríos por lo que los precios de combustible de la misma deben ser considerados en el cálculo del valor referencial para ESSAL: Corral Futrono La Unión Lago Ranco Lanco Los Lagos Máfil Paillaco Panguipulli Río Bueno San José de la Mariquina El precio del mismo informe utilizado por la SISS para dicha Región asciende a los $641,7 (18/12/2014) y a $659,5 (11/12/2014), ambos valores con IVA. Se aprecia que las cifras en esta Región son mayores a la Región de Los Lagos, de manera que de haber sido utilizados, el precio promedio sería superior al considerado por la SISS. 3) La Empresa utilizó una referencia promedio del mes de diciembre para ambas regiones atendidas por la Empresa Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-14

15 El SERNAC, mismo autor que el documento utilizado por la SISS, publica mensualmente los precios promedio de combustibles a nivel de Región. Esta información fue la utilizada por la Empresa para determinar un precio referencial para todas las localidades atendidas por la Empresa, incluyendo la Región de los Lagos y la Región de los Ríos. Los precios considerados son los que se extraen de la siguiente información: En resumen, el precio del petróleo del estudio de la Empresa se calcula de la siguiente manera: Tipo XIV REGIÓN X REGIÓN Precio Promedio c/iva ($/L) Precio ESSAL s/iva ($/L) Precio Diesel ($/L) 669,36 659,00 664,18 558,14 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-15

16 L-5. OTROS GASTOS ASOCIADOS A VEHÍCULOS LIVIANOS 5.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Capítulo 8 sección Estudio Empresa Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales. Se discrepa del gasto nulo considerado por la SISS en su estudio para el concepto de Otros Gastos Asociados a Vehículos livianos. Se solicita que en su lugar se considere el gasto anual propuesto en el estudio de la Empresa, que alcanza a los M$ (monto correspondiente a vehículos livianos) Fundamentos La SISS no consideró este concepto de Gastos para los Vehículos Livianos de la Empresa Modelo: trasbordos, mantención menor y lavados e insumos. La Empresa consideró Otros Gastos para los Vehículos de la Empresa, sean arrendados o propios 5.3. Desarrollo de los Fundamentos 1) La SISS no consideró este concepto de Gastos para los Vehículos Livianos de la Empresa Modelo De la revisión del estudio de la SISS, queda claramente establecido que ella no consideró esta componente de gastos: No se consideran otros gastos generales asociados a vehículos tales como revisión técnica, seguro obligatorio, permisos de circulación, entre otros, ya que los vehículos son arrendados Efectivamente, en ambos estudios la flota de vehículos livianos se considera arrendada y obviamente no debe considerarse las partidas de gastos señaladas por la SISS, no obstante, como se verá en el punto siguiente, existen otros Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-16

17 conceptos que deben considerarse como parte de los gastos de la flota de vehículos. 2) La Empresa consideró Otros Gastos para los Vehículos de la Empresa, sean arrendados o propios La principal componente de los denominados Otros Gastos de Vehículos que consideró la Empresa en su estudio corresponde al pago de servicios de transbordos que la Empresa debe cancelar para acceder a localidades donde el acceso se realiza sólo vía marítima. Para ello se revisó la información presentada por la Empresa en la Tabla donde los gastos anuales incurridos fueron los siguientes: Gastos en Transbordos (M$/año) Gasto en Transbordos C. Unitario (M$/v/año) 90,29 111,78 153,69 195,87 156,99 La empresa aplicó el costo unitario por vehículo del año 2014 al tamaño de su flota de vehículos livianos obteniendo un total de M$ anual. La segunda componente más relevante, corresponde al gasto en lavados e insumos que se estimó en un estándar de M$10 mensuales para vehículos livianos. Cabe mencionar que estos gastos en mantención menor deben incurrirse aun cuando los vehículos sean arrendados. Con estos valores, el gasto anual en lavados y otros insumos exclusivamente para vehículos livianos asciende a los M$ La suma de ambas partidas asciende a los M$ anual. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-17

18 L-6. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO MONTT 6.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c), Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL, Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Puerto Montt. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m 2 para el Edificio Corporativo, Zonal Llanquihue y para la Oficina Comercial de dicha ciudad. En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,399 UF por m 2. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-18

19 El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de oficinas publicadas. La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando referencias de ofertas públicas Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-19

20 tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de oficinas deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública, considerando lugares céntricos de las comunas donde se emplaza la oficina. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto. 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-20

21 El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las tres ciudades que conforman la Macrozona 1: Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la Macrozona 1 asciende a las 6,56 UF/m 2. El número de registros que conforman esta base de datos está conformado por 29 datos (Hojas Base de Datos y Hoja 3 ). Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de 7,2 UF/m 2. 7,20 + 6,56) 8% PA = = 0,092( UF / m 12 ( 2 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Puerto Montt están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas En el cuadro siguiente se presenta la base de datos utilizada por la SISS para determinar el precio de los terrenos con los que posteriormente calcula un precio equivalente de arriendo: ) Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-21

22 Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 2,83 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,05 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,08 Si No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 5,3 Si No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 3,29 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 7,27 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 9,23 No Puerto Montt Portal Inmobiliario 6.284, ,00 3,13 Código malo Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 12,89 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 10,8 No Puerto Varas Hobbins AGP ,00 15,4 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 3,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 8,22 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 5,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,56 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 18,9 Sí Sí Puerto Varas portal inmobiliario ,00 15,24 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 0,81 Sí No Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-22

23 Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,29 No Osorno Hobbins OSN ,00 7,7 Sí No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,56 No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,38 Sí No Osorno Portal Inmobiliario ,00 5,42 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,84 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 17,08 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,77 No Osorno Emol Propiedades ,00 4,28 No Osorno Económicos Mercurio ,00 8,24 En las siguientes figuras se puede apreciar la ubicación de los terrenos que en el cuadro anterior se señalan como Ubicables. La mayoría de ellos están bastante alejados del sector céntrico de la ciudad. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-23

24 Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Puerto Montt Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-24

25 Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Puerto Varas Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-25

26 Ubicación de Terrenos SISS y Oficina Real Osorno Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-26

27 4) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado Según se indicó anteriormente, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales: La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción. En consecuencia, y basta con ver los estándares de construcción para las categorías de mayor estándar que varían entre 1,7 y 13,2 UF/m 2, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos. 5) Los Precios de Construcción considerados en otros estudios de la SISS son superiores a los adoptados en este estudio En los procesos tarifarios de ESVAL y Aguas Andinas, las referencias de precios de construcción eran muy superiores a los que la SISS utiliza en este estudio: Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 1 Oficina Atención Clientes tipo A 21 2 Oficina Atención Clientes tipo B 21 3 Oficina Atención Clientes tipo C 21 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-27

28 Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Puerto Montt En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso particular de la ciudad de Puerto Montt se encontró un total de 28 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,399 UF/m 2 /mes. La información se adjuntó en el estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. En consecuencia, resulta evidente que realizar un levantamiento de precios de arriendo de oficinas y locales a partir de portales web que se especializan en dicha materia es factible obtener un indicador del valor de mercado más preciso y representativo que aplicar un método indirecto cuyo resultado queda absolutamente descalibrado en relación con las señales económicas que arroja este sector. 7) El estándar de la SISS es inferior al valor que ella misma consideró en su estudio para el V Proceso Tarifario En el estudio tarifario anterior la SISS consideró un estándar equivalente a 0,23 UF/m 2 para Puerto Montt, cifra que equivale a 2,5 veces el valor que propone en su actual estudio. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-28

29 L-7. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OSORNO 7.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c) y en el Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C, Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Osorno. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m 2 para el Edificio de la Zonal Puyehue y para la Oficina Comercial de dicha ciudad. En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,289 UF por m 2. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de oficinas publicadas. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-29

30 La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando referencias de ofertas públicas Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-30

31 Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de oficinas deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública, considerando lugares céntricos de las comunas donde se emplaza la oficina. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto. 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-31

32 El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las tres ciudades que conforman la Macrozona 1: Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la Macrozona 1 asciende a las 6,56 UF/m 2. El número de registros que conforman esta base de datos está conformado por 29 datos (Hojas Base de Datos y Hoja 3 ). Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de 7,2 UF/m 2. 7,20 + 6,56) 8% PA = = 0,092( UF / m 12 ( 2 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Osorno están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas En el cuadro siguiente se presenta la base de datos utilizada por la SISS para determinar el precio de los terrenos con los que posteriormente calcula un precio equivalente de arriendo: ) Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-32

33 Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 2,83 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,05 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,08 Si No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 5,3 Si No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 3,29 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 7,27 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 9,23 No Puerto Montt Portal Inmobiliario 6.284, ,00 3,13 Código malo Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 12,89 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 10,8 No Puerto Varas Hobbins AGP ,00 15,4 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 3,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 8,22 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 5,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,56 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 18,9 Sí Sí Puerto Varas portal inmobiliario ,00 15,24 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 0,81 Sí No Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-33

34 Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,29 No Osorno Hobbins OSN ,00 7,7 Sí No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,56 No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,38 Sí No Osorno Portal Inmobiliario ,00 5,42 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,84 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 17,08 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,77 No Osorno Emol Propiedades ,00 4,28 No Osorno Económicos Mercurio ,00 8,24 En las siguientes figuras se puede apreciar la ubicación de los terrenos que en el cuadro anterior se señalan como Ubicables. La mayoría de ellos están bastante alejados del sector céntrico de la ciudad. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-34

39 Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Osorno En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso particular de la ciudad de Osorno se encontró un total de 9 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,289 UF/m 2 /mes. La información se adjuntó en el estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. En consecuencia, resulta evidente que realizar un levantamiento de precios de arriendo de oficinas y locales a partir de portales web que se especializan en dicha materia es factible obtener un indicador del valor de mercado más preciso y representativo que aplicar un método indirecto cuyo resultado queda absolutamente descalibrado en relación con las señales económicas que arroja este sector. 7) El estándar de la SISS es inferior al valor que ella misma consideró en su estudio para el V Proceso Tarifario En el estudio tarifario anterior la SISS consideró un estándar equivalente a 0,33 UF/m 2 para Puerto Montt, cifra que equivale a 3,6 veces el valor que propone en su actual estudio. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-39

40 L-8. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN PUERTO VARAS 8.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c) y en el Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Puerto Varas. En su estudio, la SISS consideró 0,092 UF/m 2 para el Edificio de la Oficina Comercial de dicha ciudad. En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,418 UF por m 2. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de oficinas publicadas. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-40

41 La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando referencias de ofertas públicas Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-41

42 Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de oficinas deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública, considerando lugares céntricos de las comunas donde se emplaza la oficina. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto. 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las tres ciudades que conforman la Macrozona 1: Puerto Montt, Osorno y Puerto Varas. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la Macrozona 1 asciende a las 6,56 UF/m 2. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-42

43 El número de registros que conforman esta base de datos está conformado por 29 datos (Hojas Base de Datos y Hoja 3 ). Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de 7,2 UF/m 2. 7,20 + 6,56) 8% PA = = 0,092( UF / m 12 ( 2 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas en Puerto Varas están dispersos en las localidades de la Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. En el cuadro siguiente se presenta la base de datos utilizada por la SISS para determinar el precio de los terrenos con los que posteriormente calcula un precio equivalente de arriendo: ) Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 2,83 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,05 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 4,08 Si No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 5,3 Si No Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-43

44 Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 3,29 No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 7,27 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 9,23 No Puerto Montt Portal Inmobiliario 6.284, ,00 3,13 Código malo Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 12,89 Sí No Puerto Montt Portal Inmobiliario ,00 10,8 No Puerto Varas Hobbins AGP ,00 15,4 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 3,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 8,22 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 5,27 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,56 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 18,9 Sí Sí Puerto Varas portal inmobiliario ,00 15,24 No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 0,81 Sí No Puerto Varas portal inmobiliario ,00 2,29 No Osorno Hobbins OSN ,00 7,7 Sí No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,56 No Osorno Portal Inmobiliario ,00 6,38 Sí No Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-44

45 Localidad Fuente Código Fuente Valor Total (UF) Monto Unitario (UF/m 2 ) Ubicable (Sí/No) Céntrico (Sí/No) Osorno Portal Inmobiliario ,00 5,42 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,84 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 17,08 Sí Sí Osorno Portal Inmobiliario ,00 7,77 No Osorno Emol Propiedades ,00 4,28 No Osorno Económicos Mercurio ,00 8,24 En las siguientes figuras se puede apreciar la ubicación de los terrenos que en el cuadro anterior se señalan como Ubicables. La mayoría de ellos están bastante alejados del sector céntrico de la ciudad. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-45

49 4) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado Según se indicó anteriormente, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales: La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción. En consecuencia, y basta con ver los estándares de construcción para las categorías de mayor estándar que varían entre 1,7 y 13,2 UF/m 2, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos. 5) Los Precios de Construcción considerados en otros estudios de la SISS son superiores a los adoptados en este estudio En los procesos tarifarios de ESVAL y Aguas Andinas, las referencias de precios de construcción eran muy superiores a los que la SISS utiliza en este estudio: Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 1 Oficina Atención Clientes tipo A 21 2 Oficina Atención Clientes tipo B 21 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-49

50 Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 3 Oficina Atención Clientes tipo C 21 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Puerto Varas En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso particular de la ciudad de Puerto Varas se encontró un total de 5 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,418 UF/m 2 /mes. La información se adjuntó en el estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. En consecuencia, resulta evidente que realizar un levantamiento de precios de arriendo de oficinas y locales a partir de portales web que se especializan en dicha materia es factible obtener un indicador del valor de mercado más preciso y representativo que aplicar un método indirecto cuyo resultado queda absolutamente descalibrado en relación con las señales económicas que arroja este sector. 7) El estándar de la SISS es inferior al valor que ella misma consideró en su estudio para el V Proceso Tarifario En el estudio tarifario anterior la SISS consideró un estándar equivalente a 0,22 UF/m 2 para Puerto Montt, cifra que equivale a 2,4 veces el valor que propone en su actual estudio. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-50

51 L-9. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN CASTRO 9.1. Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c), Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en Castro. En su estudio, la SISS consideró 0,082 UF/m 2 para el Edificio de la Zonal Huillinco y para la Oficina Comercial de dicha ciudad. En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,220 UF por m 2. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de las localidades de Río Bueno, La Unión, Ancud, Castro, Panguipulli y Calbuco o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-51

52 El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de oficinas publicadas. La empresa determinó el precio de arriendo de oficinas utilizando el valor del estudio tarifario anterior Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-52

53 tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de oficinas deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública, considerando lugares céntricos de las comunas donde se emplaza la oficina. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto. 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-53

54 El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona 2: Río Bueno, La Unión, Ancud, Castro, Panguipulli y Calbuco. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la Macrozona 2 asciende a las 5,20 UF/m 2. El número de registros que conforman esta base de datos está conformado por 50 datos (Hojas Base de Datos y Hoja 3 ). Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de 7,12 UF/m 2. 7,12 + 5,20) 8% PA = = 0,082( UF / m 12 ( 2 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), se aprecia claramente que varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente. 4) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado Según se indicó anteriormente, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales: ) Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-54

55 La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción. En consecuencia, y basta con ver los estándares de construcción para las categorías de mayor estándar que varían entre 1,7 y 13,2 UF/m 2, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos. 5) Los Precios de Construcción considerados en otros estudios de la SISS son superiores a los adoptados en este estudio En los procesos tarifarios de ESVAL y Aguas Andinas, las referencias de precios de construcción eran muy superiores a los que la SISS utiliza en este estudio: Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 1 Oficina Atención Clientes tipo A 21 2 Oficina Atención Clientes tipo B 21 3 Oficina Atención Clientes tipo C 21 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-55

56 6) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo para Castro pero utilizó el valor del estudio tarifario anterior En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso particular de la ciudad de Castro se encontró un total de 4 ofertas de arriendo de oficinas, las que arrojaron un precio promedio de 0,296 UF/m 2 /mes. La información se adjuntó en el estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. No obstante lo anterior, finalmente se adoptó el precio del estudio tarifario definitivo que la SISS consideró para esta ciudad, equivalente a 0,22 UF/m 2, cifra que equivale a 2,7 veces el valor que propone la SISS en su actual estudio. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-56

57 L-10. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN LOCALIDADES CON CONTRATOS DE ARRIENDO Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c). Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL, Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa de los precios unitarios considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en las localidades que se detalla. Todas ellas tienen contratos de arriendo para las oficinas comerciales. En su reemplazo, se debe utilizar los precios del estudio de la Empresa, que corresponden a los precios reales cancelados por la misma: Localidad Empresa (UF/m 2 /mes) SISS (UF/m 2 /mes) Achao 0,165 0,077 Alerce 0,215 0,082 Dalcahue 0,228 0,077 Futaleufú 0,297 0,077 Los Lagos 0,141 0,080 Máfil 0,156 0,077 Quellón 0,268 0,080 San José 0,217 0,080 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-57

58 Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de las localidades que componen distintas Macrozonas o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de arriendo de oficinas utilizados en el Proceso Tarifario anterior. La empresa utilizó los precios de arriendo estipulados en los contratos vigentes de arriendo de oficinas de las mismas localidades Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-58

59 oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de oficinas pueden obtenerse alternativamente de los valores reales pagados. 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-59

60 arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona donde se ubica cada localidad. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la cada Macrozona son los siguientes: Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) Alerce Ancud 2 Calbuco 5,2 Castro La Unión Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-60

61 Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) Panguipulli Rio Bueno Los Lagos Paillanco 3 Purranque 2,22 Quellón San Jose de Mariquina Frutillar Futrono Lanco 4 Llanquihue -- Los Muermos Maullin Rio Negro 5 Chonchi Dalcahue -- Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-61

62 Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) Fresia Lago Ranco San Pablo Achao Chaiten 6 chinquihue Corral -- Corte Alto Mafil 7 Futaleufu -- Se aprecia que para las Macrozonas 4, 5, 6 y 7 no existe datos. En efecto, la base de datos de precios de terrenos no presenta información para esas localidades en Sectores Urbanos. Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de entre 7,12 y 10 UF/m 2. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-62

63 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), según se mostró en discrepancias anteriores, varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente. 4) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado Según se indicó anteriormente, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales: La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción. En consecuencia, y basta con ver los estándares de construcción para las categorías de mayor estándar que varían entre 1,7 y 13,2 UF/m 2, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos. 5) Los Precios de Construcción considerados en otros estudios de la SISS son superiores a los adoptados en este estudio En los procesos tarifarios de ESVAL y Aguas Andinas, las referencias de precios de construcción eran muy superiores a los que la SISS utiliza en este estudio: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-63

64 Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 1 Oficina Atención Clientes tipo A 21 2 Oficina Atención Clientes tipo B 21 3 Oficina Atención Clientes tipo C 21 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 6) La Empresa consideró los precios de arriendo reales para estas localidades En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso particular de las localidades materia de esta discrepancia, dado que no se encontró suficiente información, se optó por considerar los antecedentes de costos de arriendo de oficinas informados en la Tabla Detalle Gastos Generales Bienes Inmuebles, código 23001, dividiendo el gasto mensual por la superficie real de cada oficina: Código Recinto Gasto 2014 (M$) Superficie m 2 Oficina Precio (UF/m 2 ) ACH Achao 0,16 ALE Alerce 0,22 DAL Dalcahue 0,23 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-64

65 Código Recinto Gasto 2014 (M$) Superficie m 2 Oficina Precio (UF/m 2 ) FUTA Futaleufú 0,30 LLAG Los Lagos 0,14 MAF Máfil 0,16 OSO Osorno 0,61 QUE Quellón 0,27 SJM San José 0,22 7) Los precios considerados por la Empresa son consistentes con los del V Proceso Tarifario Al comparar los precios considerados en el estudio de la Empresa, que representan valores de contratos de arriendo reales, resultan ser consistentes con los precios del estudio tarifario definitivo del Proceso Tarifario anterior. Los promedios simples de cada estudio son: - Estudio Empresa : 0,21 UF/m 2 - Estudio SISS : 0,08 UF/m 2 - Estudio Anterior : 0,19 UF/m 2 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-65

66 L-11. PRECIO ARRIENDO DE OFICINAS EN OTRAS LOCALIDADES Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c), Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa de los precios unitarios considerado por la SISS para el arriendo de oficinas en las localidades que se detalla. En su reemplazo, se debe utilizar los precios del estudio de la Empresa, que corresponden a los del estudio definitivo del proceso tarifario anterior: Localidad Empresa (UF/m 2 /mes) SISS (UF/m 2 /mes) Ancud 0,22 0,08 Calbuco 0,22 0,08 Chaitén 0,10 0,08 Chonchi 0,16 0,08 Corral 0,16 0,08 Fresia 0,16 0,08 Frutillar 0,16 0,08 Futrono 0,16 0,08 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-66

67 Localidad Empresa (UF/m 2 /mes) SISS (UF/m 2 /mes) La Unión 0,22 0,08 Lago Ranco 0,16 0,08 Lanco 0,16 0,08 Llanquihue 0,16 0,08 Los Muermos 0,16 0,08 Maullín 0,16 0,08 Paillaco 0,22 0,08 Panguipulli 0,22 0,08 Purranque 0,22 0,08 Río Bueno 0,22 0,08 Río Negro 0,16 0,08 San Pablo 0,16 0,08 Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de oficinas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de oficinas administrativas y comerciales) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-67

68 11.2. Fundamentos La SISS determina el precio de arriendo de oficinas adoptando una metodología alternativa a la propuesta en las Bases que utiliza como referencia dos parámetros: o Precios de terrenos de las localidades que componen distintas Macrozonas o Precios de construcción. En su mayoría las referencias de precios de terrenos no corresponden al sector céntrico de la ciudad, donde deben emplazarse las oficinas de la Empresa Modelo. La referencia utilizada para los precios de construcción no son representativas del valor de mercado de construcción de oficinas. El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de arriendo de oficinas utilizados en el Proceso Tarifario anterior, que fueron los valores que se utilizó en el estudio de la Empresa Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de oficinas administrativas y comerciales En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-68

69 publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes 2) La SISS optó por utilizar el método indirecto, sin embargo utiliza precios de terrenos y construcción que arrojan valores inferiores a los de mercado. La SISS, para determinar los precios de arriendo no utiliza datos de ofertas de arriendo de oficinas, sino que efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-69

70 Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: El Precio de Terreno se obtiene de la construcción de una base de datos conformada por precios de terrenos en las localidades que conforman la Macrozona donde se ubica cada localidad. De la revisión de la planilla Valoración Arriendos por localidades ESSAL se deduce que como referencia se adopta la mediana de los terrenos ubicados en sector Urbano Central, que para la cada Macrozona son los siguientes: Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) Alerce Ancud Calbuco 2 Castro 5,2 La Unión Panguipulli Rio Bueno Los Lagos 3 Paillanco Purranque 2,22 Quellón Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-70

71 Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) San Jose de Mariquina Frutillar Futrono Lanco 4 Llanquihue -- Los Muermos Maullin Rio Negro Chonchi Dalcahue 5 Fresia -- Lago Ranco San Pablo Achao 6 Chaiten -- chinquihue Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-71

72 Macro Localidad Localidad Mediana Precio Terreno (UF/m 2 ) Corral Corte Alto Mafil 7 Futaleufu -- Se aprecia que para las Macrozonas 4, 5, 6 y 7 no existe datos. En efecto, la base de datos de precios de terrenos no presenta información para esas localidades en Sectores Urbanos. Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar de manera certera cuál fue el costo unitario considerado, pero aplicando la fórmula anterior y el resultado para el costo de arriendo se deduce un costo unitario de construcción de entre 7,12 y 10 UF/m 2. 3) Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS están dispersos en sectores que no son céntricos y no corresponden a lugares aptos para la ubicación de las oficinas administrativas y comerciales Los datos de precios de terrenos utilizados por la SISS en su estudio para determinar el precio de arriendo de oficinas están dispersos en las localidades de cada Macrozona. Aun cuando su estudio no detalla la zona Urbana Central (UC), según se mostró en discrepancias anteriores, varias ofertas, que teóricamente corresponden a dicho sector, en realidad están ubicadas en lugares que no son céntricos como establecen las bases y, por lo tanto, no son compatibles con la ubicación de las oficinas comerciales y administrativas. Muchas otras ofertas consideradas no se logran ubicar geográficamente. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-72

74 Código Tipo Valor unitario Construcción Construcción Edificación (Uf/m 2 ) 4 Centros de Pago 21 5 Of. Zonal Administrativa 21 8 Edificio Corporativo 24 6) La Empresa consideró los precios de arriendo del estudio tarifario anterior En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de oficinas administrativas y locales comerciales, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. No obstante, en el caso particular de las localidades materia de esta discrepancia, dado que no se encontró suficiente información, se optó por considerar los precios que quedaron establecidos en el Estudio Tarifario Definitivo de la SISS del V Proceso Tarifario. Los promedios simples de cada estudio son: - Estudio Empresa : 0,18 UF/m 2 (valores Estudio Tarifario Definitivo V Proceso ) - Estudio SISS : 0,08 UF/m 2 Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-74

75 L-12. PRECIO ARRIENDO DE BODEGAS Y TALLERES Resumen Discrepancia UBICACIÓN VALORES EN DISCREPANCIA Estudio SISS Estudio Empresa Capítulo 8 sección c), Anexo Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL. Sección del estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Se discrepa del precio unitario considerado por la SISS para el arriendo de bodegas y talleres. En su estudio, la SISS consideró un valor fijo anual de $ por m 2. Esta cifra es equivalente a un precio mensual de 0,068 UF/m 2. En su reemplazo, se debe utilizar el precio del estudio de la Empresa, que asciende a las 0,12 UF por m 2. Con el objeto de mantener la consistencia del estudio definitivo, todos aquellos recursos que hayan sido valorizados en función del precio de arriendo de bodegas deben corregirse proporcionalmente conforme la variación de dicho valor. Esos recursos se dividen en aquellos que dependen directamente del precio de arriendo (costos de arriendo de bodegas) y los que dependen del costo de arriendo, como por ejemplo los gastos de puesta en marcha asociados al arriendo previo de oficinas durante la habilitación y el capital de trabajo Fundamentos La SISS declara que determina el precio de arriendo de bodegas adoptando un precio referencial que carece de respaldo El resultado obtenido por la SISS está absolutamente descalibrado en relación con los precios de las ofertas de arriendo de bodegas publicadas. La empresa determinó el precio de arriendo de bodegas utilizando referencias de ofertas públicas Desarrollo de los Fundamentos 1) Las Bases establecen la metodología para determinar el precio de arriendo de bodegas Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-75

76 En la sección de las Bases, se establece la metodología para determinar los precios de arriendo de mercado para las oficinas y bodegas de la Empresa Modelo. El texto es el siguiente (el destacado es nuestro): En el cálculo del precio de arriendo de las oficinas y bodegas se deberá considerar que: El valor de mercado del arriendo corresponderá al estadígrafo estadísticamente representativo, determinado sobre la base de una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas y bodegas de las comunas en las cuales se localicen. De acuerdo al párrafo anterior, para el caso de las oficinas comerciales y administrativas de la Empresa Modelo, el valor de mercado del arriendo se determinará considerando una muestra homogénea y representativa de las ofertas de arriendo de oficinas en los lugares céntricos de las comunas donde se localicen. Se podrá levantar datos hasta 4 meses antes del intercambio. En la elaboración de las muestras se podrá utilizar como fuentes de información, avisos económicos de ofertas de oficinas y bodegas publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal; y/o bases de datos de precios de empresas especializadas o disponibles en organismos públicos, entre otros antecedentes. El tamaño de cada muestra deberá considerar los registros necesarios para realizar las estimaciones mediante un enfoque estadístico. En caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de arriendo de una comuna, se podrá homologar, si es factible, los precios de arriendo de oficinas (bodegas) al valor estimado, a partir de las muestras representativas, de otras comunas o localidades que presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras; o se podrá utilizar bases de datos de especialistas en el ramo. Se podrá utilizar también una metodología distinta al método de muestras de ofertas de arriendo de oficinas y bodegas, como el método indirecto a partir del valor del terreno y de edificación. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-76

77 De igual modo podrán utilizarse los precios de arriendo pagados por el prestador, siempre que estos resulten los más eficientes En resumen, los precios de arriendo de bodegas y talleres deben obtenerse a partir de una muestra de ofertas de arriendo obtenida de información pública. Alternativamente, las Bases permiten utilizar un método indirecto. 2) La SISS habría optado por utilizar el método indirecto, sin embargo esto no se puede comprobar. Para calcular el costo de arriendo de bodegas, la SISS utiliza un valor cerrado anual de $ por m 2. Al revisar sus archivos de respaldo (Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL) la SISS indica que, para determinar los precios de arriendo de oficinas y bodegas efectúa un cálculo a partir de precios de terrenos, agregándole el costo de edificación. La fórmula utilizada por la SISS es la siguiente: PA = ( PC + PT ) 8% 12 Donde: PA PC PT : Precio de Arriendo (UF/m 2 /mes) : Precio de Construcción : Precio Terreno Para determinar el valor unitario del terreno (PT) se revisó el Anexo Arriendo Terrenos y Servidumbres ESSAL elaborado por la Consultora GDO para la SISS, de donde se pudo deducir lo siguiente: Presenta una base de datos con precios de terrenos para distintas ciudades. No obstante, no se logra identificar cuáles datos utiliza como referencia para determinar la ubicación y los precios de terrenos asociados al cálculo del precio de arriendo de bodegas. Por su parte, para determinar el valor de construcción (PC), en el mismo Anexo se indica lo siguiente: Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-77

78 Para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales. De la revisión de las planillas no es factible identificar cuál fue el costo unitario considerado para representar el valor de construcción de bodegas y talleres. A la luz de los antecedentes y dadas las características del precio unitario utilizado (valor redondo), no se puede comprobar que la metodología anterior haya sido utilizada. En cuyo caso, el parámetro carecería de argumentos y respaldos. 3) Los Precios de Construcción considerados en el cálculo de la SISS no corresponden a valores de mercado Si bien no es posible confirmar que haya utilizado esta metodología, para determinar el valor unitario de las construcciones el mismo Anexo citado anteriormente indica que se utilizó como referencia los Valores Unitarios de Construcción que se aplican al cálculo de los Derechos de Permisos Municipales: La Tabla de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción contiene los valores que se consulta en cada una de las Municipalidades para confeccionar los presupuestos de obras sobre los cuales corresponde aplicar los derechos municipales por concepto de Permisos de Construcción. En consecuencia, los precios del cuadro utilizado no corresponden a valores reales de mercado para el rubro de construcción, sino que son meras referencias para que las municipalidades calculen el valor de algunos de sus impuestos. 4) La Empresa levantó una Base de Datos de precios de arriendo de bodegas En el estudio de la Empresa, considerando las indicaciones de las bases, se efectuó un levantamiento de precios de arriendo de bodegas, a partir del cual se determinó los precios promedio aplicables a la Empresa Modelo. En el caso de las bodegas se encontró un total de 12 ofertas de arriendo, las que arrojaron un precio promedio y mediana de 0,124 y 0,125 UF/m 2 /mes, respectivamente. La información se adjuntó en el estudio de Determinación de Gastos Generales y su Anexo C. Discrepancias a Estudio de Intercambio SISS pág. L-78