TASACIONES Método de Valor de Mercado Esp. Arq. Alejandra Patricia Lopez. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 1

Transcripción

1 TASACIONES Método de Valor de Mercado Esp. Arq. Alejandra Patricia Lopez 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 1

2 MARCO TEÓRICO 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 2

3 Qué es el valor de mercado? El valor de mercado es aquel que los compradores de hoy están dispuestos a pagar por un producto en particular. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 3

4 Valor por m2 en La Plata 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 4

5 Valor por m2 en GBA y CABA 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 5

6 Valor por m2 en CABA 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 6

7 TASACION de PROPIEDADES VALUAR: poner valor a una determinada cosa, enestecasoauna propiedad. Cuando ese ejercicio se avala haciendo ejercicio de una formación técnica, sedicequeseestátasando. TASACION: Proceso objetivo y ordenado, relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en teoría económica, lo cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo de un bien o de hechos específicos para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico. TASACION: Cada tasación es un trabajo de INVESTIGACION es una APLICACIÓN y COMBINACIÓN de ECONOMÍA, ANÁLISIS de MERCADO y de INVERSIÓN. Las tasaciones deben ser: claras completas exactas 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 7

8 Solicitantes: Particulares Entes autónomos (bancos, consejos profesionales) Entes gubernamentales Entes judiciales Créditos hipotecarios, se rige por la norma 2563 BCRA Destino: Negocios Inmobiliarios: compra venta Garantías: préstamos Hipotecarios Divisiones: condominios sucesiones liquidaciones Expropiaciones Valor Impositivo 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 8

9 Créditos hipotecarios, se rige por la norma 2563 BCRA Hipotecas con distintas finalidades: compra, ampliación y refacción de vivienda. UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que varia entre el 3,5% al 7% para clientes, según cada tipo de banco. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 9

10 TIPOS de VALOR: Valor de tasación: es el precio de un bien, mueble o inmueble, en una unidad monetaria establecida, en un momento histórico dado y para un determinado mercado, fijado por uno o varios tasadores, con relación al valor de plaza del mismo. Valor en Plaza: Es el precio obtenido o deseado en función de la oferta y la demanda. Valor de Venta: Es el valor en el que se ofrece en venta un bien. Representa el interés del VENDEDOR, quien debería, al determinarlo, considerar el interés del potencial comprador mediante un estudio de oferta/ demanda, ya que una excesiva oferta de bienes similares puede hacer BAJAR los VALORES de VENTA. Así como una demanda excesiva hacerlos SUBIR. Valor de Venta Forzosa: Es el precio potencial de venta de una propiedad en litigio. En general es un valor menor que el de mercado. Valor de Aprovechamiento: Se define en función de las posibilidades de aprovechamiento del bien: FOT = potencialidad del terreno. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 10

11 TIPOS de VALOR: Valor de Reposición: es el costo de reconstrucción de un edificio destruido por acción de un siniestro (atentado, incendio, inundación, ciclón, sismo, etc) Este valor será mayor que el que tenía el edificio al momento de su destrucción, considerando que el mismo estaba afectado por depreciación física en razón de su edad, vida util y estado de conservación. Valor con mejoras: Es el valor en plaza de un terreno incluidas las mejoras construidas en él. Puede ocurrir que esas mejoras signifiquen un menor valor del mismo terreno baldío, debido a cómo esté construido, aspectos funcionales, mal uso de los indicadores, etc. Valor para seguro: Es el monto que una Empresa Aseguradora está dispuesta a asumir un determinado riesgo. En relación a los inmuebles en general se refiere solo a las mejoras, y sólo excepcionalmente a los terrenos baldíos (sin mejoras). Valor de Préstamo: es el valor establecido por un Tasador con la finalidad de establecer una garantía hipotecaria. En este caso, puede resultar de utilidad en función de la confiabilidad de la tasación. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 11

12 METODOS para hallar el Valor Vendible o VALOR VENAL DE COMPARABLES: Obtiene el valor de una propiedad comparándola con bienes semejantes, aplicando coeficientes de homogenización. DEL COSTO RESIDUAL: Obtiene el valor considerando la potencialidad del bien y la posibilidad de comercialización. DEL VALOR FISICO: Obtiene el valor del Lote y de la Construcción por separado. Para el cálculo del valor del lote se utiliza la comparación con lotes similares. Para el cálculo del valor de la edificación se utiliza el valor de reposición de la construcción a tasar y se aplican los criterios de depreciación (aplicación de la fórmula de Ross-Heidecke) DE CAPITALIZACION: Obtiene el valor en relación a la rentabilidad que genera. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 12

13 Superficie Homologada COMPONENTES TOTAL DE M2 Porcentaje % SUPERFICIE HOMOLOGADA Superficie cubierta % 250 m2 Sup. S/Cub 12 50% 6 m2 Sup. Descubierta 30 10% 3 m2 Estacionamiento 18 75% m2 Quincho 40 80% 32 m2 Balcón 6 33% 1.98 m2 TOTAL m2 SUPERFICIE HABITABLE: Es la superficie del bien, descontando superficies de estacionamiento, lavadero si se accede desde el exterior, bohardillas de h inferior a 2.40 m, depósitos, quincho. SUPERFICIE HOMOLOGADA: Es la superficie que se desprende de aplicarle los porcentajes correspondientes para la realización del componente de precio. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 13

14 Método de Valuación de Valor de Mercado: Método de Observación y Comparación Análisis de Valuación: depende de un análisis laborioso y criterioso del tasador. Punto del proceso donde se completa la Investigación de los datos reunidos: comparación de antecedentes El Método de Valor de Mercado consiste en la comparación de Precios de propiedades con características similares al bien estudiado. Consiste en una serie de procedimientos mediante los cuales se revisa y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles parecidos, considerando las diferencias físicas, de ubicación y económicas entre el bien y sus comparables. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 14

15 Variables a Analizar y Comparar 1- Antigüedad 2- Estado de Mantenimiento 3 Comercialización (posibilidad) 4 Estacionamiento (disponibilidad) 5 Estado de la Construcción 6 Calidad de Ubicación 7 Comodidades (diferenciaciones) 8 Cantidad de Ambientes R A N G O Inferior Equivalente Superior x 2.5% 2.5% 5% x -5% 2.5% x 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 15

16 TRABAJO de PRACTICO 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 16

17 TRABAJO PRACTICO: Método de Comparables (VM) Trabajo Práctico TASACIONES Método de Comparables Actividad Grupal Presencial CONSIGNA de la ACTIVIDAD: A partir del Teórico abordado, determinar por el Método de Valor de Mercado el Precio de Cotización con los siguientes datos del BIEN a TASAR. Resolver: 1) Calcular la superficie homologada y la superficie habitable, comparar las diferencias. Optar por una para realizar la tasación. 2)Definir la zonificación del bien a tasar y de sus comparables a fin de considerar las potencialidades de las zonas. 3) A través de la Investigación y la Observación del Bien y sus Comparables determinar las características edilicias a fin de poder establecer las pautas comparativas. 4) Para completar el Ítem 5. DESCRIPCION del BARRIO, del Informe de Tasación: a) Describa brevemente las características del barrio. b) Oué factores influyen en la comercialización de las propiedades en el barrio, realice un breve comentario? c) Realice una encuesta a 4 o 5 inmobiliarias de la zona a fin de recabar datos sobre las condiciones del mercado. Realice un breve comentario. 5) Resolución del Ítem 6. VALUACION a)una vez obtenido el valor de cotización, determine el valor de reposición y el valor en caso de una venta forzosa, y comente para que se utiliza cada uno. b) Descomponga el precio de cotización obtenido en sus componentes. c) Expresar opinión del valor obtenido en relación con los comparables. d) Compare el precio de cotización con el precio de construcción. Realice un breve comentario. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 17

18 CONSIGNA: A partir de un marco teórico abordado, deberán determinar el valor de mercado del bien a valuar considerando los siguientes datos: Ubicación del bien a tasar: calle 17 nº entre 59 y 60 Piso 1º - Dpto. A - frente Total de Pisos: Pb + 3 Niveles - Total de UF: 09 Indicadores Urbanísticos: Zona F.O.S. F.O.T Densidad Superficie total de la UF: m2 Balcón: 5.50 m2 Descripción de la Propiedad: Se tarta de un bien usado. Antigüedad: 06 años. DESCRIPCION de la PROPIEDAD: Características constructivas: construcción tradicional. Estructura independiente de HºAº con mampostería de ladrillo hueco. Techo de losa, azotea accesible a las unidades funcionales. Cielorraso de durlock. Revoques comunes a la cal. Carpintería de aluminio con celosías de madera. Pisos de cocina, estar- comedor, de porcellanato de 0.40 x Dormitorio con placard y piso flotante. Calefacción por TB. Termotanque de 80 lts. Cocina con mesada de granito rojo con muebles de melamina sobre y bajo mesada. Cantidad de ascensores: 00 Estacionamiento: cochera no posee 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 18

19 Descripción del Barrio: Tipo: urbano suburbano - rural Índice de crecimiento: estable - inestable Uso del terreno: residencial comercial industrial otros Servicio de vigilancia: si no Valores de la propiedad: creciente estable decreciente. Demanda: escasa equilibrada exceso de oferta. Tiempo de comercialización: menos de 3 meses e/3 y 6 meses + de 6 meses Valores de las viviendas vecinas: desde hasta.. Antigüedad de las viviendas: desde hasta (en años) Facilidad de estacionamiento: en vía pública, en espacios privados, etc. Accesibilidad. Líneas de transporte. Establecimientos educacionales / sanitarios. Redes de infraestructura. Abastecimiento comercial. Empleo, cercanía a lugares laborales. Observaciones sobre el mercado, tendencias. FOS FOT Densidad. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 19

20 La recolección de la Información es una CIENCIA, y fijar el verdadero valor es un ARTE INVESTIGACIÓN Departamento en a tasar: 17 entre 59 y 60 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 20

21 Fotos del Bien a Tasar Entorno Interiores 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 21

22 Comparable 1 Precio de cotización: $ Fecha: 15/05/2017 Ubicación: 17 entre 59 y 60 Piso: 3º contra frente Año de construcción: 06 año Superficie UF: 47 m2 Superficie balcón: 5 m 2 Fuente de Información: SIOC, Sistema Inmobiliario Carpinterías de aluminio con postigos de madera. Cocina con mesada de granito, con muebles bajo y sobre mesada. Baño completo con artefactos blancos. Calefacción por tiro balanceado. No posee aire acondicionado. Pisos cerámicos en comedor. Parquet en dormitorio. Estacionamiento: No posee. Luminosidad: promedio. Orientación: Suroeste. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 22

23 Comparable 2 Precio de cotización: $ Fecha: 15/05/2017 Ubicación: 66 entre 16 y 17 Piso: 3º contra frente Año de construcción: 01 año Superficie UF: 45 m2 Superficie balcón: 3 m 2 Fuente de Información: Alberto Dacal Carpinterías de aluminio tipo herrero sin cortina de enrollar. Cocina con mesada de granito gris mara, con muebles bajo y sobremesada. Baño completo con artefactos blancos sin bañera. Calefacción por tiro balanceado. No posee aire acondicionado. Pisos cerámicos en comedor, alfombra en dormitorio. Estacionamiento: No posee. Luminosidad: promedio. Orientación: Noroeste. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 23

24 Comparable 3 Precio de cotización: $ Fecha: 15/05/2016 Ubicación: 58 nº 1181 Piso: 2º frente Año de construcción: 06 años Superficie UF: 48 m2 Superficie balcón: 3 m 2 Fuente de Información: Inmobiliaria Seoane Carpinterías de aluminio sin cortina de enrollar. Cocina con mesada de granito gris negro, con muebles bajo y sobre mesada. Baño completo con artefactos blancos con bañera. Toilette. Calefacción por tiro balanceado. No posee aire acondicionado. Pisos cerámicos en comedor, alfombra en dormitorio. Estacionamiento: Cochera cubierta. Luminosidad: promedio. Orientación: Sureste. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 24

25 1- SUPERFICIE HABITABLE: Es la superficie del bien, descontando superficies de estacionamiento, lavadero si se accede desde el exterior, bohardillas de h inferior a 2.40 m, depósitos, quincho. Sup. Hab m2. SUPERFICIE HOMOLOGADA: Es la superficie que se desprende de aplicarle los porcentajes correspondientes para la realización del componente de precio. Sup.cubierta: m2 x 100% = m2 Sup. Balcón: 5.5 m2 x 33 % = m2 Sup. Homologada = m2 2- Zona FOS FOT DENSIDAD Comer Resid. Comerc Resid c.. NIVELE S PREMIO S FOT y Dens Enclave BIEN U/C % C1 U/C % C2 U/C2b % Corredor C3 U/C2a % De la observación y análisis de la siguiente tabla de zonificación, se desprende que los comparables tienen Similar potencial de terreno. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 25

26 Plano de Ubicación del bien y sus comparables 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 26

27 Proceso de Comparación 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 27

28 Rangos Nota: Se utilizan los valores redondeados. 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 28

29 Valuación COMPONENTES TOTAL DE M2 PRECIO PO M2 TOTAL ($) SUP. FUERA DE PLANO Terreno (UF) N/A Sup. Cub. (habitable) N/A Sup. S/Cubierta N/A Sup. Descubierta Estacionamiento Comodidades Baulera/depósito Otros TOTAL /05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 29

30 Valor final VALOR ADOPTADO: $ / m2 = $/m2 VALOR DE REPOSICION: $ m2 de construcción * m2 = $/m2 según computo y presupuesto VALOR EN CASO de VENTA FORZOSA: $ ( * 30%) = $ /05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 30

31 Sitios de interés Muchas gracias por su asistencia!!!!!! 16/05/2017 Esp. Arq. Alejandra Lopez 31