6. Las Cooperativas de viviendas.

Transcripción

1 Luis Estival Alonso 6. Las Cooperativas de viviendas. El art de la Constitución española, establece que: Los poderes públicos promoverán eficazmente las diversas formas de participación en la empresa y fomentarán, mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas. El funcionamiento de las mismas está regulado por la Ley 27/1999, de 16 de Julio, de Cooperativas (BOE de 17 de Julio de 1999) 84. Centrándonos en las sociedades cooperativas de viviendas, la peculiaridad principal en relación con otras clases de cooperativas es que tienen un cierto carácter social. En primer lugar en función de su objeto, en la medida en que facilitan el acceso a una vivienda; y en segundo lugar en cuanto puedan contribuir a la consecución de ciertos objetivos de política de vivienda de las distintas administraciones públicas: Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos 85. El desarrollo de las cooperativas de viviendas se observa en las distintas leyes de regulación de la vivienda en España desde principios del siglo XIX. Tuvo su mejor momento en los 84. Vid. en este apartado ALFONSO SÁNCHEZ, ROSALÍA. La reforma de la legislación estatal sobre sociedades cooperativas: su incidencia en las Comunidades Autónomas sin ley reguladora. Diario La Ley, 1999, Ref.º D-65, Tomo GOMEZ APARICIO, PILAR. Las sociedades cooperativas de vivienda. Especial referencia al País Vasco. Escuela de estudios cooperativos. Universidad Complutense de Madrid, Septiembre, pag

2 La Vivienda de Protección Pública en España (V.P.O.). años sesenta y setenta, iniciando a mediados de los ochenta una curva descendente con la caída de la construcción protegida que arrastra a la promoción en régimen cooperativo. Sí bien sabemos que las cooperativas de viviendas han contribuido eficazmente a la hora de resolver problemas de vivienda, su cuantificación es, cuando menos, complicada por una increíble falta de estadísticas oficiales 86. La Ley de Cooperativas 27/1999, de 16 de Julio, recoge en su art. 89 que: 1. Las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Asimismo, pueden tener como objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la crea- 86. GARCÍA-GUTIÉRREZ FERNÁNDEZ, CARLOS; GÓMEZ APARICIO, PILAR y MIRANDA GARCÍA, MARTA (2002): La contribución de las sociedades cooperativas de viviendas a la promoción inmobiliaria residencial en España. En: Best Papers Proceedings La empresa intangible. XVI Congreso Nacional y Congreso XII Hispano-francés de la Asociación Europea de Dirección y Economía de la Empresa (AEDEM 02), Alicante, 5-7 de junio de

3 Luis Estival Alonso ción y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. 2. Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. 3. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los Estatutos establecerán las normas a que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad. 4. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea General acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos. 5. Los Estatutos podrán prever en qué casos la baja de un socio es justificada y para los restantes, la aplicación, en 113

4 La Vivienda de Protección Pública en España (V.P.O.). la devolución de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales, de las deducciones a que se refiere el apartado 3 del artículo 51, hasta un máximo del 50 por 100 de los porcentajes que en el mismo se establecen. Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio. 6. Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de viviendas. Los miembros del Consejo Rector en ningún caso podrán percibir remuneraciones o compensaciones por el desempeño del cargo, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidos por los gastos que se les origine. 7. Las cooperativas de viviendas realizarán sus promociones en el ámbito territorial que delimiten sus Estatutos. El Real Decreto 2028/1995, de 22 de Diciembre (BOE de 16 de Enero de 1996), regula las condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios. Así, en su artículo 1 establece que las cooperativas de viviendas, promotoras de viviendas de protección oficial destinadas a uso propio, para obtener financiación cualificada estatal al amparo de Planes Estatales de Vivien- 114

5 Luis Estival Alonso da, deberán cumplir, además de los requisitos aplicables establecidos en las normas aprobatorias de dichos planes, las siguientes condiciones: a) Cualquiera que sea el ámbito territorial de las cooperativas y las actuaciones protegibles que desarrollen, deberán inscribirse en el Registro Especial de Entidades Promotoras de Viviendas de Protección Oficial que, a tal efecto, pueda tener constituido la Comunidad Autónoma en cuyo ámbito territorial se vaya a efectuar la promoción objeto de las ayudas, siempre que la legislación de la respectiva Comunidad Autónoma así lo establezca. b) En el supuesto de que las cooperativas otorguen mandatos o poderes de representación para el desarrollo de la gestión de la promoción, tales mandatos o poderes deberán ser expresos y conferidos por escrito, los mandatarios o apoderados actuarán siempre en nombre y por cuenta de la cooperativa y de acuerdo con las instrucciones de ésta, deberá constar expresamente en el contrato la prohibición del mandante de que el mandatario nombre sustituto y no podrán admitirse cláusulas de irrevocabilidad del mandato o poder, ni de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado. Si se suscriben contratos de arrendamiento de servicios u otros análogos con la misma finalidad expresada en el párrafo anterior, la indemnización que, en su caso, proceda por resolución de los contratos a instancia de la cooperativa, se limitará únicamente a los perjuicios 115

6 La Vivienda de Protección Pública en España (V.P.O.). que se hubieren ocasionado al prestador de los servicios, sin que sea admisible en los contratos cláusula penal alguna. Las facultades establecidas en los mencionados mandatos, poderes o contratos deberán referirse sólo a los actos de administración propios de la gestión de la promoción, sin que, en ningún caso, puedan extenderse a actos de dominio o a aquellos en los que sea preceptivo el acuerdo del Consejo rector o de la Asamblea general de la cooperativa. c) En los casos en que los estatutos, de la cooperativa no atribuyan a su Asamblea general las facultades para su adopción, deberán ser ratificados por ésta los actos de aprobación y revocación o resolución, en su caso, de los contratos con la gestora, la adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obras, la elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras y la recepción de las obras. De existir en la fase de constitución de la cooperativa, y antes de la inscripción de ésta en el Registro de Cooperativas, contrato para la gestión empresarial de la promoción, el acuerdo de aprobación o ratificación a que se refiere el párrafo anterior será adoptado en la primera Asamblea de la cooperativa posterior a la inscripción de la misma en el citado Registro. d) Cuando la cooperativa perciba de los socios, a partir 116

7 Luis Estival Alonso de la calificación provisional de viviendas de protección oficial, durante la construcción, cantidades anticipadas a cuenta del coste de la vivienda deberá garantizar las citadas cantidades. e) Los miembros del Consejo rector de la cooperativa deberán reunir los requisitos exigidos para acceder a la financiación cualificada de las viviendas. La Ley 20/1990, de 19 de Diciembre, que regula el régimen fiscal de las cooperativas, recoge en su art. 33 que las cooperativas protegidas 87 disfrutarán de los siguientes beneficios fiscales: 1. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, exención, por cualquiera de los conceptos que puedan ser de aplicación, salvo el gravamen previsto en el artículo 31.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 3050/1980, de 30 de Diciembre, respecto de los actos, contratos y operaciones siguientes 88 : a) Los actos de constitución, ampliación de capital, fu- 87. Se consideran cooperativas protegidas a los efectos de la Ley 20/1990, de 19 de Diciembre, que regula el régimen fiscal de las cooperativas aquellas Entidades que, sea cual fuere la fecha de su constitución, se ajusten a los principios y disposiciones de la Ley General de Cooperativas o de las Leyes Cooperativas de las Comunidades Autónomas que tengan competencia en esta materia y no incurran de las causas previstas en el artículo 13. Por tanto las cooperativas de viviendas las podemos considerar protegidas siempre que se ajusten a la Ley de Cooperativas. 88. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de Octubre de 1995, 4 de Diciembre de 1996, 16 de Enero de 1998, 28 de Marzo del 2.000, 6 de Octubre del 2.000, 2 de Mayo del 2006 y 15 de Septiembre del 2006, entre otras. 117

8 La Vivienda de Protección Pública en España (V.P.O.). sión y escisión. b) La constitución y cancelación de préstamos, incluso los representados por obligaciones. c) Las adquisiciones de bienes y derechos que se integren en el Fondo de Educación y Promoción para el cumplimiento de sus fines. 2. En el Impuesto sobre Sociedades se aplicarán los siguientes tipos de gravamen: a) A la base imponible, positiva o negativa, correspondiente a los resultados cooperativos se le aplicará el tipo del 20 por 100. b) A la base imponible, positiva o negativa, correspondiente a los resultados extracooperativos se le aplicará el tipo general. 3. Asimismo, gozarán, en el Impuesto sobre Sociedades, de libertad de amortización de los elementos de activo fijo nuevo amortizable, adquiridos en el plazo de tres años a partir de la fecha de su inscripción en el Registro de Cooperativas y Sociedades Anónimas Laborales del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, o en su caso, de las Comunidades Autónomas. La cantidad fiscalmente deducible en concepto de libertad de amortización, una vez practicada la amortización nor- 118

9 Luis Estival Alonso mal de cada ejercicio en cuantía no inferior a la mínima, no podrá exceder del importe del saldo de la cuenta de resultados cooperativos disminuido en las aplicaciones obligatorias al Fondo de Reserva Obligatorio y participaciones del personal asalariado. Este beneficio es compatible, en su caso, para los mismos elementos, con la deducción por inversiones prevista en el artículo 26 de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre. 4. Gozarán de una bonificación del 95 por ciento de la cuota, y en su caso, de los recargos, de los siguientes tributos locales: a) Impuesto sobre Actividades Económicas. b) Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los bienes de naturaleza rústica de las Cooperativas Agrarias y de Explotación Comunitaria de la Tierra. A efectos de lo previsto en el artículo 9.2 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, los Ayuntamientos comunicarán anualmente a la Dirección General de Coordinación con las Haciendas Territoriales del Ministerio de Economía y Hacienda, la relación de cooperativas que hayan disfrutado efectivamente de estas bonificaciones y el importe total del gasto fiscal soportado. Previas las comprobaciones que sean necesarias, la Dirección General de Coordinación con las Haciendas Territoriales ordenará las compensaciones que procedan con cargo a un crédito ampliable que se consignará, a tal efecto, en los Presupuestos Generales del Estado. 119

10 La Vivienda de Protección Pública en España (V.P.O.). 5. En el Impuesto General sobre el Tráfico de las Empresas, exención para las operaciones sujetas que realicen las Cooperativas entre sí o con sus socios, en Canarias, Ceuta y Melilla. 120