MANUAL Df TASACIONfS. libreria Y EDITORIAl AlSINA PROPIEDADES URBANAS Y RURALES DANTE GUERRERO

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1 DANTE GUERRERO MANUAL Df TASACIONfS PROPIEDADES URBANAS Y RURALES 2 EDICION libreria Y EDITORIAl AlSINA Paraná Tel: Telefax: Buenos Aires

2 , INDICE.GENERAL PRÓLOGO... '.... TEMA l. TASACIÓN DE TERRENOS Introducción, 1; 1) Conceptos sobre valor, 1; 2) Necesi da~es del avalúo, 3; 3) De los métodos.de tasación, 4; 2.1. Métodos de tasación, 5; 3.1. Métodos directos comparativos, 5; 1) Técnicas operativas, 5; 2) Factores de valor, 10; 3) Homogeneización de antecedentes, 12; 4) Planillas de ante&! dentes, 13; 5) Selección de antecedentes, 14; 6) Características de los informes, 14; AVALÚO URBANO, 16; Coeficientes de. homogeneización, 16; Coeficientes de forma de pago, 19; Actualización de valores, 23; Cálculo de valor presente, 23; Métodos de aproximación rápida, 30; Resultados compa rativos, 31; Método C 1, Ida y vuelta, 31; Método C 2 (del Ing. Gigante, 31; Método C 3, (1) Aproximado, (11) Simplificado, 32; Coeficientes de actualización 33; 1~ Trazado de la curva por densidad de puntos, 34; ~ Trazado de curvas de actua lización mediante "ventas y reventas", 35; 3~ Método esta dístico, 35; 4~ Trazado de la curva mediante el procedimiento de los cuadrados mínimos, 36; Coeficiente de medidas, 36; TABLAS DE FITTE Y CERVINI: Gráfico, 39, Tablas. 40; TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES, 48; TABLAS_ DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS DESDE L ~ TES URBANOS HASTA,.FRACCIONES DE 50 HECTÁ REAS, 51; Cálculo del coeficiente de medida según aprovechamiento, 52; Coeficiente por forma, 53; 4.1. Procedimiento de "antes y después'', 56; 5.1. Valor Plottage, 60; Lote con frente a dos calles, 63; TERRENOS EN ESQUINA, 64; Coeficientes de esquina, 64; Tablas norteamericanas, 64; Método de Valvano, 65; Tabla l. Zona céntrica de la Capital Federal, 68; Tabla 11. Zona de valor comercial y residencial in termedio apta para edificios en propiedad horizontal, 68; Tabla 111. Zona familiar o residenci&i, inclusive algún comercio minorista, 68; Ta~la IV. Bajo valor de la tierr' barrios en formación, 69; Coeficiente de esquina (Método de Valvano), 73; TABLAS DEL INGENIERO VALVANO. Porcentajes de valorización de terrenos, 75; Ejemplos de aplicación, 76; Fórmula del lng. Y alvano modificada, 77; Coeficiente de topo-

3 VI DANTE GUERRERO- MANUAL DE TASACIONES grafía, 7 8; Coeficiente por servicios públicos, 80; Coeficiente de ubicación, 81; Curva de valores unitarios del terreno (según ubicación), 82-83; Determinación del valor final, 84; Método dé ajuste, 84; Método de dispersión, 85; Aplicación del método en el estudio del valor de la tierra, 87; TRIBU NAL DE TASACIONES. Capital Federal. (Circunscripciones de 14 a 20), 90-91; Planillas para estudio de la tierra, ; 6.1. Otros métodos para la tasación de terrenos, 95; Método de incidencias unitarias, 96; Planillas, 98; Método de la "Receita carioca", 99. TEMA 11. TASACION DE EDIFICIOS Y MEJORAS. IMPORTANCIA DEL A VALÚO DE MEJORAS Dificultades crecientes de la valuación de edificios, 104; El valor de las construcciones, 105; Métodos usuales para la de terminación del valor físico de reposición, 108; 1.) Por cómputo y presupuesto, 109; 2?) Por suma de puntos, 109; se! ) Por equivalencia de costos dominantes, 111.; 4~ ) Por costos unitarios experimentales, 112; 5~ ) Por actualización del valor de origen; 113; Actualización de los costos de edificios, 114; Metodología del número índice del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, 114; Metodología del número índice de la Cámara Argentina de la Construcción, 115; Valor de reposición de los edificios, 118; La depreciación de los edificios, 123; Causas de depreciación (Cuadro de R. B. Kests), 125; Métodos para calcular la depreciación, 126; Método de la línea recta, 126; Fórmula de Kuentzle, 127; Fórmula d-e Ross, 127; El estado como factor de depreciación, 129; La depreciación funcional, 132; TABLA DE ROS8-HEIDECKE, 134. TEMA 111. CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRE- NO POR MAL APROVECHAMIENTO Fórmula de Guerrero, 139; Formas de aplicación, 144; Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke, 144; Ejemplos de aplicación, 145; Aplicación en zonas muy comerciales, 145; Edificio o demolición?, 146; Gráficos y ejemplos, TEMA IV. TASACIÓN DE INMUEBLES EN CONJUNTO V. Método l. Por integración de costos parciales, 155; Costos financieros, 156; Ganancia empresaria, 158; Gastos promocionales, 159; Integración del costo total, 159; Porcentua-

4 ÍNDICE VII les de valores por unidad de vivienda, 160; 2. IV. Método 11. Por comparación de valores venales, 161; Planilla de estudio de valores venales, 162; Normas adoptadas por fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de valores venales de departamentos, 163; Coeficiente por ubicación del departamento en el edificio, 163; Coeficiente según características constructivas del edificio, 163; Coeficiente por antigüedad y estado del edificio, 164; Coeficiente de actualización, 164; Coeficiente por ubicación del edificio, 164; Normas adoptadas para la fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de los valores venales de oficina, 165; Coeficiente según la superficie propia, 165; Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio, 165; Coeficiente según las características constructivas del edificio, 165; Coeficiente por antigüedad del edificio, 166; Coeficiente por tener baño privado, 166; Coeficiente por garaje en el mismo edificio, 166; Coeficiente de actualización, 166; Coeficiente por ubicación del edificio, 167; Coeficiente por ubicación en altura, 167; Normas adoptadas para la fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de valores venales de locales, 167; Coeficiente por ubicación del edificio,.1'67; Coeficiente por características constructivas del edificio, 167; Coeficiente por antigüedad y estado de conservación del edificio, 168; Coeficiente por superficie cubierta del local, 168; Coeficiente por frente y fondo, 168; Coeficiente de actualización, 168; Planillas de estudio de valores venales, ; Coeficientes de venta conjunta, 172; 3.1V. Método 111. Por capitalización de rentas, 17 &. TEMA V. VALORES LOCATIVOS l. V. Tasas razonables de venta, 177; Historia, 177; 2. V. Corrección de tasas en función de expectativas inflacionarias, 1 7 8; Legislaciones de emergencia, 17 8; Condiciones que debe reunir un informe pericial,~ 179; Diversos tipos de locaciones, 180; 3. V. Procedimientos de cálculo de alquileres, 181; Procedimiento l. Renta de capital inmobiliario, 181; Valores locativos (Determinación de CoN), 183; Coeficiente de corrección por depreciación monetaria, 186; Cargas adicionales a la renta bruta, 188; 1) Amortización del edificio, 188; 2) Conservación del edificio, 188; 3) Impuestos y gravámenes, 189; 4) Gastos de funcionamiento, 189; 5) Gastos administrativos, 189; 6) Desalquileres, 190; Ejemplos de valor locativo, 190; Coeficientes de superficie para valores locativos de departamentos, 194; Planilla de valores locativos, 196; Coeficientes correctivos, 196; Valuación por capitalización de rentas,

5 VII! DANTE GUERRERO- MANUAL DE TASACIONES TEMA VI. A VALÚOS DE TIPO ESPECIAL l. VI. Pasaje de valor de late a vaior de bloque, 201; Utilidad del negocio, 204; Precio de compra de la fracción, 205; Consideraciones sobre las tasas de interés y utilidad, 205; 2. VI. Tasación de subsuelos, 206; Metodología del Tribunal de Tasaciones, 207; 3. VI. Electroductos, 211; 1) Clasificación de las indemnizaciones, 211; 2) Determinación del ancho de las zonas de seguridad, 212; Zon de afectación en líneas. de 500 kv, 213; Zonas de media seguridad, 214; Zonas de mínima seguridad, 215; Electrodos múltiples, 215; Porcentajes de indemnización para la tierra, 217; Determinación del valor de las mejoras, 220; Casos de predios con explotación variada, 222; Casos de predios destinados a country club o parquizaciones familiares, TEMA VII. VALUACIONES RURALES l. VII. Consideraciones generales sobre valuaciones rurales, 227; 1) Conceptos generales, 227; 2) Factores que condicionan el valor de mercado de la tierra, 228; 3) Factores que elevan artificialmente los valores de los campos, 229; 4) Factores depresores de los precios de predios agropecuarios, 229; 2. VII. Factores por considerar en avalúos rurales, 2 30; Características intrínsecas y extrínsecas, 230; 3. VII. Concepto de aptitud de los suelos y factores ecológicos que inciden en la valuación, 281; Conceptos básicos sobre los factores ecológicos más importantes por considerar en avalúos rurales, 231; Clasificaciones granulométricas, 2 34; Suelos arenoso, arcilloso, franco, ; Estructura, 236; El agua en el suelo, 237; Salinidad del suelo, 238; Propiedades fisicoquímicas del suelo, 238; Propiedades biológicas y químicas del suelo, 239; Clasificación iegún la aptitud de los suelos, 240; Aptitudes agrícola, ganadera, forestal, ; 4. VII. Factores climáticos que deben ser considerados, 241; 5. VII. Metodología de la valuación rural, 242; 6. VII. Me todos de tasaciones rurales, 247; 1) Mitodo comparativo y sumario, 247; 2) Métodos amalíticos, 252; Estudio de modelos para fijación de valores unitarios por el mitodo de la productividad o renta, 260; Indicador de puntajes para tasaciones rurales, TEMA VIII. EXPROPIACIONES. LA INDEMNIZACIÓN JUSTA 269 l. VIII. La calificación, 270; 2. VIII. Sujeto expropiante, 270; 3. VIII. Objeto de la expropiación, 2-70; 4. VIIL La indemni-

6 ÍNDICE IX zación, 272; 5. VIII. Procedimiento, 275; 6. VIII. La expropiación inversa o indirecta, 278; 7. VIII. La retrocesión, 279; Concepto final, 279. ANEXO (Ley 21499) 281