UNIDAD IV MODELOS DE TASACIONES

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1 UNIDAD IV MODELOS DE TASACIONES MODELO 2 DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE 1. PROPIETARIOS: MEMORIA DESCRIPTIVA. Sra. Augusta Norma Vázquez Rojas Vda. de Muñiz Sra. María Teresa Muñiz Vázquez Sra. Norma María Muñiz Vázquez 2. SOLICITANTE: Sra. Norma María Muñiz Vázquez 3. OBJETO DE LA VALUACION: Determinar el Valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la solicitante. 4. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION: Marzo del REGLAMENTACION EMPLEADA: En la presente valuación se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por RMNº MTC/15.04 de fecha 10/12/99, efectuándose por método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno. 6. LOCALIZACION: Calle Berlín Nºs 1312 y 1314 Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, bajo el Régimen de Propiedad exclusiva y Propiedad Común. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 1

2 7. AREA DEL TERRENO: El área del terreno es de: m2 El área ocupada del inmueble signado con el Nº1312 es de: m2 El área Techada del inmueble signado con el Nº1312 es de: m2 El área ocupada del inmueble signado con el Nº1314 es de: 28.52m2 El área Techada del inmueble signado con el Nº1314 es de: 0m2 El porcentaje de participación del inmueble signado con el Nº 1312 es de: 32.54% El porcentaje de participación del inmueble signado con el Nº 1314 es de: 4.60% La prorrata del área del terreno que le corresponde al porcentaje de participación es: Inmueble signado con el Nº 1312 es de: 98.87m2 Inmueble signado con el Nº 1314 es de: 13.98m2 8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: BERLIN Nº1312, presenta los siguientes linderos: Primer Piso: Por el frente colinda con la calle Berlín, en línea recta de 1.20m Por el costado derecho entrando, colinda con los aires de Berlín 1310 y la unidad Manuel Segura 180, en línea quebrada de dos tramos que suman 10.75m y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 9.90 ml, voltea a la izquierda y finaliza con el segundo tramo que mide 0.85m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con las unidades Berlín 1314 y Manuel Segura 180, en línea recta de 10.50m. Por el fondo, colinda con la Unidad Manuel Segura 180, en línea recta de 0.60m Segundo Piso: Por el frente, colinda con los aires delanteros en línea quebrada de 5 tramos que suman 16.95m y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 6.10m, voltea a la derecha, sigue el segundo tramo que mide 0.20m, voltea a la izquierda, sigue el tercer tramo que mide 6.80m, voltea a la izquierda, sigue el cuarto tramo que mide 0.20m, voltea a la derecha y finaliza con el quinto tramo que mide 3.65m. Por el costado derecho, entrando, colinda con Propiedad de terceros, en línea recta de 7.45m. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 2

3 Por el costado izquierdo, entrando, colinda con los aires delanteros en línea quebrada de 3 tramos que suman 8.65m. y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 4.50m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 0.25m voltea a la derecha y finaliza con el tercer tramo que mide 3.90m. Por el Fondo, colinda con el pozo de luz Nº1 y con el segundo piso de la unidad Manuel Segura 180, en línea quebrada de 7 tramos que suman 27.00m, y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 8.75m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 1.20m, voltea a la derecha, sigue el tercer tramo que mide 8.75m, voltea a la derecha, sigue el cuarto tramo que mide 1.35m, voltea a la derecha, sigue el quinto tramo que mide 2.50m, voltea a la izquierda, sigue el sexto tramo que mide 0.80m, voltea a la izquierda y finaliza con el sétimo tramo que mide 3.65m. Tercer Piso: Por el frente, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en línea recta de 6.45m Por el costado derecho, entrando, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en línea recta de 6.00m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con el tercer piso de la unidad Manuel Segura 180, en línea quebrada de 3 tramos que suman 7.35m y cuya descripción es como sigue: el primer tramo mide 3.15m, voltea a la izquierda, sigue el segundo tramo que mide 1.35m, voltea a la derecha y finaliza con el tercer tramo que mide 2.85m. Por el fondo, colinda con el pozo de Luz Nº1, en línea recta de 7.80m. BERLÍN 1314, presenta los siguientes linderos: Por el frente, colinda con la calle Berlín en línea recta de 3.15m. Por el costado derecho, entrando, colinda con la unidad Berlín 1312, en línea recta de 9.20m. Por el costado izquierdo, entrando, colinda con propiedad de terceros en línea recta de 9.20m. Por el fondo, colinda con la unidad Manuel Segura 180, en línea recta de 3.15m. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 3

4 9. DESCRIPCION DEL INMUEBLE: Se trata de una vivienda ubicada en el 2do piso de la edificación, consta de tres niveles 1er piso, 2do piso y azotea. Descripción de la vivienda, en el: 1ºPiso: Signada con el Número 1312, se encuentra el ingreso a la vivienda a través de un pasadizo y la escalera. Signada con el número 1314, se encuentra el ingreso a los dos (2) Car - port en línea (Uno detrás del otro) el que es abierto, al final de estos existe un pequeño jardín, debajo de la escalera existe un depósito. 2do.Piso: En el descanso de la escalera existe un depósito, ya en el 2do. nivel se desarrolla la vivienda propiamente dicha que consta de un recibo, hall de distribución el que lleva a la sala, comedor, cocina amplia, a la escalera que da acceso a la azotea y a la zona de dormitorios: dormitorio principal con closet y baño incorporado, dos dormitorios cada uno con closet, un baño completo y un patio pequeño. 3er. Piso o Azotea: En este nivel se encuentra el cuarto y baño de servicio, así como la lavandería que consta de dos lavaderos y la azotea propiamente dicha. 10. EDIFICACION: Cimentación: Corrida de concreto ciclópeo Estructuras: Muros portantes de ladrillo KK, con columnas de amarre. Y Vigas de concreto armado. Muros: De ladrillo King Kong y pandereta según sea el caso. Techos: Aligerado de Concreto armado, Pisos: de Parquet y baldosa cerámica Revestimiento: Muros tarrajeados y pintados, en baños y cocina baldosa cerámica de color Contrazócalos: De baldosa cerámica tipo Celima o similar Puertas: Puerta principal y de garaje de madera apanelada en cedro, las demás puertas son de madera contraplacadas con triplay lupuna. Ventanas: de aluminio con vidrio semidoble transparente. Aparatos Sanitarios: De color de loza vitrificada Instalaciones Sanitarias: De tipo empotrado, con servicio de agua y desagüe Instalaciones Eléctricas: De tipo empotrado, con servicio monofásico. Cobertura: Baldosa cerámica. Otras Instalaciones: Teléfono, cable, instalación de gas, alarma electrónica, Control Remoto para puerta levadiza de car-port, caja fuerte. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 4

5 11. AREA TECHADA: 1º piso : 0 2º piso : m2 3ºPiso o Azotea : 25.85m2 Área techada total : m2 12. ESTADO DE CONSERVACION, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACION: La vivienda unifamiliar data de hace 47 años aproximadamente, esta ha sido ampliada, remodelada y modificada hace 2 años, transformándose en una vivienda bifamiliar, cuyas instalaciones sanitarias, eléctricas, aparatos sanitarios, grifería, cerrajería han sido renovados totalmente, por lo que su estado de conservación es Muy Bueno. Estado de conservación: 1ºPiso: área techada: Muy Bueno 2ºpiso: área techada: Muy Bueno 3º Piso o azotea: área techada: Muy Bueno Antigüedad de la construcción: - 1º Piso No existe área techada - 2º Piso Zona nueva (8.66m2) : 2 años - Zona remodelada y modificada (134.16m2):10 años (estimado) - 3º Piso o azotea zona ampliada (19.01m2) :10 años (estimado) Se estima 10 años de depreciación ya que se encuentra sustentada la edificación sobre las estructuras antiguas. Depreciación: - 2º Piso zona nueva : 0% - Zona remodelada y modificada : 3% - 3º Piso o azotea : 3% 13. TITULACION E INSCRIPCION: El inmueble se encuentra inscrito favor de los propietarios en la Partidas Nºs y de la Oficina Registral de Lima. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 5

6 14. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO: El predio se encuentra ubicado en: Área de Estructuración Urbana IV Zonificación: Residencial 5 Uso: Residencial 15. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS: El inmueble ubicado en la calle Berlín 1312 y 1314 se encuentra en el Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, zona consolidada, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y domiciliarias de agua y desagüe, electricidad y teléfono, se encuentra cerca de vías secundarias importantes como son el Malecón Cisneros, Av. José Pardo, a parques, Iglesias y a Centros Comerciales locales que cuenta con Supermercados, Bancos, Restaurantes, etc. 16. OBSERVACIONES: Se adjuntan fotografías de la vivienda que sustentan la presente tasación. Fuente: CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 6

7 MODELO 2 DE VALUACIÓN 1. VALUACION DEL TERRENO: VT Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, el terreno ubicado en la Calle Berlín 1312 y 1314, tiene dos frentes que por la cercanía al Malecón Cisneros y al Parque Grau, dan como resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de $ Por lo tanto en aplicación del artículo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos: VT/M2= US $400.00/m2 El Porcentaje de participación del Inmueble ubicado en la Calle Berlín signado con los números 1312 y 1314 es de 37.14%, lo que aplicado al Valor del terreno resulta: VT = Area del Terreno x % de participación x VT/M2 = VT = m2 x 0.371x $ = $ 45, VT= USD$ 45, VALOR DE LA EDIFICACION: VE De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y a los valores /m2 de construcción de edificaciones en Lima de la Revista Costos del mes de Marzo del 2005, se estima un valor unitario de la edificación de: USD$306.46/m2, los mismos que al aplicárseles la depreciación se convierten en los siguientes valores: 2ºPiso Zona Nueva : USD$306.46/m2 Zona Remodelada y Modificada : USD$297.26/m2 3º Piso o Azotea : USD$297.26/m2 Estos valores al multiplicarse por el área techada respectiva dan a la edificación el valor de: 2ºPiso Zona Nueva 8.66m2 x $306.46m2: USD $ 2, Zona Remodelada y Modificada m2 x $297.26/m2: USD $39, º Piso o Azotea Zona Ampliada 19.01m2x $297.26/m2: USD $ 5, Obras complementarias de áreas libres (70m2): USD $2, VE=USD$50, CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 7

8 3. VALOR DEL PREDIO: VTP El valor del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la Edificación (VE). VTP= USD$ 45, USD$ 50, = USD$ 95, VTP= USD$ = USD$ 95, VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP VCP= US$ 96, SON: NOVENTISEIS MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS Fuente: CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 8

9 MODELO 3 DE VALUACIÓN VALUACIÓN JBS F A: SRS. BANCO DE CREDITO DEL PERÚ CENTRO HIPOTECASA ATT. SRTA. JULIETA CHUNG CLIENTE: PROPIETARIO: UBICACIÓN: SRA. AVILA CHAVEZ ASTERIA SR. IZAGUIRRE PASQUEL GUILLERMO PASAJE DIEGO DE ALMAGRO N 684, DISTRITO DE JESUS MARIA; PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. FECHA DE VALUACION: SAN ISIDRO, 22 DE JULIO DEL CUADRO RESUMEN DESCRIPCION: AREAS DEL INMUEBLE: VIVIENDA DE UN PISO AREA DEL TERRENO m2. AREA CONSTRUIDA m2. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: ANTIGÜEDAD CONSERVACIÓN 3 AÑOS BUENO VALUACIÓN: OBSERVACIONES: Ninguna. VALOR DEL TERRENO US$ 32,732.= VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN US$ 36,701.= VALOR COMERCIAL DEFINITIVO US$ 69,433.= VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA US$ 51, ARQ XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CAP N 654 REPEV HABILITADO PERITO TASADOR REGISTRADO EN LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS REPEV CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 9

10 MODELO 3 DE VALUACIÓN VALUACIÓN JBS F A: SRS. BANCO DE CREDITO DEL PERÚ CENTRO HIPOTECASA ATT. SRTA. JULIETA CHUNG CLIENTE: PROPIETARIO: UBICACIÓN: SRA. AVILA CHAVEZ ASTERIA SR. IZAGUIRRE PASQUEL GUILLERMO PASAJE DIEGO DE ALMAGRO N 684, DISTRITO DE JESUS MARIA; PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. FECHA DE VALUACION: SAN ISIDRO, 22 DE JULIO DEL DATOS DEL INMUEBLE 1.01 UBICACIÓN Pasaje Diego de Almagro N 684, Distrito de Jesús María; Provincia y Departamento de Lima LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Por el frente con el pasaje Diego de Almagro con 8.10 ml.; por la derecha entrando con la casa 682 con ml.; por la izquierda entrando con la casa 686 con ml.; y por el fondo con terceros con 3.57 ml. y 4.77 ml.; lo que hacen un perímetro de ml AREA DEL TERRENO El terreno tiene un área de m AREA DE LA CONSTRUCCION Tiene m2. construídos INSCRIPCIÓN EN LOS R.R.P.P Inscrita en la ficha N 8509, en los Registros de Propiedad de Inmuebles de Lima DESCRIPCION Según inspección ocular, se trata de una vivienda de dos pisos y azotea. Primer piso: car-port, sala-comedor, terraza, ½ baño de visitas, cocina con comedor de diario, escalera principal y de servicio. Segundo piso: hall de distribución, tres dormitorios con closets, escritorio y un baño completo común. Azotea: cuarto con ½ baño de servicio, lavandería tendal y depósito ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN Tiene una antigüedad de 31 años y el estado de conservación es bueno. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 10

11 1.08 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Cimientos de concreto ciclópeo. Vigas y columnas de concreto armado. Muros y tabiques de ladrillos king-kong. Techos de losa armada aligerada. Revestimientos de tarrajeo frotachado Los pisos de parquet, losetas, vinílicos y cemento. Las ventanas y mamparas de aluminio corredizas con vidrios bronce. Las puertas de maderas contraplacadas y de tableros; la cerrajería es cilíndrica. Los zócalos de madera y cerámicos de color. Los closets de puertas contraplacadas corredizas con cajonería. Los muebles de cocina son de madera y mármol reconstituido. Los aparatos sanitarios nacionales de color; la grifería es cromada convencional. Las instalaciones eléctricas y sanitarias son empotradas. Cuenta con suministro eléctrico trifásico. La pintura en muros es látex lavable y barniz en carpintería de madera. 2.0 VALUACIÓN COMERCIAL 2.01 FACTORES CONCURRENTES Se ha tomado en cuenta principalmente, la ubicación del inmueble, características constructivas, antigüedad y estado de conservación, equipamiento urbano que posee la zona, servicios de infraestructura instalados y realidad inmobiliaria actual VALUACIÓN DIRECTA (Vd) a) Valor del terreno: m2. x $ 180.= /m2. = US$ 33,804.= b) Valor de la construcción m2. x $ 200.= x 0.70 (30% de depreciación) = US$ = VALUACIÓN DIRECTA (Vd) = US$ 69,433.= US$ 69,433.= x 1.00 (*) = US$ 69,433.= (*) Factor del mercado actual de la zona VALUACIÓN COMERCIAL DEFINITIVO (VCD) VALOR DEL TERRENO: US$ 32,732.= VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: US$ 36,701.= VALUACIÓN TOTAL: US$ 69,433.= Son: SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA Deducciones Gastos de publicidad: 2.00% Valuación para realización: 0.15% Comisión de ventas: 2.50% Mantenimiento: 0.50% Ajuste para la venta en un plazo de 60 días: 20.00% Total de deducciones: 25.15% VRI: US$ 69,433.= x = US$ 51, NOTA: Ver testigos fotográficos. San Isidro, 22 de Julio del ARQ XXXXXXXXXXXXXXXXXXX CAP N 654 REPEV HABILITADO CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 11

12 MODELO 5 DE VALUACIÓN VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE SOLICITANTE: SR. JULIAN BOLAÑOS MARQUEZ Y SRA. UBICACIÓN: CALLE SEVILLA Nº 348 URB. LA MACARENA-LA PERLA-CALLAO 1. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI) a) VALOR DEL TERRENO m2 = US $ 34, b) VALOR DE LA EDIFICACION (A.T.) m2 = US $ 57, c) VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS = US $ 2, Valor comercial del inmueble (VCI) = US$ 94, Son: noventa y cuatro mil seiscientos cincuenta y seis con 50/100 dólares americanos 2. VALOR DE REALIZACION AUTOMATICA (VRA) Valor de realización automática (VRA) 80% de VCI = US$ 75, Son: setenta y cinco mil setecientos veinticinco con 20/100 dólares americanos Ocupación y usos: Vivienda Unifamiliar Observaciones: Ver informe adjunto CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 12

13 MODELO 6 DE VALUACIÓN VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE SOLICITANTE UBICACIÓN : SR. JULIAN BOLAÑOS MARQUEZ Y SRA. : CALLE SEVILLA Nº 348 URB. LA MACARENA-LA PERLA-CALLAO FECHA : MAYO DE 2007 A. ANTECEDENTES La inspección ocular se realizó el día sábado 19 de mayo de 2007, previa coordinación con los propietarios, Sr. Julián Bolaños Márquez y Sra. Para efectos de la presente valuación se contó con la Partida Registral, Autoavalúo y memoria descriptiva del inmueble visada por la Municipalidad de La Perla. B. MEMORIA DESCRIPTIVA 1. UBICACION El inmueble materia de la valuación se encuentra ubicado en: Calle Sevilla Nº 348 Urbanización La Macarena, Provincia Constitucional del Callao. 2. LINDEROS, MEDIDAS PERIMETRICAS Y PERIMETRO Frente: Con 9.00 m, colinda con la calle Sevilla. Derecha: Con m, colinda con propiedad de terceros. Izquierda: Con m, colinda con propiedad de terceros. Fondo: Con 9.00 m, colinda con propiedad de terceros. Perímetro: m. 3. AREA DEL TERRENO El perímetro descrito encierra una extensión superficial de m2. 4. ZONIFICACION (según información obtenida en La Municipalidad Distrital de la Perla) Residencial de Densidad Media (R5). 5. ENTORNO URBANO El entorno urbano cuenta con obras de habilitación urbana completas. Predomina el uso residencial (viviendas unifamiliares y multifamiliares), con presencia de comercio de tipo local. Tiene como vías de acceso la Av. La Marina y La Av. Haya de la Torre, esta última se comunica con otras Av. Importantes como la Av. La Paz, La Av. Costanera y Las Av. Venezuela y Colonial. CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 13

14 6. INSCRIPCION El inmueble corre inscrito en el Tomo 218, Fojas 55 Asiento 10 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao. 7. DESCRIPCION Se trata de una vivienda de uso unifamiliar de dos pisos ubicada en la zona residencial del distrito de La Perla. 8. OCUPACION Y USOS Vivienda unifamiliar, ocupada como vivienda. 9. DISTRIBUCION Primer piso: Patio, garaje, recibo, escalera de acceso al segundo piso, ½ baño de visita, sala, comedor, terraza, cocina con comedor de diario, jardín, patio interior, depósito, dormitorio de servicio con baño. Segundo piso: Hall, baño, dormitorio 01, dormitorio 02, dormitorio 03, estar TV y azotea. 10. AREAS CONSTRUIDAS (Según autovalúo) DESCRIPCIÓN Primer piso Segundo piso TOTAL AREA TECHADA m m m2 11. EDIFICACION Primer y segundo piso (valor m2) Muros y columnas: Cimientos y sobrecimientos corridos de concreto US $ ciclópeo, zapatas, columnas de concreto armado. Muros de ladrillo Techos: Losas aligeradas horizontales, vigas de amarre y escalera de US $ concreto armado. Pisos: Parquet, loseta veneciana, cerámico, cemento pulido. US $ Puertas y ventanas: Puerta principal de madera maciza tipo machihembrada, portón de garaje de madera maciza tipo machihembrada, puertas interiores contraplacadas de madera, mamparas de madera con vidrio transparente, ventanas de aluminio y US $ vidrio transparente, muebles altos y bajos de cocina en melamine con tablero post formado. Revestimientos: Tarrajeo frotachado con mezcla de cemento-arena en muros y cielos rasos, acabados con pintura látex y barniz en carpintería US $ de madera. Baños:Baños completos, aparatos sanitarios nacionales de color, con US $ mayólicas nacionales de color. Instalaciones: Instalaciones eléctricas y sanitarias empotradas, agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono. US $ TOTAL VALOR UNITARIO m2 US $ CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 14

15 12. ANTIGÜEDAD, ESTADO Y DEPRECIACION (según autovalúo) Edificación: Vivienda unifamiliar Descripción Antigüedad Estado de conservación Depreciación Primer piso 32 años Bueno 26 % Primer piso 14 años Bueno 14 % segundo piso 32 años Bueno 26 % 13. SERVIDUMBRE Se desconoce. 14. OBSERVACIONES Ninguna. Fuente: CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO 15