TASACIONES I.- (Primer Año)

Transcripción

1 TASACIONES I.- (Primer Año) I.- PRESENTACIÓN Y FUNDAMENTACIÓN GENERAL.- La persona que aspire a desarrollar esta actividad en forma profesional, se verá enfrentada a un mercado siempre cambiante y a técnicas en plena evolución de modernización. Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las necesidades de tasación sean atendidas por profesionales que no estén debidamente capacitados para tal propósito, pues los intereses en juego son muy importantes como para que se tome a la ligera una actividad tan trascendental. El tasador de hoy, debe conocer procedimientos matemáticos, teorías económicas y financieras, derechos que se ejercen sobre la propiedad, técnicas de redacción y oratoria, informática, teorías mercadotecnias, etc. Por lo tanto es de fundamental importancia que el docente (quién debe ser un técnico acreditado debidamente), establezca una fluida coordinación con el resto del cuerpo docente, de manera de hacer conocer las necesidades de sus alumnos en cuanto a conocimientos específicos en otras materias. De esta manera se estará cumpliendo adecuadamente con los principios de unidad de criterio y economía de esfuerzos, tan necesarios en una actividad estratégicamente planificada, como lo debe ser el ejercicio de la docencia. II.- ORIENTACIONES METODOLÓGICAS.- El programa debe entenderse como guía en el desarrollo de los temas específicos y el enfoque en el tratamiento del mismo, es privativo del profesor, quién fijará este aspecto en función de las características propias del grupo. En ningún caso el profesor se sentirá esclavo del programa, por el contrario, deberá entenderlo como guía temática, a la cual enriquecerá con su aporte, consideraciones y experiencias. Es de fundamental importancia considerar este programa como un todo; su tratamiento será total y la dosificación equilibrada de acuerdo con el tiempo efectivamente disponible. Se pondrá especial atención en integrar los distintos temas con el resto de las disciplinas consideradas en el curso. Los temas serán expuestos con un lenguaje técnico y preciso, pero accesible para el alumnado. Se pondrá especial atención en integrar los distintos temas con otras disciplinas consideradas en la Carrera. Es de hacer notar que para la confección del presente programa, procurando elevar el nivel formativo del futuro tasador egresado y tendiendo a una mayor jerarquización en los planes de estudio, se han consultado los programas vigentes en los siguientes Cursos y Carreras Universitarias: - Avalúo de bienes inmuebles. Curso básico teórico-práctico de capacitación para Arquitectos (1998 ROU. Fac. de Arq.) - Valuaciones I y II y Curso de Catastro, correspondientes al 7º y 8º semestres en la Carrera de Ing. Agrimensor (ROU). - Carrera de Especialista en Valuaciones Inmobiliarias de la Universidad de Morón (Rep. Argentina), destinado a universitarios egresados en profesiones con alcance en valuaciones. - Curso de Tasador y Martillero de la Universidad de Morón (Rep. Argentina).

2 - Programa de Formación de Tasadores del Colegio de Ingenieros de Venezuela, dirigido a Ingenieros, Arquitectos y Urbanistas. III.- OBJETIVO GENERALES.- 1. Sentar las bases teórico-prácticas, que permitan al alumno encarar con soltura la próxima etapa de su formación en la orientación que elija para el segundo año del curso. 2. Proporcionar al alumno los conocimientos formativos del tasador profesional que le permitan un adecuado desempeño en el medio social y en el caso de los Rematadores, también en el ámbito Oficial y Judicial. 3. Desarrollar las condiciones intuitivas e investigativas de la persona, de manera de obtener una adecuada complementación a la labor netamente científico matemática. 4. Impartir los lineamientos generales para conducir la investigación que se debe realizar sobre el mercado, para predecir el posible valor del bien que se tasa, en ese mercado y en ese momento. 5. Adquirir la práctica necesaria en el confección del informe final y la liquidación de honorarios e impuestos (coordinadamente con Comunicaciones y Matemáticas ). IV.- DESARROLLO DEL PROGRAMA.- Unidad 1.- Introducción y generalidades.- (14 horas) 1. Ubicarse en el marco profesional y jurídico dentro del que deberá desarrollar su actividad como tasador. 2. Manejar con soltura la terminología técnica. 3. Reconocer y clasificar los distintos tipos de bienes que pueden ser objeto de tasación. 4. Seleccionar y aplicar correctamente el método más adecuado al tipo de tasación que se le hubiera encomendado. 5. Elaborar un esmerado informe final, con la exacta identificación del inmueble y su pronóstico de valor debidamente fundamentado, expresándose en forma clara y convincente. 6. Liquidar los honorarios e impuestos que su tarea genere, tanto en forma privada como judicial Definiciones de lenguaje técnico Valor y precio; la moneda como unidad de intercambio; distintas acepciones del vocablo valor y su incidencia en la tasación Escuelas o tendencias valuatorias. El perfil del tasador. Marco jurídico que regula la actividad profesional Bienes; su clasificación según el Código Civil. Dominio o propiedad; el concepto jurídico Afectaciones y servidumbres; el concepto jurídico y su importancia en la tasación Bienes sujetos a tasación; posibles causas que determinen la necesidad de valuación.

3 1.7. Factores de valor intrínseco y extrínseco. Asimiladores más frecuentemente aplicados Plan de colección de antecedentes; su interpretación, clasificación y utilización. Unidad 2.- Tasación de solares urbanos.- (30 horas) 1. Reconocer exactamente en los primeros planos de fraccionamiento, el solar a tasar y el solar de la zona. 2. Ubicar adecuadamente el bien a tasar en el mercado actual y seleccionar correctamente los elementos de comparación. 3. Determinar los factores de valor que inciden en la predecibilidad del valor y efectuar las correcciones necesarias. 4. Complementar el método comparativo con métodos valuatorios indirectos, cuando sea posible y necesario. c) Contenidos Métodos aplicables; selección y complementación Colección de antecedentes y su adaptación al bien problema. Cálculo del valor promedio de la unidad de superficie Técnicas operatorias; factores de valor; homogeneización de los antecedentes en la planilla de cálculo; coeficientes de actualización y de corrección; margen de error Terrenos con formas geométricamente irregulares; solar en esquina; solar con frente a dos calles. Valor plottage. Indemnización por expropiación; método del antes y después Las posibilidades de aprovechamiento y los factores extrínsecos como elementos de ponderación o castigo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 2.7. Determinación del valor final de acuerdo a la finalidad de la tasación. Confección del informe final y fundamentaciones de las conclusiones (las fundamentaciones serán expuestas en clase y sometidas al análisis crítico del grupo), como culminación de los trabajos prácticos. Unidad 3.- Valor físico de las construcciones.- (28 horas) a) Objetivos específicos 1. Leer planos e interpretar en ellos los datos relativos a las características de la construcción en sí. 2. Aplicar coordinadamente más de un método para determinar el valor físico de las construcciones 3. Reconocer los factores que provocan la depreciación y aplicarlos al cálculo de la misma en función de aquellos. 4. Emplear datos tabulados, en forma criteriosa y selectiva.

4 3.1. La inspección ocular y el estudio de los planos, memorias y demás antecedentes de la construcción Principios que acotan los valores de la tasación (reposición, sustitución, conveniencia para el fin perseguido, etc.) El valor de las construcciones Factores determinantes Métodos usuales y empleo de tablas Elementos que componen los costos La depreciación en las construcciones Causas de la depreciación y su cálculo Su integración al valor de las construcciones y mejoras existentes. Unidad 4.- Tasación de inmuebles en conjunto.- (28 horas) 1. Aplicar correctamente los métodos usuales en este tipo de valuaciones. 2. Calcular el aprovechamiento del terreno en función de las reglamentaciones para la zona y las construcciones existentes; efectuar las correcciones del caso. 3. Aplicar con criterio las fórmulas de cálculo sugeridas Métodos más comúnmente usados Integración de costos parciales Comparación de valores venales Capitalización de rentas Corrección del valor del terreno por mal aprovechamiento 4.3. Integración de los valores calculados para el terreno y para las construcciones Tasación de construcciones no habitacionales Locales comerciales Locales industriales Otro tipo de inmuebles no habitacionales Unidad 5.- Tasación de propiedades rurales.- (20 horas) a) Objetivos específicos 1. Identificar los factores de valor que inciden en la tasación inmobiliaria rural. 2. Clasificar la propiedad en zonas de valor, según los índices CONEAT de cada padrón que la componen. 3. Aplicar el método directo de avalúo y hacer su comparación con el cálculo de rentabilidad Generalidades. Factores de valor extrínsecos e intrínsecos; factores depresores del valor y factores que lo elevan artificialmente Construcciones, dependencias y mejoras. Explotación predominante.

5 5.3. La calidad del suelo. El índice CONEAT y los factores ecológicos; la forestación Cálculo de la rentabilidad en función de la capitalización de rentas y de la productividad Afectaciones de orden jurídico que puedan incidir negativamente en la predecibilidad del valor. V.- BIBLIOGRAFÍA RECOMENDADA. 1. Manual de Tasaciones. Amaro Flores Sierra. Mdeo. Urupaper Manual de Tasaciones. Eduardo Magnou. Bs. As. Ed. Astrea Tratado de tasaciones. Stanley McMichael. Bs. As. Ed. Labor Manual de Tasaciones. Dante Guerrero. Bs. As. Ed. Alsina Tasación de Inmuebles Urbanos. M. Chandías. Bs. As. Ed. Alsina Técnicas del Avalúo Inmobiliario. W. Ventolo. M. Williams. Ed. Pax Seminario sobre Tasaciones. Rdor. Dante Rocco Avalúo de Bienes Inmuebles Urbanos. Fac. de Arquitectura y Manual de Tasadores. Banco Hipotecario del Uruguay Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo. IMM Código Civil Uruguayo y demás legislación referente al tema. Montevideo, febrero del 2000