TRANSSA Tasaciones y Servicios Inmobiliarios INFORME DE TASACION URBANA. Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba

Transcripción

1 TRANSSA INFORME DE TASACION URBANA Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba Comuna de Antofagasta Preparado para JORGE QUIROZ C. Y CONSULTORES ASOCIADOS S.A. ISO 9001:2008 Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (56-2) Fax: (56-2) , informacion@.com,

2 INFORME DE TASACION URBANA CODIGO TASACION D Nº INTERNO CLIENTE ttcea FECHA TASACION FECHA VISITA INMUEBLE 23 de diciembre de de diciembre de IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE CLIENTE JORGE QUIROZ C. Y CONSULTORES ASOCIADOS S.A. RUT IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD DIRECCION Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba Dirección alt. (SII; CBR) La Chimba Bajo II CU (Según S.I.I.) COMUNA Antofagasta REGION Región II ROL(ES) AVALUO $ TIPO PROPIEDAD OCUPANTE DESTINO SEGÚN SII Deuda contribuciones $ Terreno Propietario Industria VALOR DE TASACION 3.1 Terrenos Forma Topografía Superf. m² $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF Terreno 3.2 Construcciones Materialidad Regular Pendiente suave , Subtotal Terreno Sit. Municipal* Subtotal Construcciones , Superf. m² Prenda $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF útil OO.CC. Hipotecables * 1. Con Permiso Edificación; 2. Con Recepción Final; 3. Sin P.E.; Regularizable; 4. Sin P.E.; No Regulariz.; 5. S/A; Regularizable; 6. S/A; No Regularizable - - VALOR DE TASACION UF/m² terr. $ UF 1, Valor UF al 31-dic , Apreciación de Mercado y Opinión Profesional Inmueble a tasar corresponde a un terreno donde actualmente funciona una desaladora, ubicado en borde costero de la ciudad de Antofagasta, en sector La Chimba. Según petición de mandante, solamente se valoriza el suelo, sin considerar construcciones ni obras complementarias tales como estanques, pavimentos o cierres. Según escrituras, la dirección de la propiedad es "Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba". Presenta una ubicación estratégica en borde costero norte, donde se está desarrollando la expansión de la ciudad. Sin embargo normativa según plan regulador, cataloga al sector como "Zona Mixta Equipamiento Recreacional y Turístico", con normativa que no favorece la proyección de conjuntos habitacionales. Imagen principal: Vista terreno Declaración del tasador: 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. Tasador Supervisor Transsa Nelson Sanchez Cayo Jose Ignacio Cañas Arquitecto Arquitecto Firma Transsa ISO 9001:2008

3 DIRECCION COMUNA : : Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba Antofagasta REGION Región II VALOR UF $ ,10 Terreno : TIPO PROPIEDAD ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Y FUENTES DE INFORMACION Para la realización de este informe se aportó escritura y rol de avalúo. No se aportó plano del terreno. Se consulta en Bienes Nacionales sin embargo el plano no fue aportado INFORMACION DEL SECTOR CARACTERISTICAS GENERALES El sector comprende una extensa plataforma litoral establecida entre la cordillera costera y el borde mar, a continuación del área urbana consolidada de la ciudad, constituido por amplios terrenos sin urbanizar, con proyección de uso industrial, turístico y habitacional. Su constitución física, corresponde fundamentalmente a suelos rocosos y pequeñas dunas de arena, con capas superficiales compuestas por costras salinas. El lote tasado se encuentran emplazado dentro del límite urbano, donde aplica el Plan Seccional La Chimba. El terreno a tasar pasa por la zona ZM2. que corresponde a "Zona Mixta de Equipamiento Recreativo y Turistico". URBANIZACION. Estado General: Electricidad No considera Agua Potable No considera Acera Calzada Asfalto Alcantarillado No considera Paisajismo 4.2. NORMATIVA: a) Zona uso de suelo: Principales usos de suelo permitidos: Equipamiento turistico, recreativo, comercial. Vivienda (altura máxima 15 m.) No considera ZM2 Usos de suelo prohibidos: Los no indicados. Cemento No considera b) Zona de Edificación: ZM2 Sup. predial mínima 3200 m2 % Ocup. suelo piso 1 25% % Ocup. suelo p/ sup. - Indice Constructibilidad 0,75 Altura máxima 15 m Agrupamiento Aislado Densidad hab. (hab/há) DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD TERRENO DIMENSIONES Frente : 288,0 mts. Fondo : 121,6 mts. SUPERFICIE TOTAL TERRENO ,0 m² % Ocupación de suelo p1 : - DESLINDES DE LA PROPIEDAD 1. NORESTE 2. SURESTE 3. SUROESTE 4. NOROESTE : con : con : con : con Avenida 1, calle 3 calle 19 calle 24 en línea quebrada de 58,31m 125,71m, 66,1m, 29,13m, 57,58m, 23,97m y calle 3 en en en en ORIGEN DE LAS MEDIDAS VALIDADAS DEL TERRENO Según escritura. 287,96 146,52 15,60 121,60 mts mts mts mts OBSERVACIONES TERRENO, CESIONES, SERVIDUMBRES Y OTRAS RESTRICCIONES No se aportó planos, sin embargo se aporta escritura donde se describe los deslinde de este terreno al igual que superficie. Estas se confirman en terreno Terreno con pendiente. No se pudo consultar acerca si se encuentra afecto a utilidad pública, por lo que se recomienda solicitar Certificado de No expropiación. Inscrita en el Conservador de Bienes Raices, a Fojas 673, Número 878, Año 2002.

4 6.- ANALISIS DE MERCADO Y METODOLOGIAS DE VALORIZACION Ver definición de metodologías en punto 11.- de este informe. DIRECCION : Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba COMUNA VALOR UF : : Antofagasta $ ,10 REGION TIPO PROPIEDAD Región II Terreno COMENTARIOS GENERALES A METODOLOGIAS DE VALORIZACION Aun cuando las dimensiones y características físicas de la propiedad analizada, son disimiles con las propiedades catastradas, el método comparativo permite en este caso establecer un rango de valores de terreno que predominan en el sector. Se debe analizar si la propiedad tasada puede alcanzar estos valores de mercado o si presenta desventajas que restringen su valor METODO DE COMPARACION DE MERCADO REFERENCIAS 1: Nº Dirección referencial TERRENOS Tipo Fuente (Teléf./Código/ Observaciones) M² terreno M² constr. UF Total Indice UF/m² terr 1 Aguas Calientes / P.A. Cerda Oferta Mayo 2014 Fono: ,00-2 Av. P. A. Cerda Lote 7 CBR cbr ,26-3 Av. P. A. Cerda Lote 8 CBR cbr ,85-4 La Coipa 460 CBR Fj. 6216, Nº 6747, Año ,33-5 Lotes K3, Sp y CD. La Portada Lt Z CBR Fj vta, Nº 1101, Año ,59-6 Lote K1 y Lote Sta 1 - Ciudad del Norte CBR Fj. 6559, Nº 7392, Año ,6 - UF/m² Constr Indice del terreno según valor tasación ,9 - PLANO DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y APLICACIÓN AL CASO Esta zona corresponde a la principal reserva de suelo disponible para el desarrollo inmobiliario. Se proyecta el desarrollo del entorno orientado a satisfacer la demanda habitacional de la ciudad. Dado que se trata de un sector reciente, la oferta comparable es baja. Las muestras 2 y 3 corresponden a terrenos de sector "Costa Laguna", barrio residencial reciente y que se ubica en la misma franja en borde costero. Referencias 1 y 4 son terrenos de uso industrial, ubicados al oriente de la Av. P. A. Cerda. Finalmente las muestras 5 y 6 corresponde a terrenos ubicados en mismo sector La Portada costero, los cuales son destinados para el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales. El Inmueble Desaladora La Chimba se emplaza en zona ZM2 del Plan Seccional La Chimba, el cual se encuentra vigente desde el año El Plan Regulador Comunal de Antofagasta establece como zona de extensión urbana a la denominada zona U2, y en esta se indica que Se asimilará a las normas establecidas en el Plan Seccional La Chimba, Antofagasta aprobado mediante Resolución N 08 del GORE el 09 de Marzo Por lo tanto si corresponde la zona que indicamos. La normativa de la zona ZM2 (Zona Mixta Equipamiento Recreacional y Turístico) indica constructividad de 0,75, ocupación de suelo de 25%, superficie predial mínima de 3200 m2, frente predial mínimo de 40 m y densidad predial máxima de 375 hab/há. Esta zona presenta desventaja en comparación a otras de este mismo Seccional (y también de otros como Seccional Norte), en las que la constructividad es de 1,2 hasta 4 de coeficiente, la ocupación de suelo es de 40% a 75%, superficie predial mínima es de 240 m2 hasta 800 m2, frente predial es de 14 m hasta 25 m y densidad predial máxima es de 750 hasta 2000 hab/há. Estos datos influyen en el diseño de proyectos habitacionales, en una zona que se está expandiendo con este uso de suelo. Claramente existe mayor restricción para este terreno, pues si bien si se permite el uso vivienda, está orientado a proyectos turísticos o comerciales que también preserven las características del lugar en borde mar. Si bien el terreno se ubica en el sector La Chimba, se encuentra en una parte más retirada, como se puede apreciar en el mapa, sin equipamiento cercano, sin urbanización y sin vías establecidas. Existe otras zonas del sector La Chimba que se están desarrollando en este momento, los cuales deben ser constituidos antes de proyectar conjuntos habitacionales en el terreno a tasar, lo cual se estima a largo plazo.

5 7.- PLANIMETRIA GENERAL DIRECCION : COMUNA : Antofagasta Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba REGION Región II 7.1 PLANO DE UBICACIÓN N 7.2 IMAGEN SATELITAL (GOOGLE EARTH) N

6 8.- PLANIMETRIA DE LA PROPIEDAD DIRECCION : Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba COMUNA : Antofagasta REGION Región II N

7 9.- FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS Página Nº 1 DIRECCION : Calle Valparaiso S/N - Sector La Chimba COMUNA Antofagasta REGION Región II : Fotografía 1: Vista desaladora Fotografía 2: Vista exterior Fotografía 3: Vista exterior Fotografía 4: Vista exterior Fotografía 5: Vista terreno Fotografía 6: Vista entorno