Rosario Norte N 42 Rol de Avalúo SII N Comuna de Las Condes Región Metropolitana

Transcripción

1 Informe de Tasación Comercial Rosario Norte N 42 Rol de Avalúo SII N Comuna de Las Condes Región Metropolitana PREPARADO POR Servicios de Tasaciones Inmobiliarias TASAR.CL SPA - Diciembre

2 Contenido 1. Declaraciones del Tasador Introducción Identificación del solicitante Identificación de la propiedad Mapas de ubicación y fotografías aéreas Características del sector en estudio... 9 a) De la Urbanización:... 9 b) Del Equipamiento:... 9 c) La Accesibilidad:... 9 d) Desarrollo Sectorial... 9 e) Zonificación Características del inmueble en estudio a) Descripción General b) Programa y terminaciones c) Terreno y sus dimensiones Método valor de mercado por comparación Valorización Final Conclusiones ANEXOS a) Certificado NO Expropiación - SERVIU b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal d) Certificado de Recepción de Obras e) Permiso de Edificación f) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación g) Ubicación de las Muestras h) Planos i) Fotografías Página 2 de 32

3 1. Declaraciones del Tasador El suscrito declara bajo juramento que el presente informe de valores se ha confeccionado con los antecedentes tenidos a la vista, los que han sido obtenidos de la visita al inmueble, los portales de Internet y nuestros propios archivos. En la visita se han verificado las dimensiones, analizando la forma, superficie y los diferentes factores que afectan al precio del inmueble. Se ha tenido en consideración el uso del suelo y destino de las edificaciones zonales. Se ha analizado para definir el valor del suelo zonal, el nivel de equipamiento del entorno; el nivel socioeconómico de los residentes inmediatos; el uso del inmueble en estudio; el grado de urbanización de la zona y la disponibilidad de inmuebles que presten utilidad similar dentro del Mercado Inmobiliario de la comuna. La homologación de valores se ha efectuado con antecedentes de nuestra propia base de datos y aquellas ofertas observadas en la visita al sector. Estos datos han sido confrontados con los datos entregados por especialistas inmobiliarios zonales, lo que nos ha permitido efectuar comparaciones con otros antecedentes de mercado obtenidos de seguimiento estadístico sistematizado de ofertas que entregan los medios públicos de comunicación social y ofertas vía Internet. Al realizar este estudio no se ha tenido conocimiento de situaciones legales o gravámenes que pudieran afectar el valor del inmueble, distintas a las que se señalan en este estudio. Además, no se han realizado ensayos o comprobaciones específicas sobre el estado estructural que permita conocer cualquier desperfecto o vicio oculto que no sea posible detectar con la vista. El tasador que suscribe declara que no ha tenido en el pasado o presente interés alguno en la propiedad en estudio ni relación alguna con el propietario o solicitante. Declara asimismo que los factores analizados se ajustan estrictamente a lo observado in situ. Este informe de valores es confidencial y su uso queda limitado al solicitante. El Tasador se reserva el derecho de usar los valores de referencias obtenidos para la confección de esta tasación, la que se emite en un solo ejemplar y se obliga a mantener en reserva el nombre del solicitante. Página 3 de 32

4 2. Introducción El presente Informe tiene como objetivo la actualización de la valorización de la propiedad ubicada en Rosario Norte N 42, comuna de Las Condes, a partir de tasación y visita a la propiedad realizada en agosto de 2017 En el documento se describen las características, especificaciones, superficies de la propiedad, como asimismo las particularidades que presenta el sector donde se encuentra emplazado el inmueble en estudio. Sobre la base de estos antecedentes y en virtud de la comparación realizada de las referencias de ventas existentes que se encuentran cercanas al inmueble, se determina la valorización de mercado del bien raíz. Imagen N 1: Fachada de inmueble. Fuente: Elaboración propia. Página 4 de 32

5 3. Identificación del solicitante Solicitante del Informe : Defensoría Penal Pública Dirección del Solicitante : Av. Bernardo O'Higgins 1449 Pisos 5 y 8 Rut solicitante : Teléfonos solicitante : (2) Identificación de la propiedad Dirección de los Inmuebles : Rosario Norte N 42 Comuna : Las Condes Sector : Oficinas y comercial Rol Avalúo del SII. : Nº Avalúo Fiscal : $ Inscripción C.B.R. : A fjs N de Registro de Propiedad del Año 2005 Monto Inscripción C.B.R. : $ Tipo destino inmueble : Oficina (Según SII) Bodega (Actual) Ocupado por : Desocupada Superficie Edificada útil : 122,00 m 2 Superficie de Terreno : 212,00 m 2 (Según escritura) 184,00 m 2 (Según SII) 181,60 m 2 (Constatados en visita al inmueble) Calidad construcción : B 3 Vida útil edificación : 70 años Permiso Edificación : N 313 de fecha 08/06/1954 Recepción Final : Sin N de fecha 11/04/1957 Oferta Zonal : Buena Demanda Zonal : Buena Calidad del Sector : Bueno Antigüedad del sector : Antiguo, más de 60 años. Muy Consolidado Servicios Básicos : Completos Arborización : Sí Señalización Vial : Normal Alcantarillado : Colector Público Página 5 de 32

6 Agua Potable : Red Pública Aguas Lluvias : Colector Público Electricidad : Aérea y postes de hormigón para alumbrado Conexiones de Gas : No posee Teléfonos : Servicios Privados Utilidad Funcional : Buena para uso oficina Calidad Constructiva : Buena Estado de Conservación : Buena Objeto de la Tasación : Venta de Inmueble Leyes de beneficio : Ley N 9135 Expropiaciones : No hay expropiación por parte de SERVIU (Ver anexos). En caso de venta, se recomienda solicitar Certificado de No Expropiación. Desarrollo Urbano : Consolidado uso oficinas y comercio Nivel socioeconómico : Medio/ Alto Fecha de este Informe : 20 de diciembre de 2018 Valor de la U. F. : $27.565,79 Página 6 de 32

7 5. Mapas de ubicación y fotografías aéreas Imagen N 2: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps Imagen N 3: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps Página 7 de 32

8 Imagen N 4: Fotografía aérea vista desde Rosario Norte. Fuente: Google Earth. Página 8 de 32

9 6. Características del sector en estudio a) De la Urbanización: El inmueble en estudio se localiza en Rosario Norte, que contempla urbanización tradicional, con todos sus elementos: sus calzadas de asfalto y aceras de baldosas, la zona presenta señalización fija en la arteria estructurante y también fija en las calles colectoras, secundarias y sus alrededores. Las redes de alcantarillado de agua potable y aguas servidas conectadas a colectores de la red pública. b) Del Equipamiento: Servicios: El sector es eminentemente de uso de oficinas y comercio de tal manera que cercanos al inmueble existe una variedad de equipamientos comerciales, oficinas, de servicios gastronómicos y servicios en general. Educación: Zona donde se encuentran variedad de institutos, liceos y universidades. Se desarrolla un intenso uso asociado a los establecimientos de educación. Entre éstos están: colegio compañía de María Apoquindo (A una distancia aproximada de 450 m); colegio Adventista de Las Condes (A una distancia aproximada de 320 m), entre otros. El liceo más cercano se encuentra a 2,40 km de distancia (Liceo Alexander Fleming) y la Universidad Mayor es la más próxima que se encuentra a 600 m de distancia. Seguridad: Representada por la 47 comisaría de Carabineros de Chile, con sus establecimientos ubicados Camino El Alba 9210, la PDI y la Vigésima Compañía del Cuerpo de Bomberos, con sus establecimientos ubicados por Av. Las Condes 6878, en la comuna de Las Condes. c) La Accesibilidad: Al sector en estudio se accede directamente por Avda. Apoquindo y Alonso de Córdova. Existe excelente accesibilidad al transporte público y a la estación de metro Manquehue (línea 1). Ambos servicios se encuentran a una distancia aproximada de 150 m del inmueble tasado. d) Desarrollo Sectorial Página 9 de 32

10 El sector presenta un fuerte desarrollo de edificios modernos y con tecnología de última generación, donde se encuentran ubicadas una variedad de empresas, y por lo que se han generado una serie de nuevos negocios asociados al ámbito de la comida. En el entorno se ubica el Centro Comercial Apumanque, supermercados, restaurantes, entre otros servicios. e) Zonificación El sector en estudio corresponde a la zona Uv0 (Uso de vivienda y equipamiento de oficina) y EAa2 (Edificación Aislada Alta N 2) donde se encuentra un desarrollo de edificios en expansión, viviendas de baja altura, y otras construcciones donde se está desarrollando la actividad comercial. Imagen N 5: Zona en que se encuentra el inmueble (EAa2). Fuente: Plano Regulador Las Condes. Página 10 de 32

11 Esta zona cuenta con las siguientes condiciones de edificación: Página 11 de 32

12 7. Características del inmueble en estudio a) Descripción General Vivienda usada, continua, de 2 pisos; y cuya materialidad predominante es albañilería de ladrillos (C-3) y está habilitada para oficina. El inmueble posee una superficie construida de 122 m 2 y superficie de terreno de 212 m 2. Tiene una antigüedad de 60 años y posee orientación oriente. b) Programa y terminaciones El inmueble cuenta con 1 sala recepción y de espera, 4 privados, 3 baños, 1 sala de reunión y 1 cocina. Obras complementarias: Reja metálica (Cierro 27,35 m); radier (superficie 42,60 m) y pavimentos exteriores (superficie 31,91 m 2 ). La casa posee terminaciones de calidad corriente y en regular estado de conservación. En la edificación, se contempla parquet en recepción, pasillo y sala de reunión; mientras se visualiza alfombra en las oficinas, y cerámicos en los baños y cocina. Los muros se encuentran revestidos con látex o similar mientras que, en los baños se observan cerámicos. Las ventanas poseen marcos de aluminio y las puertas son de mdf o similar. Los muebles de cocina están conformados en base de melamina con cubierta postformada y lavaplatos de acero inoxidable con 1 cubeta. Grifería monomando en lavamanos. En baños se observan lavamanos y WC de loza esmaltada, color blanco y artefactos sanitarios tipo corriente. Los guardapolvos y junquillos son de madera, mientras las cornisas son de poliestireno expandido. Bisagras tipo pomel en todas las puertas y cerraduras de cilindro. Sistema de aire acondicionado en oficinas. Instalación eléctrica embutida y terminaciones de calidad corriente. No existe calefacción de agua caliente. Página 12 de 32

13 c) Terreno y sus dimensiones El terreno posee forma regular (rectangular), con leve pendiente. Su superficie aproximada es de 212 m 2. Consideraciones importantes: En cuanto a la superficie de terreno, existen diferencias entre lo que señala el Conservador de Bienes Raíces, el Servicios de Impuestos Internos y lo que se constató en visita a terreno: 1. En el Servicios de Impuestos Internos, se indican 184,00 m En la escritura se especifican 212,00 m 2, cuyos deslindes son los siguientes: Norte: en 16,00 m con Pasaje que da acceso de calle Rosario a Plaza Yolanda. Sur: en 16,00 m con propiedad de calle Rosario Nº 40, sitio 41 B. Oriente: 13,25 m con calle Rosario. Poniente: en 13,25 m con propiedad Plaza Yolanda Nº 44, sitio 39 A. 3. Durante la visita a terreno se verifican 181,60 m 2. No obstante, en el presente informe se considera el metraje de lo que señala la escritura que corresponden a los metros cuadrados de terreno que se consideran en la transacción. Imagen N 6: Fotografía aérea vista superficie del terreno con medidas constatadas en terreno. Fuente: Google Earth. Página 13 de 32

14 8. Método valor de mercado por comparación Preliminarmente, se analiza el mercado de ventas de oficinas o casas habilitadas para uso de oficinas. En virtud de esto, se exponen los siguientes cuadros: N Fecha Tipo de Ref. Ubicación Privados Baños Fuente/ Contacto Superficie Terreno Superficie Construcción Terreno Const. Terreno UF/m2 Distribución Const. UF/m2 PI: Código: / Vidal Riedel Badajoz 86, Las Condes Rol Of 7 3 Prop. Ventas Teléfono: ,00 122, ,00 60,78 127,05 51,11 19,40 100,00 (699-38) 3310/ ventas@vidalriedel.cl Valor UF Índices UF/m 2 OO.CC. UF PI: Código: / Ichtus IV Centenario 307, Las Of 5 3 Propiedades Teléfono: ,00 162, ,00 35,04 114,20 28,89 19,12 150,00 Condes Rol (958-10) 7680 info@ichtuspropiedades.cl Toctoc: Código: / Cruz del Sur 217 (Neveria Matías Rivera Of 4485), Las Condes Rol ( ,00 124, ,00 84,03 160,90 73,27 19,40 150,00 contacto@aandes.cl Teléfono: 5) PI: Código: / Roberto Martín de Zamora 6410, Las Of 7 3 Lazzerini Vásquez Teléfono: 450,00 200, ,00 30,00 67,50 21,24 19,40 60,00 Condes Rol (966-55) rlazzerini@gestall.cl PI Código: / Joanna Las Malvas/ Manquehue Of 4 2 Maffei Teléfonos: ,00 138, ,00 43,55 97,83 34,72 19,40 60,00 Sur joanna@maffeipropiedades.com PI: Código: / Jaime IV Centenario 414, Las Of 3 4 Osiadacz Teléfono: ,00 213, ,00 50,00 70,42 39,08 15,00 80,00 Condes Rol ( ) jaime@ho3.cl Promedio de las Muestras: 346,83 159, ,00 50,57 106,32 41,38 18,62 100,00 Tabla N 1: Referencias de ventas edificaciones con uso oficinas o casas habilitadas para oficinas. Fuente: Elaboración propia. N Negociación Ubicación Superficie Terreno Estado de Conservación Diseño Funcionalidad Coeficiente de ajuste % Valor ajustado UF Índices UF/m 2 1 Of -5% S 0% LMa 5% S 0% M -10% S 0% -10% ,00 54,71 114,34 46,00 17,46 90,00 2 Of -5% P 10% MMa 20% S 0% S 0% P 10% 35% ,00 47,30 154,17 39,00 25,81 202,50 3 Of -5% S 0% S 0% M -10% M -10% S 0% -25% ,00 63,03 120,68 54,95 14,55 112,50 4 Of -5% P 10% MMa 20% S 0% P 10% P 10% 45% ,00 43,50 97,88 30,80 28,14 87,00 5 Of -5% P 10% Ma 10% LM -5% P 10% S 0% 20% ,00 52,26 117,39 41,66 23,28 72,00 6 Of -5% P 10% Ma 10% LP 5% S 0% P 10% 30% ,00 65,00 91,55 50,80 19,51 104,00 Promedios homologados: ,00 54,30 116,00 43,87 21,46 111,33 T C Terreno UF/m2 Tabla N 2: Homologación de referencias de ventas de oficinas en el sector evaluado. Fuente: Elaboración propia. Distribución Const. UF/m2 OO.CC. UF Página 14 de 32

15 Análisis de las referencias: Todas las referencias corresponden a viviendas con destino oficina emplazadas en la comuna de Las Condes y se encuentran cercanas al inmueble valorizado. Estas ofertas son homologables y presentan características similares al bien tasado. La propiedad 1 es la referencia más cercana a la propiedad con 115 metros de distancia aproximada, por lo que posee similar ubicación; cuenta con 255 m 2 de superficie de terreno, superficie levemente mayor que el inmueble en estudio; presenta similar estado de conservación, cuenta con mejor diseño al poseer 3 pisos y similar funcionalidad al ser una casa habilitada como oficina al igual que el bien valorizado. Posee distinta tipología Programa: 7 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos exteriores. La propiedad 2 corresponde a una vivienda de 2 pisos que cuenta con levemente peor ubicación, más lejana de estación de metro Manquehue; presenta mucho mayor superficie de terreno (528 m 2 ) y cuenta con similar estado de conservación respecto a las terminaciones interiores; y similar diseño (con estacionamientos y dos pisos y posee peor funcionalidad debido a que no se encuentra habilitada como oficina como el bien tasado. Posee distinta tipología Programa: 5 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral, cobertizo y pavimentos exteriores. La referencia 3 es la muestra más distante, con 1,3 km desde el inmueble; posee similar ubicación, ambas a cercana distancia de una avenida principal y el servicio de metro; presenta similar superficie de terreno (238 m 2 ); cuenta con mejor estado de conservación y mejor diseño de 2 pisos (casa esquina con entrada por ambas calles perpendiculares), y posee similar funcionalidad (Propiedad habilitada para oficina) Posee distinta tipología Programa: 4 privados y 5 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos exteriores. La casa 4 presenta peor ubicación (Más distante del servicio de metro); cuenta con mucho mayor superficie de terreno (con 450 m 2 ); cuenta con similar estado de conservación, que la propiedad en estudio; presenta peor diseño al contar con 1 sólo piso y posee peor funcionalidad debido a que no se encuentra habilitada como oficina. Posee distinta tipología Programa: 7 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral, cobertizo y pavimentos exteriores. La oferta 5 posee levemente peor ubicación (Más alejada de la estación de metro Manquehue y Av. Apoquindo); cuenta con mayor superficie de terreno (con 310 m 2 ); cuenta con levemente mejor estado de conservación, con peor diseño (sólo 1 piso) y similar funcionalidad (habilitada como oficina). Posee distinta tipología Programa: 7 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos exteriores. Página 15 de 32

16 Finalmente, la referencia 6 cuenta con levemente peor ubicación debido a que se encuentra más alejada de la estación de metro Manquehue; posee mayor superficie de terreno (300 m 2 ) cuenta con levemente peor estado de conservación (mayor deterioro en los materiales de terminación), presenta similar diseño de dos pisos y cuenta con peor funcionalidad (no se encuentra habilitada para oficinas). Posee distinta tipología Programa: 4 privados y 2 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos exteriores. Si se consideran todas las características evaluadas anteriormente, se puede observar que varias particularidades de cada propiedad son cuantitativas y permiten evaluar los parámetros de correlación para cuantificar el valor final del bien. En razón de esto, el criterio utilizado para la evaluación se basa en determinar el promedio homologado de terreno (Valor UF/m 2 ). En virtud de la heterogeneidad de las ofertas, éstas se han homologado conforme a una serie de ajustes por atributos (Por ubicación, tamaño construido, estado de conservación y funcionalidad). Con todo esto se obtiene a partir de las muestras, un valor total promedio homologado de UF 45,45/m 2, que es el valor UF/m 2 adoptado para el metro cuadrado de terreno de la propiedad en estudio. Página 16 de 32

17 9. Valorización Final En los siguientes cuadros, se señalan las superficies y valor de mercado determinados mediante método de comparación. Terreno Descripción Terreno Rosario Norte 42, Las Condes Subtotal Terreno N Rol SII Sup. m 2 $/m 2 UF/m 2 Total $ Total UF , , ,03 Edificaciones Reposición a Nuevo Deprec. Valor Deprec - Mercado Clase- Descripción N Rol SII Calidad Estado Año Sup. m2 $/m 2 UF/m 2 % $/m 2 UF/m 2 Total $ Total UF Edificación General C-3 BUE ,00 30, , ,12 Subtotal Terreno ,12 Obras Complementarias Descripción Reja Metálica (Cierro 27,35 ml) Radier (sup 42,60 m2) Pavimentos exteriores (sup. 31,91 m2) Subtotal Obras Complementarias VALOR TOTAL DE TASACIÓN (UF = $27.565,79 día 20/12/2018) Total $ Total UF , , , , ,57 Página 17 de 32

18 10. Conclusiones La propiedad es un producto de interés de mercado debido a que posee buena accesibilidad a locomoción colectiva, a estación de Metro Manquehue, a centros comerciales, a centros educacionales; cuenta con buena conectividad por Apoquindo y por otras vías. Además, posee un diseño funcional; destacándose por el tamaño y distribución que poseen las oficinas. En consecuencia, procedo a tasar la propiedad en la suma de UF ,57 equivalentes a $ (Considerando la UF al día 20 de diciembre de 2018). Es cuanto puedo informar, Fabiola Callealta Acevedo Magíster en Construcción/ Constructor Civil PUC Perito Tasador Página 18 de 32

19 11. ANEXOS a) Certificado NO Expropiación - SERVIU Página 19 de 32

20 b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes Página 20 de 32

21 c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal Página 21 de 32

22 d) Certificado de Recepción de Obras Página 22 de 32

23 e) Permiso de Edificación Página 23 de 32

24 f) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación Testigo 1: Badajoz 86, Las Condes Testigo 2: IV Centenario 307, Las Condes Testigo 3: Cruz del Sur 217, Las Condes Testigo 4: Martín de Zamora 6410, Las Condes Testigo 5: Las Malvas/ Manquehue Sur Testigo 6: IV Centenario 414, Las Condes Página 24 de 32

25 g) Ubicación de las Muestras Página 25 de 32

26 h) Planos Página 26 de 32

27 i) Fotografías Página 27 de 32

28 Página 28 de 32 Tasar.cl SPA