I NFORME DE TASACI ON ESP ECI AL P ICHI P ELLUCO S/ N CI UDAD DE P UERTO MONTT

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Catalina Alvarado Carmona
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1 I NFORME DE TASACI ON ESP ECI AL REC ESTANQUE P I CHI P ELLUCO P ICHI P ELLUCO S/ N CI UDAD DE P UERTO MONTT Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile, teléfono: (56 2) Fax: (56 2) , informaciones@transsa.com,

2 PROCESO TARIFARIO EMPRESA DE SERVICIOS SANITARIOS LOS LAGOS S.A. (ESSAL) ESTUDIO DE INTERCAMBIO TERRENOS INFORME DE TASACIÓN ESPECIAL REC ESTANQUE PICHI PELLUCO COMUNA DE PUERTO MONTT 1. INTRODUCCIÓN La presente Tasación Especial, tiene por objeto determinar el precio de mercado para el terreno de Rec Estanque Pichi Pelluco, emplazado en el sector denominado Pichi Pelluco. 2. DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR A. Identificación El sector está definido por la intersección de calle Lago Ranco y Lago Panguipulli, sector Pichi Pelluco, comuna de Pto. Montt. Se trata de un sector de desarrollo residencial en un sector al poniente del centro de la ciudad. Así mismo, en los últimos años el área ha acogido edificaciones y desarrollos con destino de equipamiento. B. Características Pichi Pelluco es uno de los sectores residenciales de Pto. Montt para la localización de viviendas orientadas a todos los estratos socioeconómicos medios. Su consolidación ha sido rápida, haciendo muy distinto el panorama de hoy en comparación a 10 años atrás. La construcción de viviendas económicas fue la tónica del desarrollo residencial primitivo en los sectores más antiguos (Pichi Pelluco), luego inmobiliarias construyeron viviendas de mejor estándar enfocados a un público medio, con el desarrollo de la Villa Chamiza y San Rafael. Hoy en día se han desarrollado proyectos de Inmobiliarias que satisfacen la demanda de estratos socioeconómicos medios y altos (Socovesa). Además del desarrollo de equipamiento como jardines infantiles, colegios, junto a la construcción de la Clínica Los Andes, que permitió oferta destinada a estratos altos, que junto con la patente escasez de suelo alternativo para su crecimiento permitió la proliferación de proyectos planificados con gran éxito. En la actualidad además existe la Universidad San Sebastián, que ha desarrollado una población flotante de estudiantes que viven en el sector, dando cabida a residencias tipo cabañas del sector. C. Infraestructura y Accesibilidad El terreno analizado se emplaza sobre calle Lago Panguipulli, con importante presencia desde diversos puntos en el sector. Este es accesible por Lago Ranco, que comunica de oriente a Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

poniente con sectores residencialmente, junto a equipamiento que satisface la demanda de residentes. Por Calle Lago Puyehue circulan buses y vehículos de locomoción colectiva.

3 poniente con sectores residencialmente, junto a equipamiento que satisface la demanda de residentes. Por Calle Lago Puyehue circulan buses y vehículos de locomoción colectiva. Posee urbanización completa (pavimentación completa). Incluye redes públicas de agua potable y alcantarillado; red eléctrica aérea; gas individual (balones); redes telefónicas y de TV cable. Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

Puerto Montt, deslinde sur Universidad San Sebastián. Detalle de emplazamiento de la propiedad B.

En la actualidad se emplazan sobre éste obras sanitarias asociadas al sistema de servicios sanitarios que ofrece Essal.

4 3. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Emplazamiento La propiedad se emplaza en cerro de acera oriente de Calle Lago Panguipulli, en el sector Pichi Pelluco, comuna de Puerto Montt, deslinde sur Universidad San Sebastián. Detalle de emplazamiento de la propiedad B. Condición de uso y estado actual Se trata de un terreno de forma irregular. En la actualidad se emplazan sobre éste obras sanitarias asociadas al sistema de servicios sanitarios que ofrece Essal. No obstante, la condición de aproximación al valor del suelo omite necesariamente este aspecto y se centra en las condiciones de los alrededores, como valor alternativo para los usos que la rodean, en este caso, principalmente de orden residencial y comercial. Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

C. Aspectos normativos actuales (detalle planimétrico en Anexo Nº 1) El sector se rige actualmente por el Plan Regulador Comunal (PRC), el que define el terreno de Essal dentro de una zona de

5 C. Aspectos normativos actuales (detalle planimétrico en Anexo Nº 1) El sector se rige actualmente por el Plan Regulador Comunal (PRC), el que define el terreno de Essal dentro de una zona de Infraestructura Sanitaria (RI 3), rodeado de uso residencial consolidado (R1). D. Aspectos potenciales El terreno analizado se emplaza en un punto alto del sector Pichi Pelluco. Tiene una buena accesibilidad y vistas a la ciudad, gracias a su topografía con pendiente favorable. Ciertamente un lugar atractivo para la localización de usos comerciales, equipamiento y/o residencial, sin embargo está restringido a uso sanitario según PRC vigente. 4. ANALISIS DE MERCADO A. Referencias Se contó con un universo de 6 referencias, correspondientes a ofertas y tasaciones. Se trata de terrenos con superficies relativamente comparables al caso en estudio, totas con destino comercial o habitacional de alta densidad. Debe tenerse en cuenta que la media de valores de lotes urbanizados en este sector oscila entre 1,45 y 2,91 UF/m². B. Detalle de referencias En el sector en análisis, la disponibilidad de suelo para equipamiento es escasa, puesto que los usos prioritarios son de vivienda y la localización del comercio se ha concentrado específicamente sobre la avenida principal. Independiente del valor promedio de las muestras antes señaladas, se reconoce que ellas corresponden a zonas o vías Lago Ranco de relativa mayor presencia comercial, pero que cumplen un rol similar en la comuna. Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

6 5. VALORIZACIÓN DEL TERRENO Recinto Sup. m² UF/m² Total Estanque Pichipelluco 713 2, Conclusión: El valor obtenido en esta tasación es de UF, resultado coincidente con el entregado según la metodología del Estudio de precios de suelo. Por lo tanto, se ratifica el valor asignado en dicho Estudio. TRANSSA Consultores Inmobiliarios Director Tasador : Cristián Lecaros Paúl : Santiago Sánchez Díaz Puerto Montt, Enero de 2011 Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

7 ANEXO 1 ANTECEDENTES NORMATIVOS Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

8 CONDICIONES NORMATIVAS ACTUALES PLAN REGULADOR COMUNAL DE PUERTO MONTT ZONA RI 3 Carlos Antúnez 2123, Providencia Teléfono

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