Ordenación del territorio y urbanismo. Aspectos urbanísticos a tener en cuenta en el diseño del edificio. Parte I

Transcripción

1 OTU1-1 Ordenación del territorio y urbanismo. Aspectos urbanísticos a tener en cuenta en el diseño del edificio Parte I

2 N OTU1-33 ENTORNO LEGAL ESPAÑOL: SITUACIÓN ACTUAL

3 OTU OTU1-35 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas A partir de 1998 (con la ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones) son las comunidades autónomas las que pueden desarrollar sus propias leyes, reglamentos, figuras o instrumentos de ordenación territorial y de urbanismo, que deben estar de acuerdo con la legislación estatal.

4 OTU OTU1-36 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Con la excepción de Extremadura, todas las CCAA han aprobado sus propias leyes de suelo; en Galicia: Lei 9/2002 de Ordenación Urbanística, modificada por la Lei 15/2004 (antes hubo la Lei 10/95 de OT de Galicia). Desde 1998 (con la ley 6/1998) no existe figura alguna que recoja el concepto de Plan Nacional (OT para toda España); históricamente existió el concepto, pero nunca llegó a haber un Plan Nacional. Actualmente la legislación básica estatal en materia de suelo es la ley de suelo 8/2007, de 28 de mayo, que a su vez derogó la ley 6/1998.

5 OTU OTU1-37 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas La Ley 8/2007 no regula los tipos de planes o las clases de suelo (ver más adelante), aspectos a regular por las leyes autonómicas. Solo habla de situación (o estado) y actividad (o proceso, o actuación, para transformar suelo rural a suelo urbano, o suelo urbano de un tipo a otro). Situación: Un suelo puede tener dos situaciones: que sea rural o que sea urbano (o urbanizado). La situación es independiente de las clases y categorías urbanísticas de suelo (ver más adelante).

6 OTU OTU1-38 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Suelo rural: Es aquél que no está funcional y completamente integrado en la trama urbana. Como mínimo, debe ser rural el suelo dedicado a protección de la naturaleza, del patrimonio cultural, o de otros valores como los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, y también el afectado por riesgos naturales o tecnológicos (como los inundables). Un suelo rural que se ha planificado urbanizar sigue siendo rural hasta que complete su urbanización. El suelo rural no puede urbanizarse ni edificarse, salvo en lo necesario para su uso o destino.

7 OTU OTU1-39 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Suelo urbanizado: El que ha sido transformado mediante una urbanización completa, estando integrado de forma legal y efectiva en los servicios municipales (acceso vial, agua, alcantarillado,...). Para ello se necesita que el suelo, esté o no edificado, cuente con los servicios requeridos por la legislación (viales, agua,...; ver más adelante), o pueda llegar a contar con ellos mediante una simple conexión.

8 OTU OTU1-45 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas La legislación autonómica puede clasificar el suelo (clasificación). Por ejemplo, podrían establecer que el suelo rural sea de dos clases diferentes: urbanizable y no urbanizable Las Comunidades Autónomas (CCAA) pueden establecer otras clasificaciones de suelo. A su vez, una determinada clase de suelo podría tener diferentes categorías como, por ejemplo dentro del urbanizable (*): Urbanizable programado, y Urbanizable no programado. (*) Esto era así en la ley del suelo de 1992 y desapareció con la ley de 1998, que sólo tenía en cuenta la posibilidad de que hubiera clases. La ley de 2007 establece de nuevo la posibilidad de que haya clases y categorías. Cabe la posibilidad de que las CCAA no vuelvan a usar este concepto.

9 OTU1-46 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Instrumentos de OTU de segundo y tercer nivel (comarcal, municipal): Las CCAA tienen también la facultad de legislar estas figuras, desde Quizá porque en este ámbito existía importante tradición, a diferencia de la OT nacional (nunca existió un Plan Nacional), las CCAA mantuvieron marcos legales similares a los previamente existentes, si bien con pequeñas modificaciones sobre las figuras de OTU de siempre.

10 OTU1-47 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas A partir de ahora se va a explicar el esquema básico del proceso para generar suelo con objeto de poder construir en él. Puede haber algunas diferencias con respecto a este esquema, a veces solo de denominación, según la CCAA de que se trate.

11 no urbanizable OTU urbanizable OTU1-48 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Ordenación del Territorio Urbanismo Situación actual: ejemplo de posible esquema básico sin categorías de suelo No existe Plan Director Territorial de Coordinación Plan General de Ordenación Urbana (Normas Subsidiarias; Doc. Delimit. SU) rural clasificación del suelo e. detalle situación del suelo PP proyecto reparcelación ámbito: nacional comarcal municipal urbano e. detalle PERI proyecto de urbanización obras de urbanización suelo urbano apto para edificación Calificación del suelo: usos residencial, servicios/terciario, industrial, mixto

12 OTU OTU1-49 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Este esquema es parecido al de la ley de 1998 (respetando la ley de 2007), pero las CCAA podrían establecer leyes con más o menos número de figuras urbanísticas (por ejemplo, que estudio de detalle y PERI se fundiesen en una sola figura para reformar suelo urbano), o con más o menos clases de suelo, o incluyendo el concepto de categorías de suelo. Ámbito nacional: la ley del suelo no prevé figuras de OT en este ámbito. Ámbito comarcal: La figura de ordenación del territorio en este ámbito es el Plan Director Territorial de Coordinación (PDTC) o figura equivalente (con otra denominación) que establezca cada CCAA. Los PDTC son figuras globales de ordenamiento (incluyen todos los aspectos de la ordenación). Establecen directrices de desarrollo para la comarca.

13 OTU1-50 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU; o figura equivalente con otra denominación que establezca cada CCAA) es la figura urbanística base que sirve al propósito de ordenar todo un municipio al completo, en todas las áreas (residencial, comercial, industrial,...). En caso de que el Ayuntamiento no haya desarrollado todavía un PGOU, la figura urbanística denominada Normas Subsidiarias (NS) (o equivalente) hace las funciones del PGOU hasta su existencia, con menor detalle en la planificación (y, por tanto, menor coste, esfuerzo y plazo). Puede darse el caso de que un municipio tampoco tenga NS, existiendo en este caso simplemente un documento de delimitación del suelo urbano (o equivalente).

14 OTU OTU1-51 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: El PGOU o las NS establecen, para cada zona del municipio (*): Qué zonas son suelo urbano Qué zonas son suelo rural urbanizable Qué zonas son de suelo rural no urbanizable También establecen la calificación del suelo, que es el uso que se permite para ese suelo, que puede ser: Residencial (vivienda) Servicios / terciario Industrial Mixto (de los anteriores) No debe confundirse calificación con clasificación. (*) En caso de que sean estas las clases de suelo previstas por la CCAA.

15 OTU OTU1-52 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: El suelo rural urbanizable: No dispone todavía de las infraestructuras necesarias para ser considerado suelo urbano. Pero el Ayuntamiento ha detectado la necesidad de que sean urbanizadas dentro del horizonte temporal del PGOU o de las NS. Los propietarios de este tipo de suelo, o una representación mayoritaria de dichos propietarios, pueden tomar la iniciativa de urbanizarlos (ver más adelante), aunque se necesita la aprobación del Ayuntamiento al diseño realizado.

16 OTU OTU1-53 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: El suelo rural no urbanizable: El Ayuntamiento ha decidido no urbanizarlo, por lo menos mientras esté en vigor el presente PGOU o NS, sea por razones de protección o riesgo (ya vistas), sea por falta de necesidad.

17 OTU1-54 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: Plan parcial (PP) (o figura equivalente): Es la figura urbanística que sirve para definir la parcelación y las infraestructuras necesarias para convertir una zona de suelo rural urbanizable en suelo urbano. Pero no es un proyecto de detalle, sino una figura análoga al proyecto básico. Proyecto de reparcelación (PR; o figura equivalente): A veces las necesidades de los potenciales compradores de suelo pueden variar con el tiempo. Si, una vez aprobado un PP, y antes de ejecutarse las obras del mismo, surgiese la necesidad de hacer cambios que afectasen a la parcelación establecida en el PP, esos cambios quedarán reflejados en un PR.

18 OTU1-55 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: Estudio de detalle (ED o figura equivalente): Es una figura análoga al PR, pero cuando los cambios son de mayor importancia y afectan al PP de manera general. El ED tiene el mismo nivel de detalle que el PP. También se denomina ED a la figura que sirve para modificar suelo urbano. Plan Especial de Reforma Interior (PERI; o equivalente): cuando se desea reformar una zona de suelo urbano, se necesitará un PERI, o un estudio de detalle, dependiendo del alcance de las reformas.

19 OTU1-56 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: Proyecto de urbanización (PU): Una vez que se tiene un PP, o un PP y un ED, o un PP y un PR, hay que urbanizar la zona (obras). Una vez que se ha realizado un PERI o un ED de una zona de suelo urbano, hay que ejecutar las correspondientes obras. El PU es el proyecto constructivo que sirve para poder pedir ofertas a contratistas y ejecutar las obras de urbanización de una zona de suelo rural urbanizable (PP, ED, PR) con objeto de convertirla en suelo urbano, o de una zona de suelo urbano, para su modificación (PERI, ED). Tiene el mismo alcance que cualquier proyecto de detalle de edificación, fábrica o planta industrial.

20 OTU1-57 OTU Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: Toda figura urbanística tiene un proceso de aprobación por, al menos, un organismo de la Administración Es preciso tener muy claro quién puede promover y quien aprueba una figura urbanística. Por ejemplo: Un PGOU no lo puede promover más que el Ayuntamiento, y suele requerir un período de exposición pública, reclamaciones del público, y aprobación por el Ayuntamiento y por la CCAA. Un PP puede ser promovido por los propietarios de suelo, o por una representación mayoritaria de los mismos. Concepto de planificación en cadena: toda figura urbanística tiene que cumplir los requisitos impuestos por una figura urbanística de rango superior; puede ser más exigente, pero no menos.

21 OTU OTU1-58 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Ámbito municipal: Concepto de ordenanza Toda figura urbanística de rango superior al proyecto de urbanización tiene un documento (además de memoria o planos, entre otros), denominado ordenanza. Recoge las obligaciones que se deben cumplir por las figuras urbanísticas de rango inferior. Más adelante se verá qué tipo de obligaciones puede incluir una ordenanza.

22 OTU OTU1-59 N Generación de suelo: tipos de suelo y figuras urbanísticas Situación actual: aclaraciones al esquema básico Una vez que se tiene suelo urbano listo para edificar, hay : Que realizar, si ha lugar, un anteproyecto o proyecto básico de dicha edificación. Y, en todo caso, un proyecto constructivo o de detalle. Que solicitar las oportunas licencias y permisos de construcción (como mínimo, al Ayuntamiento). Y, tras obtenerlas, ejecutar las obras de la nueva edificación, fábrica, etc. La figura de abajo lo resume. suelo urbano apto para edificación proyecto básico (edificación) proyecto constructivo (edificación) obras licencias Edificio o complejo construido

23 OTU2-1 Ordenación del territorio y urbanismo. Aspectos urbanísticos a tener en cuenta en el diseño del edificio Parte II OTU2-15 Urbanismo empresarial: del polígono industrial al parque de ciencia 1

24 Urbanismo empresarial OTU2-17 Polígono industrial Polígono industrial El Prat, Barcelona. Urbanismo empresarial OTU2-18 Polígono industrial Polígono industrial El Prat, Barcelona. 2

25 Urbanismo empresarial OTU2-20 Polígono industrial Polígono industrial O Burgo (Coruña) Urbanismo empresarial Polígono industrial: OTU2-21 Recinto donde se alojan distintas actividades, mayoritariamente industriales, con valores de ocupación y edificabilidad (ver más adelante) normalmente altos y con ordenanzas poco exigentes, que muchas veces permiten la ubicación indiscriminada de cualquier tipo de edificación e instalación industrial, convirtiéndose en muchas ocasiones en zonas degradadas e intransitables, aunque, en su origen, la idea era de mayor calidad; realmente, existen algunos polígonos industriales de calidad. 3

26 Urbanismo empresarial OTU2-22 Parque industrial Industrial Parks United Microelectronics Co Taiwan (1997, AMAGroup) Industrial Parks Flanders Foreign Investment Office Belgium (1998, AMAGroup) Urbanismo empresarial OTU2-23 Parque industrial Parque industrial Valmaseda (Bilbao) 4

27 Urbanismo empresarial Parque industrial: OTU2-24 Espacio abierto con baja ocupación, con zonas ajardinadas entre edificaciones, con ordenanzas exigentes en cuanto a: estética, servicios y ordenación de tamaños y usos (de las industrias) a veces también se limita el tipo de actividad industrial que lo convierten en un espacio ordenado con mayor calidad de vida en el trabajo. Suelen contar también con: una administración unitaria de los servicios (vigilancia, mantenimiento, ) y equipamientos y servicios complementarios de la actividad industrial. Urbanismo empresarial OTU2-25 Parque tecnológico Parque Tecnológico Asturias 5

28 Urbanismo empresarial OTU2-26 Parque tecnológico Parque Tecnológico Zamudio (Vizcaya) Urbanismo empresarial OTU2-27 Parque tecnológico Parque Tecnológico Zamudio (Vizcaya) 6

29 Parque tecnológico: Urbanismo empresarial OTU2-28 equivalente al parque industrial en su concepción, si bien suele ser algo más exigente en cuanto a ocupación, edificabilidad y otras imposiciones por ordenanza, que aseguran mayor calidad ambiental y una cierta imagen de representación de las empresas que se ubiquen en él; sólo se permiten actividades industriales de alta tecnología, con restricciones normalmente severas en cuanto a que sean tecnologías limpias. Normalmente incluyen una cierta componente de I+D, y su localización es en ciudades de importancia que cuenten con Universidad, y cerca de nudos de transporte de entidad. Urbanismo empresarial OTU2-29 Parque empresarial 7

30 Urbanismo empresarial OTU2-30 Parque empresarial: esencialmente análogo en su concepto al parque tecnológico, pero en el que las actividades permitidas son las de servicios (terciario; se excluye el uso industrial), siendo el uso fundamental el de oficinas. Al no ser de uso industrial, a veces los niveles de ocupación y edificabilidad son mayores, similares a los de las zonas residenciales. Urbanismo empresarial OTU2-31 Parque de ciencia Cambridge Science Park UK 8

31 Urbanismo empresarial OTU2-32 Parque de ciencia Cambridge Science Park UK Urbanismo empresarial OTU2-33 Parque de ciencia: concebido para alojar actividades de auténtica investigación y relacionados con ambientes universitarios en forma de eslabón intermedio entre las actividades industrial y universitaria; Cumple también normalmente una misión de criadero de nuevas empresas creadas por profesionales del mundo académico. No siempre ha sido una experiencia muy positiva dada la escasa demanda de este tipo de suelo, habiendo acabado muchas veces como parques tecnológicos. 9

32 Urbanismo empresarial OTU2-34 Centro de transporte Centro de transporte de Benavente (Zamora) Urbanismo empresarial OTU2-35 Centro de transporte Centro de transporte de Benavente (Zamora) 10

33 N Urbanismo empresarial OTU2-37 Centro de transporte: son áreas destinadas a actividades de distribución, almacenamiento temporal o intercambio modal de mercancías (por ejemplo, de FFCC a camión, o de avión a camión), establecidas en torno a la actividad ferroviaria, portuaria, aeroportuaria y de transporte por carretera. sus características pueden ser similares a las de los polígonos o parques industriales Urbanismo empresarial OTU2-41 A causa de la posibilidad de usos mixtos, es posible encontrarse con denominaciones que pueden conducir a la confusión; en estos casos hay que tratar de indagar para aclarar exactamente de qué se trata, y la mejor manera de aclararlo es conociendo las ordenanzas urbanísticas del polígono o parque. Por ejemplo, hemos encontrado información relativa al denominado parque empresarial Carballiño (figura), resultando ser una zona de uso mixto industrial, comercial y de oficinas. 11

34 OTU2-42 Diseño de actuaciones empresariales OTU2-43 Diseño de actuaciones empresariales Existen unas infraestructuras mínimas que deben incluirse en el diseño de una actuación urbanística: Sistema viario (accesos, viales y aparcamientos) Evacuación de aguas pluviales y residuales Mediante sistema unitario (único para ambas). O sistema separativo (pluviales y residuales en redes independientes) Abastecimiento de agua potable, industrial y riego, y de protección contra incendios (PCI): Mediante red única Mediante redes separadas (dos o tres); por ejemplo, independizando la red de PCI, para mayor fiabilidad, o independizando la red de agua potable, cuando ésta debe potabilizarse en instalaciones del propio parque

35 OTU2-44 Diseño de actuaciones empresariales Existen unas infraestructuras mínimas que deben incluirse en el diseño de una actuación urbanística:... Energía eléctrica Como mínimo, suministrando en baja tensión (BT) a todas las parcelas. Normalmente, para parcelas mayores de un determinado tamaño, se suministra en alta (AT), para una mayor economía del usuario, que debe incluir su propio centro de transformación en la nueva construcción. Alumbrado público Infraestructura de telefonía La legislación establece normalmente la obligatoriedad de unas infraestructuras mínimas. OTU2-45 N Diseño de actuaciones empresariales Existen unas infraestructuras mínimas que deben incluirse en el diseño de una actuación urbanística: Ejemplo de sección de vial simple con instalaciones 13

36 OTU2-46 N Diseño de actuaciones empresariales Existen unas infraestructuras mínimas que deben incluirse en el diseño de una actuación urbanística: Ejemplo de sección de vial doble con mediana, con instalaciones Diseño de actuaciones empresariales Cualquier actuación urbanística empresarial puede incluir otras infraestructuras, como por ejemplo: OTU2-47 Accesos especiales (apartadero de FFCC, helipuerto) Comunicaciones avanzadas Gas Potabilización / depuración, en este caso, por estricta necesidad, si el polígono o parque está fuera del casco municipal, y no se pueden usar las redes municipales de abastecimiento y evacuación de aguas. En dichas circunstancias, puede ser rentable separar la red de agua potable, para potabilizar solo el agua de estricto uso como potable. Y, también, establecer un sistema separativo de evacuación de aguas, para no depurar nada más que las aguas residuales. 14

37 Diseño de actuaciones empresariales OTU2-48 Con respecto al uso de cada una de las zonas de una misma actuación, la legislación suele establecer unos porcentajes mínimos de superficie dedicados diferentes usos, con respecto al total de superficie de la actuación. Por ejemplo, en áreas industriales (polígonos, parques): Que haya un % mínimo de zonas verdes Que haya un % mínimo de suelo en la forma de parcelas para uso comercial y de servicios Que haya un % mínimo de suelo en la forma de parcelas para uso social Que haya un % mínimo de suelo para uso deportivo y recreativo Y también unas restricciones (mínimos, máximos) sobre tamaño y número de plazas de aparcamiento dentro y fuera de las parcelas. Diseño de actuaciones empresariales OTU2-49 En lo relativo al diseño conceptual de actuaciones empresariales, este puede hacerse de diferentes maneras, desde el diseño de viales y parcelas en redes con una fuerte componente de ortogonalidad, en una forma muy ordenada y cartesiana,... Parque empresarial Carballiño 15

38 N Diseño de actuaciones empresariales (otros ejemplos de diseño con gran ortogonalidad) OTU2-50 (Alabern y Guilemany, 1999) N Diseño de actuaciones empresariales (otros ejemplos de diseño con gran ortogonalidad) OTU2-51 (Alabern y Guilemany, 1999) 16

39 Diseño de actuaciones empresariales OTU hasta el diseño de áreas abiertas, más cercanas al concepto de parque, en las que se juega con líneas curvas e, incluso, con un aparente desorden que puede aportar una mayor estética y originalidad y, normalmente, un peor aprovechamiento de cada parcela (salvo en el caso de actuaciones de gran calidad, con baja ocupación). Cambridge Science Park UK N Diseño de actuaciones empresariales Obviamente, también se pueden mezclar ambas ideas. OTU2-58 (Alabern y Guilemany, 1999) 17

40 OTU2-59 Restricciones relativas a parámetros urbanísticos y otras obligaciones a tener en cuenta en el diseño del edificio NOTA: esta parte se ve en la asignatura Proyectos, y por ello sólo se incluye aquí por si fuese necesario usarla en el trabajo de curso. Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-60 La ordenanza urbanística de las figuras urbanísticas de menor rango (PP, PERI) recogen una serie de obligaciones a cumplir por el propietario de terreno a la hora de construir en su solar o parcela. Todas ellas deben ser tenidas en cuenta por el proyectista a la hora de realizar el proyecto de la nueva instalación ya que, de lo contrario, el Ayuntamiento no concederá licencia de obra. A continuación se explican las restricciones más importantes que suelen recogerse en las ordenanzas urbanísticas. 18

41 N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-61 Ocupación en planta: Concepto: % en planta de la parcela que se puede ocupar, como máximo, con edificaciones. Limitaciones: se suelen establecer máximos, que no tienen que ser iguales para cada parcela. Por ejemplo: Parcela des tot = m2 (S tot = superficie total) Según ordenanza, la ocupación (máxima) es del 60% Esto quiere decir que, en planta, no se pueden edificar en planta más de (m2): x 0,6 = Dependiendo de otras restricciones diferentes a ésta (retranqueos), puede que no lleguemos a poder aprovechar este máximo en algunas ocasiones. Este parámetro no indica cuál es el máximo total (en diferentes plantas) que se puede edificar. N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-62 Edificabilidad: Concepto: superficie máxima que se puede construir en las diversas plantas de los diferentes edificios que se incluirán en la parcela Limitaciones: normalmente se define de forma directa, como máximo de m 2 construidos por cada m 2 de parcela (m 2 /m 2 ). Por ejemplo: Parcela de S tot = m2 Según ordenanza, la edificabilidad (máxima) es 1 m2/m2 Esto significa que, en total (en diferentes plantas), si no hubiese otras restricciones, no se pueden edificar más de (m2): x 1 = Dependiendo de otras restricciones (altura máxima), puede que no lleguemos a poder aprovechar este máximo Este parámetro no indica cuál es el máximo que se puede edificar en planta. 19

42 Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-63 Edificabilidad: La edificabilidad también se puede definir de manera indirecta; por ejemplo con los tres parámetros de m 3 /m 2, ocupación y altura máxima (h max ) de las edificaciones. Dicho parámetro (m 3 /m 2 ) puede referirse a la superficie total de la parcela o a otras superficies (por ejemplo, la ocupada en planta). Por ejemplo: Parcela des tot = m2 Según ordenanza, edificabilidad = 8 m3/m2 de la S tot de la parcela, h max = 15 m y ocupación = 80% Se pretende construir un edificio industrial mixto para almacenaje ligero y oficinas que va a tener unos 4 m entre forjados Esto quiere decir que, en total (en diferentes plantas), no se pueden edificar más de (m2):? Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-64 Edificabilidad: Resolución del ejemplo anterior: Datos: S tot = m2; edif. = 8 m3/m2 de S tot ; h max = 15 m; ocup. = 80%; edificio con 4 m entre forjados S tot x ocup. = m2 máx. en planta S tot x edif. = m3 máx. de volumen edificado Si aprovechamos toda la ocupación (8.000 m2 / planta): 1 planta h = 4m < h max Vol = m2 x 4 m = m3 < m3 2 plantas (h = 8 m < h max ), Vol = m3 < plantas (h = 12 m < h max ), Vol = m3 > Por lo tanto podemos edificar tres plantas, pero en la tercera planta sólo podemos construir ( ) m3; es decir ( / 4) m2, lo que supone un total de m2 construidos en la 3 plantas. 20

43 N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-66 Retranqueos: Concepto: son las distancias que deben dejar libres entre los diversos linderos de la parcela y las edificaciones. Limitaciones: las ordenanzas suelen establecer unos retranqueos mínimos que hay que respetar Ojo!: puede ser más o menos exigente que la ocupación (ver más adelante en los ejemplos) Parcela colindante Parcela trasera Retranqueo a trasera Retranqueo lateral o a colindantes Zona que se puede edificar, a efectos de retranqueos (sin tener en cuenta la ocupación) Retranqueo lateral o a colindantes Parcela colindante Retranqueo frontal Vial de acceso Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-67 Retranqueos: Por ejemplo: Parcela rectangular según figura (125 x 80 m) Según ordenanza, ocupación = 60% y retranqueos mínimos de 10 m a frontal y 5 m a colindantes y trasera Esto quiere decir que, en planta (teniendo en cuenta tanto retranqueos y ocupación), no se pueden edificar más de (m2):? 125 m 80 m S tot = 125 x 80 = m2 21

44 Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-68 Retranqueos: Resolución del ejemplo anterior: Datos: ocup. = 60%; medidas y retranqueos según figura S tot x ocup. = x 0,6 = m2 Sup. libre sin retranqueos = 110 x 70 = m2 > Por tanto, en planta (teniendo en cuenta tanto retranqueos y ocupación), no se pueden edificar más de m2 (es más exigente la ocupación que los retranqueos) 80 m 70 m 5 m 125 m 5 m 110 m 10 m S tot = 125 x 80 = m2 N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-79 Ocupación, edificabilidad, retranqueos: Normalmente, además de las superficies de edificación que permitan dichos parámetros, podremos construir también, sin entrar en dichos cómputos: Viales y aparcamientos interiores a la parcela Instalaciones temporales Instalaciones enterradas Sótanos (no siempre) Aunque no entren en los cómputos aludidos, dichos viales y aparcamientos, así como las instalaciones en superficie, ocupan un espacio, y pueden llevar a que no se pueda aprovechar toda la superficie que ocupación, edificación y retranqueos permiten. 22

45 N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-80 Ocupación, edificabilidad, retranqueos, altura máxima: La altura máxima, como ya se ha introducido, es otra de las restricciones que impone toda ordenanza si bien, en el caso de la industria (en el que dicha altura máxima suele limitarse bastante 10 a 15 m-), normalmente las ordenanzas establecen la posibilidad de excepciones por exigencias del proceso (por ejemplo, una fábrica de ascensores que necesita tener una torre de pruebas, o una torre de craqueo en una refinería). Altura máxima es la limitación de altura de la parte más alta de la edificación, que se suele expresar en metros, o en metros y número máximo de plantas del edificio. N Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-81 Otras posibles exigencias por ordenanza: Cuantitativas: Distancia máxima entre forjados (no es frecuente) Número mínimo de plazas de aparcamiento de coches o camiones en interior de parcela, con dimensiones mínimas de dichas plazas Cualitativas: Obligatoriedad de que las fachadas principales de edificios de oficinas den a los viales, y a los viales principales, en el caso de que sea una parcela con más de un lindero a viales. Estética: restricciones con respecto a acabados en fachadas, rótulos publicitarios e, incluso, geometría de las edificaciones, entre otras

46 Parámetros urbanísticos a tener en cuenta OTU2-82 Otras posibles exigencias por ordenanza: Cualitativas:... Vallados perimetrales: obligatoriedad de que sean iguales los de todas las parcelas, o de que no existan. Obligatoriedad de redes separativas de alcantarillado Obligatoriedad de más de una red de abastecimiento de agua, 24