Salto, 27 de junio de 1977.

Transcripción

1 T revista de LA A.E.U. 64, FACULTAD PARA HACER LA TRADICIÓN EN CASO DE VENTA DE UN BIEN INMUEBLE EN VIRTUD DE UN PODER OTORGADO EN ESPAÑA. Salto, 27 de junio de Sres. Asociación de Escribanos de Salto. Presente. De mi mayor consideración: El abajo firmante Esc. Edmundo Bergara Ercoli, solicito de la Direc tiva de dicha Asociación, se sirvan evacuar la consulta contenida en ésta a efectos de conocer vuestra opinión. El caso: Poder general otorgado en España, que en una de sus cláusulas dice textualmente: "Constituir, aceptar, dividir, enajenar, gravar, redimir y extinguir usufructos, servidumbres, censos, arrendamientos inscribibles y demás derechos reales, ejercitando todas las facultades derivadas de los mismos, entre ellas cobrar pensiones y laudemios, firmar por domi nio, autorizar traspasos y cobrar la participación legal de los mismos" Consulta: Se desea saber la opinión de esa Asociación en cuanto a si el poder indicado contiene facultades suficientes para hacer la tradición en caso de venta de un bien inmueble. Sin otro particular aprovecho para saludar a Uds. atte.. (Fdo.) Esc. Edmundo Bergara Ercoli.

2 consultas 1021 INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR EL ESCRIBANO EDMUNDO BERGARA INTEGRANTE DE LA ASOCIACIÓN DE ESCRIBANOS DE SALTO Consulta. La consulta está planteada en los siguientes términos: 1) Existe un poder general otorgado en España en que una de sus cláusulas dice textualmente: "Constituir, aceptar, dividir, enajenar, gra var, redimir y extinguir usufructos, servidumbres, censos, arrendamien tos inscribibles y demás derechos reales, ejercitando todas las facultades derivadas de los mismos, firmar por dominio, autorizar traspasos y cobrar la partición legal de los mismos". 2) Se consulta: si el poder relacionado contiene facultades suficien tes para hacer la tradición en caso de venta de un bien inmueble. Informe I) Conviene aclarar previamente que en el Derecho Uruguayo la compraventa no transfiere por sí solo la propiedad, como todo contrato produce únicamente "efectos personales" según los términos del art. 705 del Código Civil, concordante con la definición de dicho Código: negocio que genera obligaciones (derecho personal) art El Código llama a los contratos título (art. 705) atendiendo precisa mente a esa insuficiencia para generar efecto real. Para que éste se pro duzca es necesario que el título se complemente con un modo (art. 769, inc. 3). La finalidad del contrato de compraventa propiedad. es la transferencia de la Cuando el contrato (que produce efectos meramente personal, obli gacional) es título hábil para transferir el dominio si se complementa con un modo (tradición) desplaza el derecho de propiedad. Vale decir que en nuestro sistema la transferencia del derecho de propiedad se ob tiene mediante la yuxtaposición de dos negocios: obligacional el uno (contrato) real el otro (tradición). La transferencia del dominio se pro duce con la tradición que es por ello, negocio con efecto real.

3 en principio todos los actos jurídicos son susceptibles de ser cumplidos a T revista de la A.E.U. - 64, II) La transferencia del dominio puede ser reahzada por el propio titular o por intermedio de un representante. En consecuencia cuando el propietario de un bien no puede reahzar directamente el negocio que de sea hacer, puede suphr esa deficiencia por medio del mandato; ya que través de un mandatario. Es decir, el mandatario puede cumphr en prin cipio cualquier acto jurídico a excepción de aquellos que se denominan actos personales como ser teistar, etc.. III) Ahora bien, para cerciorarse de que los efectos del negocio ju rídico que se proyecta celebrar caen dentro de la órbita patrimonial del representado es menester conocer en qué medida y para qué operaciones el mandante ha concedido facultades al mandatario. Por lo tanto en el caso en consulta hay que analizar si el mandatario tiene facultades sufi cientes para reahzar la transferencia de la propiedad de un bien inmue ble. El art establece: "El mandato concebido en términos genera les no comprende más que los actos de administración, aunque el man dante declare que no se reserva poder alguno y que el mandatario puede hacer todo lo que juzgue conveniente, o aunque el mandato contenga la cláusula de general y libre administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o hacer cualquier acto de riguro so dominio, se requiere poder expreso. sa' La facultad de transigir no encierra la de comprometer, ni vicever En consecuencia para vender un representante un bien inmueble re quiere poder expreso. Cuando la ley habla de Poder Expreso para reah zar actos de riguroso dominio lo que quiere decir son dos cosas: 1) ex cluir toda posibilidad de consentimento tácito del mandante; y 2) deter minación expresa de las facultades. El mandante debe asentar en el documento, en forma inequívoca su voluntad expresa de conferir la facultad de enajenar. Insistiendo diremos que no basta que sea un mandato dado en consentimiento expreso, sino que en lo que se refiere a la facultad de riguroso dominio es menester especificación expresa, que diga primero que confiere poder y después que es para vender. En el caso en consulta tenemos que el mandante con firió poder y además para enajenar, estando el mandatario perfectamen te facultado de acuerdo a lo establecido en el art ya transcripto pa ra suscribir el contrato de compraventa. IV) En cuanto al otro aspecto, o sea el referente a la tradición hay que analizar si el mandatario tiene que estar facultado en forma expre-

4 CONSULTAS 1023 sa para poder realizarla, ya que el art establece que el que encarga cierto negocio se entiende que faculta para todos los actos indispensa bles para ejercitarlo, aún cuando no se expresa al conferir el mandato. Dentro del articulado de nuestro Código Civil no existe ninguna norma que establezca que el mandante tenga que facultar al mandatario en for ma expresa para hacer la tradición. De la misma manera y a vía de ejem plo si el mandato es para comprar bienes inmuebles, anuque no se esta blezca tiene la facultad para tomar la posesión y en todos los casos para otorgar la escritura con las cláusulas legales y de práctica, pues todos estos actos se encuentran virtualmente contenidos en el mandato; desde que sin ellos no sería posible realizar las gestiones encomendadas. Cuan do es un acto entre vivos como es en el caso en consulta, la enajenación (en nuestro derecho el término enajenación significa la transferencia del derecho de propiedad, o sea de acuerdo a lo dicho título más modo) es decir cuando una persona (enajenante) por intermedio de su represeatante quiere transferir el dominio de un inmueble a otra persona (adqui rente) el único modo que existe para hacer dueña a esa persona tradición. No hay que confundir con la prescripción porque es la en este modo no existe la otra persona el enajenante que lo quiere hacer dueño, como en el caso planteado sino que lo adquiere por la ley. En un mandato tan extenso como en el que confiere para vender e hipotecar, el mandatario está investido de ilimitada confianza (elemento base del contrato de man dato) y puede ejecutar todos los actos jurídicos que podría hacer el man dante para realizar dicha gestión. V) En conclusión: ya que no existe ninguna norma que establezca que el mandatario para hacer la tradición necesite poder expreso y que el artículo 2077 del Código Civil establece que aún cuando no se exprese al conferir el mandato se entiende que faculta para todos los actos in dispensables para ejercitarlo, el poder indicado contiene facultades su ficientes para hacer la tradición. Textos consultados. Gamarra. Peirano Fació, Curso de Contratos. Jaime Bayley, Contratos. S. A. Riestra, La contratación notarial, t. 3, pág Cerruti, Contratos, pág Martínez Pueta, Asociación Escribanos, t. 2, pág Esc. Claudio Bascans, Redactor.

5 T revista de la a.e.u. 64, , 1978 Montevideo, 21 de octubre de La Comisión de Derecho Civil recomienda la aprobación del informe precedente. Votaron por su aprobación los Escribanos presentes: Zagia, Pardías, Rafuls, Fioritti, Andregnette, Molla, Bascans, y Hurvich. Curi José Curi Zagia Resolución de la Comisión Directiva N' 6210 de 26-X-977. El poder general que motiva el caso en consulta, contiene facultades suficentes para hacer la tradición en caso de venta de un bien inmueble.