CATASTRO - / FORMACIÓN CATASTRAL - / INSCRIPCIÓN CATASTRAL - / ACTUALIZACIÓN CATASTRAL - / CONSERVACIÓN CATASTRAL

Transcripción

1 CATASTRO - Formación, inscripción, actualización y conservación: concepto / FORMACIÓN CATASTRAL - Concepto. Marco legal / INSCRIPCIÓN CATASTRAL - Concepto. Marco legal / ACTUALIZACIÓN CATASTRAL - Concepto. Marco legal / CONSERVACIÓN CATASTRAL - Concepto. Marco legal Conforme al artículo 3º de la ley 14 de 1983, las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros. Por formación catastral se entiende el conjunto de operaciones destinadas a obtener y relacionar información sobre los predios en los aspectos físico, jurídico, económico y fiscal. Concluida la formación se procede, mediante un acto administrativo, a la inscripción catastral que consiste en la incorporación del predio o mejora en el censo inmobiliario de un municipio, a nombre de alguna persona o de ninguna cuando se trata de vacante catastral. La actualización de la formación catastral es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario. La conservación es el proceso por el cual las autoridades catastrales incorporan en el censo catastral las mutaciones físicas, jurídicas, económicas y fiscales que ocurren en la propiedad inmueble después del proceso de formación o de actualización. AVALÚO CATASTRAL - Término para solicitar revisión del avalúo. Predios urbanos y su relación con el valor comercial / PREDIO URBANO - Término para solicitar revisión del avalúo catastral El artículo 79 de la ley 223 de 1995 establece como procedimiento para determinar el valor comercial, la utilización de estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas, o la práctica de un avalúo del predio, por las oficinas de catastro, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. Obtenido el valor comercial mediante uno de los procedimientos anteriores, debe considerarse que ese valor es el máximo y respecto de él opera la referencia del 40%, como monto inferior por debajo del cual no podrá fijarse el avalúo catastral. El propietario o poseedor que considere que en el avalúo catastral de su inmueble, la Oficina de Catastro no ha tomado en cuenta las mutaciones físicas, las variaciones de uso o de productividad, las obras públicas o las condiciones locales del mercado inmobiliario, que hayan afectado en forma desfavorable el valor comercial de su inmueble y como consecuencia el valor catastral del mismo, puede solicitar dentro del proceso de conservación catastral la revisión del avalúo a la Oficina de Catastro y, si fuere el caso, ejercer contra la decisión, los recursos de reposición y apelación. NOTA DE RELATORIA: Levantada la reserva legal con auto de 26 de noviembre de 2003.

2 CONSEJO DE ESTADO SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CIVIL Consejero ponente: CÉSAR HOYOS SALAZAR Santafé de Bogotá, D.C., noventa y nueve (1999).- nueve (9) de septiembre de mil novecientos Radicación número: 1217 Actor: SUBDIRECTOR ENCARGADO DE LAS FUNCIONES DEL DESPACHO DEL DIRECTOR DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA, DANE Referencia : AVALÚO CATASTRAL. De predios urbanos y su relación con el valor comercial. El doctor Edgar Sardi Perea, en su calidad de Subdirector encargado de las funciones del despacho del Director del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, formula a la Sala la presente consulta, con el fin de resolver un derecho de petición presentado por el Frente Cívico Ciudadano de Cartagena, ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, establecimiento público adscrito recientemente a ese Departamento Administrativo, mediante el decreto 1174 de Luego de exponer brevemente algunas normas tributarias, presenta la consulta en los siguientes términos: 1. Si bien el avalúo catastral de los inmuebles urbanos, no puede ser inferior al 40% de su avalúo comercial, cuál sería el máximo del avalúo comercial, ya que la norma no dijo nada al respecto? 2. Cómo proceder cuando la formación catastral no ha recogido las mutaciones o variaciones, ni las condiciones locales del mercado inmobiliario, como ocurre en la ciudad de Cartagena de Indias, en donde la propiedad raíz ha decrecido comercialmente en más de un 60%? 3. Cómo efectuar los ajustes del avalúo catastral frente al comercial en tales circunstancias?

3 4. Cómo establecer una base real del valor comercial?. 1. CONSIDERACIONES 1.1 Determinación del valor comercial de inmuebles y la actualización de los avalúos catastrales. El artículo 79 de la ley 223 del 20 de diciembre de 1995, sobre racionalización tributaria, dispuso lo siguiente: Valor de enajenación de los bienes raíces.- Adiciónase el Estatuto Tributario con el siguiente artículo: Artículo Valor de enajenación de los bienes raíces.- Cuando el administrador de impuestos y aduanas nacionales establezca que el valor de enajenación de los bienes raíces que aparece en las respectivas escrituras es inferior en más de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del correspondiente predio en el momento de enajenación, podrá tomar como valor comercial de enajenación y para todos los demás fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el valor comercial determinado en la forma prevista en este artículo, menos el cincuenta por ciento (50%) de margen de error. Para la determinación del valor comercial de los inmuebles, los administradores de impuestos y aduanas nacionales deberán utilizar estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas u ordenar un avalúo del predio, con cargo al presupuesto de la DIAN. El avalúo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el Instituto Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. En caso de que existan varias fuentes de información, se tomará el promedio de los valores disponibles. Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado por la administración tributaria no corresponde al de su predio, podrá pedir que, a su costa, dicho valor comercial se establezca por la lonja de propiedad raíz, el Instituto Agustín Codazzi o los catastros municipales, en los municipios donde no operen las lonjas. Dentro del proceso de determinación y discusión del impuesto, la administración tributaria podrá aceptar el avalúo pericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalúo a un perito diferente. En caso de que haya diferencia entre los dos avalúos, se tomará para efectos fiscales el promedio simple de los dos. Parágrafo 1º. Formación y actualización de catastros.- El artículo 5º de la ley 14 de 1983 y el artículo 74 de la ley 75 de 1986 quedarán así: Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro de períodos máximos de cinco (5) años con el fin de revisar los

4 elementos físicos o jurídicos del catastro originados en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. Parágrafo 2º.- El avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no podrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial. Establécese un período de transición de cuatro (4) años ( y 1999) para dar cumplimiento total a la presente norma. Parágrafo transitorio.- Aquellos municipios que a 31 de diciembre de 1995 cumplan el período de siete (7) años, que no hayan terminado la formación o actualización catastral, tendrán un plazo adicional hasta el 31 de diciembre de 1996 para terminarla. Este artículo inicialmente contiene una adición al Estatuto Tributario, el decreto ley 624 de 1989, en el sentido de establecer la manera de determinar el valor comercial de enajenación de un bien inmueble, para efectos del impuesto sobre la renta y complementarios, y en segundo término, subroga el artículo 5º de la ley 14 de 1983, que ya había sido subrogado por el artículo 74 de la ley 75 de 1986, sobre la formación y actualización de los catastros municipales y crea una proporción mínima entre el avalúo catastral y el valor comercial del inmueble. Cabe señalar que esta norma fue demandada ante la Corte Constitucional, en cuanto a las expresiones relativas a las lonjas de propiedad raíz, las cuales fueron declaradas exequibles en la sentencia C-492 del 29 de junio de La norma menciona algunos instrumentos para determinar el valor comercial de un inmueble, como estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones sobre el valor de la propiedad raíz en el respectivo municipio, suministradas por entidades estatales o privadas especializadas, y otorga la facultad a la autoridad tributaria para ordenar un avalúo del predio, el cual puede ser realizado por las oficinas de catastro, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. La misma norma concede la oportunidad al contribuyente de acudir a tales instituciones para solicitar, a cargo suyo, un avalúo comercial del inmueble, por no estar de acuerdo con el fijado por la administración tributaria. 1.2 El avalúo catastral debe ser por lo menos equivalente al 40% del valor comercial del inmueble. El parágrafo 2º de la norma citada establece que el avalúo catastral de un bien inmueble urbano, no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial. La interpretación del parágrafo antes mencionado no puede hacerse de manera literal y aislada del contexto del artículo del cual forma parte. En efecto, el valor comercial se determina en la forma prevista en el artículo, esto es:

5 a) Mediante la utilización de estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades especializadas ; b) Por medio de un avalúo del predio, efectuado por las oficinas de catastro, por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. En caso de que existan varias fuentes de información, se tomará el promedio de los valores disponibles. En consecuencia, obtenido el valor comercial mediante uno de los procedimientos anteriores, debe considerarse que ese valor es el máximo y respecto de él opera la referencia del 40%, como monto inferior por debajo del cual no podrá fijarse el avalúo catastral. Lógicamente, el valor comercial puede subir, pero también puede bajar, según las variaciones económicas que se presenten. La información de esas fluctuaciones debe tomarse en cuenta por las oficinas de catastro, por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y por las lonjas de propiedad raíz y sus afiliados al fijar el avalúo comercial. Por ello, el artículo 5º de la ley 14 de 1983, de acuerdo con la subrogación del parágrafo 1º de la norma mencionada, dispone que los catastros en todos los municipios del país, se deben actualizar dentro de períodos máximos de cinco (5) años, con la finalidad de revisar los cambios que se hayan presentado por mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas y condiciones locales del mercado inmobiliario y proceder a efectuar los ajustes necesarios. En el evento en que una persona observe que su predio ha sido sobrevalorado por las autoridades catastrales o no se han tenido en cuenta circunstancias económicas que afecten desfavorablemente el precio del inmueble y por ende, su avalúo catastral, puede solicitar una revisión e interponer contra la decisión, los recursos legales. En efecto, el artículo 9º de la ley 14 de 1983 prescribe: El propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la Oficina de Catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio. Dicha revisión se hará dentro del proceso de conservación catastral y contra la decisión procederán por la vía gubernativa los recursos de reposición y apelación. La normatividad legal ha dispuesto que los avalúos catastrales necesariamente se deben reajustar cada año. En efecto, el artículo 8º de la ley 44 de 1990, subrogado por el artículo 6º de la ley 242 de 1995, establece en su primer inciso, lo siguiente: Ajuste anual de la base.- El valor de los avalúos catastrales se reajustarán anualmente a partir del 1º de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno

6 nacional previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no podrá ser superior a la meta de inflación para el año en que se define el incremento. Esta norma ha conducido a que el Gobierno nacional incremente cada año, los avalúos catastrales, como ha sucedido con los decretos 2625 de 1990, 2441 de 1991, 1746 de 1992, 2161 de 1993, 2388 de 1994, 2315 de 1995, 2365 de 1996 y 3063 de 1997, siguiendo antes de la ley 242 de 1995, la inflación pasada y luego de ella, la inflación esperada. Conforme al artículo 3º de la ley 14 de 1983, las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros. Por formación catastral se entiende el conjunto de operaciones destinadas a obtener y relacionar información sobre los predios en los aspectos físico, jurídico, económico y fiscal. Concluida la formación se procede, mediante un acto administrativo, a la inscripción catastral que consiste en la incorporación del predio o mejora en el censo inmobiliario de un municipio, a nombre de alguna persona o de ninguna cuando se trata de vacante catastral. La actualización de la formación catastral es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario 1. La conservación es el proceso por el cual las autoridades catastrales incorporan en el censo catastral las mutaciones físicas, jurídicas, económicas y fiscales que ocurren en la propiedad inmueble después del proceso de formación o de actualización. Por consiguiente, dictado el decreto sobre incremento anual de los avalúos catastrales, las respectivas autoridades catastrales iniciarán el proceso de conservación, y es esta la oportunidad en la cual podrá el propietario del predio respectivo ejercitar el derecho estatuido en el artículo 9º de la ley 14 de Para sustentar la petición de revisión del avalúo catastral, el propietario o poseedor podrá aportar las estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas. 2. LA SALA RESPONDE 2.1 El artículo 79 de la ley 223 de 1995 establece como procedimiento para determinar el valor comercial, la utilización de estadísticas, avalúos, índices 1 Resolución 660 de 1984 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, art. 88.

7 y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas, o la práctica de un avalúo del predio, por las oficinas de catastro, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. Obtenido el valor comercial mediante uno de los procedimientos anteriores, debe considerarse que ese valor es el máximo y respecto de él opera la referencia del 40%, como monto inferior por debajo del cual no podrá fijarse el avalúo catastral. 2.2 El propietario o poseedor que considere que en el avalúo catastral de su inmueble, la Oficina de Catastro no ha tomado en cuenta las mutaciones físicas, las variaciones de uso o de productividad, las obras públicas o las condiciones locales del mercado inmobiliario, que hayan afectado en forma desfavorable el valor comercial de su inmueble y como consecuencia el valor catastral del mismo, puede solicitar dentro del proceso de conservación catastral la revisión del avalúo a la Oficina de Catastro y, si fuere el caso, ejercer contra la decisión, los recursos de reposición y apelación. 2.3 La forma de efectuar los ajustes del avalúo catastral frente al comercial, cuando se presenten variaciones del mercado inmobiliario, es la indicada en el punto anterior. 2.4 El valor comercial se debe determinar conforme se señaló en el primer punto. Transcríbase al señor Director del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE. Igualmente, envíese copia a la Secretaría Jurídica de la Presidencia de la República. LUIS CAMILO OSORIO ISAZA CESAR HOYOS SALAZAR Presidente de la Sala FLAVIO A. RODRIGUEZ ARCE AUGUSTO TREJOS JARAMILLO ELIZABETH CASTRO REYES Secretaria de la Sala