Cátedra Marcus. Cátedra Marcus TASACIONES O PERICIAS VALUATIVAS. DLO - Cátedra Marcus

Transcripción

1 TASACIONES O PERICIAS VALUATIVAS DLO -

2 Valuación de Inmuebles Especialización Salida Laboral Saber Tasar o Valuar es fundamental para el análisis de la Factibilidad Económica de un Proyecto TASAR=VALUAR: es determinar el valor económico en un contexto dado y en una fecha precisa. Valor Precio

3 Valor Precio Más extensión que el precio Determinación del PRECIO Valor venal corriente CRD costo de reposición depreciado Valor pecuniario en que se estima una cosa y se expresa en dinero Incidencia de varios factores Rareza Virtudes Deseo Terreno + edificio conjuntamente Terreno + edificio por separado

4 Tribunal de Tasaciones de la Nación Privadas Valuaciones Normas Nacionales de Valuación Valuación de un inmueble para la venta Profesional Divorcio Públicas Patrimonio de una Persona. Patrimonio inmobiliario de una empresa.

5 ESTIMATIVAS: el valor económico se realiza por comparaciones de valores no analizados técnicamente. EXTRAORDINARIAS: además de las ordinarias estas incluyen: CATEGORÍAS DE LAS TASACIONES DECRETO-LEY 7887/55 ORDINARIAS: el valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda Actuación conjunta con otros profesionales, colegas o no.

6 Motivos de la Tasación En Bienes Raíces Operaciones de compra-venta de inmuebles Expropiaciones Cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles Constitución de Hipotecas u otras garantías Certificación de estados de obra para prestamos para construir, ampliar o modificar inmuebles Establecer valores en procesos judiciales Fijación o actualización de alquileres, etc.

7 FACTORES A TENER EN CUENTA PARA LA TASACION DE TERRENOS EXTRINSECOS Son los de mayor o menor valoración, no dependen del lote y tienen una notable gravitación en su valor Carácter del lugar Normas de zonificación reglamentarias Servicios públicos disponibles, Proximidad a centros importantes, Equipamiento Urbano, Legislación vigente, etc. INTRINSECOS Son los de mayor o menor valoración, y dependen del lote mismo Medidas, Forma, Orientación, Calidad de la tierra y su subsuelo, Niveles propios y relativos a la calzada y acera, Ubicación en la manzana, Relación lote Edificio (FOT-FOS), Condición de baldío ó con edificación.

8 Métodos de la Tasación METODOS A: ESTATICOS LOS PUEDE REALIZAR UN ARQUITECTO DE MANERA SENCILLA. A.1 COMPARACION DIRECTA: UNIDADES SIMILARES CONOCIDAS. A.2 CAPITALIZACION DE LA RENTA: VALOR VENAL OBTENIDO DE VALORES LOCATIVOS SEGUN TASA DE CAPITALIZACION. A.3 C.R.D: COSTO REPOSICION DEPRECIADO. TERRENO + MEJORAS (DEPRECIADAS SEGUN EDAD Y ESTADO)

9 Métodos de la Tasación METODOS B: DINAMICOS REQUIEREN OTROS PROFESIONALES ESPECIALISTAS ECONOMIA Y/O FINANZAS. B.1 FONDO DE COMERCIO/NEGOCIO EN MARCHA B.2 VALOR ACTUAL NETO: DEFINIR MUCHAS VARIABLES TASAS INTERNA DE RETORNO, PLAZOS, ETC. B.3 REGRESIONES/DOS BETA: SON NECESARIOS MAS CANTIDAD DE DATOS, UTILES PARA MERCADOS MAS HOMOGENEOS B.4 OTROS METODOS PROVENIENTES DEL MUNDO DE LA ECONOMIA, CONTABILIDAD Y FINANZAS.

10 El método de comparación directa tiene dos requisitos Básicos: Fuentes de información de transacciones PROPIEDADES COMPARABLES Adecuada elección de los comparables Análisis de las propiedades comparables Inspección del barrio Conversación con corredores inmobiliarios Revisión de avisos clasificados publicados Consulta en páginas web especializadas Identificados los comparables, se corregirán los valores teniendo en cuenta los factores a favor y en contra de cada uno. Los indicadores más confiables serán: las ventas, las ofertas de compra y por último el precio de publicación

11 Metodo Comparativo: Estático y a una fecha determinada Se toman comparables y se corrige el Valor Unitario con coeficientes multiplicadores. A) Inspección ocular del bien a tasar. B) Datos necesarios básicos: Superficie del bien a tasar y de los comparables Espacio aéreo propio Unidad funcional/complementaria Terreno: FOT/aptitud/altura máxima C) Descripcion del bien a tasar: Características constructivas del bien Disposición de ambientes Sanitarios/Instalaciones especiales Edad/estado de mantenimiento general Elección antecedentes: Lo mas comparables o parecidos al bien a tasar (punto b). D)Consideración de superficies: Superficie propia: 100% Superficie Patios descubiertos, balcones, galerías, etc : 25 a 30% Superficie Entrepisos, sótanos, etc: 70 a 80%

12 BIEN A TASAR: Casa unifamiliar, de dos plantas con sotano tipo chalet Ubicacion: Granaderos 700, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 2 autos, cocina, comedor diario separado, lavadero, living comedor, toilette, 2 baños completos (uno en suite), pileta de natacion, AA tipo split, calefaccion por aire caliente. Todos los servicios. Antiguedad: 10 años Superficies: Planta Baja 100 m 2 x1.00 = 100,00 m 2 Planta Alta 150 m 2 x 1.00 = 150,00 m 2 Galeria. 50 m 2 x 0.25 = 12,50 m 2 Total homogeneizado.. 262,50 m 2 Terreno: 8,66 x 50 m. 433 m 2 Zonificacion: R2aII FOT: 2,5

13 A) Tasacion por Metodo Comparativo: Comparar (y corregir con coeficientes multiplicadores) el bien a tasar, con otros bienes de similares caracteristicas Comparable 1: Casa unifamiliar, de dos plantas con sotano tipo chalet Ubicacion: Paez 1900, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 2 autos, cocina, comedor diario, lavadero, living comedor, 4 baños completos (uno en suite con jacuzzi), AA tipo split, calefaccion por gas natural. Todos los servicios. Antiguedad: 24 años Superficies: Planta Baja m 2 x1.00 = 150,00 m 2 Planta Alta m 2 x 1.00 = 120,00 m 2 Sotano m 2 x 0.70 = 112,00 m 2 Total homogeneizado ,00 m 2 Terreno: 8,66 x 59 m. 510 m 2 Zonificacion: R2aII FOT: 2,5 VALOR DE VENTA.. u$s Valor Unitario. u$s/m Inmobiliaria: Estudio BL Gascon 1229, CABA

14 Comparable 2: Casa unifamiliar, de dos plantas tipo chalet Ubicacion: Aranguren 2500, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 1 auto, cocina, comedor diario, lavadero, living comedor, 4 baños completos, AA tipo split, calefaccion por gas natural. Todos los servicios. Antiguedad: 18 años Superficies: Planta Baja m 2 x1.00 = 90,00 m 2 Planta Alta m 2 x 1.00 = 50,00 m 2 Galeria. 20 m 2 x 0.70 = 14,00 m 2 Total homogeneizado ,00 m 2 Terreno: 8,66 x 28 m. 240 m 2 Zonificacion: R2aII FOT: 2,5 VALOR DE VENTA.. u$s Valor Unitario. u$s/m Inmobiliaria: Castro Reisse F.C.Rodriguez 509, CABA

15 Sup. V.Unit. Ubic Ca.Cons tr. Paez 1900 u$s/ m 2 Aranguren 2500 TASACION u$s/ m Oferta Coef. Total u$s/ m u$s/ m u$s/m

16 Tribunal de Tasaciones de la Nación Planilla N : Sala: Expediente N : Análisis de Valores Venales Ubicación del Bien: GRANADEROS 700 Tipo de Bien: VIVIENDA UNIFAM Fecha de Tasación: Profesional: Superficie del Bien: 262,50 m2 Frente: Fondo: FOT: 01/10/16 Inmobiliarias: 1 -Estudio BL - Gascon 1229, CABA Tipo de Cambio(/U$S): Moneda de Uso: 2 -Castro Reisse - F.C.Rodriguez 509, CABA 15,20 U$S 3 - Zona de Análisis: 4 - Part. O Dep.: CABA 5 - Provincia: 6 - País: ARGENTINA Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores N N Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. OFER COEF Valor Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. TOTAL Unitario 1PAEZ /9/15Oferta ,32 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, ,49 382,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2ARANGUREN /9/15Oferta ,18 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, ,09 154,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Obs.: Se adopta: Total U.: 2765, ,00 Promed. U.: 1382,79 Norma TTN 6.x Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos.

17 Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores N N Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. OFER COEF Valor Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. TOTAL Unitario 1Paez /9/15Oferta ,00 1,00 0,95 1, ,00 382,00 1,00 2Aranguren /9/15Oferta ,00 0,90 0,95 0, , ,00 0,95