INFORME TECNICO EVALUACIÓN INDEPENDIENTE

Transcripción

1 INFORME TECNICO EVALUACIÓN INDEPENDIENTE MATERIA INFORME TECNICO INDEPENDIENTE, REFERIDO A LOS PREDIOS LOTE 4-A Y LOTE 7-A SOLICITANTE OXIQUIM S.A. DIRECCION EX FUNDO EL CARRIZO ROL PREDIO LOTE 4-A, 263/16 PREDIO LOTE 7-A, 203/39 COMUNA LOTE 4-A, QUINTERO LOTE 7-A, PUCHUNCAVI PROFESIONAL ARQUITECTO CLAUDIO ANDRÉS HERNÁNDEZ MUÑOZ FECHA SEPTIEMBRE

2 I.- CARACTERÍSTICAS DEL ENCARGO Estimados señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., con fecha Septiembre de 2015, se me encomienda en calidad de Evaluador independiente emitir mi opinión acerca de una compraventa que tiene por objetivo realizar una transacción de dos predios (Lote 4-A y Lote 7-A, ambos forman parte del ex Fundo El Carrizo), ubicados en las comunas de Puchuncaví y Quintero Este acto se llevara a cabo entre dos sociedades relacionadas que tienen un controlador común, la familia Navarrete, Oxiquim S.A., (sociedad anónima abierta), e inversiones Sixterra S.A. (sociedad anónima cerrada). De acuerdo al articulo 147 de la Ley Nº18.046, sobre sociedades anónimas, esta operación solo puede ser realizada si: 1.- Tiene por objeto contribuir al interés social 2.- Se ajusta en precio, términos y condiciones a aquellas que prevalezcan en el mercado al tiempo de su aprobación. 3.- Un evaluador independiente informe a los accionistas, respecto de las condiciones de la operación, sus efectos y su potencial impacto para la sociedad. 4.- Se apruebe en junta extraordinaria de accionistas con el acuerdo de 2/3 de las acciones emitidas con derecho a voto. Por tanto, procedo a realizar análisis requerido a fin de poder establecer si efectivamente la operación referida cumple con todos los parámetros establecidos en la ley y puntos expuestos anteriormente. Bahía de Quintero Imagen donde es observada la bahía de Quintero, conjuntamente en color rojo se identifica sector donde están emplazados predios en análisis. En naranjo, las instalaciones relacionadas a Oxiquim S.A. 2

3 II.- INFORMACIÓN GENERAL CLAUDIO HERNANDEZ MUÑOZ Señores Accionistas y Miembros del Directorio, la primera etapa del análisis tiene por objeto individualizar los predios en estudio, con el fin de entregar las herramientas necesarias para la decisión de esta operación. En relación a los predios, ambos se emplazan en el sector industrial de la Bahía de Quintero, entre las comunas de Quintero y Puchuncaví, al Oriente deslinda con camino costero norte (ruta F-30) y al Norte deslinda con ruta F-180 (camino Los Maitenes). Las propiedades se encuentran en un sector con una definición mixta de usos destinados a (Industria Molesta y peligrosa) ambos asociados a la Bahía de Quintero. En este sector, existe actualmente una mayor presencia industrial cubriendo una superficie desde el camino costero Norte (ruta F-30) hacia el poniente ocupando una franja entre esta vía y el borde costero (en el cual existen muelles de atraque, múltiples concesiones marítimas asociadas a ductos de desembarque de productos a granel, desde barcos que se encuentren a la gira). Por su emplazamiento, estos predios se encuentran bajo la jurisdicción del Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval) (Resolución 153 del ): zona de actividades productivas de impacto intercomunal. Dentro de la Zona ZEU PP, con las siguientes características: Zona ZEU PP (color purpura), (Zona de Extensión Urbana - Productiva Peligrosa) Usos Permitidos : Usos Prohibidos: Superficie Mínima : Actividades productivas peligrosas y molestas Infraestructura sanitaria, energética y de transporte. Todos los no indicados precedentemente m2 Coef. de Ocupación de Suelo : 0,7 Coef. de Constructibilidad : 1,5 Distanciamiento : Sistema de Agrupamiento : Antejardín : 15 metros Aislado 5 metros 3

4 En relación a los predios en análisis: El predio, denominado Lote 4-A, se identifica con destino Terreno Eriazo, de acuerdo a información extraída de Certificado de Avalúo Fiscal (S.I.I.), conjuntamente denomina la zona donde se emplaza el predio como urbano-industrial. La superficie que encierra este polígono corresponde a ,00 metros cuadrados (ciento treinta y un mil seiscientos metros cuadrados). El predio, denominado Lote 7-A, se identifica con destino Terreno Agrícola, de acuerdo a información extraída de Certificado de Avalúo Fiscal (S.I.I.), conjuntamente denomina la zona donde se emplaza el predio como urbano-industrial, sector oriente del Terminal Marítimo de la comuna de Quintero. La superficie que encierra este polígono corresponde a ,00 metros cuadrados (ciento setenta y cinco mil trescientos metros cuadrados). Debe ser considerado que el lote 7-A se desprende del lote primitivo 7, cuya superficie encerraba ,00 metros cuadrados (setecientos sesenta y ocho mil novecientos noventa metros cuadrados). En la imagen anterior se aprecia plano de subdivisión, donde se identifican los lotes 4-A (color rojo), 7-A (color azul) y 7-B (en blanco). Esta documentación esta visada por la Dirección de Obras municipales de Puchuncaví, individualizado con el Nº001/13, con fecha 02/01/2013 4

5 III.- INFORMACIÓN PARTICULAR CLAUDIO HERNANDEZ MUÑOZ Señores Accionistas y Miembros del Directorio, con la información expuesta en el punto anterior procedo a realizar una identificación mas detallada de cada uno de los predios en análisis: A.- CORRESPONDIENTE A LOTE 4-A Como fuera mencionado en el punto anterior, la propiedad denominada Lote 4-A encierra una superficie de terreno ,00 metros cuadrados, presenta una topografía regular, con sectores de pendiente suave. 1.- Terreno a) Deslindes. - Norte: En 620,00 metros en línea curva con Camino de acceso a a Maitenes - Sur: En 853,00 metros con Fundo EL Carrizo y otros propietarios - Poniente: En 430,00 metros con Camino Concón-Ventanas 2.- Antecedentes Técnico legales a) Propietario Inversiones Sixterra S.A b) Conservador de Bienes Raíces Inscripción C.B.R. : A Fojas 593 Nº 518 del año 2015, en el Registro de Propiedades del CBR de Quintero c) Servidumbres. El terreno presenta una servidumbre a favor de Sonacol, inscrita a a Fojas 328 Nº 215 del año 1988 en el CBR de Quillota d) Restricciones El terreno presenta, una franja de restricción de 50,00 metros paralela a la línea de cierro, con restricción de construcción en los primeros 20,00 metros y en los 30,00 metros siguientes se permiten construcciones no industriales 3. Urbanización El predio en análisis, no presenta urbanización de ninguna especie. 4. Topografía El predio en análisis, presenta una topografía regular, con sectores de pendiente suave, sin grandes accidentes geográficos. 5. Edificaciones o Construcciones El predio en análisis, provisorias). no presenta construcción de ningún tipo (definitivas o 6.- Avaluó Fiscal El predio en análisis, individualizado con el Rol de avaluó , presenta una valorización fiscal de $ pesos (mil trescientos veinte y cuatro millones setecientos cincuenta y dos mil cuatrocientos noventa y dos pesos. 5

6 7.- Valoración CLAUDIO HERNANDEZ MUÑOZ De acuerdo a sus características de emplazamiento, topografía, dimensiones, intervenciones, restricciones y su conectividad, se establece para al predio denominado Lote 4-A, la suma de UF1,031. por concepto de metro cuadrado de terreno. B.- CORRESPONDIENTE A LOTE 7-A De acuerdo a lo mencionado en el punto anterior, la propiedad denominada Lote 7-A encierra una superficie de terreno ,00 metros cuadrados, presenta una topografía controlada, es decir, sin cambios abruptos de pendientes, de igual forma, su geometría es regular y no presenta líneas quebradas que dificultan su demarcación. 1.- Terreno a) Deslindes. - Norte: En 45,00 metros con Camino Público - Sur: En 358,00 metros con Lote 18 - Oriente: En 831,50 metros con Lote 7B (proyectado) - Poniente: En 853,00 metros con Lote 4A 2.- Antecedentes Técnico legales a) Propietario Inversiones Sixterra S.A b) Conservador de Bienes Raíces Inscripción C.B.R. : A Fojas 582 Nº 503 del año 2015, en el Registro de Propiedades del CBR de Quintero. Hipotecas: No registra en el CBR de Quintero. Prohibición : No registra en el CBR de Quintero. Plano : Nº 30 del año 1964, agregado con el Registro de Documentos del CBR de Quillota. c) Servidumbres. El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de Enami, inscrita a Fojas 1973 Nº 698 del año 2007 del C.B.R. de Quintero. El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de la Compañía Minera Tocopilla, inscrita a Fojas 1961 Nº 693 del año 2007 del C.B.R. de Quintero. El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor Gasvalpo, inscrita a Fojas 1964 Nº 694 del año 2007, del C.B.R. de Quintero. El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de la Compañía Chilena de Electricidad, inscrita a Fojas 2953 Nº 1084 del año 2011 del C.B.R. de Quintero. 6

7 d) Restricciones El terreno está sujeto a una franja de restricción de 50,00 metros paralela a la línea de cierro, con restricción de construir en los primeros 20,00 metros y los 30,00 metros siguientes se permiten construcciones no industriales. 3. Urbanización El predio en análisis, no presenta urbanización de ninguna especie. 4. Topografía El predio en análisis, presenta una topografía regular, con sectores de pendiente suave, sin grandes accidentes geográficos. 5. Edificaciones o Construcciones El predio en análisis, provisorias). no presenta construcción de ningún tipo (definitivas o 6.- Avaluó Fiscal El predio en análisis, individualizado con el , este presenta una valorización fiscal de $ pesos (Cuatro millones treinta y cinco mil setecientos dos pesos). 7.- Valoración De acuerdo a sus características de emplazamiento, topografía, dimensiones, intervenciones, restricciones y su conectividad, se establece para al predio denominado lote 7-A, la suma de 1,028 UF por concepto de metro cuadrado de terreno. Imagen referencial, se observan emplazamientos de los distintos actores del sector involucrado en el análisis. 7

8 IV.- CONCLUSIONES Señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., la presente conclusión se desprende del análisis realizado a las generalidades y particularidades de los predios denominados Lote 4-A y Lote 7-A, lo que se tradujo en herramientas necesarias para poder responder las directrices expuestas en el punto I del presente informe, referidas a: La operación propuesta : 1.- Tiene por objeto contribuir al interés social Señores Accionistas y Miembros del Directorio, en relación a la operación de venta de los predios denominados Lote 4-A y Lote 7-A, debe ser interpretada de acuerdo a las características propias de un mercado acotado y restringido, todo esto considerando que los predios en análisis se emplazan en una zona industrial y dentro de la influencia del Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval), el cual, denomina la zona como industrias molestas y Peligrosas, asociadas a la Bahía de Quintero, donde existen terrenos de gran extensión, ocupados por empresas como Codelco, Enap, Gasmar, Oxiquim, Cemento Melón, Endesa y Asfaltos Pacsa. El uso del suelo industrial pasa por grandes inversiones en terrenos de envergadura (como los que han sido estudiados en el presente informe). Por lo tanto, se esta en presencia de predios con un destino poco versátil, tomando en cuenta la restricción zonal de uso establecida por el Premval, entonces, debe ser considerado que este tipo de operaciones no presentan una proyección a corto y mediano plazo. Sin perjuicio de lo anterior, la operación que involucra terrenos de estas características topográficas, de superficie y conectividad se presentan en esta zona como una oportunidad de negocio. Tomado esto en consideración, podría existir en un futuro cercano, una demanda especifica para dichos predios, todo esto acompañado de la posibilidad de inversión industrial proyectada para esta zona en particular, de acuerdo a los cánones establecidos en el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval), permitiendo un uso futuro para expansión del terminal, concediendo la construcción de atraviesos por el camino (desarrollados por correas transportadoras o tuberías). 2.- Se ajusta en precio, términos y condiciones a aquellas que prevalezcan en el mercado al tiempo de su aprobación. Señores Accionistas y Miembros del Directorio, una vez realizado el análisis de las tasaciones e informes realizados por el Sr. Gabriel Giacaman Valle (con fecha 13 de Julio de 2015) y la Sra. Paulina Campos Dietert (con fecha de 07 de Septiembre de 2015), en ellos se hace referencia a los predios individualizados como (Lote 4-A y Lote 7-A). De la información derivada de este estudio, se establece un valor promedio por metro cuadrado de terreno de UF.1,025.- Al respecto, puedo decir, que este valor promedio por metro cuadrado de terreno, se encuentra dentro del parámetro de mercado para esta zona en particular. En relación a la valorización efectuada por el suscrito, donde se establece un valor promedio por metro cuadrado de terreno de UF.1,0295, encontrándose, dentro de un rango de dispersión razonable para este tipo de operaciones, no superando el 10% de desviación respecto de los antecedentes informados, ajustándose a los precios de mercado del sector. Debe ser considerado que estamos en presencia de predios muy específicos asociados a principalmente a equipamientos industriales.- 8

9 3.- de las condiciones de la operación, sus efectos y su potencial impacto para la sociedad. Señores Accionistas y Miembros del Directorio, haciendo referencia a las condiciones de la transacción, sus efectos y su potencial impacto para la sociedad, puedo establecer que la operación de compra de los predios denominados (Lote 4-A y Lote 7-A), se enmarca dentro del giro ordinario de las Sociedad. Al no existir una demanda amplia para este tipo de operaciones, las posibles transacciones se reducen a oportunidades acotadas de negocios, lo que se traduce en necesidades puntuales de las instituciones que operan en las cercanías de la zona analizada y de las futuras intervenciones a nivel macro en el sector. Con respecto a la operación propiamente tal, permitirá cambiar la composición del patrimonio de capital a bien inmueble, lo que se traduce en un costo financiero menor, por ejemplo, en la eventualidad de una negociación bancaria pudiendo tomar los predios Lote 4-A y Lote7-A como una garantía real. Por otro lado, el cambio de la composición del capital a bien inmueble permitiría un resguardo de dicho patrimonio y un aumento progresivo de su valor en el tiempo, este tipo de operaciones se desarrollan generalmente en momentos de inestabilidad económica. Considerando que los predios (lote 4-A y lote 7-A), por estar emplazados dentro del área de influencia del (Premval) y cercanos a las instalaciones del Holding ubicadas en la bahía de Quintero, presentan una proyección eventual en el momento que sea considerado ampliar las instalaciones, esto derivado de una expansión del negocio, abaratando entre otros los costos de logística. En relación a la compraventa propiamente tal, los plazos de pago, 40% contra inscripción a nombre del comprador de ambos terrenos en el CBR y 60% a mas tardar el 30 de Noviembre de 2015, estas se ajustan también a condiciones normales para este tipo de operaciones. Señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., de acuerdo a los estudios realizados puedo determinar que la operación denominada Venta de los Predios Lote 4-A y Lote 7-A, la cual será efectuada entre dos sociedades, una Anónima Cerrada y otra anónima abierta, cumple con todas las disposiciones técnicas referidas a mi expertis, es decir, presenta un valor por metro cuadrado de terreno acorde a mercado, puede entenderse como una buena unidad de negocio futuro, tomando en consideración su emplazamiento en un sector con características únicas de desarrollo enfocado al ámbito industrial. S.A. Es cuanto puedo informar a los Sres. Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim Claudio Andrés Hernández Muñoz Arquitecto, Perito Judicial I.C.A