REFLEXIONS SOBRE EL DRET A L HABITATGE DIGNE

Transcripción

1 REFLEXIONS SOBRE EL DRET A L HABITATGE DIGNE SINDICATURA DE GREUGES DE BARCELONA

2 Sindicatura de Greuges de Barcelona Ronda de Sant Pau, 43-45, Barcelona Telèfon Fax Edició i impressió: Ajuntament de Barcelona Imatge i Serveis Editorials De l edició: Ajuntament de Barcelona Fotografia de portada: Eric Villa Dipòsit legal: B

3 REFLEXIONS SOBRE EL DRET A L HABITATGE DIGNE SINDICATURA DE GREUGES DE BARCELONA

4 Índex PRESENTACIÓ INTRODUCCIÓ ACCÉS A L HABITATGE DE PROMOCIÓ PÚBLICA Competències Habitatges amb protecció oficial Habitatges amb protecció oficial destinats a la venda Habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer Habitatge dotacional Fons públic d habitatge social de lloguer social Ajuts econòmics per al manteniment i l accés a l habitatge Recomanacions de la Síndica de Greuges HABITATGE I SALUT L habitatge com a determinant de la salut Anàlisi de la situació Desigualtats socials Poblacions sensibles i persones vulnerables Característiques de l habitatge, conductes en el seu ús i la salut Competències municipals Recomanacions de la Síndica de Greuges OBSTACLES A LA SEGURETAT DELS IMMOBLES I A L ÚS PACÍFIC DEL DRET A L HABITATGE Manteniment i conservació de la finca i ajuts per a la rehabilitació Anàlisi de la situació Competències municipals

5 4.1.3.Ajuts per a la rehabilitació Algunes consideracions Recomanacions de la Síndica de Greuges Assetjament immobiliari Anàlisi de la situació Competències municipals Algunes consideracions Recomanacions de la Síndica de Greuges Okupació de finques Anàlisi de la situació Competències municipals Algunes consideracions Recomanacions de la Síndica de Greuges Recursos turístics d allotjament Anàlisi de la situació Marc normatiu i competències Algunes consideracions Recomanacions de la Síndica de Greuges CONTROL, INSPECCIÓ I PROCEDIMENTS Anàlisi de la situació Competències municipals Algunes consideracions Recomanacions de la Síndica de Greuges CONCLUSIONS I PROPOSTES NORMATIVA BIBLIOGRAFIA

6 Presentació Durant els primers anys de funcionament de la Sindicatura de Greuges de Barcelona l accés a l habitatge ha estat una de les meves preocupacions més importants. És un dret reconegut clarament sobre el paper però moltes capes socials no el poden fer efectiu. Alhora, poder accedir a un habitatge i que aquest disposi d unes condicions mínimes de dignitat és un factor clau per prevenir l exclusió social. Des del primer informe de prioritats que vaig presentar al Plenari Municipal al juliol de 2005, l habitatge ha estat un tema central en totes les memòries anuals, pel nombre de queixes rebudes, per la seva rellevància, i per les intervencions d ofici que ha motivat la dificultat que tenen molts sectors socials per accedir a un habitatge a Barcelona. Així, en els primers cinc anys, la Sindicatura ha generat un volum molt important d aportacions sobre aquest tema. És el que queda recollit en aquest informe monogràfic. Crec que l aportació és singular per dos motius. En primer lloc, aquest informe afronta el tema de l habitatge des d un punt de vista transversal. És a dir, se sintetitzen i s aprofundeixen les aportacions que hem fet des d àmbits molt diversos. S inclou tant el punt de partida legal com la valoració de l actuació de l Administració pública. Però també es parla de factors molt diversos estretament vinculats al dret a gaudir d un habitatge digne, com la 7

7 salut, la prevenció, l assetjament immobiliari, la convivència entre activitats diverses als edificis o la inspecció, per citar-ne alguns. I, en segon lloc, i per a mi el més important, perquè aquest monogràfic parteix principalment de les preocupacions que ens han fet arribar els ciutadans que s han adreçat a la Síndica de Greuges de Barcelona. És a dir, és un informe que parteix de les persones i que té com a centre els drets de les persones, més enllà de les consideracions polítiques o de les dades sobre l evolució del mercat de l habitatge. En el balanç de les aportacions que recull aquest informe, també em plau remarcar que bona part de les recomanacions que anualment he formulat al Plenari Municipal han estat recollides en els plans d habitatge que ha aprovat l Ajuntament. La receptivitat dels interlocutors municipals a les propostes formulades ha estat molt positiva. Sobretot em sembla un gir important iniciar una política d habitatge que no es limiti a vendre pisos per sota el preu de mercat, sinó que vulgui crear un veritable parc d habitatge públic al servei de la ciutadania. Tot i això, sempre queda per fer, i avui encara és massa limitat l ajut i els recursos que es destinen a les famílies amb rendes més baixes, per a les quals l exclusió del mercat de l habitatge és en la pràctica un factor més d exclusió social. En aquest sentit, també queda pendent valorar la demanda real d habitatge social. Per exemple, seria ben interessant creuar les dades de l oferta real per a les persones amb menys recursos amb les dades estadístiques sobre la renda de les famílies que viuen a Barcelona. Probablement, el nombre de persones que avui tenen uns ingressos per sota del mínims que es demanen per accedir a un habitatge protegit està massa lluny de l oferta que hi ha disponible d habitatge públic de la ciutat. 8

8 Si puc afirmar que aquest monogràfic té com a centre les persones, és també perquè a l oficina de la Síndica de Greuges hi ha un equip de professionals que han atès una a una les demandes personals dels ciutadans. En l àmbit de l habitatge, ha estat especialment rellevant el treball realitzat per Imma Miret, Amàlia Ganga, Manel González i Marga Trallero, que han estat els redactors d aquest informe, i que han recollit també les aportacions de la resta de l equip de la Sindicatura. Finalment, tot i que pugui semblar que el canvi de cicle en el mercat immobiliari pot resoldre per si sol el problema de l accés a l habitatge, crec que això no és així. Només cal veure que l aturada dels augments irracionals dels preus de l habitatge ha coincidit amb una preocupant crisi econòmica que està deixant molta gent sense possibilitats de mantenir el seu lloc de residència o d accedir a un de nou. Sempre hi haurà motius que justificaran la necessitat de realitzar una política pública d accés a l habitatge que garanteixi aquest dret. Aquest informe vol oferir alguns criteris permanents per ajudar a orientar-la. Pilar Malla i Escofet Síndica de Greuges de Barcelona Setembre

9 1. Introducció La importància del dret a l habitatge se sustenta en el fet que és el suport d altres drets socials i el lloc des del qual les persones poden organitzar la seva vida. És un element indubtable de cohesió social i la base d altres drets, com el dret a la salut, a l educació, a la seguretat o a la intimitat. Situar l accés a l habitatge com un dels principals problemes de la ciutadania de Barcelona no es dir res de nou. El dret a un habitatge digne és una exigència bàsica de la condició d ésser humà. Tant la Declaració dels Drets Humans com la Constitució Espanyola (CE) reconeixen aquest dret: Tots els espanyols tenen dret a un habitatge digne i adequat. Els poders públics han de promoure les condicions necessàries i establir les normes pertinents per tal de fer efectiu aquest dret, i han de regular la utilització del sòl d acord amb l interès general per tal d impedir-ne l especulació. Però, tot i la funció social que la CE li atribueix, aquest precepte constitucional no atorga als ciutadans un dret immediat a gaudir d un habitatge. Més aviat constitueix un principi programàtic que els poders públics poden o haurien de convertir en mesures concretes que facilitin l exercici d aquest dret. També l Estatut de Catalunya reconeix que les persones que no tenen recursos suficients tenen dret a accedir a un habitatge digne, i, en aquest sentit, diu que els poders públics han d establir per llei un sistema de mesures que garanteixi aquest dret, amb les 11

10 condicions que determinen les lleis. I també que els poders públics han de promoure polítiques públiques que afavoreixin l emancipació dels joves, facilitant-los l accés al món laboral i a l habitatge, per tal que puguin desenvolupar el seu propi projecte de vida i participar en igualtat de drets i deures en la vida social i cultural. Però tampoc no atorga el dret immediat a gaudir d un habitatge. Finalment, la Carta Europea de Salvaguarda dels Drets Humans a la Ciutat diu: tots els ciutadans i ciutadanes tenen dret a un habitatge digne, segur i salubre, i les autoritats municipals han de vetllar per l existència d una oferta adient d habitatge i d equipaments de barri per a tots els ciutadans i ciutadanes, sense distinció deguda al nivell d ingressos. Tanmateix, la realitat social es manifesta ben allunyada de les declaracions programàtiques. A més, en els darrers anys l augment dels preus, tant dels de lloguer com els de venda, ha superat amb escreix el creixement dels salaris, cosa que ha fet augmentar les dificultats per accedir a un habitatge. Aquest cicle ha estat apaivagat per la relativa facilitat del finançament dels habitatges de compra i pels baixos interessos del preu de les hipoteques. Però com reconeix el llibre blanc de l habitatge a Barcelona (2007) els grups socials amb ingressos més baixos són els que han hagut de suportar un major augment de l esforç econòmic per poder accedir a un habitatge, tant de compra com de lloguer. En alguns països de la Comunitat Europea, la majoria d habitatges es tenen en règim de lloguer. En canvi, al nostre país, disposar d un habitatge en propietat es considera gairebé imprescindible per a la majoria de les famílies, que fan grans esforços econòmics per aconseguir-ho. Segons dades estadístiques de l Ajuntament de Barcelona, l evolució de la tinença d habitatges en règim de propietat ha pujat del 49,5 % l any 1981 al 68,1 % l any Pel que fa al règim de lloguer, l evolució ha anat del 46,6 % l any 1981 al 28,5 % l any

11 El canvi recent en el cicle econòmic està fent davallar els preus dels habitatges de compra però paral lelament la crisi econòmica ha comportat una pèrdua generalitzada de llocs de treball. Una conseqüència ha estat la impossibilitat per a moltes persones de fer front a aquelles hipoteques que tan fàcilment es van poder obtenir per a la compra d un habitatge. I els preus dels habitatges continuen sent molt elevats. Segons estadístiques de l Ajuntament, el preu dels lloguers ha baixat un 1 % durant els sis darrers mesos de l any 2008 i els tècnics consideren que aquesta davallada és una tendència. Però, ara per ara, els preus dels lloguers també mantenen un alt preu de mercat, a causa de la poca oferta i pel fet que moltes famílies, en temps de crisi, optin pel lloguer. En l accés a l habitatge de lloguer, la dificultat no apareix només pels preus de mercat, sinó també per la normativa que els regula. La Llei d arrendaments urbans, amb excepció dels contractes indefinits anteriors a la nova regulació, preveu una durada màxima de cinc anys, prorrogables per tres anys més, amb absoluta llibertat de preus, els quals, naturalment, depenen del funcionament del mercat. Si el propietari i el llogater no arriben a un acord, no hi haurà renovació del contracte, amb la consegüent problemàtica que comporta la recerca d un nou lloc on viure. Durant el període , la Síndica de Greuges de Barcelona ha anat rebent queixes relacionades amb problemes d habitatge que s han referit principalment a la dificultat d accés a un habitatge a causa dels elevadíssims preus, fora de l abast de la majoria de ciutadans, sobretot dels que tenen rendes més baixes. S ha posat també en evidència la insuficiència dels de promoció pública, tant de lloguer com de propietat, amb una llarga llista d espera, així com la manca d habitatges d inclusió. Una constant dels dos darrers anys ha estat la impossibilitat de moltes persones de mantenir o de renovar el contracte de lloguer a causa dels preus que els demanaven els propietaris. Un altre dels problemes que 13

12 tenen alguns llogaters amb rendes baixes ha estat l assetjament que manifesten haver patit com a conseqüència, en alguns casos, d una manca de conservació de l edifici o, fins i tot, l infrahabitatge. L ús turístic d alguns habitatges ha estat l origen de queixes per molèsties diverses i constants. Un altre problema relacionat amb aquests és la sobreocupació, tot i que es tracta d un tema que difícilment els col lectius afectats fan arribar a la Síndica de Greuges. En els informes anuals que la Síndica de Greuges presenta al Ple de l Ajuntament sempre s ha tractat el problema de l accés a l habitatge. Les aportacions d aquest document són el resultat de les diverses reflexions que des de l oficina de la Síndica de Greuges s han realitzat sobre aspectes que tenen a veure amb les dificultats i els problemes expressats pels ciutadans relacionats amb el dret d accés a l habitatge. És un resum de les diverses problemàtiques, algunes de les quals no són competència de l Ajuntament, però que s han tingut en compte per tal de tenir un panorama més ampli sobre la situació relacionada amb l accés i els obstacles que poden sorgir en l ús pacífic de l habitatge. El primer apartat recull les qüestions que fan referència a l habitatge amb protecció pública. A continuació s examinen aspectes relacionats amb la salut i, després, es tracten alguns dels obstacles a l ús pacífic de l habitatge, com l assetjament immobiliari, la manca de conservació de finques per part de propietaris, o les molèsties causades per ocupacions il legítimes o l ús inadequat d habitatges com a apartaments turístics. Els aspectes d inspecció són un element transversal i que afecta tots els altres aspectes estudiats. De tots aquestes temes, es desprenen diverses recomanacions de la Síndica de Greuges. Els aspectes jurídics són essencials en la consideració de cada problemàtica. Si bé és cert que l existència de lleis per si mateixes no 14

13 resolen els problemes socials o econòmics, també és inqüestionable que un adequat marc normatiu o jurídic és imprescindible per garantir la justícia. En alguns supòsits, la diversitat i l abundància de normativa reguladora complica el fet d esbrinar l abast jurídic de determinades situacions, per exemple, en el tema de rehabilitació. En altres supòsits, en iniciar aquest treball, encara no existia una regulació específica. És el cas de l ús turístic dels habitatges. Tot i això, es presenta un apartat dedicat a la normativa que és d aplicació en cada un dels aspectes analitzats. 15

14 2. Accés a l habitatge de promoció pública Hem viscut el fracàs de les polítiques públiques d habitatge. Durant els anys de bonança econòmica les administracions no han prioritzat la funció social de l habitatge i molts ajuntaments han afrontat aquest tema prioritzant els aspectes lucratius del sector immobiliari per solucionar els problemes de finançament. L Ajuntament de Barcelona ha venut una part important del seu escàs sòl a promotors privats i les promocions pròpies d habitatge s han centrat, bàsicament, en habitatges de venda. S ha assegurat liquiditat mentre s empobria en perdre la propietat del sòl. Actualment, l Ajuntament de Barcelona es veu superat per la necessitat i demanda residencial de gran part de la seva població. La manca de previsió de l Ajuntament de Barcelona en relació amb la necessitat d habitatge públic assequible està provocant situacions d exclusió residencial en les famílies i persones més vulnerables, alhora que una gran preocupació en les classes mitjanes que viuen a la ciutat i que es veuen afectades per la crisi econò - mica. Per altra banda, la manca d una política pública de foment del lloguer enfront de la compra de l habitatge, amb bonificacions fiscals i garanties per als arrendadors i els arrendataris, així com un model econòmic centrat en la construcció i l especulació, ha provocat que els preus dels habitatges de compra s hagin incrementat al voltant del 300 %, en els últims deu anys. Pel que fa a 17

15 l habitatge de lloguer, la majoria es troben ubicats en el mercat lliure i des de la desregularització que va suposar la Llei d arrendaments urbans, ha deixat de ser una alternativa a la compra perquè ha experimentat, també, un fort increment. L any 2008 el preu mitjà del lloguer se situava en euros mensuals, segons estadístiques municipals. Amb aquesta situació, les famílies han hagut de dedicar una major part dels seus ingressos a l habitatge, i han sobrepassat amb escreix el 30 % que es considera socialment acceptable. Aquest increment ha estat fruit de l augment dels preus dels habitatges, i també de l estancament dels ingressos de les persones derivats de les rendes del treball, que han crescut solament un 30 % pel que fa als salaris mitjans, segons dades de l Indescat. Per altra banda, hi ha un fort empobriment de les llars. Segons l enquesta de condicions de vida de l INE, de l any 2007, el 24,2 % de les llars de Catalunya ingressaven menys de euros nets anuals. D aquestes, el 18,2 % es trobava sota el llindar de risc de pobresa, que era de 8.183,5 euros nets anuals en una llar unipersonal, i de ,4 euros en una llar amb dos adults i dos infants menors de catorze anys. El col lectiu que registra una taxa de risc de pobresa més elevada és el de les llars monoparentals, i el de les llars unipersonals, amb una elevada incidència en les llars de persones de més de seixantacinc anys. Pel que fa als joves adults ocupats, de vint-i-cinc a trenta-quatre anys, el 50 % tenen uns ingressos inferiors als euros nets mensuals. Per altra banda, les condicions del mercat laboral són molt precàries. Segons dades estadístiques de l Ajuntament, l any 2008, del total de contractes laborals existents a Barcelona, el 83,7 % eren contractes temporals, percentatge que ja dóna signes d increment en els dos primers mesos de l any Respecte de la durada d aquests contractes, el 51 % tenen una temporalitat d un a tres mesos, dels quals el 41,2 % tenen una temporalitat d un mes. 18

16 Amb la nova Llei del dret a l habitatge hi ha hagut un gir en la política d habitatge públic que mostra un canvi d enfocament en aquest àmbit i del paper que han de tenir les administracions per fer possible un dret recollit en la CE. La Llei aposta clarament per la creació d un parc específic d habitatges assequibles per a la població que necessita un allotjament i per a la seva integració social en l entorn físic de la ciutat. El Pacte nacional per a l habitatge , que inclou el sector privat i el sector públic, demostra també una voluntat de conciliar interessos particulars amb prioritats polítiques. Aquest pacte parteix d un diagnòstic de les necessitats actuals i les estimades fins a l any Se centra en cinc eixos: 1) millorar l accés a l habitatge, especialment el dels joves; 2) millorar la qualitat del parc d habitatges; 3) millorar l allotjament de la gent gran i de les persones amb diversitat funcional; 4) prevenir l exclusió residencial, i 5) garantir un habitatge digne i adequat per a les famílies mal allotjades. El pacte parla de mobilitzar sòl per a habitatges amb protecció oficial, amb fons de finançament públic, bàsicament, però també privat. Pel que fa referència a l Ajuntament de Barcelona, el nou Pla d habitatge de Barcelona , que actualitza i amplia el Pla d habitatge , també representa un avenç molt significatiu de la política municipal en aquest àmbit. D una banda, posa l accent a cobrir la necessitat residencial dels col lectius amb més dificultats i, de l altra, introdueix la figura del dret de superfície, amb la qual cosa l Ajuntament podrà recuperar el sòl, cosa que permetrà una major rotació d habitatge públic. Aquest Pla, basat en els principis de la Llei del dret a l habitatge, unifica tota l oferta d habitatge públic, tant el de les administracions com el de promotors privats. Així mateix, i d acord amb les previsions de la Llei del dret a l habitatge, s ha aprovat el Reglament que regula el Registre de 19

17 sol licitants d habitatge amb protecció oficial a la ciutat, en el marc del Consorci de l Habitatge de Barcelona. Aquest és un instrument que té com a finalitat aconseguir un ús eficient dels recursos públics i una gestió adequada del parc d habitatges amb protecció oficial. S hi podran inscriure totes les persones que vulguin accedir a un habitatge, ja sigui de lloguer, de venda, de dret de superfície, habitatges per a contingents especials, habitatges destinats a reallotjaments, a emergències socials... En el cas de situacions d emergència, es crearà una mesa de valoració que prioritzarà, entre totes les sol licituds rebudes, d acord amb els habitatges disponibles. Les oficines de l habitatge de Barcelona rebran les sol licituds i informaran de la documentació necessària. Però una actuació sobre el tema de l habitatge té eficàcia a mitjà i a llarg termini, i els ciutadans de Barcelona trigaran a veure l efectivitat de la nova política de les administracions en el tema d habitatge, i la necessitat d habitatge assequible és urgent Competències La competència en el tema de l habitatge és de la Generalitat de Catalunya. El Govern de la Generalitat estableix la normativa legal dels habitatges amb protecció oficial i l execució directa d aquests, a través dels seus òrgans de gestió, I INCASOL i REGESA. Els ajuntaments tenen la competència de la promoció i gestió dels habitatges amb protecció oficial, segons la normativa de règim local. A la ciutat de Barcelona, la competència en matèria d habitatge públic i rehabilitació correspon al Consorci de l Habitatge de Barcelona. El Consorci és un ens públic format per la Generalitat de Catalunya i l Ajuntament de Barcelona, en una proporció de representació de 3/5 i 2/5 parts, respectivament. Es va constituir l any 2001, tal com estableix la Carta Municipal de No és, 20

18 però, fins a l any 2006 que comença a funcionar amb l aprovació d uns nous estatuts que amplien les seves funcions i composició. Les funcions del Consorci són la planificació conjunta de les actuacions en matèria d habitatge a la ciutat de Barcelona i la promoció i l execució directa d habitatge amb protecció oficial o convinguda amb altres ens. Aquest planificació conjunta possibilitarà que el ciutadà tingui una informació unificada de tota l oferta d habitatge, amb independència de qui sigui el promotor, cosa que possibilitarà una major transparència. Les competències pròpies de l Ajuntament segueixen sent les d establir un pla propi d habitatge, així com la promoció i gestió d habitatge públic. L Ajuntament compta amb el Patronat Municipal de l Habitatge (PMH), com a òrgan autònom per a l execució directa d habitatge amb protecció oficial. El PMH es va crear l any 1927 per promoure habitatge públic a preus assequibles i per atendre les necessitats d habitatge de persones afectades per actuacions urbanístiques o remodelació de barris Habitatges amb protecció oficial El Decret 244/2005 estableix les diferents tipologies dels habitatges amb protecció oficial de venda i de lloguer i en determina les condicions. El Decret 152/2008 regula l habitatge concertat de la Generalitat i l habitatge de lloguer amb opció de compra i altres mesures en matèria d habitatge, i estableix un seguit de modificacions del Decret 244/2005 que es recullen en l annex del Reglament del Registre de sol licitants d habitatges amb protecció oficial de Barcelona. Per als habitatges amb protecció oficial (HPO) de venda, s estableixen diferents qualificacions, i segons aquestes qualificacions es determina el preu màxim de venda per metre quadrat i els ajuts 21

19 directes que reben els compradors d acord amb el seu nivell d ingressos, així com els préstecs convinguts amb les entitats financeres. També estipula les subvencions que reben els promotors i el dret d aquests a sol licitar préstecs en condicions especials. Els habitatges destinats a lloguer o a altres formes de cessió d ús es diferencien pel període de vinculació al règim de cessió i pels ingressos dels sol licitants. Aquestes diferents modalitats s han de concretar en cada pla i programa corresponent. En tot cas, per accedir a un HPO és requisit no ser propietari de cap habitatge i que es destini a residència habitual, a més, no es pot rellogar o llogar parcialment. En cas de transmissió, l Administració té el dret d adquisició preferent. L Administració exerceix el control públic en l adjudicació i la transmissió d aquests habitatges, que estan regulats per diverses normatives. En les actuacions protegides, hi trobem diverses modalitats segons la qualificació definitiva que hagin obtingut de l organisme corresponent de la Generalitat de Catalunya: a) Habitatge protegit en dret de superfície. Aquesta tipologia d habitatge prioritza el dret d ús per sobre del dret de propietat. b) Habitatge protegit de venda en règim general i en règim especial. c) Habitatge amb protecció oficial per a l arrendament a trenta, vint-i-cinc i deu anys. d) Habitatge dotacional en lloguer adreçat a col lectius amb necessitats especials: joves, gent gran o persones amb vulnerabilitat econòmica i social. e) Habitatge de compra a preu concertat de Catalunya i de lloguer amb opció de compra. I habitatges amb protecció oficial concertats. Més endavant s indiquen les diferències entre aquestes opcions. 22

20 Les condicions, els preus i els requisits per accedir a cada una de les tipologies s indiquen en cada una de les respectives promocions. L indicador que es fa servir per valorar l accés a un habitatge amb protecció oficial és l IPREM (indicador públic de renda d efectes múltiples), que és de 7.381,33 euros l any Pel que fa als habitatges que directament promociona la Generalitat, l indicador és l IRS (indicador de rendes de suficiència de Catalunya) que és de 7.888,86 euros l any El Pla d habitatge de Barcelona preveu una inversió de milions d euros en la promoció de nou habitatge protegit, i la construcció de habitatges l any Habitatges amb protecció oficial destinats a la venda Com ja s ha indicat, el Decret 244/2005 estableix les tipologies d habitatges amb protecció oficial, el preu màxim de venda i les condicions generals d accés, segons el Reial decret 801/2005 del Govern de l Estat. Perquè sigui considerat un habitatge amb protecció oficial, els promotors han de demanar a l organisme competent de la Generalitat la seva qualificació provisional i, posteriorment, la definitiva, i la qualificació del sòl ha de quedar aprovada pel pla urbanístic corresponent. Tipologies a) Habitatges en règim especial: per a compradors amb ingressos familiars ponderats que no superin 2,5 vegades l IPREM. b) Habitatges en règim general: per a compradors amb ingressos familiars ponderats que no superin 5,5 vegades l IPREM. c) Habitatges de preu concertat: per a compradors amb ingressos ponderats familiars que no superin 7 vegades l IPREM. d) Habitatge concertat amb protecció oficial destinat a la venda i a lloguer amb opció de compra: per a compradors 23

21 amb ingressos ponderats familiars que no superin 6,2 vegades l IRSC (indicador de rendes de suficiència de Catalunya). Cada una d aquestes tipologies té fixat un preu màxim segons la zona i compta amb diversos ajuts o subvencions, que poden variar en cada promoció. En la nova normativa, s hi han incorporat els habitatges concertats amb protecció oficial destinats a la venda i els de lloguer amb opció a compra. Amb aquestes incorporacions es diversifica l oferta d habitatges amb protecció, cosa que facilita l accés a les famílies amb ingressos mitjans i mitjans-alts, que quedaven excloses de l oferta pública, i que tampoc no poden accedir a un pis del mercat lliure. D altra banda, la figura d habitatges a preu concertat podria donar sortida, en aquests moments de crisi immobiliària, a habitatges del mercat privat ja que no han de tenir la qualificació prèvia per a aquest ús. Però el problema real no es tant la regulació sinó la insuficient oferta d habitatge públic existent. La darrera promoció d habitatges amb protecció oficial (HPO) va ser a finals de l any 2006, un total de habitatges. D aquesta promoció, els habitatges finalment disponibles van ser: 592 HPO per a la venda, dels qual 200 habitatges van ser de preu concertat i 372 de règim general. I no hi va haver cap oferta d habitatges de règim especial destinada als col lectius amb menys ingressos. Els ingressos mínims requerits per accedir a aquesta promoció, que han de ser iguals al 5% del preu de l habitatge, establerts per normativa estatal i autonòmica van possibilitar que participessin en el sorteig les sol licituds d unitats de convivència amb rendes baixes. Una persona amb uns ingressos de menys de euros anyals podia sol licitar un habitatge de compra en règim general i, si superava aquesta quantitat, en podia sol licitar un de preu concertat. 24

22 Moltes de les famílies que van sortir afavorides amb un pis d aquesta promoció van tenir problemes de finançament. El requisit d ingressos mínims havia creat en les famílies unes falses expectatives d accés, ja que, tot i reunir els requisits, no podien obtenir el finançament necessari per a la compra de l habitatge. Com que s havien endurit les condicions per atorgar préstecs, les entitats financeres els denegaven el crèdit per poder fer front a l entrada del pis (el 20% del preu). En alguns casos es va poder afrontar aquesta situació amb una segona hipoteca per la quantitat de l entrada del pis, però, en altres casos, no va ser possible i la família va haver de renunciar al pis. A principis de l any 2009 encara hi havia habitatges buits pendents de contracte. Els motius són diversos, però un d ells ha estat el problema del finançament. Cada renúncia representa tancar l expedient i obrir-ne un de nou a la persona que ha quedat en la llista d espera, i aquest procés es pot anar repetint fins a trobar la persona amb ingressos suficients. Per això, la Síndica de Greuges ja va recomanar en l informe del 2008 una informació més clara i transparent sobre les possibilitats reals d accés a aquestes tipologies d habitatges per no crear falses expectatives. Actualment, el Reglament del Registre de sol licitants d habitatges amb protecció oficial de Barcelona estableix que el comprador ha d acreditar que el pagament de la hipoteca o el crèdit sol licitat no supera el 40 % dels ingressos anuals de la unitat de convivència. Sembla que aquesta limitació donarà a les famílies una expectativa d accés més real ja que va en línia amb els criteris de les entitats financeres per concedir crèdit. L acreditació de cinc anys d empadronament a la ciutat i/o en determinat districte o zona per poder accedir a un habitatge protegit de compra també ha estat motiu de queixa a la Síndica de Greuges. És comprensible que el ciutadà que no pot optar a una 25

23 promoció determinada es pugui sentir agreujat, ja que aquest criteri es podria considerar una limitació al dret de les persones a l accés a un habitatge amb protecció oficial i està en contra del criteri de lliure circulació. Tanmateix, el criteri de l empadronament s ha d entendre com una discriminació positiva vers col lectius que tenien una expectativa de dret preferent. Els ajuntaments tenen la facultat discrecional d establir els anys de residència per a l accés als habitatges protegits, així com una reserva parcial o total d habitatges per als residents en un determinat barri. Aquesta facultat possibilita que els municipis puguin fer una planificació tenint en compte les característiques dels destinataris i els criteris de cohesió social. En aquest sentit, la Síndica de Greuges va recomanar que en els criteris d accés també s haurien de tenir en comptes altres elements de vinculació a la ciutat, com és el cas de les persones que hi treballen, entre d altres Habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer Els habitatges amb protecció oficial destinats a l arrendament es qualifiquen en funció del període de temps del lloguer. La seva qualificació determina el nivell d ingressos de les unitats familiars que hi poden tenir accés. Hi ha qualificacions a deu, vint-i-cinc i trenta anys. Tipus de qualificació a) A deu anys: per a llogaters amb ingressos que no superin 5,5 vegades l IPREM. b) A vint-i-cinc anys: per a llogaters amb ingressos que no superin 3,5 vegades l IPREM. c) A trenta anys: per a llogaters amb ingressos que no superin 2,5 vegades l IPREM. 26

24 La durada de la qualificació té a veure amb l obligació del promotor o propietari de destinar els habitatges a aquesta finalitat, però no amb la durada dels contractes que es regeixen per la Llei d arrendaments urbans. Durant la vinculació al règim de lloguer protegit, els habitatges no es poden vendre. Pel que fa la promoció d HPO de l any 2006, el total d habitatges va ser de 125, dels quals, 66 qualificats a deu anys, i 59 qualificats a vint-i-cinc anys. Ateses les dificultats que tenen les famílies amb rendes més baixes per trobar finançament i poder accedir a un HPO, l opció lògica per a aquestes famílies és l habitatge de lloguer a uns preus assequibles. Però la proporció de l habitatge de lloguer en aquesta promoció va ser tan sols del 17,5 % (a banda de l habitatge dotacional). I no hi havia cap promoció d habitatges a trenta anys, destinada a col lectius amb ingressos entre 1,5 i 2,5 vegades l IPREM. Pel que fa als ingressos mínims, s havia d acreditar que el pagament de la renda anual més les despeses comunitàries no superava el 30 % dels ingressos de la unitat de convivència. Com a requisit específic, l arrendatari havia de presentar un aval bancari per l import d un semestre del lloguer més despeses estimades o qualsevol altra garantia equivalent, abans de la signatura del con - tracte. Així, per poder accedir a un habitatge de lloguer a vint-i-cinc anys, l arrendatari havia de tenir uns ingressos mínims per sobre dels euros mensuals, i entre i euros mensuals per a l accés a un habitatge a deu anys. A més, ha d assumir les despeses de l aval bancari. Aquestes condicions deixaven excloses les famílies amb rendes més baixes, fet que afectava d una manera especial les famílies monoparentals o les persones amb pensions per incapacitat labo- 27

25 ral o jubilació, els ingressos de les quals estan per sota dels ingressos mínims requerits. D altra banda, també van quedar al marge d aquesta oferta les persones que viuen d una pensió no contributiva per jubilació o invalidesa (PNC), que és de 420,41 euros al mes (tenint en compte l aportació de la Generalitat), i les famílies que cobren la renda mínima d inserció (RMI), de 410,02 euros si és una persona sola. Per atendre les necessitats residencials d aquests col lectius, la Síndica de Greuges va recomanar a l Ajuntament un major compromís en la promoció d habitatges de lloguer, i en la d habitatges destinats a col lectius amb rendes més baixes. L Ajuntament de Barcelona en el Pla d habitatge de Barcelona es compromet a construir només habitatge protegit de lloguer i habitatge en dret de superfície a preus assequibles, a través del PMH, a banda dels habitatges destinats a reallotjament. Aquesta és una bona mesura, en la línia de les recomanacions de la Síndica de Greuges, per oferir un habitatge digne a persones amb menys recursos econòmics sense que això suposi una descapitalització pública del sòl. L adjudicació dels habitatges de la promoció esmentada es va fer mitjançant sorteig. El sorteig, sens dubte, és el sistema d adjudicació més transparent en un tema tan sensible. Però hi ha situacions que no poden esperar una possibilitat aleatòria que pot fer-se efectiva o no. Per tal d assegurar que aquestes situacions quedessin cobertes, la Síndica de Greuges va recomanar a l Ajuntament que, en cada promoció d habitatge, es reservés un percentatge de pisos per adjudicar a partir de barems econòmics i socials. El Reglament del Registre de sol licitants d habitatges amb protecció oficial, que ha introduït moltes de les recomanacions de la Síndica de Greuges, posa les bases perquè les unitats amb rendes més 28

26 baixes puguin tenir accés a un habitatge amb protecció oficial i que un percentatge d habitatges puguin ser adjudicats a partir d un barem socioeconòmic. El Pla d habitatge de Barcelona recull totes les possibilitats d habitatge amb protecció oficial destinat a persones o unitats de convivència amb ingressos inferiors a 2,5 vegades l IPREM, i l adjudicació dels habitatges per baremació, excepte l habitatge dotacional per a joves, que es fa mitjançant sorteig Habitatge dotacional L habitatge dotacional és un habitatge que té com a finalitat satisfer les necessitats temporals residencials de diferents col lectius: persones amb dificultats d emancipació, gent gran, persones especialment vulnerables, etc. El planejament urbanístic ha de preveure aquest tipus d habitatge. El Pla d habitatge de Barcelona 2008/2016 concreta les diferents tipologies d habitatges dotacionals que s han de promoure a la ciutat. Categoria d habitatge dotacional Habitatges per a joves Previsió entre i habitatges Habitatges per a gent gran amb serveis serveis de suport Previsió: habitatges Habitatges per a col lectius de major vulnerabilitat econòmica i social. Previsió: 150 habitatges Habitatges per a altres contingents especials Previsió: 300 habitatges, entre els quals hi haurà també habitatge no dotacional Ingressos màxims ponderats de la unitat de convivència i procediment d adjudicació. 3,5 vegades l IPREM. Adjudicació per sorteig. 2,5 vegades l IPREM. L adjudicació es realitzarà mitjançant un sistema de barem. Aquests habitatges són per atendre situacions temporals d emergència social. L adjudicació la farà la Mesa d Habitatge Social, segons els criteris establerts. En aquesta oferta s ha de destacar l opció clara d habitatge per a la gent gran i també l oferta per a joves, col lectius amb necessi- 29

27 tats específiques d allotjament residencial. D altra banda, es preveu per primera vegada habitatge dotacional per a col lectius específics i una major oferta d habitatges per a emergències socials. Els habitatges dotacionals per a joves afavoreixen indudablement l objectiu de la seva emancipació, ja que la taxa d emancipació se situa actualment en el 61,1 %. La dificultat en aquest tipus d oferta es troba en el seguiment de les condicions del contracte. En l espai de cinc anys de durada del contracte, els joves poden tenir oportunitats de millorar les seves condicions laborals i no seria equitatiu que continuessin gaudint de les condicions d aquests habitatges si els seus ingressos fossin superiors als estipulats en la normativa. De la mateixa manera, també pot haver-hi joves que, un cop acabat el període contractual, segueixin sense poder accedir a un habitatge en el mercat lliure. En aquests casos s hauria de disposar d una oferta suficient d habitatges amb protecció oficial assequible. Els habitatges destinats al col lectiu de gent gran milloren considerablement el nivell de benestar de les persones que hi accedeixen, ja que els permet viure amb millors condicions residencials de les que tenien, cosa que augmenta la seva qualitat de vida. Però la limitació de l edat als seixanta-cinc anys pot donar lloc a una discriminació d aquelles persones que abans d aquesta edat tenen problemes de mobilitat, però no tenen el certificat de mobilitat reduïda, i viuen en immobles sense ascensor i sense cap altra alternativa residencial viable. Per a aquests casos, la Síndica de Greuges va recomanar que es fes també la valoració de persones que presenten situacions de manca d accessibilitat en el domicili per problemes de salut i per a les quals no sigui adient cap altre recurs residencial, tot i que no arribin a l edat de seixanta-cinc anys. 30

28 Fons públic d habitatge social de lloguer social La nova normativa estableix que en totes les noves promocions dutes a terme per operadors públics es reservi un mínim del 10 % del total d habitatges per a col lectius específics. El 3 % són els que ja es destinaven per a persones amb mobilitat reduïda, el 5 % formarà part del fons d habitatge de lloguer social per atendre les necessitats esdevingudes per emergències socials residencials, i la resta es reservarà per a persones i col lectius específics. El Pla d habitatge de Barcelona estableix que el fons públic d habitatge de lloguer social va dirigit a persones amb rendes inferiors a 1,5 vegades l IPREM i que es troben en una situació que els impedeix l accés a l habitatge protegit. Aquest fons estarà constituït per la reserva del 5 % d habitatges de lloguer oficial de nova construcció en sòl no dotacional que es promoguin des de l Ajuntament, pels habitatges dels quals el PMH hagi recuperat la propietat, pels de qualificació exhaurida i per qualsevol altre habitatge que es pugui obtenir per cessió, donació, permutes de sòl, etc. Aquest fons públic es concreta en: Destinació Previsió Per cobrir les situacions d emergència 300 Per a atenció social intensa i persones sense sostre 120 Per a situacions d alta vulnerabilitat econòmica 150 L adjudicació d aquests habitatges es farà des de la Mesa de Valoració per a l Adjudicació dels Habitatges per a Emergències Socials, creada per a aquesta finalitat. Es cobriran, en primer lloc, les situacions d emergència social sobrevingudes que requereixin una actuació residencial immediata i, en segon lloc, s atendrà les situacions de persones amb situacions de vulnerabilitat socioeconòmiques. Aquesta actuació està en línia amb una de les recomanacions que va fer la Síndica de Greuges a partir de diversos casos estudiats. 31

29 Fins ara, per atendre les situacions d emergència social, l Ajuntament només comptava amb els aproximadament cent pisos anuals dels quals el PMH recuperava la possessió. Amb un nombre tan limitat de pisos no podia atendre totes les situacions de necessitat que hi havia i els criteris d accés eren molt restrictius. Els nous criteris d accés introdueixen elements socials que possibilitaran atendre situacions d alta vulnerabilitat, en línia a una de les recomanacions de la Síndica de Greuges. A mitjà termini, Barcelona hauria de comptar amb el fons d habitatge públic que preveu el Pla, ja que això possibilitaria una sortida residencial digna a moltes persones en exclusió residencial, tot i que pugui resultar insuficient per a les necessitats reals. Els requisits que estableix el Reglament de sol licitants d habitatge amb protecció oficial de Barcelona, per a l accés als habitatges d emergències socials, deixa fora moltes persones en situació de vulnerabilitat extraordinària i excepcional Ajuts econòmics per al manteniment i l accés a l habitatge HI ha diverses ajudes per afavorir l accés i el manteniment d habitatges de lloguer del mercat lliure a les famílies amb rendes baixes. Algunes de les ajudes ja existien, com l ajut personalitzat al lloguer de la Generalitat o les ajudes puntuals dels serveis socials bàsics. D altres s han anat articulant en els darrers anys. Per a una major clarificació dels ajuts, aquests es presenten en un quadre segons el col lectiu a qui van adreçats i l Administració competent. a) Ajuts per al manteniment de l habitatge El Decret 244/2005 estableix subvencions per ajudar a pagar el lloguer a persones en risc d exclusió residencial. 32

30 La convocatòria d aquestes ajudes és anual i els sol licitants han de tenir uns ingressos ponderats no superiors a 2,5 vegades l IPREM i trobar-se en alguna de les condicions següents: Col lectiu Persones de més de 65 anys Persones joves fins a 35 anys Llogaters o cessionaris Persones o unitats de convivència Condicions Titulars de contractes de lloguer amb pròrroga forçosa. Tenir els ingressos mínims que estableixi la convocatòria anual. Els ingressos mínims de l any 2009 són de euros l any. D un habitatge gestionat per l Administració, empreses públiques o entitats sense afany de lucre. El contracte de lloguer s ha d haver obtingut o supervisat a través de les borses de la Xarxa de Mediació per al Llo - guer Social. L import màxim de la subvenció és de 240 euros mensuals, quantitat que no s ha modificat des de l aprovació del Decret, l any La quantia de la subvenció és la resultant de la diferència entre el lloguer just i el lloguer que es paga al propietari. S entén per lloguer just el que hauria de pagar el llogater i s estableix en el 30 % dels seus ingressos si aquests estan entre 1 i 2,5 vegades l IPREM, i del 20 % en el cas que se situïn per sota 1 vegada l IPREM. Els sol licitants d aquest ajut augmenten considerablement cada any. L any 2008 es van tramitar sol licituds, un 55 % més que l any 2007 i la situació d atur i crisi econòmica fa pensar que les sol licituds continuaran augmentant. Aquest ajut pot ser una alternativa adient per a les persones que reuneixen els requisits i viuen en pisos de lloguer. 33

31 Les queixes que els ciutadans han presentat a la Síndica de Greuges són derivades del procediment que han de seguir els expedients tramitats com a subvencions: dates anuals de convocatòria, pressupost tancat, llarg temps d espera (aproximadament un any) fins que es fa efectiu l ajut... Aquests problemes fan que aquests ajuts no serveixin per prevenir situacions crítiques. En l informe de la Síndica de Greuges de l any 2005 ja s indicava la necessitat que aquests ajuts es convertissin en una prestació mensual per resoldre els problemes detectats. Posteriorment es va demanar a l Ajuntament que treballés en aquest sentit en el Consorci de l Habitatge de Barcelona. b) Ajuts per a col lectius específics Ajuts específics per a joves. Els joves poden optar a dos tipus d ajuda incompatibles entre si: Administració Edat Ingressos Ingressos Ajut mínims màxims màxim Generalitat de Fins als euros 2,5 vegades 240 euros Catalunya 35 anys l any l IPREM mensuals En l àmbit estatal, Entre 22 i euros 210 euros renda bàsica 33 anys bruts mensuals d emancipació (RBE) Ajuts per a la gent gran Edat Condicions Ajut màxim Persones a partir de 65 anys Titulars de contractes 240 euros mensuals amb pròrroga forçosa. Ingressos màxims de 2,5 vegades l IPREM Titulars de pensió no Arrendataris titulars de 421 euros pagament contributiva de jubilació pensió no contributiva únic l any (amb el i invalidesa complement de la Generalitat) 34

32 Pel que fa a la tramitació de les ajudes, la diferència entre els ajuts de la Generalitat per a joves i la RBE del Ministeri de l Habitatge es troba en el fet que l ajut de la Generalitat només es pot demanar en les dates de la convocatòria i la RBE es pot demanar al llarg de l any. Però el cobrament de l ajut s està allargant més d un any. Per altra banda, els beneficiaris de la RBI tenen un ajut puntual per constituir un aval com a garantia de l arrendament de 120 euros. La Generalitat preveu ajudes específiques en determinades situacions i a proposta dels serveis socials. c) Ajut personalitzat a l allotjament Un altre ajut del Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat és l ajut personalitzat a l allotjament. El seu objectiu és evitar la pèrdua de l habitatge privat de lloguer o de compra, i els destinataris són unitats de convivència amb uns ingressos màxims de 2 vegades l IPREM. L import màxim de la subvenció és de euros. Entre altres condicions, la quantia de la renda de lloguer no ha de superar 900 euros, i la quota d amortització els euros, i s ha d estar al corrent de les rendes de lloguer dels últims dotze mesos o tenir pagades com a mínim les quotes d amortització d un any de l habitatge de compra. L atorgament de l ajut està subjecte que quedi sense efecte l acció de desnonament judicial. També, en aquest cas, el problema es troba en el fet que els ajuts estan subjectes a la convocatòria anual de la subvenció i a un pressupost limitat. En els casos en què ha intervingut la Síndica de Greuges, la subvenció no ha estat possible perquè no cobria el deute que tenia la família, o perquè quan la família ha necessitat l ajut no estava oberta la convocatòria o s havia exhaurit el pressupost. d) Ajuts a l accés a l habitatge per a situacions excepcionals La finalitat dels ajuts a l accés a l habitatge per a situacions excepcionals és facilitar l accés a l habitatge de lloguer a aquelles perso- 35

33 nes que es troben en situacions excepcionals que no els permeten fer front al pagament de les despeses inicials del lloguer d un pis. Els gestiona l Àrea d Acció Social i Ciutadania de l Ajuntament i estan vinculats a l accés a habitatges de la Borsa d Habitatges de Lloguer Social. Aquests ajuts complementen el pagament de les despeses de formalització de contracte, la fiança i el primer mes del pis, el total de la subvenció no pot superar el cost de tres mesos de lloguer. Per sol licitar-ho, la persona ha de tenir uns ingressos màxims de 2,5 vegades l IPREM, i ha d assegurar que, com a màxim, destina el 40 % dels seus ingressos ponderats anyals al pagament de la renda del pis. El problema d aquest ajut és la dificultat de trobar a Barcelona habitatges de lloguer a un preu assequible per a les famílies amb ingressos per sota de 2,5 vegades l IPREM. L oferta d habitatges de lloguer a Barcelona és molt limitada i els preus molt alts. En els últims anys és molt difícil trobar a la ciutat habitatges de lloguer a un preu inferior a 850/900 euros. Per poder accedir a l ajut, la unitat de convivència ha de tenir uns ingressos d uns euros mensuals, mínim al qual no arriben moltes famílies. Una dada que confirma la limitació d aquest ajut, especialment en un moment de crisi econòmica, és que ha disminuït progressivament el nombre de persones que se n han pogut beneficiar. L any 2008 es van atorgar 46 ajudes amb una despesa mitjana per expedient de 1.337,35 euros, el nombre més baix des que aquest ajut es va crear. Les queixes que han presentat les persones a la Síndica de Greuges sobre aquest ajut sempre han estat referides al criteri d ingressos mínims, que les deixava sense poder accedir a aquesta opció. És lògic establir un criteri d ingressos mínims perquè, si no, hi ha el perill que les famílies accedeixin a un habitatge que després no 36