SUELO URBANIZABLE INDICE. 0. Resumen ejecutivo. Conclusiones. 1. Evolución del Suelo Urbanizable. 2. Tendencias, problemas y vías de solución

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1 SUELO URBANIZABLE INDICE 0. Resumen ejecutivo. Conclusiones 1. Evolución del Suelo Urbanizable 1.1. Determinaciones del Plan general 1.2. Desarrollo y ejecución del planeamiento 1.3. Cuantificación del desarrollo del suelo urbanizable 1.4. Modificaciones sustanciales al planeamiento 1.5. Edificaciones irregulares 2. Tendencias, problemas y vías de solución Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 1

2 0. RESUMEN EJECUTIVO. CONCLUSIONES El grado de desarrollo del planeamiento del PGOU del 85 ha sido el siguiente: - Suelo ejecutado / no ejecutado: 107,73 has / 414,60 has - Suelo con / sin planeamiento de desarrollo: 93,15 has / 321,45 has - Nº viviendas ejecutadas / no ejecutadas: viv / viv Estas cifras son reflejo de la falta de desarrollo de grandes bolsas de Suelo Urbanizable No Programado (el Área 3 de suelo industrial al sur y el Área 2 de suelo residencial) y del Sector 3 Celadas de Suelo Urbanizable Programado residencial. Frente a unas previsiones iguales de desarrollo industrial y residencial tanto al norte como al sur, el desarrollo del planeamiento ha mostrado en cambio una clara tendencia asimétrica a desarrollarse residencialmente hacia el sur e industrialmente hacia el norte. Se debe considerar si esta es una tendencia a reorientar o no. Se pueden estimar en al menos 17 has. de suelo urbanizable afectadas por el problema de las edificaciones irregulares, y de deficiencias en las infraestructuras, con especial concentración en las Viñas, para estos casos se propone ejecutar la urbanización, repercutiendo el pago a los propietarios. Los suelos de propiedad o con iniciativa pública han experimentado un desarrollo más lento, llegando en varios casos a no ser desarrollados en absoluto. Para agilizar dicho planeamiento se propone actuaciones a través de instrumentos más ágiles como sociedades públicas de gestión del suelo. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 2

3 1. EVOLUCIÓN DEL SUELO URBANIZABLE 1.1. Determinaciones del Plan General El Plan General de 1985, establecía un total de 25 sectores y áreas de Suelo Urbanizable que se repartían según su programación en: - Suelo Urbanizable Programado (SUP): 6 sectores en Teruel 2 sectores en barrios rurales - Suelo Urbanizable No Programado (SUNP): 9 áreas en Teruel 8 áreas en barrios rurales Contabilizando todos los SUP y los SUNP del núcleo de Teruel, el Plan clasificaba un total de 549,40 has, que se repartían en: - Según su clasificación: Suelo Urbanizable Programado: 183,18 has Suelo Urbanizable No Programado: 366,22 has - Según su uso global (o uso no declarado como incompatible en el caso del SUNP): Suelo uso Residencial (o uso incompatible industrial): 304,92 has y viviendas Suelo uso Industrial (o uso incompatible residencial): 244,48 has Se detecta una discrepancia en el documento del Plan General en el Área 8. Ampliación de las Viñas, de SUNP. En la documentación escrita de las Ordenanzas se establece como uso incompatible el Residencial a no ser vivienda necesaria para el servicio y guardia. Sin embargo el plano 2.8 Uso Pormenorizado señala el área con la trama de Uso Residencial Extensivo. En el presente documento se considera correcta la información de la documentación escrita. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 3

4 Previsiones del Plan General 1985 para el suelo urbanizable programado y el suelo urbanizable no programado del núcleo de Teruel. Denominación Clasificación Uso Superficie Edificabilidad Densidad SGs PGOU 85 m2/m2 sup con aprov viv/ha número viv zv viales m2 Sector 1 Ensanche del Ensanche SUP Residencial ,65 35(/ha con aprov) Sector 2 Ampliación de las Viñas SUP Residencial , Sector 3 Polígono Celadas SUP Residencial ,75 (/sup total sector) Sector 4 Carretera de San Blas SUP Residencial , Sector 5 Ampliación de la Fuenfresca SUP Res-servicios , Sector 6 Frente a Fuenfresca-Algezares SUP Residencial ,65 35(/ha con aprov) Sector 7 Valdelobos SUP Residencial , Sector 8 Castralvo SUP Residencial , TOTAL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO m2 clasificados viviendas previstas Sup con aprov Área 0 Ampliación industrial SUNP Incompatible: El que no sea ampliación de la industria existente Área 1 Junto a Fuenfresca SUNP Incompatible: Indust >500m 27, m2/hab Área 2 Frente a Fuenfresca SUNP Incompatible: Industrial 40, m2/hab Área 3 Polígono Industrial Sur SUNP Incompatible: Residencial 180,00 Área 4 Pinar de la Muela SUNP Incompatible: Industrial 22,00 Máx m2/hab Área 5 Carretera de San Blas SUNP Incompatible: Indust >500m 31,66 Mín Área 6 Frente a Celadas SUNP Incompatible: Residencial 4,90 Área 7 Ampliac Políg Paz SUNP Incompatible: Residencial 38,18 Área 8 Ampliación de las Viñas SUNP Incompatible: Residencial 21,40 NÚCLEO TERUEL. TOTAL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO 366,22 has clasificadas viviendas previstas TOTAL SUELO RESIDENCIAL 304,92 has clasificadas viviendas previstas TOTAL SUELO INDUSTRIAL 244,48 has clasificadas TOTAL SUELO URBANIZABLE 549,40 has clasificadas Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 4

5 1.2. Desarrollo y ejecución del planeamiento El desarrollo y ejecución del planeamiento de los diferentes sectores y áreas ha sido desigual en estos 22 años. A partir de la toma de datos y de la información que figura en el ayuntamiento se ha elaborado una tabla en la que se recoge la evolución detectada en cada zona. La síntesis del grado de desarrollo de los suelos es la siguiente. Del suelo urbanizable programado. Sector 1. Ensanche del ensanche. Planeamiento ejecutado. Existe un informe negativo del técnico de infraestructuras por las carencias en la urbanización. Sector 2. Ampliación de las Viñas. Existe un Plan Parcial aprobado cuyo promotor es el ayuntamiento. No se ha gestionado ni ejecutado, pero la zona se ha desarrollado y edificado de forma irregular. Sector 3. Polígono Celadas. No se ha desarrollado. Sector 4. Carretera San Blas. Existe Plan Parcial y una modificación de éste de 2008 que afecta a la bolsa oriental de suelo. Así pues el sector se divide en el 4A y el 4B para reflejar sus diferentes circunstancias. Sector 5. Ampliación de la Fuenfresca. Planeamiento ejecutado. Urbanización correcta. Sector 6. Frente a Fuenfresca. Algezares. Planeamiento ejecutado. Sector 7. Valdelobos. Planeamiento ejecutado. La urbanización presenta deficiencias en el saneamiento. Sector 8. Castralvo. Existe un Plan Parcial aprobado cuyo promotor es el ayuntamiento. No se ha gestionado ni ejecutado, pero la zona se ha desarrollado y edificado de forma irregular. Del suelo urbanizable no programado Área 0. Ampliación industrial. No se ha desarrollado. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 5

6 Área 1. Junto a Fuenfresca. Se dividió el área, desarrollándose primero la denominada Área 1A. Sector 9 Junto a Fuenfresca que está en el momento actual ejecutando las obras de urbanización. El resto del área, también en desarrollo, se denomina Área 1B Polígono Sur y está pendiente de la licitación de las obras de urbanización. Área 2. Frente a Fuenfresca. Debido a su diferente evolución, se ha procedido a dividir el área. El Área 2A se ciñe al centro comercial ya completamente ejecutado; el Área 2B a la parte correspondiente a equipamiento también ejecutada; el Área 2C lo constituye el suelo de equipamiento privado correspondiente a una residencia de ancianos. Cabe destacar que en el Plan de 1985 ya estaba edificada, y que no obstante se incluyó en el área de SUNP. Por último el Área 2D, con el resto del suelo que no ha tenido ningún desarrollo. Área 3. Polígono Industrial Sur. No se ha desarrollado. Área 4. Pinar de la Muela. No se ha desarrollado. Sin embargo, al igual que el Sector 2, Ampliación de las Viñas, la zona se ha desarrollado y edificado de forma irregular. Área 5. Carretera de San Blas. No se ha desarrollado. Área 6. Frente a Celadas. No se ha desarrollado. Existe un convenio con el ayuntamiento por el que éste asume la iniciativa del Plan Parcial. Área 7. Ampliación Polígono de la Paz. Debido a su diferente evolución, se ha contemplado tres subáreas. Área 7A, ya ejecutada; Área 7B, que comparte Plan Parcial y PAU con la anterior pero que no ha sido gestionada, y finalmente el Área 7C, al norte de la carretera, que no ha tenido ningún desarrollo. Área 8. Ampliación de las Viñas. No se ha desarrollado. No obstante, la zona se ha desarrollado y edificado de forma irregular, aunque en menor medida que el Sector 2 las Viñas y que el Área 4 Pinar de la Muela. Valoración. Analizados los datos anteriores se procede a su valoración, y a determinar el estado del suelo en el momento actual, de cara al planeamiento en redacción. Se trata de una primera valoración, de carácter parcial, ya que no tiene en cuenta más que el grado de desarrollo del suelo, y por lo tanto debe completarse y corregirse a lo largo de la redacción del planeamiento. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 6

7 De acuerdo con estos principios, se divide el suelo urbanizable en los siguientes tipos: - Suelo Urbanizable Ejecutado: se puede considerar urbano - Suelos Urbanizables en transición a urbanos: con el planeamiento de gestión aprobado y en ejecución - Suelos Urbanizables con planeamiento de desarrollo - Suelos Urbanizables sin planeamiento de desarrollo Se pueden considerar urbanos: Sector 1, Sector 5, Sector 6, Sector 7, Área 1A, Área 2A, Área 2B, Área 2C y Área 7A. Se puede considerar suelo en transición, es decir con el planeamiento en gestión y ejecución, el Área 1B. Para la consideración de los dos últimos tipos se tendrá en cuenta, entre otros, la programación del suelo, la existencia de planeamiento de desarrollo, de convenios, así como su desarrollo irregular por falta de ejecución del planeamiento. En la siguiente tabla se señala como Uble ejec el suelo urbanizable ya ejecutado, Uble con plan el suelo urbanizable que tiene planeamiento de desarrollo, y Uble sin plan el que no lo tiene. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 7

8 Desarrollo y ejecución del planeamiento del suelo urbanizable. Denominación Planeamiento Valoración Ejecución Numérica Literal PGOU 85 Modif Puntual Plan parcial ED Gestión Proy Urban Urbanización Sector 1 Ensanche del Ensanche SUP sí-1 modif Uble ejec. Reparcelación Todo Ejecutada. Incompleta Sector 2 Ampliación de las Viñas SUP sí Uble con plan Delimit UE No Irregular y parcial Sector 3 Polígono Celadas SUP Paralizada AD Uble sin plan Paralizada modif No Ninguna Sector 4A Carretera de San Blas. Oeste SUP 1 sí-1 modif Uble con plan No Ninguna Sector 4B Carretera de San Blas. Este SUP Uble sin plan Sector 5 Ampliación de la Fuenfresca SUP 2 sí-2 modif 1 Uble ejec. Sí Ejecutada Sector 6 Frente a Fuenfresca-Algezares SUP sí (1985) Uble ejec. No Ejecutada Sector 7 Valdelobos SUP sí (1988) Uble ejec. Compensación Sí Ejecutada. Incompleta Sector 8 Castralvo SUP sí (1991) Uble con plan No Ninguna Área 0 Ampliación Industrial SUNP Uble sin plan No Ninguna Área 1A Sec 9 SUNP Junto a Fuenfresca SUNP sí Uble ejec. Compen-Reparc Sí En ejecución Área 1B Sec 1 SUNP Polig Sur SUNP sí Uble en trans Reparcelación Sí Pendiente de licitación Área 2A Sec 2 SUNP Frente Fuenfresca. Sabeco SUNP 1 2 PE Uble ejec. Área 2B Equipamiento(Dinópolis-palacio y depor) SUNP 1 PE Uble ejec. Área 2C Residencia SUNP Uble ejec. Área 2D Resto SUNP Uble sin plan Área 3 Polígono Industrial Sur SUNP Uble sin plan Área 4 Pinar de la Muela SUNP Uble sin plan Área 5 Carretera de San Blas SUNP Uble sin plan Área 6 Frente a Celadas SUNP Uble sin plan Convenio Área 7A Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz 1ª Fase SUNP PAU sí-1 modif Uble ejec. Delimit UE Ejecutada Área 7B Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz 2ª Fase SUNP PAU sí Uble con plan Ninguna Área 7C Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz. Norte SUNP Uble sin plan Ninguna Área 8 Ampliación de las Viñas SUNP Uble sin plan Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 8

9 Contabilizando todos los SUP y los SUNP del núcleo de Teruel, desde la entrada en vigor del plan se han desarrollado los siguientes porcentajes sobre el total: - % de suelo ejecutado y en transición 20,62% - % de suelo con planeamiento de desarrollo: 17,83% - % de suelo sin planeamiento de desarrollo: 61,55% - % de viviendas ejecutadas 34,01% - % de viviendas en transición 27,11% - % de viv en suelo con planeam. de desarrollo 38,88% Valoración. - Problemas derivados de la falta de desarrollo y ejecución del planeamiento en la zona de las Viñas y la Muela, entre cuyas consecuencias: - Aparición de viviendas ilegales - Deficiencias en la infraestructura viaria y de saneamiento - El Suelo Residencial ha experimentado un gran desarrollo en el sur y estancamiento al norte - El Suelo Industrial se ha desarrollo de forma importante al norte, mientras que el polígono previsto al sur no ha tenido ningún movimiento. - Del suelo previsto por el Plan, se ha agotado el industrial previsto en el entorno de la Paz y está muy desarrollado el destinado a residencial localizado al sur, con excepción del Área 2. - Los suelos de propiedad o con iniciativa pública han experimentado un desarrollo más lento, llegando en varios casos a no ser desarrollados en absoluto. Los de iniciativa privada han experimentado en general un mayor desarrollo. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 9

10 1.3. Cuantificación del desarrollo del suelo urbanizable Cuantificación del desarrollo del suelo urbanizable programado. Denominación Valoración Uso Superficie Edificab Densidad SGs PGOU m2 m2/m2 sup con aprov viv/ha número de viv zv equip viales Sector 1 Ensanche del Ensanche SUP Uble ejec Residencial , viv Sector 2 Ampliación de las Viñas SUP Uble con plan Residencial , viv Sector 3 Polígono Celadas SUP Uble sin plan Residencial ,75 (/sup total sector) Sector 4A Carretera de San Blas. Oeste SUP Uble con plan Residencial ,15 44 viv Sector 4B Carretera de San Blas. Este SUP Uble sin plan Sector 5 Ampliación de la Fuenfresca SUP Uble ejec Res-servicios ,665 28, Sector 6 Frente a Fuenfresca-Algezares SUP Uble ejec Residencial ,39 20 viv Sector 7 Valdelobos SUP Uble ejec Residencial , viv Sector 8 Castralvo SUP Uble con plan Residencial , viv TOTAL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO m viviendas SUELO EJECUTADO Y EN TRANSICIÓN m2 36,75% viviendas 52,53% SUELO URBANIZABLE CON PLANEAMIENTO m2 32,89% 511 viviendas 17,90% SUELO URBANIZABLE SIN PLANEAMIENTO m2 30,37% 844 viviendas 29,57% Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 10

11 Cuantificación del desarrollo del suelo urbanizable no programado. Denominación Valoración Uso Superficie Edificab Densidad SGs PGOU has m2/m2 sup con aprov viv/ha Área 0 Ampliación Industrial SUNP Uble sin plan Incompatible: Residencial Área 1A Sec 9 SUNP Junto a Fuenfresca SUNP Uble ejec Residencial 5,52 0, viv número de viv zv equip viales Área 1B Sec 1 SUNP Polig Sur SUNP Uble en trans Residencial 21,29 0, viv Área 2A Sec 2 SUNP Frente Fuenfresca. Sabeco SUNP Uble ejec Comercial 2,95 0,237 Área 2B Equipamiento(Dinópolis-palacio y depor) SUNP Uble ejec Equipamiento 12,56 0,300 0,123 Área 2C Residencia SUNP Uble ejec Eq privado 2,28 Área 2D Resto SUNP Uble sin plan Incompatible: Industrial 18,90 0, Área 3 Polígono Industrial Sur SUNP Uble sin plan Incompatible: Residencial 180,00 Área 4 Pinar de la Muela SUNP Uble sin plan Incompatible: Industrial 22,00 Máx Área 5 Carretera de San Blas SUNP Uble sin plan Incompatible: Industrial 31,66 Mín Área 6 Frente a Celadas SUNP Uble sin plan Incompatible: Residencial 1,30 0,6 (/sup total sector) Área 7A Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz 1ª Fase SUNP Uble ejec Industrial 18,17 1 (/parcela neta) Área 7B Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz 2ª Fase SUNP Uble con plan Industrial 12,57 1 (/parcela neta) Área 7C Sec 7 SUNP Ampliac Políg Paz. Norte SUNP Uble sin plan Incompatible: Residencial 7,44 Área 8 Ampliación de las Viñas SUNP Uble sin plan Incompatible: Residencial 21,40 TOTAL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO 358,05 m viviendas SUELO EJECUTADO Y EN TRANSICIÓN 41,48 m2 11,59% 204 viviendas 9,47% SUELO URBANIZABLE CON PLANEAMIENTO 33,86 m2 9,46% 847 viviendas 39,31% SUELO URBANIZABLE SIN PLANEAMIENTO 282,70 m2 78,96% viviendas 51,22% Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 11

12 Contabilizando todos los SUP y los SUNP del núcleo de Teruel, desde la entrada en vigor del plan el desarrollo de suelo y viviendas sobre la previsión del plan es la siguiente: - Suelo ejecutado / no ejecutado: 107,73 has / 414,60 has - Suelo con / sin planeamiento de desarrollo: 93,15 has / 321,45 has - Nº viviendas ejecutadas / no ejecutadas: viv / viv Estas cifras son reflejo de la falta de desarrollo de grandes bolsas de Suelo Urbanizable No Programado (el Área 3 de suelo industrial al sur y el Área 2 de suelo residencial) y del Sector 3 Celadas de Suelo Urbanizable Programado residencial. De las posibilidades de vivienda de éste último se ha sustraído la superficie correspondiente al nudo de carreteras ya ejecutado. También debería aumentar el número de viviendas ejecutadas y disminuir el de no ejecutadas en la medida en que no se ha cuantificado el desarrollo del Sector 2 de Ampliación de las Viñas, desarrollo irregular, sin planeamiento pero con edificación Modificaciones sustanciales al planeamiento. Proyectos supramunicipales. Platea. Mediante un proyecto supramunicipal se destina a uso industrial suelo situado al noroeste del polígono industrial la Paz. Se trata de la Plataforma Logístico Industrial de Teruel. El proyecto supramunicipal incluye el Plan Parcial correspondiente que establece las siguientes determinaciones: Superficie total interior del sector: m2 Superficie exterior dedicada a infraestructuras: m2 Total techo edificable: m2 Edificabilidad resultante: 0,597 m2/m2 En la zona Platea 1, de 115,66 has de superficie, las obras de urbanización están actualmente en ejecución, por lo que su situación sería similar al Área 1A Junto a Fuenfresca. Una vez que la urbanización termine de ejecutarse con normalidad tendrá la consideración de suelo urbano. La zona Platea 2, en la que no se ha iniciado la ejecución, se señala como suelo urbanizable con planeamiento aprobado. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 12

13 1.5. Construcciones irregulares Como ya se ha comentado, derivado de la falta de desarrollo y ejecución del planeamiento se han presentado problemas de aparición de viviendas ilegales ligados arrastrando además deficiencias en la infraestructura viaria. Cuantificación La cuantificación de esas áreas de edificación irregular es la siguiente: superficie con edificaciones irregulares SUNP SUP Irregular Probable Irregularidad Irregular Probable Irregularidad Zona al sur polígono La Paz , , , ,56 Zona Frente a Celadas 1.724, ,95 Zona Las Viñas , ,58 Zona Sur 8.518, ,06 Zona La Muela 8.518,66 TOTALES , , , ,51 En total por tanto, hay un mínimo de 17 has. de suelo urbanizable afectada por edificaciones irregulares. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 13

14 2.1. Tendencias detectadas 2. TENDENCIAS, PROBLEMAS, Y VÍAS DE SOLUCIÓN - El Suelo Residencial ha experimentado un gran desarrollo en el sur y estancamiento al norte. Está muy desarrollado el destinado a residencial localizado al sur, con excepción del Área 2. - El Suelo Industrial se ha desarrollo de forma importante al norte, mientras que el polígono previsto al sur no ha tenido ningún movimiento. De hecho el suelo previsto por el Plan al norte se ha agotado en el entorno de la Paz y se ha solucionado con la creación de Platea Problemas detectados Problemas generales. - Problemas derivados de la falta de desarrollo y ejecución del planeamiento en la zona de las Viñas y la Muela, entre cuyas consecuencias: - Aparición de edificaciones irregulares - Deficiencias en la infraestructura viaria y de saneamiento - Los suelos de propiedad o con iniciativa pública han experimentado un desarrollo más lento, llegando en varios casos a no ser desarrollados en absoluto. Los de iniciativa privada han experimentado en general un mayor desarrollo. Problemas particulares y apuntes sobre cada suelo facilitados por la Dirección Técnica Municipal. Del suelo urbanizable programado: - Sector 2. Ampliación de las Viñas. Aspectos a estudiar: límites del sector, viabilidad del trazado previsto de la variante al noroeste, viabilidad de la red viaria existente y la propuesta en el PERI, edificaciones ilegales, estado de las infraestructuras. El sistema de cooperación no ha funcionado. Reconsiderar la ubicación de las zonas verdes poco accesibles y la falta de jerarquía del viario. Conexión con la Ampliación de las Viñas. - Sector 3. Polígono Celadas. Zona desgajada del núcleo, reconsiderar la validez de su planteamiento y su uso, importancia de su conexión viaria. La delimitación debe estudiarse relacionada con la orografía. Existe un PP anterior al PGOU del 85. Recoger documentación de José Antonio Virto, de M. Méndez (Trabajos Municipales) y Teresa Navarro. - Sector 4. Carretera de San Blas. Dimensión reducida y carácter discontinuo de la delimitación. Conexión con zonas colindantes. - Sector 5. Ampliación Fuenfresca. Ha sido fruto de una suma de planes parciales, analizar su coherencia. Idoneidad de densidad de viviendas y uso terciario. Idoneidad de funcionamiento de las zonas verdes. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 14

15 - Sector 6. Frente a Fuenfresca-Algezares. La red viaria termina en fondo de saco. La pequeña dimensión del sector propicia dimensiones ridículas de dotaciones. - Sector 7. Valdelobos. Sector totalmente aislado de la ciudad y fruto de una división artificial entre propietarios. Problema de infraestructuras y servicios, también de tamaño de dotaciones y distribución de zonas verdes. - Sector 8. Castralvo. Estudiar el diseño del viario. Sopesar si el desarrollo del suelo soluciona efectivamente los problemas de la edificación preexistente surgida al margen del planeamiento. Equipamiento escolar y dotación comercial de dimensiones excesivamente pequeñas. Considerar conexión con infraestructuras. Del suelo urbanizable no programado. - Área 0. Ampliación Industrial. Uso industrial inadecuado de la vega. Importancia económica para a ciudad. Zona inundable. - Área 2. Frente a Fuenfresca. Estudiar el trazado de una vía de conexión entre la ronda de barrios y la carretera a Valencia. Prever la ampliación de Dinópolis. Existe un intento de desarrollo de Alejandro Cañada. Considerar las zonas arboladas existentes para zonas verdes. - Área 3. Polígono Industrial Sur. Nulo desarrollo hasta la actualidad. Reconsiderara usos e idoneidad de la orografía para el uso industrial actual. Hay preexistencias: edificaciones y la planta de gas. - Área 4. Pinar de la Muela. Carencia de infraestructuras. Alternativas de tratamiento de las viviendas legales e ilegales. Posibilidades de conexión con la autovía de Cuenca. - Área 5. Carretera de San Blas. Idoneidad de la ubicación del desarrollo. Densidad llamativamente baja (7 viv/ha). Conexiones con el Polígono La Paz y N-234. Considerar la existencia de SNU de especial protección y la posibilidad de gran zona verde de amortiguación del polígono. - Área 6. Frente a Celadas. Viario con el que se debe realizar la conexión. Orografía con barrancos al fondo. Se solicitó cubrir el barranco para aparcamiento de camiones. Utilidad del colector de residuales del polígono para este sector. - Área 7. Ampliación La Paz. Considerar la conveniencia de obtención de las zonas verdes que le corresponderían pero hasta ahora han sido ignoradas. Conexión Platea - Polígono y con San Blas. Existe un intento de desarrollo de la porción sur. - Área 8. Ampliación las Viñas. Carácter de puerta de la ciudad. Posibilidad de extensión del área y creación de zona de servicios para la autovía. Considerar la idoneidad de la clasificación del SNU especialmente protegido a su alrededor. Estudiar su delimitación y usos actuales (lavado de áridos). Posible necesidad de nueva depuradora. Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 15

16 Los aspectos relacionados con la edificabilidad, densidad, uso y tipología de los desarrollos se estudian en un apartado propio de ordenanzas Soluciones. - En la zona de las Viñas y la Muela, con desarrollos irregulares, al margen del planeamiento, el ayuntamiento considera la posibilidad de ejecutar la urbanización, repercutiendo el pago a los propietarios. - En cuanto a la gestión del suelo público, de cara a un desarrollo más ágil, se proponen: - Sociedades públicas de gestión del suelo. - Asociaciones con otras entidades - Utilización de sociedades municipales Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbanizable 16