PROYECTO DE ACUERDO No. 565 De 2007

Transcripción

1 PROYECTO DE ACUERDO No. 565 De 2007 Por medio del cual se establece un tope para el valor del avalúo catastral en los predios urbanos del Distrito Capital. I. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Bogotá cuenta con aproximadamente predios, y es la primera ciudad del país con los más altos índices de recaudo de impuestos, siendo uno de los principales el Impuesto Predial Unificado. Dicho impuesto, halla su base en el Avalúo Catastral que se entiende como el valor de un predio obtenido por medio de investigación y análisis estadístico del comportamiento del mercado inmobiliario. La Secretaría de Hacienda Distrital, tiene entre sus metas, la de acercar el valor del avalúo catastral al avalúo comercial, entendido éste último como el valor mas probable en el que se transa un bien en condiciones normales de mercado tanto para el comprador como para el vendedor. Dicha meta es el 80%. Pero en Bogotá, existen casos en los que esta diferencia es mucho menor, al punto que los dos avalúos pueden tener el mismo valor. El presente proyecto de acuerdo, está encaminado a fijar un tope para esta diferencia, en donde el avalúo catastral no podrá exceder el 80% del valor comercial del predio objeto del avalúo. Recientemente, se han presentado grandes controversias sobre la determinación de los avalúos catastrales en el distrito, luego de realizada la actualización catastral del 2006, pues al revisar los valores, hubo incrementos considerables, calificados como excesivos y que según los propietarios de los predios no corresponden a la realidad económica. 1. Antecedentes del Proyecto de Acuerdo El proyecto de Acuerdo fue presentado el 20 de abril para las sesiones ordinarias del mes de mayo, en esa oportunidad fue acumulado por unidad de materia con el Proyecto de Acuerdo No. 276 de 2007 Proyecto de Acuerdo por medio del cual se dictan disposiciones para limitar los efectos del proceso de actualización catastral en el calculo de la base de liquidación del impuesto predial unificado y se establecen alternativas y transitorias de cancelación del impuesto predial unificado de autoría de los Honorables Concejales ANGELA MARIA BENEDETTI Y JORGE LOZADA VALDERRAMA. En esta oportunidad los Proyectos obtuvieron ponencia positiva con las correspondientes modificaciones al articulado para unificarlos, pero el Proyecto se archivó por no haberse alcanzado a debatir. Es de anotar que el presente Proyecto de Acuerdo abarca todas las etapas del Catastro, no sólo para la actualización catastral que a inicios del presente año fue objeto de controversia por las alzas excesivas en el avalúo catastral de los inmuebles que fueron objeto de dicho proceso en el

2 Adicionalmente, el pasado 7 de marzo se envió una comunicación a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital sobre el presente proyecto, sin haber obtenido hasta el momento respuesta alguna, aún cuando el tema es de vital importancia para la ciudad. 2. Objeto del Proyecto de Acuerdo El proyecto de Acuerdo que someto hoy a consideración de los Concejales de la Capital tiene como objeto la fijación de un límite para el Avalúo Catastral en los inmuebles, el cual será establecido con base en el Avalúo Comercial. Dicho en porcentaje, el valor del avalúo catastral no podrá superar el 80% del avalúo comercial vigente del predio. Lo anterior con el fin de, por un lado seguir con las políticas y metas de la administración en cuanto a la equiparación de los avalúos, y por otro lado, defender los intereses de los contribuyentes para que los valores catastrales de los predios se mantengan en un promedio razonablemente menor al de los comerciales. 3. Marco Legal del Proyecto de Acuerdo Ley 14 de Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones Capítulo I Normas sobre catastro, impuesto predial e impuesto de Renta y complementarios Artículo 3º.- Las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.... Artículo 5º.- Las autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los catastros o actualizarlos en el curso de períodos de cinco (5) años en todos los municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. Decreto 3496 de 1.983: Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones. Artículo 7º.- Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigaciones y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la 2

3 adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. Artículo 11º.- Formación catastral. La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio.... El proceso de formación termina con la resolución por predio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de Artículo 12º.- Conservación catastral. La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico. La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz. Artículo 13º.- Actualización de la formación catastral. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario. La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de un período máximo de cinco (5) años, a partir de la fecha en la cual se termina la formación de un catastro, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley 14 de 1983 y el artículo 11 del presente Decreto. La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y establecen que el proceso de conservación se inicia el día siguiente a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de Ley 223 de Por la cual se expiden normas sobre Racionalización Tributaria y se dictan otras disposiciones. ARTICULO 79. Valor de Enajenación de los Bienes Raíces. Adicionase el Estatuto Tributario con el siguiente artículo: "Artículo Valor de Enajenación de los Bienes Raíces. Cuando el administrador de impuestos y aduanas nacionales establezca que el valor de enajenación de los bienes raíces que aparece en las respectivas escrituras es inferior en más de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del correspondiente predio en el momento de enajenación, podrá tomar como valor comercial de enajenación y para todos los demás fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el valor comercial determinado en la forma prevista en este artículo, menos el cincuenta por ciento (50%) de margen de error. "Para la determinación del valor comercial de los inmuebles, los administradores de impuestos y aduanas nacionales deberán utilizar estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas u ordenar un avalúo del predio, con cargo al presupuesto de la DIAN. El avalúo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el Instituto Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. En caso de que existan varias fuentes de información, se tomará el promedio de los valores disponibles. 3

4 "Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado por la administración tributaria no corresponde al de su predio, podrá pedir que, a su costa, dicho valor comercial se establezca por la lonja de propiedad raíz, el Instituto Agustín Codazzi o los catastros municipales, en los municipios donde no operen las lonjas. Dentro del proceso de determinación y discusión del impuesto, la administración tributaria podrá aceptar el avalúo pericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalúo a un perito diferente. En caso de que haya diferencia entre los dos avalúos, se tomará para efectos fiscales el promedio simple de los dos. "Parágrafo 1. Formación y Actualización de Catastros. El artículo 5 de la Ley 14 de 1983 y el artículo 74 de la Ley 75 de 1986 quedarán así: "Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro de periodos máximos de cinco (5) años con el fin de revisar los elementos físicos o jurídicos del catastro originados en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. "Parágrafo 2. El avalúo catastral de los bienes inmuebles urbanos no podrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial. Resolución 2555 de Por la cual se reglamenta la Formación, Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, y subroga la resolución No. 660 del 30 de marzo de Artículo 6. Avalúo Catastral. Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94 d, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Artículo 62. Elementos del Avalúo Catastral. En el avalúo catastral quedarán comprendidos: 1. El valor de los terrenos; y 2. El valor de las edificaciones. Artículo 71. Factores que Inciden en el Avalúo de los Edificios y Construcciones. Los factores que inciden en el avalúo de los edificios y construcciones en general son: 1. Los materiales de construcción propiamente dichos; 2. El acabado de los trabajos; 3. La vetustez; 4. El estado de conservación; 5. La ubicación; y 6. Otros factores que en un futuro deban ser considerados y que lo indiquen las normas del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Artículo 88. Actualización de la Formación Catastral. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario. 4

5 Artículo 89. Períodos de la Actualización de la Formación. La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de los períodos que señale la ley y a partir de la fecha en la cual se termina la formación de un catastro. Artículo 90. Avalúo de la Actualización de la Formación Catastral. El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. Artículo 91. Clausura de la Actualización de la Formación. La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes. El proceso de actualización termina con la resolución por medio de la cual el Jefe de la Oficina de Catastro, a partir de la fecha de dicha providencia, ordena la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados. En la misma providencia, la cual será debidamente publicada, se determinará que los avalúos resultantes de la actualización de la formación, entrarán en vigencia el 1o. de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados. Ley 44 de 1990 por la cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas facultades extraordinarias. Artículo 1º.- Impuesto Predial Unificado. A partir del año de 1990, fusiónanse en un solo impuesto denominado "Impuesto Predial Unificado", los siguientes gravámenes: 1. El Impuesto Predial regulado en el Código de Régimen Municipal adoptado por el Decreto 1333 de 1986 y demás normas complementarias, especialmente las Leyes 14 de 1983, 55 de 1985 y 75 de 1986; 2. El impuesto de parques y arborización, regulado en el Código de régimen Municipal adoptado por el Decreto 1333 de 1986; 3. El impuesto de estratificación socioeconómica creado por la Ley 9 de 1989; 4. La sobretasa de levantamiento catastral a que se refieren las Leyes 128 de 1941, 50 de 1984 y 9 de Artículo 3º.- Base gravable. Las base gravable del Impuesto Predial Unificado será el avalúo catastral, o el autoavalúo cuando se establezca la declaración anual del impuesto predial unificado. Decreto 352 de 2002 "Por el cual se compila y actualiza la normativa sustantiva tributaria vigente, incluyendo las modificaciones generadas por la aplicación de nuevas normas nacionales que se deban aplicar a los tributos del Distrito Capital, y las generadas por acuerdos del orden distrital". Artículo 21. Vigencia de los avalúos catastrales. Los avalúos catastrales determinados en los procesos de formación y/o actualización catastral se entenderán notificados una vez publique el acto administrativo de clausura, y se incorpore en los archivos de los catastros. Su vigencia será a partir del primero de enero del año siguiente a aquel en que se efectuó la publicación e incorporación. Parágrafo. Los avalúos catastrales producto del proceso de formación y actualización, se deberán comunicar por correo a la dirección del predio. La no comunicación no invalida la vigencia de los avalúos catastrales. 5

6 Artículo 22. Reajuste anual de los avalúos catastrales de conservación. Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente en el porcentaje que determine y publique el Gobierno Distrital en el mes de diciembre de cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria urbana y rural, previo concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal, Confis del período comprendido entre el primero de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior. Artículo 23. Base gravable mínima. Los propietarios o poseedores de predios a los cuales no se les haya fijado avalúo catastral deberán determinar como base gravable mínima el valor que establezca anualmente la Administración Distrital, conforme a parámetros técnicos por área, uso y estrato. Una vez se le establezca el avalúo catastral declararán de acuerdo con los parámetros generales de la Ley 601 de Parágrafo. Lo establecido en el presente artículo no impide al propietario o poseedor del predio para que autoavalúe por un valor superior a la base gravable mínima aquí señalada. II. CONSIDERACIONES GENERALES El impuesto predial Unificado es un tributo impuesto de orden municipal. La administración, recaudo y control de este tributo está a cargo de cada municipio. Su base gravable, es el avalúo catastral, que en Bogotá en muchos casos, es casi igual al avalúo comercial. El primer momento en que se le fija el avalúo catastral a un inmueble es cuando la formación catastral tiene lugar, es decir, cuando es incorporado al inventario de bienes inmuebles del municipio en que se encuentra ubicado. Posteriormente, la información es consolidada con la entidad encargada de hacienda con el fin de que el Impuesto predial sea determinado. El ajuste de dicho avalúo se realiza anualmente de acuerdo a las políticas de la administración. Pero debido a que el proceso catastral es dinámico, ese valor cambia constantemente con actividades tales como la conservación y actualización catastral, o por hechos como el establecimiento y entrada en vigencia de las Unidades de Planeamiento Zonal La actualización catastral consiste en una serie de procedimientos y operaciones que tienen como fin renovar los datos de la formación catastral. Para ellos se sirve de la revisión de los elementos físico, jurídico y económico del catastro. En este último aspecto, el fin es determinar las variaciones de precio causadas por cambios en los dos primeros aspectos. Los cambios que se pueden presentar son entre otros, obras públicas nuevas, modificación física del objeto del avalúo, variaciones el uso o destinación, condiciones locales del mercado inmobiliario. La actualización catastral, es útil para mantener el censo predial actualizado en cada municipio, por tanto, es uno de los fundamentos de la gestión económica y social y una herramienta importante en la orientación de políticas. De acuerdo a lo establecido en la ley 223 de el avalúo catastral de los inmuebles urbanos no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial. Con el presente Acuerdo en coordinación con la meta de la Administración sobre acercarlo al avalúo comercial, el valor del avalúo catastral tendrá un límite fijado por el avalúo comercial, donde el monto total del primero no podrá ser superior al 80% del comercial. El presente Proyecto de Acuerdo está en concordancia con la meta de la Administración que pretende acercar el avalúo catastral al avalúo comercial. Por tanto se fija un límite para el avalúo catastral, determinado por el avalúo comercial. De 6

7 este modo se establece una regla clara para los ciudadanos y la Administración, que ayuda a la equidad y a la eficiencia. Cordialmente, GUILLERMO VILLATE SUPELANO ARMANDO GUTIERREZ GONZALEZ Concejal de Bogotá Concejal de Bogotá MARIA SUSANA GONZALEZ RONCANCIO Concejal de Bogotá III. ARTICULADO PROYECTO DE ACUERDO No. ( ) DE 2007 POR MEDIO DEL CUAL SE ESTABLECE UN TOPE PARA EL VALOR DEL AVALÚO CATASTRAL EN LOS PREDIOS URBANOS DEL DISTRITO CAPITAL. EL CONCEJO DE BOGOTA DISTRITO CAPITAL En ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales y en especial de las que le confiere el artículo 12 numerales 1 y 12 del Decreto Ley 1421 de 1993, 7

8 ACUERDA ARTÍCULO 1. OBJETO. El presente Acuerdo determina el porcentaje máximo de aproximación del avalúo catastral al avalúo comercial fijado en 80% para todos los predios del Distrito Capital. Para efectos de esta norma, el avalúo comercial del predio será el correspondiente al efectuado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, por el Instituto Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados. ARTÍCULO 2. La presente disposición será aplicable a todos aquellos predios a los que se les realice ajuste en el valor catastral ya sea por actualización o por conservación y en el caso en que los propietarios o poseedores soliciten la revisión del avalúo vigente. ARTICULO 3. Con el fin de no generar trámites adicionales, la administración distrital determinará los términos de aplicación del tope establecido en el artículo primero del presente acuerdo. Dicho tope también podrá ser establecido a solicitud del propietario del predio o inmueble, ARTÍCULO 3. VIGENCIA. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las demás normas que le sean contrarias. Para efectos de esta norma, el avalúo comercial del predio será el correspondiente al efectuado por 8 la Unidad A