Transcripción

1 guía de compra de

2 compra de Esta guía ha sido creada para servir de orientación sobre la elección de vivienda, proceso que puede resultar arduo y complicado pero con resultados realmente gratificantes si sabemos lo que hacer y cómo hacerlo. Antes de nada Antes de comprarnos una vivienda hemos de encontrar la que se ajuste más a nuestras necesidades. Para ello, dos son los criterios más relevantes: - El dinero que queremos/podemos invertir en nuestra vivienda: nuestros ahorros, el crédito del banco, nuestra capacidad de endeudamiento - El tipo de vivienda que queremos: generalmente será nuestra vivienda habitual, pero también puede ser una vivienda secundaria (de descanso, playa ), puede ser nueva, de segunda mano, de una zona concreta o de cierto número de metros cuadrados Toda vez que hayamos estudiado bien estos dos factores, es el momento de comenzar con la búsqueda. Para que esto no le suponga ningún esfuerzo, tan sólo ha de dirigirse a una de las oficinas de Urbenorte o bien mediante nuestra página web:

3 pasos previos Antes de empezar a buscar nuestra futura vivienda debemos tener en cuenta ciertos aspectos: - Es muy importante determinar quién es el verdadero propietario de, así como que esté libre de embargos, hipotecas, o cualquier deuda que nos pueda ocasionar problemas (recibos de contribución, cuotas de la comunidad de vecinos ) - Si es de nueva construcción, tenemos derecho a obtener información acerca de las características de la construcción (Planos, servicios, identificación del promotor ) - El promotor no puede obligarnos a costear gastos que legalmente le corresponden, como son la escritura de obra nueva, cancelación de la hipoteca del promotor, división horizontal - Debemos asegurarnos de que no se encuentra arrendada, así como de leer los estatutos de la comunidad (derechos y deberes de los vecinos) - Si es de construcción nueva, hay que asegurarse de que tiene licencia de obra y cédula de habitabilidad. - Una vez firmada la escritura de la compra, debemos presentarla en el Registro de Propiedad, para poner a nuestro nombre. Pagos por cuenta del comprador Si es obra nueva: Si es de segunda mano: El 7 % de IVA. 6 % de I.T.P. (Impuesto de 0,5 % de A.J.D. (Impuesto Transmisiones de Actos Jurídicos Patrimoniales) salvo en Documentados) Aragón, Baleares, Cataluña, Honorarios notariales y Galicia, Madrid y Murcia (7 registrales por la %) formalización de la escritura Honorarios notariales de compraventa y por su inscripción en el Registro de Propiedad Pagos por cuenta del vendedor Impuesto por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana Gastos de la declaración de obra nueva Constitución, división y cancelación total o parcial del préstamo hipotecario en caso de subrogarse el comprador.

4 el capital inicial Debemos empezar a echar cuentas acerca de cuánto dinero podremos disponer para invertir en nuestra nueva vivienda. Si tienes una cuenta de ahorro vivienda, podrás disponer del total de lo ahorrado hasta que llegue el momento de hacer efectivos los pagos por la nueva vivienda. Si tienes otras cuentas de ahorro o inversión, calcularemos el saldo disponible y del que vayamos a usar para poder asumir los gastos de adquisición de. Si tienes dinero a plazo fijo, no podemos olvidarnos de la fecha de vencimiento de la inversión (así evitaremos penalizaciones de la entidad financiera por retirar antes de tiempo). Es posible que a corto plazo tengamos previsto ingresar una determinada cantidad de dinero que vamos a destinar a la compra de, aumentando así nuestro capital inicial disponible, ya sea por los ingresos que nos ha ocasionado la venta de otra vivienda o inmueble u otro tipo de ingresos. Una vez definido el capital inicial, ya podemos dar el siguiente paso. Si no poseemos capital inicial suficiente, podemos acudir a un banco o caja para solicitar un préstamo, ya sea un crédito o un préstamo hipotecario, dependiendo de nuestras necesidades. No vamos a entrar en más detalle a este respecto, ya que esta guía tiene como función orientarnos en la toma de decisiones para adquirir una vivienda, si quiere más información acerca de créditos o préstamos, acuda a su entidad de confianza donde podrá informarse mejor y en más profundidad.

5 el tipo de vivienda La primera distinción que podemos hacer al comprar una vivienda es si ésta va a ser habitual o una segunda vivienda. Evidentemente, las diferencias que existen entre ambas viviendas se encuentran en el uso que hacemos de cada una de ellas, puesto que en habitual es donde vamos a residir y la segunda vivienda suele ser donde podemos ir en determinados momentos, como en vacaciones, temporadas, fines de semana, etc. Pero la diferencia a nivel económico es que al comprar una primera vivienda o vivienda habitual, ésta posee ventajas fiscales (ya que por ejemplo si pagamos con dinero que hemos ahorrado, la deducción fiscal es del 15% del total del inmueble) mientras que una segunda vivienda no posee ningún tipo de ventajas fiscales. Ahora que sabemos la función que le vamos a dar a nuestra futura vivienda, debemos decidir si queremos que sea nueva o de segunda mano, que no por ello ha sido habitada, ya que, por ejemplo, el propietario ha podido comprarla sobre plano y revenderla antes de que se termine de construir. A continuación vemos un cuadro donde se reflejan las principales ventajas e inconvenientes: Obra Nueva -Existe la posibilidad se escoger sus materiales y características Segunda Mano -Suelen ser más baratas que las de obra nueva Ventajas -Si está en proceso de construcción, es posible hacer modificaciones en función de nuestras necesidades y es más económico que hacerlo a posteriori Desventajas -Suelen ser más caras Como primera compra, está sujeta al pago del IVA.: el 7% -Hay que tener en cuenta el estado, ya que posiblemente haya que hacer reformas para adaptarla a nuestras necesidades

6 el tipo de vivienda Cabe destacar, que en de segunda mano, no tendrás que pagar el IVA., pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje depende de cada provincia, pudiendo ir desde el 2,5% al 7%. Un factor relevante es el tiempo en el que vamos a poder ocupar la casa, y dependiendo de este factor, entre otros, tenemos las viviendas sobre plano, en construcción o las construidas. La vivienda sobre plano es sólo el proyecto, dónde podemos comprar basándonos en los planos y los bocetos que el promotor nos muestre. La vivienda en construcción es la que te el promotor ofrece sin haber terminado, habiendo ya empezado por lo menos alguna de las fases. Y construida, ya está finalizada y lista para su ocupación, como su propio nombre indica, pudiendo ser de obra nueva o de segunda mano. Podemos ver un cuadro comparativo en función de la fase de construcción: Ventajas Desventajas Sobre Plano/En Construcción -Es posible adaptarla a nuestras necesidades, ya que podemos acordar ciertas reformas con el promotor, de una forma más sencilla y económica. -Existen ciertos riesgos, ya que no podemos comprobar directamente el resultado hasta que la obra haya finalizado -Tendremos que adelantar ciertas cantidades de dinero a cuenta del promotor para garantizar nuestra presencia y facilitar el comienzo de las obras. Construida -Se puede inspeccionar al completo, para comprobar su estado No hay que esperar mucho tiempo para poder habitarla -Cualquier tipo de reforma que queramos llevar a cabo nos costará más dinero y esfuerzo que si estuviese en construcción o sobre plano.

7 el tipo de vivienda Después de haber analizado los datos hasta ahora expuestos, llega el momento de definir las características que nuestra futura vivienda ha de tener y por consiguiente, nuestras vidas. Factores tales como la zona, el tipo de vivienda, el tamaño, las calidades pueden enriquecer más, si cabe, nuestra casa. La zona que escojamos para residir va a condicionar nuestras vidas así como el precio del inmueble. Pero para elegir la zona, debemos tener en cuenta también ciertos factores independientemente del precio. Estos factores pueden ser la localización espacio urbano, rural, etc.-, los servicios que haya en la zona, los desplazamientos que tengamos que hacer en nuestro día a día, la seguridad del lugar, o los planes urbanísticos que pueden hacer más interesante la zona en un futuro. El tipo de vivienda dependerá no sólo de nuestras preferencias, sino que influye más el factor económico, ya que podemos elegir entre un loft, un apartamento, un estudio, un piso un dúplex, una vivienda pareada, adosada o una casa unifamiliar. En cuanto al espacio, tendremos en cuenta tanto los metros cuadrados (útiles, ya que al fin y al cabo son los que vamos a poder disfrutar) como el número de espacios que podemos necesitar (número de dormitorios, baños )

8 R el tipo de vivienda Hablando de calidades, tenemos que decir que hay que ser realistas y ajustarnos a nuestras posibilidades reales. Conviene tener en cuenta la calidad de: la estructura de (ladrillo, madera, metálica o de hormigón ), las instalaciones (individuales: aislamiento tanto térmico como acústico, la fuerza con la que sale el agua de los grifos, la calefacción comunes: ascensores, seguridad ), el nivel de los acabados, etc. Cada persona puede tener su propia lista de prioridades a revisar, ya que como habíamos dicho anteriormente, es una decisión demasiado subjetiva como para poder analizarlo en profundidad. Una vez encontrada, daremos paso a los procedimientos de actuación para su adquisición.

9 Poca gente puede permitirse el lujo de pagar una vivienda sin pedir ningún tipo de crédito. Por lo que la práctica más común es que consigamos un crédito hipotecario. Lo habitual es que se conceda alrededor del 80% del valor de tasación de. Esta decisión ha de ser bien estudiada y considerada, ya que supone el gasto de una gran parte de la economía personal/familiar. Por ello, conviene saber: 1. Requisitos a tener en cuenta: El préstamo hipotecario es aquel que concede una entidad de crédito con la garantía de la propia vivienda que se adquiere. Para conseguirlo hay que cumplir los siguientes requisitos: La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario. La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas. La finca debería estar sin hipotecas anteriores. La legislación permite "rehipotecar" una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda. Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

10 2. Documentos que necesitamos para pedir un préstamo hipotecario: DNI Escritura de propiedad del inmueble Certificado del Registro Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles Último recibo de la comunidad de propietarios Certificado de seguro de Las dos últimas declaraciones de renta Las dos últimas nóminas si se trabaja por cuenta ajena. En caso de ser trabajador autónomo, hay presentar documentación adicional sobre la actividad profesional

11 A la hora de contratar un préstamo hipotecario conviene tener en cuenta: Cuánto van a prestar? Dependerá de factores tales como el precio de, de la entidad crediticia, de si hay avalistas adicionales, etc. Lo más habitual es que concedan como máximo el 80 % del precio del inmueble. Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos. Qué tipo de préstamo hipotecario nos ofrece la entidad financiera con nuestras condiciones personales? Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto: el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajuste cada año o semestre a las tendencias del mercado, de acuerdo con un determinado índice de referencia. Así al principio estaremos sujetos al pago de un interés inicial, durante seis meses o un año. Después pagaremos más o menos según la evolución del índice de referencia más un diferencial entre 0,4% y 1,25%. En este caso, el plazo del préstamo se mantendrá siempre fijo y variarán periódicamente sus cuotas mensuales. Préstamo hipotecario de tipo fijo: el tipo de interés y las cuotas mensuales permanecen fijos a lo largo de toda la vida del préstamo. Con lo que el plazo total es también invariable.

12 Qué tipo de interés va aplicar la entidad financiera a nuestro préstamo? Los bancos suelen aplicar para préstamos hipotecarios fijos un interés mayor que para préstamos hipotecarios de tipo variable. Como cada vez son menos entidades las que conceden préstamos fijos, por lo que nos centraremos en los préstamos hipotecarios de tipo variable o mixto. Los índices de referencia para préstamos hipotecarios son publicados en el B.O.E. todos los meses. Los principales índices son: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre: IRPH de bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y expresado en la Tasa Anual Equivalente (TAE) que expresa el coste efectivo del préstamo. IRPH de cajas: lo mismo que el anterior, sólo que recoge los tipos medios de los contratos formalizados por las cajas de ahorros. IRPH del conjunto de entidades de crédito: índice de referencia de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito. MIBOR a un año: índice del mercado interbancario. Es el promedio del precio o tipo de interés al que los bancos y las cajas prestan dinero en el mercado monetario. EURIBOR: referencia interbancaria a un año. Tipo único europeo, promovido por la Federación Bancaria Europea y que se forma a partir de un panel de medio centenar de entidades. CECA: tipo de referencia de las cajas de ahorro. Hay que tener cuidado con las comisiones de apertura, ya que en la práctica equivalen a un mayor tipo de interés del primer año. Es recomendable acudir primero a la entidad financiera donde nos conozcan como clientes y tengan referencias de nuestra situación financiera, al tener domiciliada la nómina, entre otras cosas. Debes comparar la oferta realizada por el banco o caja (oferta por escrito y que les vincula por 10 días hábiles) con las de otras entidades diferentes. Podríamos acudir a las nuevas entidades en la localidad, porque suelen ser un poco más abiertos a la hora de negociar, con el fin de captar nuevos clientes.

13 Cuánto tiempo tenemos para devolver el préstamo? Lógicamente, cuanto mayor es el plazo de devolución menor es la cuota mensual, pero mayor es la cantidad por intereses que pagas. Por ello tienes que buscar un plazo que, sin que te suponga una gran carga mensual, sea lo más breve posible, teniendo en cuenta que actualmente ofrecen plazos de hasta 50 años. Qué comisiones vamos a tener que pagar? Se suelen aplicar la comisión de apertura y la comisión de cancelación. Comisión de apertura: normalmente no es superior al 1%. A efectos prácticos es como un incremento del tipo de interés del primer año. Comisión por cancelación anticipada: si quieres cancelar anticipadamente el préstamo, cuando éste es a interés variable, la comisión no supera el 1%. En los caso de interés fijo puede ser del 3%. Las comisiones por amortización acelerada del préstamo dependen de las cantidades a amortizar y del plazo ya vencido del préstamo. Suelen pactarlas individualmente las entidades de crédito. Información extraída de la oficina joven de vivienda.

14 Y si ya está hipotecada? Si al comprar tu vivienda ya está hipotecada (bastante habitual en viviendas de segunda mano), tenemos otras posibilidades: Quedarnos con la hipoteca tal cual está constituida, lo que se llama subrogación. Negociar con el banco o caja un cambio en las condiciones de la hipoteca inicial, lo que se conoce con el nombre de novación. Cambiar de entidad, lo que también se denomina subrogación. En este caso, deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial. Utilizar el TAE para comparar ofertas El TAE o Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se tienen en cuenta el tipo de interés inicial de referencia, sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es el dato más significativo de un crédito hipotecario, por lo que antes de decidirnos por una u otra entidad, es importante que tengamos calculadas las TAE -calculadas para iguales periodos e importes- de un buen número de ellas. Una vez que hayamos recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que nos puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.

15 Cuánto voy a pagar por el préstamo hipotecario? Una vez tomada la decisión sobre la cuantía, el plazo de amortización y la entidad, nos queda tener en cuenta los gastos que te va a ocasionar. Casi todas las entidades financieras tienen folletos informativos sobre los préstamos que puedes solicitar. En ellos, aparte de mostrar los préstamos que ofrecen, aparecen cuadros de gastos aproximados de formalización del préstamo y beneficios fiscales a los que nos podemos acoger. Entre los gastos, hay que tener en cuenta: 1. Gastos previos a la operación: Comprobación de la situación del registro de la finca Tasación de 2. Gastos de formalización de la hipoteca: Seguros del inmueble Aranceles notariales Aranceles registrales Impuestos Gastos de gestión y tramitación (voluntarios)

16 Gastos obligatorios al comprar una vivienda Ya hemos elegido. Además del precio que deberemos pagar por ella al vendedor, tendremos que sumar los gastos obligatorios: impuestos y contratación de servicios. Impuestos que gravan la compra de una vivienda de segunda mano: ITP Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que debe abonar el comprador en un plazo no superior a 30 días desde la fecha de escritura. Este impuesto oscila, según provincias, entre un 2,5% y un 7%. IAJD Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: en principio, suele ser el 0,5% del precio escriturado, aunque puede variar en cada Comunidad Autónoma. Si pedimos un crédito hipotecario, deberemos pagar este impuesto al escriturarlo. Suministros básicos Al comprar puede que tengamos que darnos de alta en determinados servicios. A modo de ejemplo: Instalación de gas. Línea telefónica fija Dar de alta el suministro de agua. El alta de la luz. Gastos obligatorios en una vivienda nueva Son los mismos que en una vivienda de segunda mano, pero se añaden otros: Gastos de la comunidad de propietarios: Tras la compra de un piso nuevo hay que hacer frente a otros gastos, como fondos para la constitución de la comunidad de propietarios -que varían en función del número de vecinos- y la contratación de suministros básicos, como agua, luz, gas...

17 Gastos opcionales al comprar Además de los gastos obligatorios, en función de nuestras decisiones, el coste de la vivienda se incrementará con los gastos de: la escritura, el registro de la propiedad, el coste del crédito hipotecario si lo solicitamos y los honorarios de un intermediario o gestor, en caso de necesitar alguno. Gastos de escriturar Salvo pacto contrario, el vendedor paga los gastos notariales de escriturar y el comprador las copias, lo que le puede suponer entre 20 y 100 euros. También hay que escriturar el crédito hipotecario, si lo hemos solicitado. El pago del notario por su intervención en la hipoteca puede ser de unos 500 euros, aproximadamente. Gastos de registrar la propiedad Para que el piso figure a nuestro nombre, conviene registrarlo oficialmente. El registro de y la hipoteca te puede costar unos 400 euros. También hay que pagar el asiento de presentación, paso previo a la inscripción, que cuesta unos 6 euros más IVA por escritura, y las notas de afección fiscal que se incluyen al inscribir las escrituras y que cuestan unos 3 euros más IVA cada una. Nota simple (del Registro de la Propiedad) Si ya hemos localizado de segunda mano que queremos, antes de comprarla conviene que acudamos al Registro de la Propiedad y pidamos una nota simple de la vivienda para comprobar que está libre de cargas. Pagaremos por este papel unos 4 euros.

18 Gastos de hipoteca Comisión de apertura Es un porcentaje sobre el importe del préstamo solicitado, negociable con la entidad financiera. Suele ser entre un 0,5% y un 1% del importe del préstamo. Tasación Es una acción para determinar el valor aproximado de en el mercado. La realiza una empresa independiente de la entidad financiera. Suele costar entre 150 y 210 euros. Tendremos que pagar la tasación aunque al final decidamos no firmar el préstamo con la entidad. IAJD. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados El tipo es del 0,5%. Se calcula sobre el importe que constituya la cifra de responsabilidad hipotecaria frente a terceros. Esta cifra incluye el importe solicitado, más un porcentaje del mismo en concepto de posibles intereses, costes y gastos en el caso de que no se pagara el préstamo y la entidad tuviera que ejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse. La cifra de responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD suele rondar el 150% del importe del préstamo, en función de la entidad que lo conceda.

19 Seguros 1. Para la hipoteca, normalmente el banco exige que contrates un seguro contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo, siendo el banco el beneficiario del mismo, por el valor de tasación de, descontado el valor del suelo. El coste de un seguro de incendios, siempre en función de las características de la vivienda, puede estar entre 60 y 90 euros anuales. 2. Es recomendable contratar un seguro de vida que cubra las cifras pendientes de amortizar, con el fin de que si se produce el fallecimiento de los compradores, los herederos no tengan cargas con. 3. También es recomendable un seguro multirriesgos. La entidad financiera no puede obligarnos a suscribir estos dos últimos seguros. Si son fruto de la negociación con el banco, hay que pactar, al menos, que los contrataremos con la compañía que más nos convenga.

20 El gestor Es posible que queramos que alguien te ayude a resolver los temas derivados de la formalización y registro de la propiedad. Se trataría de un gestor. El gestor puede ayudarnos a solucionar determinados problemas y gestiones, sobre todo en lo referente a Hacienda y al Registro de la Propiedad. Nos puede ahorrar tiempo y molestias. Pero va a costar un dinero más. Los gestores tienen unos honorarios mínimos que varían en función del precio de la vivienda. A partir de ahí, cada gestor cobra según su criterio. Gastos opcionales al comprar una vivienda de segunda mano Son los mismos que en una vivienda nueva, más el siguiente: Plusvalía Municipal Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento del valor de los terrenos sobre los que se asienta el inmueble desde la última transmisión. Oscila en torno a un 30% de dicho incremento. El incremento depende del número de años transcurridos desde la última transmisión, aplicando un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del suelo que puede oscilar desde un 3,7% si sólo ha transcurrido un año, hasta un 60% si han pasado 20 años o más. Es un impuesto que debe pagar por ley el vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Por lo tanto hay que estar atentos a no firmar ninguna cláusula que nos lo repercuta como compradores.

21 para terminar Una vez llegados a este punto, nos encontramos preparados para ir en busca de nuestra casa. Esperamos que este manual le haya servido para despejar unas cuantas dudas acerca de cómo actuar en nuestra búsqueda.

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