TASACION TERRENOS URBANOS

Tamaño: px

Comenzar la demostración a partir de la página:

Download "TASACION TERRENOS URBANOS"

Xavier Quintana Gutiérrez
hace 5 años
Vistas:

2 TASACION DE TERRENOS URBANOS

3 VIAS NUEVAS DE LIMA LINEA AMARILLA VIA EXPRESA SUR TREN ELECTRICO

5 ZONA URBANA Constituida por áreas ocupadas con actividades urbanas, con servicios de agua, alcantarillado, electrificación, vías de comunicación y transporte. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

ZONIFICACIÓN Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso

sostenible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para localizar actividades con fines sociales y económicos como vivienda,

6 ZONIFICACIÓN Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo en el ámbito de actuación y/o intervención de los Planes de Desarrollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo sostenible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para localizar actividades con fines sociales y económicos como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como, la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

PREDIO URBANO Es el inmueble ubicado dentro

separados sin alterar, deteriorar o destruir

7 PREDIO URBANO Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está conformado por el terreno, las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que no pueden ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

8 TERRENO URBANO Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

ESTUDIO DE MERCADO Los valores comerciales de

predio a tasar, identificando por lo menos

9 ESTUDIO DE MERCADO Los valores comerciales de terreno de mercado se determinan en base a la comparación de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio a tasar, identificando por lo menos cinco (05) muestras con características similares y/u homologadas.

10 ESTUDIO DE MERCADO

11 ESTUDIO DE MERCADO

12 Se debe considerar: ESTUDIO DE MERCADO 1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación, zonificación, extensión, entorno, topografía, fuentes de información de compra - venta y otros aspectos que se consideren necesarios. 2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno descontando el valor de dichas edificaciones. 3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito estime necesarios, debidamente justificados.

13 UBICACIÓN DE LAS MUESTRAS MUESTRA Nº 01 MUESTRA Nº 04 PREDIO A VALUAR MUESTRA Nº 02 MUESTRA Nº 03

14 PLANO DE ZONIFICACIÓN MUESTRA Nº 01 Zonif. RDB MUESTRA Nº 04 Zonif. RDB PREDIO A VALUAR MUESTRA Nº 02 Zonif. RDB MUESTRA Nº 03 Zonif. RDB

15 MUESTRA AREA DEL TERRENO (M2) VALOR UNITARIO DE TERRENO (S/./m2) EXTENSIÓN TOPOGRÁFICO SUELO OFERTA ECOLÓGICO ENTORNO FACTOR DE ACTUALIZACIÓN VALOR UNITARIO HOMOLOGADO S/. / m 2 VALOR PROMEDIO S/. / m 2 CUADRO DE HOMOLOGACION DE LAS MUESTRAS FACTORES ZONIFICACIÓN UBICACIÓN TIPO COEF. DIST. (Km.) COEF

16 PROPIETARIO : SOLICITANTE : LOCALIZACIÓN : ESTADO SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES DISTRITO DE PUNTA HERMOSA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DETERMINACION VALOR UNITARIO DE MERCADO (VUT) ÁREA TOTAL URBANA: 60,00 m² Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/ 3,43 FACTOR MUESTRA DESCRIPCION AREA DEL TERRENO (M2) PRECIO (S/.x M2) VALOR UNITARIO DE TERRENO (S/.) FUENTE ZONIFICACION TIPO COEF. UBICACIÓN DIST. (Km.) COEF. EXTENSI ON TOPOGRAFI CO SUELO OFERTA LEGAL ENTORNO Y ACCESO FACTOR DE ACTUALIZAC ION VALOR UNITARIOS ESTIMADO VALOR UNITARIO PROMEDIO PREDIO A VALUAR (AREA MATRIZ) ,79 ZONA DE RECREACION PUBLICA ZRP S/, S/, MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO 1,00 VENDO TERRENO EN BARTOLOME HERRERA PUNTA HERMOSA 200,00 S/ ,00 S/ ,25 pe/mpe terrenos-enventa-en-punta-hermosa-_jm RDM 0,75 1,00 1,0 0,80 0,9 1,0 0, ,12 2,00 VENTA TERRENO EN ESQUINA PUNTA HERMOSA 450,00 S/ ,00 S/ ,67 ENCUESTA RDM 0,75 1,60 1,0 0,80 0,9 1,0 0, ,32 3,00 VENTA DE TERRENO EN PUNTA HERMOSA 160,00 S/ ,00 S/ ,63 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0, ,31 843,96 4,00 VENTA DE TERRENO EN URB SANTA CRUZ PUNTA HERMOSA 160,00 S/ ,00 S/ ,19 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0, ,58 5,00 VENTA DE TERRENO EN URB. SANTA CRUZ PUNTA HERMOSA 254,00 S/ ,00 S/ ,00 enos-en-venta-en-puntahermosa.html RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0, ,48 REDONDEANDO: VUT= S/ 844,00 Fecha : 22 de Enero 2016

17 ISLA RÚSTICA Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación urbana que mantiene su condición legal como predio rústico. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

CALCULO DEL TERRENO EN ISLA RÚSTICA Se realiza aplicando la siguiente expresión: ISLA

AT = Área de terreno. VB = Valor Básico.

Fr = Factor de reducción por habilitación urbana.

18 CALCULO DEL TERRENO EN ISLA RÚSTICA Se realiza aplicando la siguiente expresión: ISLA RÚSTICA VT = AT x VB Donde: VB = VUP x CAV x Fr VUP VB VT = Valor de terreno. AT = Área de terreno. VB = Valor Básico. VUP = Valor unitario promedio CAV = Coeficiente de Área Vendible. Fr = Factor de reducción por habilitación urbana. El factor (VUP x CAV x Fr) es mayor o igual al triple del valor por metro cuadrado de las tierras aptas para cultivo en limpio Grupo A Clase 1, establecido en el Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor

TABLA N 05 COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE (CAV) ÁREA BRUTA DEL TERRENO USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL HASTA 2 000 m² 0,85 0,85 De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80 TABLA N 06 FACTOR DE REDUCCIÓN ÁREA

19 TABLA N 05 COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE (CAV) ÁREA BRUTA DEL TERRENO USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL HASTA m² 0,85 0,85 De a m² 0,80 0,80 TABLA N 06 FACTOR DE REDUCCIÓN ÁREA BRUTA DEL TERRENO (m2) Hasta m² m² hasta m² m² hasta m² m² hasta m² USO RESIDENCIAL Y OTROS 0,85 0,80 0,75 0,70 USO INDUSTRIAL 0,85 0,80 0,75 0,70 De a m² 0,75 0,75 De a m² 0,70 0,70 De a m² 0,65 0,71 De a m² 0,60 0, m² hasta m² m² hasta m² m² hasta m² 0,65 0,60 0,55 0,71 0,69 0,67 De a m² 0,55 0,67 Más de m² 0,50 0, m² hasta m² 0,50 0,65

ZONA DE EXPANSIÓN URBANA La zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos comprendidos en los planes de desarrollo urbano de la municipalidad, para

20 ZONA DE EXPANSIÓN URBANA La zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos comprendidos en los planes de desarrollo urbano de la municipalidad, para su crecimiento futuro, de acuerdo a la zonificación y plan vial oficial, ubicados generalmente en la periferia del área urbana. (Articulo 3. RNT; R. M. N VIVIENDA)

A j = Área de terreno de cada zona. n = 4 (Número de zonas) j = 1.

21 CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA Se realiza aplicando la siguiente expresión: VB = VUP x CAV x Fr Donde: VT = Valor de terreno. VB j = Valor Básico de cada zona. A j = Área de terreno de cada zona. n = 4 (Número de zonas) j = 1.. n Donde: VUP = Valor unitario promedio CAV = Coeficiente de Área Vendible. Fr = Factor de reducción por habilitación urbana.

CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA De la formula: VUP Se obtiene:

metros 2 Zona 3 Zona VT 2 = VB 2 x A 2 VT 3 = VB 3 x A 3 VB 2 = 80% VB

EXPANSIÓN URBANA 4 Zona En general: VT 4 = VB 4 x A 4 VB 4 = 40% VB 4

22 CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA De la formula: VUP Se obtiene: VB 1 Zona VT 1 = VB 1 x A 1 VB 1 = 100% VB 1 zona (VB 1 ) A1 30 ó 50 metros 2 Zona 3 Zona VT 2 = VB 2 x A 2 VT 3 = VB 3 x A 3 VB 2 = 80% VB VB 3 = 60% VB 2 zona (VB 2 ) 3 zona (VB 3 ) A2 A3 100 m 100 m ZONA EXPANSIÓN URBANA 4 Zona En general: VT 4 = VB 4 x A 4 VB 4 = 40% VB 4 zona (VB 4 ) A4 Área restante VT = VT 1 + VT 2 + VT 3 + VT 4 A T = A 1 + A 2 + A 3 + A 4

23 MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN

Documentos relacionados

GONZALO VEGA DE LA FLOR

MEMORIA DESCRIPTIVA: ANEXION AL AREA URBANA Y ASIGNACION DE ZONIFICACION I-2 PROPIETARIO: GONZALO VEGA DE LA FLOR UBICACIÓN DEL PREDIO: REGION : LIMA PROVINCIA : CAÑETE DISTRITO : CHILCA UBICACIÓN : SECTOR