MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA

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1 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) PROPIEDAD: CASA DE PADUA SL SEPTIEMBRE 2008 Arquitectos: Ignacio LLiso Aranguren Julián Manzano-Monís Caruncho L&M ARQUITECTOS PLAZA DE LOS REYES MAGOS, 13 MADRID TEL-FAX (91) E.MAIL. Ignacio.lliso@lmarquitectos.com 1

2 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) DOCUMENTOS DE QUE CONSTA EL PRESENTE PROYECTO MEMORIA VINCULANTE ANEXO I.- FOTOGRAFIAS PLANOS: PLANO 01.- SITUCION. PLANO 02.- PLANTAS ESTADO ACTUAL PLANO 03.- PLANTAS REFORMADAS PLANO 04.- COMPARATIVO ALZADOS EA Y REFORMADOS E.1/2000 E.1/200 E.1/200 E.1/200 ANEXO:II.- ANEXO III.- FICHAS DE PLANEAMIENTO ACTUALES FICHAS DE PLANEAMIENTO MODIFICADAS 2

3 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) MEMORIA VINCULANTE OBJETO El presente trabajo tiene por objeto la definición de las modificaciones propuestas al documento de PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA que permitan la Regularización de las Cubiertas de una Casa Solariega para su acondicionamiento para uso hostelero. El formato de MODIFICACION PUNTUAL ha sido solicitado por el Ayuntamiento, toda vez que la Comisión Provincial de Patrimonio-Urbanismo ha estimado que el ESTUDIO DE DETALLE anteriormente presentado no es el instrumento urbanístico adecuado para tramitar dicha modificación. 2.- PROPIEDAD La Casa Solariega es propiedad de CASA DE PADUA SL., y forma parte de un proyecto que ha reconstruido parte de las edificaciones de la manzana, destinándolas a bodegas de crianza de vinagres y vinos sacros, patio jardín de accesos y espacios de recepción de visitantes, dentro de un proyecto de enoturismo y hostelería del que forma parte. El uso actual de la casa es vivienda, pero la ampliación propuesta por el Proyecto de Regularización de Cubiertas presentado al Ayuntamiento, propone su adaptación a hotel de alta calidad ligado a las instalaciones de enoturismo ya construidas. 3.- SITUACION URBANISTICA El planeamiento municipal vigente NORMAS URBANISTICAS MUNICIPALES Y PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA es de reciente aprobación (4/10/2004) por la Comisión Provincial de Urbanismo de Salamanca, superando las anteriores NORMAS SUBSIDIARIAS DE LEDESMA (1985) y a la REVISION DE LAS NNSS DE LEDESMA DE La Casa Solariega se encuentra situada dentro del casco histórico y está incluida en el Catálogo de Edificios protegidos con el número 87 (ver ficha de Análisis nº 259 y ficha 87 de Catálogo en Anexo I) dentro de la tipología tradicional urbana con una categoría de protección Singular 2. Según esta ficha, el edificio es descrito de la siguiente manera: Edificio semiexento con tres plantas y cubiertas a tres aguas,...representante de arquitectura singular modificada,... de probable origen en el XVIII con modificaciones de principios del XX, sobre todo el recrecido de una planta 3

4 Y con las prescripciones siguientes: Labores de mantenimiento. Debería replantearse el diseño y el material, (granito no propio del lugar) de la puerta de acceso al edificio. 4.- DESCRIPCION DEL LA EDIFICACION La Casa Solariega (actualmente vivienda en uso) ocupa la parte superior de la manzana, siendo accesible desde la calle de Los Trucos esquina con la de Los Curas. La primera desciende hasta la plaza de San Nicolás, para subir por la calle Barco hasta unirse de nuevo con la de Los Curas. El conjunto de la manzana incluye edificaciones de distintas propiedades que lindan con la casa; ésta conecta a través del jardín que desciende hasta el extremo opuesto en la plaza de San Nicolás, con una intervención de nueva planta donde se sitúa un edificio de bodega de vino sacro y otro de vinagre de la más alta calidad, disponiendo de acceso propio desde la plaza. Existe un fuerte desnivel natural entre ambos que se ha resuelto para facilitar su comunicación interior mediante una rampa ajardinada. La Casa dispone de una superficie aproximada de 810,00m2, incluyendo el jardín superior, siendo su ocupación en planta de 523,00m2 aproximadamente, y dispone de acceso por las dos calles así como las instalaciones urbanas de saneamiento, agua y electricidad. Se trata de una edificación reformada a principios del XX realizada sobre una casa más antigua (s.xviii) que se manifiesta en la traza de planta baja. Su situación, a los pies de la torre de la iglesia le confiere un porte y presencia urbana adecuada a los fines propuestos de uso hostelero de alta calidad, pero las necesidades de adaptación requeridas para ello exceden, como se verá, la limitación de alteración de cubiertas (o conservación de volumetría) que proponen las fichas de planeamiento. La vivienda existente está compuesta por dependencias de uso doméstico pero carece de los espacios de servicio y de acceso adecuados que requiere un establecimiento de hostelería de alta calidad como el que se propone. 5.- JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA La casa presenta un importante desajuste de cubiertas y un consecuente desorden volumétrico debido a que la habilitación de la planta tercera solo se realizó sobre la fachada de la calle de los Curas, quedando el resto con espacios abuhardillados. Un garaje bajo vecino invade además la esquina del solar original, interrumpe la fachada principal e impide el remate en el testero lateral dejando la medianera vista. La regularización de cubiertas propuesta se justifica formalmente, como se aprecia en los planos de alzados que se adjuntan, para dar unidad al conjunto; equivale a completar la ampliación realizada a principios del XX, extendiendo la ocupación a toda la planta, unificando el alero en todo el perímetro y reconstruyendo los faldones con una solución unitaria a cuatro aguas, ya que se trata de un edificio exento, no semiexento, como aprecia equivocadamente el plan. Esta intervención se justifica funcionalmente al poder dotar a la casa de unas nuevas habitaciones necesarias para el programa de hostelería propuesto. El remate del testero, que incluye la ampliación sobre el garaje antes citado, permitirá completar la esquina, siendo ahora posible tras haber alcanzado un acuerdo de compra del mismo. La ubicación tras él del necesario núcleo de comunicaciones, escalera y ascensor, que hace accesible el proyecto de hostelería planteado, resolverá los accesos y evacuaciones a través de un callejón existente, actualmente abandonado e inaccesible, que comunica con el jardín interior de la casa. 4

5 Por otra parte, el edificio colindante, asignado con el nº 7 de la calle Trucos, descrito a través de la ficha de Análisis 258 (ver Anexo I), se incrusta en el volumen natural de nuestro edificio, descomponiendo su traza y su fachada, e impidiendo que aparezca a la calle en la plenitud que como edificio singular semiexento o exento debería tener. El propio plan especial considera esta edificación como de renovación obligatoria. Si además atendemos a los planos del Plan Especial, P-3 (Cubiertas existentes y propuestas) y P-8 (alzado A-B de la Calle Trucos), estimamos que es incluso voluntad del propio plan alcanzar una regularización volumétrica con la sustitución de la edificación colindante, habiéndose dado no solo las tres plantas de uso para el conjunto del inmueble sino la propia continuidad sobre el edificio colindante que ahora proponemos. Estimamos que la intención de mantener cubiertas se debe a un criterio general, ya que vista en planta parecen correctamente dispuestas, cuando la realidad de sus faldones, hastiales y cumbreras distorsionadas solo se aprecian desde el interior, haciendo inhabitable la tercera planta en casi toda su extensión (ver fotografías). Esta ampliación que se pretende supera la limitación del Plan Especial por modificación de cubiertas, no por volumen de uso ya que el edificio en su conjunto admite las tres plantas, y es el motivo de la redacción de la presente MODIFICACION PUNTUAL que define las modificaciones concretas necesarias para realizar una obra que entendemos supone una mejora formal importante para el edificio y hace viable una adaptación funcional a hostelería de calidad que de otra manera no es posible. La iniciativa forma parte de una propuesta más ambiciosa de recuperación respetuosa del casco histórico que queda demostrada por intervenciones que viene realizando este promotor, contando además con el apoyo e interés del propio Ayuntamiento. ya que contribuirá a revitalizar el casco histórico. Es una intervención que dotará a Ledesma de un elemento de equipamiento público deseable, potenciador de futuras intervenciones, que han de redundar en beneficio de la comunidad, en completa sintonía con el espíritu del Plan Especial del Casco Histórico de Ledesma, por lo que entendemos se justifica plenamente el concepto de esta MODIFICACION PUNTUAL DEL PLAN ESPECIAL. 6.- JUSTIFICACION DE ADAPTACION A LA NORMATIVA URBANISTICA Adaptación a las NORMAS PARTICULARES DEL CASCO HISTORICO ARTISTICO: - Tipo de Ordenación: edificación en alineación de vial con edificación semiexenta - Condiciones de Uso: la nueva utilización de hostelería, adjunta al uso de vivienda, se considera una actividad permitida, acorde con el epígrafe que permite la mejora y acondicionamiento de edificios. - Alineaciones y Volúmenes: se conserva íntegramente la alineación existente aunque se propone una regularización de faldones con aumento de volumetría para el aprovechamiento de las buhardillas., manteniendo la altura de cornisa y cumbrera existentes - Número de plantas actual es (2) aunque en la fachada principal existe una planta de bajocubierta habilitada, con una altura de cornisa de 8,93m., superior a los 7 metros. Que establece la normativa. - La propuesta incluye regularizar las cubiertas desde esta altura de cornisa existente, trasladándola al resto de la edificación. - Edificabilidad permitida1,7m2/m2 (sobre 810,00m2): 1.377,00 m2 máximo. - El edificio en estado actual dispone de 1.417,00 m2 brutos, incluyendo buhardillas sin habilitar, porches, etc. - El edificio ampliado dispondría de 32 m2 por planta (96m2.) en el núcleo de comunicaciones, y caso de disponer del garaje citado, un solar de 932 m2. con una edificabilidad de 1.584,40 m2., siendo la superficie bruta propuesta de 1.678,32 m2. Considerando las dotaciones de instalaciones, porches, y espacios no computables, podríamos considerarlo ajustable a este aspecto de la normativa. 5

6 - La obra propuesta plantea la modificación o sustitución de elementos arquitectónicos preexistentes en las cubiertas y en las fachadas a calle, con aparición de nuevos huecos en la planta de buhardilla habilitada y cornisa unitaria. - Propone una intervención absolutamente mimética con la edificación que amplía, utilizando lenguajes de arquitecturas históricas en una solución rigurosa y seria en su relación con el entorno. - Los materiales a emplear serán: madera vista en forjados, teja vieja y zinc en cubierta, carpinterías exteriores de madera barnizada con fraileros, rejas y barandillas de forja, solados de baldosa de barro y tarima de madera, revocos en paramentos interiores conservando los remates de piedra labrada y madera existentes. - Se plantea recoger la recomendación de la ficha de catálogo sobre la piedra de la puerta principal. Otras Normativas Urbanísticas de aplicación de ámbito supramunicipal: - Las citadas de la Comisión Provincial de Patrimonio, de la que requiere informe previo. - Normativa de Hostelería de la Comunidad de Castilla-León - Normativa de Accesibilidad de Castilla-León Características y situación de los servicios urbanísticos existentes: - La edificación se encuentra dentro del casco urbano, centro histórico, disponiendo de acometidas de agua, electricidad y saneamiento, así como pavimentación de calles que permiten el acceso rodado a la misma. - Dada las dimensiones de las calles se prevé la necesidad de montar andamiajes para los trabajos de fachadas y montaje de cubiertas, así como medios de elevación mecánicos que requerirá el corte temporal de circulación, de vehículos y personas, todo ello por motivos de seguridad del personal de la obra y de los propios viandantes. Servidumbres existentes: - Como se ha comentado existe una serie de propiedades que lindan con el solar donde se interviene. - La edificación propuesta requiere la adquisición del garaje colindante y la autorización municipal para ocupar el pasaje que aunque actualmente invadido es de propiedad municipal. 7.- DOCUMENTOS QUE SE MODIFICAN La modificación afecta solo a las fichas de planeamiento que definen cubiertas (P-3) y fachadas (P-4), ya que el número de plantas e incluso la definición del solar en las mismas, con inclusión de la esquina, es correcto. La modificación de volumetría quedaría amparada como rectificación de faldones, ya que el número de plantas no se altera, Septiembre 2008 Los arquitectos: Ignacio Lliso Aranguren Julián Manzano-Monís Caruncho 6

7 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) Anexo I.- FOTOGRAFIAS 7

8 VISTA DESDE CALLE TRUCOS CON GARAJE COLINDANTE VISTA DESDE ESQUINA CALLE TRUCOS CON CURAS 1

9 VISTAS DE LAS CUBIERTAS DESAJUSTES DE FALDONES Y HASTIALES 2

10 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) Anexo II.- FICHAS DE PLANEAMIENTO FICHAS DE ANALISIS DE LA EDIFICACION Nº 259 Y 258 DEL PLAN ESPECIAL DE CASCO HISTORICO DE LEDESMA. FICHA DEL CATALOGO DE EDIFICIOS Nº 87 DEL PLAN ESPECIAL DE CASCO HISTORICO DE LEDESMA. PLANOS del PLAN ESPECIAL DE CASCO HISTORICO DE LEDESMA: P-2 estructura urbana / P-3 cubiertas / P-8 alzados / A-5 valoración de edificación / I-3 número plantas 8

11 PLAN ESPECIAL DE LEDESMA CATÁLOGO DE EDIFICIOS A) CARACTERÍSTICAS PLANO DE SITUACIÓN IDENTIFICACIÓN Número 87 Nº catastral Dirección postal DESCRIPCIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL Estado de la edificación Bueno Calidad de la edificación Buena Intervenciones Rehabilitación general Uso original Uso actual Vivienda Vivienda Observaciones Edificio en uso normal DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA General Edificio semiexento con 3 plantas y cubierta a tres aguas Tipológica Tradicioanl urbano de carácter singular Compositiva Composición relativamente seriada Materiales Mampostería con revestimiento contínuo y sillarejo en planta baja Elementos singulares Recercados, impostas y cerrajería FOTOGRAFÍA Observaciones Representante de arquitectrua singular modificada DATOS HISTÓRICOS Época Probable origen en el XVIII con modificaciones de principios del XX, sobre todo el recrecido de una planta Estilo Neutro Observaciones B) VALORACIÓN (0-5) Estado físico 4 Urbana 3 Arquitectónica 2 Histórica 1 C) PRESCRIPCIONES Grado de protección Singular 2 Prescripciones específicas Labores de mantenimiento. Debería replantearse el diseño y el material (granito no propio del lugar) de la puerta de acceso al edificio.

12 AYUNTAMIENTO DE LEDESMA PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN DEL CASCO HISTÓRICO FICHAS DE ANÁLISIS EDIFICATORIO FICHA Nº 259 PLANO DE SITUACIÓN 1. IDENTIFICACIÓN Nº CATASTRAL DIRECCIÓN POSTAL Los Trucos, 2 PROPIEDAD Individual Colectiva Pública Privada FOTOGRAFÍA 2. DESCRIPCIÓN TIPOLOGÍA Entre medianeras Retranqueada Exenta Singular Otras Nº DE PLANTAS Baja Primera Segunda Bajo cubierta Otras ESTADO Bueno Regular Malo Ruina Renovaciones USO DE P. BAJA Residencial Comercial Oficinas Industrial Otros USO DE OTRAS PLS. Residencial Comercial Oficinas Industrial TIPO DE DISEÑO Tradicional Urbano Tradicional Rural Contemporáneo Indefinido Estilo OBSERVACIONES Edificio singular modificado con el añadido de la tercera planta correctamente rehabilitado, salvo la implantación de la puerta de acero, que presenta un diesño algo extraño y el empleo de granito de otro lugar 3. VALORACIÓN (-5/5) ARQUITECTÓNICA 2 Estilo 2 Diseño Interior 1 Elementos sing. 5 Puntos URBANA 2 Significación 2 Adecuación 2 Conjunto 2 Lugar 8 Puntos HISTÓRICA 2 Antigüedad 2 Representatividad 1 Singularidad Datos 5 Puntos 18 TOTAL RENOVABLE ASUMIBLE MEJORABLE ADAPTADO INADECUADO CATALOGABLE Singular 2 COMENTARIO Conservación y mantenimiento. Convendría replantearse la puerta principal.

13 AYUNTAMIENTO DE LEDESMA PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN DEL CASCO HISTÓRICO FICHAS DE ANÁLISIS EDIFICATORIO FICHA Nº 258 PLANO DE SITUACIÓN 1. IDENTIFICACIÓN Nº CATASTRAL DIRECCIÓN POSTAL Los Curas, 7 PROPIEDAD Individual Colectiva Pública Privada FOTOGRAFÍA 2. DESCRIPCIÓN TIPOLOGÍA Entre medianeras Retranqueada Exenta Singular Otras Nº DE PLANTAS Baja Primera Segunda Bajo cubierta Otras ESTADO Bueno Regular Malo Ruina Renovaciones USO DE P. BAJA Residencial Comercial Oficinas Industrial Otros USO DE OTRAS PLS. Residencial Comercial Oficinas Industrial TIPO DE DISEÑO Tradicional Urbano Tradicional Rural Contemporáneo Indefinido Estilo OBSERVACIONES Rompimiento brusco de la forma tradicional de utilización del espacio edificable e introducción de elementos estilísticos extraños a la arquitectura normal del casco 3. VALORACIÓN (-5/5) ARQUITECTÓNICA -3 Estilo -2 Diseño Interior Elementos sing. -5 Puntos URBANA Significación -4 Adecuación -4 Conjunto -4 Lugar -12 Puntos HISTÓRICA Antigüedad Representatividad Singularidad Datos 0 Puntos -17 TOTAL RENOVABLE ASUMIBLE MEJORABLE ADAPTADO INADECUADO CATALOGABLE COMENTARIO Debe promoverse su sustitución o, como mínimo, la adecuación del cerramiento a la vía pública.

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20 MODIFICACION PUNTUAL PLAN ESPECIAL DEL CASCO HISTORICO DE LEDESMA PARA REGULARIZACION DE CUBIERTAS DE CASA SOLARIEGA PARA SU AMPLIACION Y ACONDICIONAMIENTO A USO HOSTELERO CALLE DE LOS CURAS ESQ. CALLE DE LOS TRUCOS LEDESMA (SALAMANCA) Anexo III.- FICHAS DE PLANEAMIENTO MODIFICADAS PLANOS del PLAN ESPECIAL DE CASCO HISTORICO DE LEDESMA: P-3 cubiertas / P-8 alzados 9

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