VALORES BÁSICOS DEL SUELO Y DE LA CONSTRUCCIÓN Y ÍNDICES CORRECTORES PARA COMPROBAR LOS VALORES DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA SITUADOS

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1 VALORES BÁSICOS DEL SUELO Y DE LA CONSTRUCCIÓN Y ÍNDICES CORRECTORES PARA COMPROBAR LOS VALORES DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA SITUADOS EN CATALUÑA, EN LOS IMPUESTOS SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES 2013

2 ÍNDICE página Introducción... 1 Valor de las construcciones: 1. Aspectos generales Determinación del módulo M Factores multiplicativos del módulo M Factores de las diversas tipologías de edificación Factores de las diversas cualidades de las construcciones o edificaciones Valor de las construcciones, según tipología y calidad, en /m 2 construido Criterios de asignación de la calidad de las construcciones Costes de urbanización Valores de repercusión del suelo 1. Aspectos generales Valores de repercusión del suelo de uso residencial (viviendas plurifamiliares y unifamiliares) Valores de repercusión del suelo de uso de oficinas (edificios de oficinas) Valores de repercusión del suelo de uso comercial (edificios y locales comerciales) Valores de repercusión del suelo de uso hotelero Valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos (edificios de uso sanitario, cultural y docente) Valores de repercusión del suelo de uso industrial (edificios, locales industriales y naves-almacén) Valores de repercusión del suelo bajo rasante (sótanos) Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso residencial Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso de oficinas Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso comercial Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso hotelero Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso sanitario, cultural y docente Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso industrial Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso bajo rasante I

3 16. Ubicaciones de categoría máxima entre las máximas y mínima entre las mínimas Otras consideraciones con respecto a las categorías de ubicación Valores unitarios del suelo 1. Aspectos generales Valores unitarios del suelo de uso industrial Criterios de asignación de las categorías de los polígonos industriales Valores unitarios del suelo de uso residencial Criterios de asignación de las categorías de los polígonos o urbanizaciones de uso residencial Valores unitarios del suelo dotacional Polígonos industriales y urbanizaciones de uso residencial de categoría máxima entre las máximas y mínima entre las mínimas Polígonos industriales y urbanizaciones de uso residencial de categoría especial Coeficientes correctores 1. Coeficientes de realización Coeficientes reductores por antigüedad o estado de la construcción Coeficientes reductores por arrendamiento Coeficientes correctores por características especiales Otras consideraciones referentes al suelo y a la construcción 1. Superficies de las edificaciones a computar Valoración de oficinas y despachos ubicados en edificios de uso residencial Valoración de trasteros Supuestos de construcciones ruinosas Edificabilidades a computar Valoración de terrazas de uso privativo de una vivienda Valoración de las áreas ajardinadas que rodean una vivienda y están vinculadas a ésta o son de uso privativo Supuestos de infradotación de servicios Valoración del suelo urbanizable Valores de las plazas de aparcamiento 1. Aspectos generales Valores de las plazas de aparcamiento de coches de los diferentes cuadros II

4 3. Valores de las plazas de aparcamiento de moto de los diferentes cuadros Criterios de asignación de las categorías de ubicación en las plazas de aparcamiento Participantes y validez temporal de los valores y de los Índices de este estudio Anexo I Cuadros asignados a los diversos municipios a efectos de la valoración del suelo por repercusión. Anexo II Áreas asignadas a los diversos municipios a efectos de la valoración del suelo por unitario. III

5 INTRODUCCIÓN En este documento se describen los valores básicos de las construcciones y del suelo y los índices correctores que son de aplicación en la formulación de los dictámenes periciales para la comprobación de los valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de Cataluña, en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones. También se especifica el proceso seguido hasta llegar a estos valores y las fuentes documentales consultadas. El objetivo es favorecer la coordinación de las valoraciones y el contenido formal de los dictámenes periciales, en nombre de la equidad y de los requisitos de motivación fijados por los tribunales. En todo caso, este estudio de valores básicos e índices correctores no representa ningún obstáculo a la hora de formular valoraciones de forma singular si así lo exigen las peculiaridades de los bienes que se tienen que valorar. En el apartado correspondiente se expone la validez temporal de estos valores básicos e índices correctores. 1

6 VALORES DE LAS CONSTRUCCIONES 1. Aspectos generales Las construcciones se valoran a partir del módulo M, que expresa el coste del m 2 de una construcción de uso residencial plurifamiliar de categoría media. El importe de este coste está integrado por el coste de ejecución material, el beneficio industrial, los honorarios de los técnicos, las licencias y los seguros del proceso de edificación. En consecuencia, M hace referencia a los costes unitarios de los edificios de viviendas plurifamiliares de carácter urbano, en manzana cerrada, equivalentes a los considerados de categoría cuarta en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones del Real decreto 1020/93, por el que se aprueban las normas técnicas y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones con el fin de determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. La cuantía del módulo M se corrige, en cada caso, por coeficientes o factores expresivos del uso y de la calidad o categoría de las construcciones. 2. Determinación del módulo M De acuerdo con el número 146 de la publicación EME DOS, Agenda de la construcción, correspondiente al 4º trimestre de 2012, el coste por m 2 de ejecución material de una construcción de uso residencial plurifamiliar de categoría media, entre medianeras, similar a la de las viviendas plurifamiliares en manzana cerrada de carácter urbano de la categoría cuarta del cuadro de coeficientes del valor del Real decreto 1020/1993 oscila, en Cataluña, entre un máximo de 780,53 y un mínimo de 609,92, según la superficie de la vivienda. Si se añade a esta última cifra de 609,92, un 14% en concepto de gastos del constructor y un 6% correspondiente al beneficio industrial propio de la actividad empresarial, y también se añade un 10% por honorarios de los técnicos que 2

7 intervienen en la construcción, licencias y seguros, resulta un coste unitario mínimo de 609,92 x 1,30 = 792,90. No obstante y vista la ponderación con que se actúa, el valor del módulo M se fija en 720. En consecuencia, M = 720. A efectos exclusivamente de comprobar el valor de las declaraciones de obra nueva y de la división de la propiedad horizontal, el módulo M es de 720 x 0,94 = 676,80, ya que el valor de la construcción no incluye el beneficio del constructor, de acuerdo con lo que establece la sentencia de 29 de mayo de 2009 del Tribunal Supremo. 3. Factores multiplicativos del módulo M Los dos factores multiplicativos del módulo M se refieren, respectivamente, a la tipología y a la calidad de las construcciones. A la hora de determinarlos se ha considerado como guía el cuadro de coeficientes de valores de las construcciones del Real decreto 1020/93, así como los costes de edificación de las diferentes tipologías de las publicaciones técnicas "Boletín Económico de la Construcción", "Construc" y "Eme Dos"; también se han considerado los precios de referencia para el visado del Colegio de Arquitectos de Cataluña, los costes de construcción de edificios tipos de los Precios de referencia de obra nueva de edificación del Instituto de Tecnología de Cataluña y los Indicadores de referencia de costes de la edificación de vivienda protegida de Cataluña del Pacto nacional para la vivienda Factores de las diversas tipologías de edificación Viviendas plurifamiliares... 1,00 Viviendas unifamiliares entre medianeras ,10 Viviendas unifamiliares aisladas... 1,25 Viviendas rurales... 0,90 Edificios comerciales... 1,30 Edificios de oficinas... 1,20 Hoteles: categoría de 2 *... 1,35 Edificios de uso sanitario... 1,30 3

8 Edificios de uso cultural... 1,00 Edificios de uso docente... 1,00 Locales comerciales... 1,00 Locales industriales... 1,00 Naves-almacén... 0,40 Edificios industriales... 0,60 Sótanos... 0,50 Piscinas descobertes...0,60 Pistas deportivas ,45 Áreas ajardinadas...0,10 5. Factores de las diversas cualidades de las construcciones o edificaciones Viviendas plurifamiliares Muy buena ,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Viviendas unifamiliares entre medianeras Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Viviendas unifamiliares aisladas Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 4

9 Viviendas rurales Muy buena... 1,75 Buena... 1,35 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Edificios comerciales Muy buena... 1,70 Buena... 1,30 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Edificios de oficinas Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Hoteles Categoría 5* (muy buena)... 2,00 Categoría 4* (buena)... 1,50 Categoría 3* (media)... 1,20 Categoría 2* (modesta)... 1,00 Categoría 1* (muy modesta)... 0,85 Edificios de uso sanitario Muy buena... 1,70 Buena... 1,30 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 5

10 Edificios de uso cultural Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Edificios de uso docente Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Locales comerciales Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Locales industriales Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Naves-almacén Muy buena... 1,70 Buena... 1,30 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 6

11 Edificios industriales Muy buena... 1,70 Buena... 1,30 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Sótanos Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Piscinas descubiertas Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Pistas deportivas Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 Áreas ajardinadas Muy buena... 1,60 Buena... 1,25 Media... 1,00 Modesta... 0,80 Muy modesta... 0,60 7

12 6. Valor de las construcciones, según la tipología y la calidad, en /m 2 construido Estos valores se obtienen multiplicando 720 por dos coeficientes: el de la tipología y el de calidad de la edificación, los cuales se especifican en los apartados 4 y 5, respectivamente. Viviendas plurifamiliares Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Viviendas unifamiliares entre medianeras Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Viviendas unifamiliares aisladas Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Viviendas rurales Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta

13 Edificios comerciales Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Edificios de oficinas Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Hoteles Categoría 5* (muy buena) Categoría 4* (buena Categoría 3* (media) Categoría 2* (modesta) Categoría 1* (muy modesta) Edificios de uso sanitario Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Edificios de uso cultural Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta

14 Edificios de uso docente Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Locales comerciales Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Locales industriales Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Naves-almacén Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Edificios industriales Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta

15 Sótanos Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Piscinas descubiertas Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Pistas deportivas Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta Áreas ajardinadas Muy buena Buena Media Modesta Muy modesta

16 Observaciones: Los valores unitarios anteriores quedarán reducidos al 50% en las superficies sobre rasante de las tipologías edificatorias de los usos residencial, comercial, oficinas, sanitario, docente y cultural, cuando se encuentren faltas de distribución interior. Igualmente quedarán reducidos al 50% los locales comerciales e industriales faltos de distribución interior o de acabados. Si se trata de piscinas cubiertas con estructura permanente, se aplicarán los valores de los descubrimientos afectados por el coeficiente 2,50, por analogía al cuadro de valores la norma 20 del RD 1020/1933. Si la cubierta es desmontable, se aplicará el coeficiente 1, Criterios de asignación de la calidad de las construcciones La asignación de la calidad de la construcción debe hacerse considerando la de los materiales constructivos utilizados. La calidad media se tiene que asignar cuando se considere que los materiales constructivos son, en general, de calidad similar a la media de los utilizados en las edificaciones de la misma tipología que se construyen actualmente en Cataluña. Si son viviendas, esta calidad, que es la que predomina en las construcciones que se hacen en Cataluña, coincide con la de las de protección oficial (HPO) o protegidas. Concuerda con la de las categorías 4ª y 5ª del "Catálogo de Edificios y Construcciones de Carácter Urbano", editado por el Instituto de Estudios Fiscales del Ministerio de Economía y Hacienda. La calidad buena se tiene que asignar cuando la calidad de los materiales constructivos, en general, sea superior a la media de los utilizados en las 12

17 edificaciones de la misma tipología que se construyen en Cataluña. Concuerda con las categorías 2ª y 3ª del "Catálogo de Edificios y Construcciones de Carácter Urbano". La calidad modesta se asigna cuando la calidad de los materiales constructivos sea, en general, inferior a la media de los utilizados en las edificaciones de la misma tipología que se construyen en Cataluña. Concuerda con la categoría 6ª y 7ª del "Catálogo de Edificios y Construcciones de Carácter Urbano". La calidad muy buena se reserva a los supuestos de utilización generalizada de materiales constructivos de alta calidad. Concuerda con la Categoría 1ª del "Catálogo de Edificios y Construcciones de Carácter Urbano". La calidad muy modesta se reserva a los supuestos de utilización generalizada de materiales constructivos de muy baja calidad y a las naves-almacén si la edificación es tan sencilla que sólo dispone de los elementos constructivos indispensables para su uso como tal. Concuerda con las categorías 8ª y 9ª del "Catálogo de Edificios y Construcciones de Carácter Urbano. 13

18 COSTES DE URBANIZACIÓN Según el número 146 de la publicación relacionada con la construcción "Eme Dos", correspondiendo al 4º trimestre de 2012, el coste medio de urbanización en Cataluña, sin incluir ni el planeamiento ni el movimiento preliminar de tierras, es de 1.040,68 euros por metro lineal en calles de 6 metros de anchura; de 1.335,17 en calles de 10 metros de anchura; de 2.944,24 si la anchura es de 16 metros y de 3.496,04 si la anchura es de 20 metros. Estas cantidades son equivalentes a 173,45; 133,52; 184,02 y 174,80 /m 2 de vial, respectivamente. La media de estas últimas cantidades es de (173, , , ,80) : 4 = 166,45 /m 2 y comoquiera que el coste medio del movimiento preliminar de las tierras se puede fijar en 16 /m 2 de vial, y los del planeamiento, gestión y proyecto de urbanización en 20 /m 2 resulta, por lo tanto, un coste medio de urbanización de 202 /m 2. Para las otras cualidades de urbanización se aplican los coeficientes de valor que se indican a continuación, los cuales se han deducido tomando como referencia el cuadro de la norma 20 del Real decreto 1020/1993, resultante: Calidad de urbanización Coeficiente Coste /m 2 de vial muy buena 1,60 323,20 buena 1,25 252,50 media 1,00 202,00 modesta 0,80 161,60 muy modesta 0,60 121,20 Considerando que actualmente las superficies de los viales, incluyendo las aceras, representan por término medio el 20% de la superficie del suelo a urbanizar, resultan el costes siguientes por m 2 de suelo urbanizable: 14

19 Calidad de urbanización Coste, /m 2 de suelo urbanizable Muy buena... 64,64 Buena... 50,50 Media... 40,40 Modesta... 32,32 Muy modesta... 24,24 En el suelo urbanizado, dado que la relación entre las superficies del suelo urbanizado y las del suelo urbanizable se puede fijar en 0,60, se obtienen los costes siguientes: Calidad de urbanización Coste, /m 2 de suelo urbanizado Muy buena ,73 Buena... 84,17 Media o normal... 67,33 Modesta... 53,87 Muy modesta... 40,40 Si se redondean las cifras anteriores a múltiplos de euro, resultan los costes siguientes, en /m 2 Calidad de urbanización Suelo urbanizable Suelo urbanizado muy buena buena media modesta muy modesta La calidad de urbanización responde a la naturaleza y a la calidad de los servicios. Se considera de calidad media si los servicios correspondientes se limitan a cumplir con los estándares que se exigen actualmente en las obras de urbanización, cosa que comporta una situación similar a la siguiente: el pavimento es asfáltico, sólo hay 15

20 una simple conducción para las aguas residuales, hay farolas para el alumbrado público aunque no están situadas regularmente, no se aseguran sobrantes de agua y las aceras y las zonas verdes no están terminadas. Las cualidades buena y modesta corresponden a las obras de urbanización que comportan dotaciones de servicios superiores o inferiores, respectivamente, a las de la calidad media. La calidad muy buena corresponde a las obras de urbanización que, además de comportar unos servicios superiores a los de la calidad media, se hayan hecho con materiales de muy alta calidad. La calidad muy modesta corresponde a las obras de urbanización que, además de comportar unos servicios inferiores a los de la calidad media, se hayan hecho con materiales de muy baja calidad. 16

21 VALORES DE REPERCUSIÓN DEL SUELO 1. Aspectos generales Los valores de repercusión del suelo se determinan de acuerdo con los usos y las categorías de la ubicación de las edificaciones. Hay cinco tipos a cuadros: A, B, C, D y E, con sus correspondientes concreciones, atendiendo a la diversidad de valores de suelo: A1, A2; B1, B2, B3, B4, B5; C1, C2, C3, C4; D1, D2, D3, D4; y E. El cuadro A1 se tiene que aplicar a Barcelona ciudad, y el cuadro A2 corresponde al municipio de Sitges. Los cuadros B (B1, B2, B3, B4, B5) se tienen que aplicar en las poblaciones del área de influencia de Barcelona con más interés residencial, a poblaciones importantes con especial relevancia residencial del resto de Cataluña y a municipios turísticos de gran calidad, junto con las ciudades de Girona y Tarragona. Los cuadros C (C1, C2, C3, C4) deben aplicarse a las grandes poblaciones no referenciadas antes, en las poblaciones medias con cierto atractivo residencial, en los municipios turísticos de cierta calidad y a las capitales comarcales de Barcelona (excepto Berga) y municipios ubicados en sus áreas de influencia que no se han indicado con anterioridad, a las capitales comarcales de Girona (salvo Santa Coloma de Farners y los municipios que no pertenecen al cuadro anterior), las capitales comarcales del Baix Camp y Baix Penedès, la ciudad de Lleida y las capitales comarcales del Alt Urgell y Pallars Sobirà. Los cuadros D (D1, D2, D3, D4) deben aplicarse al resto de las capitales comarcales de la demarcación de Lleida y Tarragona no incluidas en el cuadros anteriores (excepto las comarcas de Terra Alta y Ribera d Ebre), y en general en las 17

22 poblaciones medias faltas de especial atractivo residencial y a las poblaciones pequeñas que tienen uno cierto atractivo residencial y que no se han especificado antes. El cuadro E se tiene que aplicar a las poblaciones pequeñas faltas de atractivo residencial. En el anexo I de este estudio se relacionan los cuadros correspondientes a los diversos municipios. 2. Valores de repercusión del suelo de uso residencial (viviendas plurifamiliares y viviendas unifamiliares) Para la fijación de los valores de repercusión del suelo de uso residencial se consideran siete categorías de ubicación (1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª y 7ª) en los cuadros A; cinco (1ª, 2ª, 3ª, 4ª y 5ª) en los cuadros B y C; y tres (1ª, 2ª y 3ª) en los cuadros D y E. La determinación de los valores del suelo se hace a partir del análisis de los precios de oferta de los inmuebles de uso residencial colectivo, obtenidos de diversas fuentes, y de los valores declarados a la Agencia Tributaria de Cataluña en las transmisiones de viviendas plurifamiliares correspondientes a los tres últimos años (2010, 2011 y 2012). Así, si consideramos los valores de las viviendas plurifamiliares de obra nueva de la ciudad de Barcelona que nos proporcionan diversas fuentes para el año 2012: estudio de la Secretaría de Vivienda (de /m 2, mediana de los precios en Barcelona), Ministerio de Fomento (3.371 /m 2 ) y Sociedad de Tasación (3.573 /m 2 ), una vez aplicado un porcentaje reductor de prudencia al tratarse de precios de oferta y añadiendo un minorador de entre el 5 y el 7%, para incorporar la tendencia a la baja de precios prevista para el 2013, obtenemos un valor promedio aproximado de /m 2. 18

23 Por otra parte, la media de los valores declarados a la Agencia Tributaria de Cataluña por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en inmuebles de uso residencial colectivo de menos de 15 años los años 2010, 2011 y 2012, actualizados un -6% anual hasta 31 de diciembre de 2013, nos da, para el municipio de Barcelona, un valor promedio de /m 2. Dato que tomamos como referencia, con el fin de quedarnos con el valor más prudente. A partir de este dato, en el municipio de Barcelona el valor del suelo para ubicación media (categoría 4ª), con calidad de construcción media (720 /m 2 ) será, aplicando el método residual, con K = 1,40: Valor del suelo = (2.808 / 1,40) 720 = /m 2, Si el valor del suelo lo obtenemos con la calidad de construcción buena, con la misma K de 1,40, el resultado es: Valor del suelo = (2.808 / 1,40) 900 = /m 2, Si consideramos que el valor del suelo para la ubicación media es la media de ambos valores de repercusión, el valor del suelo de la zona 4ª será: ( ) / 2 = /m 2 Si comparamos este valor del suelo de la ubicación 4ª del municipio de Barcelona, de /m 2, con el de la misma ubicación del año 2012, de /m 2, se comprueba que el decremento del valor del suelo es de -7,28%. Si aplicamos este decremento en el resto de valores del suelo del cuadro A1, correspondiendo a Barcelona, obtendremos los valores de repercusión del suelo de las diferentes ubicaciones del cuadro para el año 2013: año Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a 2012 A A

24 Por otra parte, con respecto a los valores mínimos (correspondientes al cuadro E, y la categoría media), el valor del suelo se determina a partir de los precios de venta de las viviendas de protección oficial: Precio máximo en venta de las viviendas de protección oficial, régimen general, más bajo de Cataluña: 1.212,80 /m 2 útil. Relación superficie útil / superficie construida: 0,75. Precio máximo de venta: 1.212,80 x 0,75 = 909,60 /m 2 construido. Valor del suelo por el método residual (consideramos coeficientes de realización de 1,15 y 1,20 y coste de construcción de calidad normal, de 720 /m 2 ): Valor de suelo: (909,60 / 1,20) 720 = 38 /m 2 (909,60 / 1,15) 720 = 71 /m 2 media: 55 /m 2 Valor de repercusión de suelo que podemos considerar como mínimo para la zona intermedia (ubicación 2ª) del cuadro E. Una vez fijados los valores máximos (cuadro A1) y mínimos (ubicación 2ª del cuadro E), podemos determinar los valores de los cuadros y ubicaciones restantes, proporcionales a partir de los valores de suelo del año Así, si el año 2012 el valor del suelo para la ubicación 2ª del cuadro E era de 91 /m 2 y para el 2013 es de 55 /m 2, el decremento del valor del suelo que se produce es del 40%. Por lo tanto, el resto de cuadros tendrán un porcentaje de reducción del valor del suelo que irá del -7,3 al -40%, que establecemos de manera escalonada: 20

25 Cuadro % decremento del suelo respecto 2012 A -7,3% B1-7,3% B2-10% B3-12% B4-13% B5-14% C1-15% C2-15% C3-20% C4.20% D1-25% D2-29% D3-32% D4-36% E -40% Aplicando estos porcentajes sobre los valores del suelo del año 2012, se obtienen los valores de repercusión del suelo de uso residencial para el 2013 que se exponen en la tabla siguiente, redondeados a múltiplo de euro: Cuadros de valores de repercusión del suelo de uso residencial, /m 2 (viviendas unifamiliares y plurifamiliares) Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E

26 Para el año 2013 se ha añadido un nuevo cuadro (A2), en el que se incluye el municipio de Sitges, vistos los elevados valores de suelo, que aconsejan subirlo del cuadro B1 al cuadro A. Por lo tanto, el cuadro A se divide en dos, quedando el cuadro A1 para el municipio de Barcelona, y el nuevo A2 para Sitges. Además, así los valores del cuadro A2 se adecuan mejor a los nuevos valores de suelo derivados de la última de actualización de valores catastrales. Con estos valores de repercusión del suelo, añadiendo los de la construcción referidos anteriormente y los coeficientes de realización que después se detallan, se llega a valores unitarios de las viviendas plurifamiliares nuevas inferiores a los obtenidos de otras fuentes de información, lo cual demuestra la ponderación con la que se fijan los valores básicos. Si, tal como hemos hecho en el cuadro A1, la comprobación la hacemos para el resto de cuadros, se observa que los valores de suelo propuestos para el año 2013 se corresponden con los valores declarados a la Agencia Tributaria de Cataluña por las viviendas plurifamiliares de menos de 15 años. Así, en el cuadro A2, a partir de la media de los valores declarados (de /m 2 para el municipio de Sitges), el valor del suelo es, para la calidad de construcción media: Valor del suelo = (2.570 / 1,40) 720 = /m 2, Y con construcción de calidad buena, el valor residual del suelo es: Valor del suelo = (2.570 / 1,40) 900 = 935 /m 2, El módulo de valor del suelo propuesto para el cuadro A2 es, por lo tanto, de /m 2, situándose entre los dos valores de suelo obtenidos, de y 935 /m 2. 22

27 Realizando la misma comprobación para el resto de cuadros se observa que en todos los casos los valores de suelo de la zona media, obtenidos a partir de los valores declarados, se sitúan entre los valores de suelo obtenidos por el método residual con calidad de construcción media y buena: Cuadro Media de valores declarados /m 2 construcción calidad media (720 /m 2 ) Valor del suelo construcción calidad buena (900 /m 2 ) Valor de suelo 2013 ubicación media /m 2 A1 2, A B B B B B C C C C D D D D E (En los cuadros D3, D4 y E no es factible la construcción de calidad buena en la ubicación media) 23

28 3. Valores de repercusión del suelo de uso oficinas (edificios de oficinas) En los planes de ordenación urbanística, el suelo de uso de oficinas acostumbra a ser alternativo al residencial, no un uso exclusivo, hecho que aconseja que el abanico de valores de repercusión del uso de oficinas sea el mismo que el del uso residencial. A la misma conclusión también llega el estudio realizado por el Consejo de Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cataluña, indicado anteriormente, y también en la recopilación de información de mercado del uso de oficinas realizado el año 2012 por la Agencia Tributaria de Cataluña. Por lo tanto, se adoptan para cada uno del tipo a cuadros, A (A1, A2), B (B1, B2, B3, B4, B5), C (C1, C2, C3, C4), D (D1, D2, D3, D4) y E los escalonamientos de valores de repercusión que ya se han especificado para el uso residencial. En la tabla siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo de uso de oficinas de los diversos cuadros y categorías de ubicación. Cuadros de valores de repercusión del suelo de uso oficinas, /m 2 (edificios de oficinas) Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E

29 4. Valores de repercusión del suelo de uso comercial (edificios y locales comerciales) La norma 18 del Real decreto 1020/1993 establece un cuadro de coeficientes de valores, con un abanico mucho más abierto para el uso comercial que para el uso residencial, especialmente en las ubicaciones de las categorías superiores de los municipios importantes, lo cual parece indicar que el abanico de valores tiene que superar, de forma significativa, la frontera superior del uso residencial y así lo confirman los análisis del mercado de locales comerciales. Por otra parte, en el estudio Valor del suelo en Cataluña realizado por el Consejo de Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cataluña, se dice que el valor de repercusión del suelo de uso comercial es superior al del uso residencial en las zonas de fuerte actividad comercial, mientras que en las zonas sin ningún interés comercial los valores de repercusión del suelo de este uso pueden estar incluso por debajo de los de uso residencial. Las comprobaciones efectuadas con datos del año 2012 y recogidas en el estudio de mercado confirman este hecho, con una diferencia muy acusada del valor del uso comercial en alguno de los ejes con más actividad comercial. Por eso los valores de repercusión del suelo de uso comercial que se fijan son los del uso residencial afectados por los coeficientes que a continuación se indican: Cuadro A1 Categoría de la ubicación 1ª = 4,00 Categoría de la ubicación 2ª = 2,00 Categoría de la ubicación 3ª = 1,00 Categoría de la ubicación 4ª = 0,80 Categoría de la ubicación 5ª = 0,70 Categoría de la ubicación 6ª = 0,60 Categoría de la ubicación 7ª = 0,50 25

30 Cuadro A2 Categoría de la ubicación 1ª = 2,00 Categoría de la ubicación 2ª = 1,50 Categoría de la ubicación 3ª = 1,00 Categoría de la ubicación 4ª = 0,80 Categoría de la ubicación 5ª = 0,70 Categoría de la ubicación 6ª = 0,60 Categoría de la ubicación 7ª = 0,50 Cuadros B (B1, B2, B3, B4, B5) y C (C1, C2, C3, C4) Categoría de la ubicación 1ª = 1,30 Categoría de la ubicación 2ª = 1,10 Categoría de la ubicación 3ª = 1,00 Categoría de la ubicación 4ª = 0,70 Categoría de la ubicación 5ª = 0,50 Cuadros D (D1, D2, D3, D4) Categoría de la ubicación 1ª = 1,10 Categoría de la ubicación 2ª = 0,90 Categoría de la ubicación 3ª = 0,70 Cuadro E Categoría de la ubicación 1ª = 1,10 Categoría de la ubicación 2ª = 0,90 Categoría de la ubicación 3ª = 0,70 En la tabla siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo de uso comercial de los diversos cuadros y categorías de ubicación: 26

31 Cuadros de valores de repercusión del suelo de uso comercial, /m 2 (edificios y locales comerciales) Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E En aquellas zonas donde los locales tengan poco interés comercial, a efectos de valor del suelo pueden considerarse como de uso industriales. 5. Valores de repercusión del suelo de uso hotelero En el planes de ordenación urbanística, el suelo de uso hotelero acostumbra a ser un uso alternativo al residencial, no un uso exclusivo, lo cual aconseja que el abanico de valores de repercusión del uso hotelero sea el mismo que el del uso residencial. Por lo tanto, se adopta para cada uno de los tipos a cuadros, A1, A2, B (B1, B2, B3, B4, B5), C (C1, C2, C3,C4), D (D1, D2, D3, D4) y E los escalonamientos de valores de repercusión que anteriormente se ha especificado para el uso residencial. 27

32 En la tabla siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo de uso hotelero de los diversos cuadros y categorías de ubicación: Cuadros de valores de repercusión del suelo de uso hotelero, /m 2 Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E Valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos (edificación de uso sanitario, cultural y docente) En el estudio Valor del suelo en Cataluña realizado por el Consejo del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cataluña, arriba mencionado, se dice que los valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos oscilan entre el 60% y el 40% de valor del uso predominante, en este caso el residencial, siendo más bajo el porcentaje en las zonas de menor dinámica inmobiliaria. Por eso, los valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos (edificación sanitaria, cultural y docente) se fijan a partir del uso residencial, afectados por los siguientes coeficientes: 28

33 Cuadros A1 y A2 Categoría de la ubicación 1ª = 0,60 Categoría de la ubicación 2ª = 0,57 Categoría de la ubicación 3ª = 0,53 Categoría de la ubicación 4ª = 0,50 Categoría de la ubicación 5ª = 0,47 Categoría de la ubicación 6ª = 0,43 Categoría de la ubicación 7ª = 0,40 Cuadros B (B1, B2, B3, B4, B5) y C (C1, C2, C3, C4) Categoría de la ubicación 1ª = 0,55 Categoría de la ubicación 2ª = 0,50 Categoría de la ubicación 3ª = 0,40 Categoría de la ubicación 4ª = 0,35 Categoría de la ubicación 5ª = 0,30 Cuadros D (D1, D2, D3, D4) Categoría de la ubicación 1ª = 0,50 Categoría de la ubicación 2ª = 0,45 Categoría de la ubicación 3ª = 0,40 Cuadro E Categoría de la ubicación 1ª = 0,50 Categoría de la ubicación 2ª = 0,45 Categoría de la ubicación 3ª = 0,40 En la tabla siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos (edificación sanitaria, cultural y docente) de los diversos cuadros y categorías de ubicación: 29

34 Cuadros de valores de repercusión del suelo destinado a equipamientos /m 2 (edificación de uso sanitario, cultural y docente) Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E Valores de repercusión del suelo de uso industrial (edificios industriales, locales industriales y naves-almacenes) El suelo de uso industrial se valora normalmente por unitario (en /m 2 de suelo). Si se valora por repercusión, la norma 18 del Real decreto 1020/1993 establece un abanico de coeficientes de valores que indica que la relación entre el valor de la repercusión del uso industrial y el valor de la repercusión del uso residencial se puede establecer en un mínimo de un 0,42 en el caso de las ubicaciones muy buenas de un municipio muy importante y que esta relación puede ir aumentando hasta llegar a 1,00 en municipios de poca entidad. También crece al disminuir la categoría de la ubicación. No obstante, considerando que a veces los edificios industriales se destinan a aparcamientos y que la vigente normativa de viviendas de protección pública fija el 30

35 precio máximo de venta de estas superficies en el 60% del precio de las superficies habitables anexas, parece oportuno que la relación entre los valores de repercusión del suelo industrial y los valores de repercusión del suelo de uso residencial no supere la cifra de 0,60. Por todo lo dicho, los valores de repercusión del suelo de uso industrial que se fijan son los del uso residencial afectados por los siguientes coeficientes: Cuadros A1 y A2 Categoría de la ubicación 1ª = 0,42 Categoría de la ubicación 2ª = 0,45 Categoría de la ubicación 3ª = 0,48 Categoría de la ubicación 4ª = 0,51 Categoría de la ubicación 5ª = 0,54 Categoría de la ubicación 6ª = 0,57 Categoría de la ubicación 7ª = 0,60 Cuadros B (B1, B2, B3, B4, B5) y C (C1, C2, C3, C4) Categoría de la ubicación 1ª = 0,50 Categoría de la ubicación 2ª = 0,52 Categoría de la ubicación 3ª = 0,54 Categoría de la ubicación 4ª = 0,57 Categoría de la ubicación 5ª = 0,60 Cuadros D (D1, D2, D3, D4) Categoría de la ubicación 1ª = 0,50 Categoría de la ubicación 2ª = 0,55 Categoría de la ubicación 3ª = 0,60 Cuadro E Categoría de la ubicación 1ª = 0,50 Categoría de la ubicación 2ª = 0,55 Categoría de la ubicación 3ª = 0,60 31

36 En el cuadro siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo de uso industrial de los diferentes cuadros y categorías de ubicación: Cuadros de valores de repercusión del suelo de uso industrial, /m 2 (edificios y locales industriales y naves-almacenes) Categoría de ubicación Cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A A B B B B B C C C C D D D D E Valores de repercusión del suelo bajo rasante (sótanos) De acuerdo con el estudio Valores del suelo en Cataluña. 2002, del Consejo de Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cataluña, el valor de repercusión del suelo de los sótanos destinados a aparcamiento oscilan, en centros urbanos consolidados, entre el 33% y el 20% del uso residencial. Estos porcentajes disminuyen hasta llegar a anularse en ocasiones, conforme disminuye el tamaño y la densidad del centro urbano o se trata de plantas inferior al primer sótano. No obstante y visto que las ponencias de valoración catastral de los municipios de 32

37 Cataluña aprobadas recientemente con frecuencia fijan este porcentaje en el 20% y dado la ponderación con la que se actúa, los valores de repercusión del suelo de los sótanos que se fijan son los del uso residencial afectados por los coeficientes siguientes. Cuadros A1 y A2 Categoría de la ubicación 1º sótano 2º sótano 3º sótano 1a 0,20 0,15 0,10 2a 0,20 0,15 0,10 3a 0,20 0,15 0,10 4a 0,20 0,15 0,10 5a 0,20 0,15 0,10 6a 0,20 0,15 0,10 7a 0,20 0,15 0,10 Cuadros B (B1, B2a, B3, B4, B5) y C (C1, C2, C3, C4) Categoría de la ubicación 1º sótano 2º sótano 1a 0,20 0,15 2a 0,20 0,15 3a 0,20 0,15 4a 0,20 0,15 5a 0,20 0,15 Cuadros D (D1, D2, D3, D4) Categoría de la ubicación 1º sótano 1a 0,20 2a 0,20 3a 0,20 Cuadro E Categoría de la ubicación 1º sótano 1a 0,20 2a 0,20 3ª 0,20 33

38 En la tabla siguiente se exponen los valores de repercusión del suelo bajo rasante de los diferentes cuadros y categorías de ubicación: Cuadros de valores de repercusión del suelo bajo rasante, /m 2 Categoría de ubicación cuadro 1a 2a 3a 4a 5a 6a 7a A1 primero segundo tercero A2 primero segundo tercero B1 primero segundo B2 primero segundo B3 primero segundo B4 primero segundo B5 primero segundo C1 primero segundo C2 primero segundo C3 primero segundo C4 primero segundo D1 primero D2 primero D3 primero D4 primero E primero

39 9. Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso residencial Cuadro A Integran la categoría 4ª las ubicaciones de calidad media para el uso residencial, en relación con el entorno. Las construcciones de uso residencial situadas en estas ubicaciones son predominantemente de calidad similar a las de protección oficial, salvo en su caso, de las antiguas. Integran la categoría 1ª las ubicaciones de más calidad para el uso residencial. Las construcciones nuevas de uso residencial situadas en estas ubicaciones son, generalmente, de calidad buena o muy buena. Integran la categoría 7ª las ubicaciones de menos calidad para el uso residencial. Las construcciones nuevas de uso residencial situadas en estas ubicaciones son, generalmente, una mezcla de las cualidades muy modesta, modesta y media. Integran la categoría 3ª las ubicaciones de calidad ligeramente superior a la media para el uso residencial. Las construcciones nuevas de estas ubicaciones son una mezcla de las cualidades media y buena, aunque con predominio de la media. Integran la categoría 2ª las ubicaciones de calidad bastante superior a la media del uso residencial. Las nuevas construcciones de estas ubicaciones son, predominantemente, de calidad buena. Integran la categoría 5ª las ubicaciones de calidad ligeramente inferior a la media para el uso residencial. Las construcciones de estas ubicaciones son, predominantemente, una mezcla de las cualidades modesta y media pero con predominio de la media, salvo las antiguas. Integran la categoría 6ª las ubicaciones bastante inferiores a la media del municipio para el uso residencial. Las construcciones situadas en estas ubicaciones son, predominantemente, una mezcla de las cualidades modesta y media pero con predominio de la media, salvo las antiguas. 35

40 Cuadros B y cuadros C Integran la categoría 3ª las ubicaciones de calidad media para uso residencial, en relación con el entorno. Las construcciones nuevas de uso residencial de estas ubicaciones son, predominantemente, de calidad similar a las de protección oficial, salvo las antiguas. La categoría 1ª la integran las ubicaciones de más calidad para el uso residencial. Las construcciones nuevas de uso residencial situadas en estas ubicaciones son, predominantemente, de calidad buena o muy buena La categoría 5ª la integran las ubicaciones de menos calidad para el uso residencial. Las construcciones de uso residencial de estas ubicaciones son, en general, una mezcla de las cualidades muy modesta, modesta y media. La categoría 2ª queda integrada por las ubicaciones de calidad superior a la media para el uso residencial. Las nuevas construcciones de uso residencial de estas ubicaciones son, predominantemente, de calidad buena. Cuadro D La categoría 2ª de este cuadro la integran las ubicaciones de calidad media para el uso residencial, en relación con el entorno. Las construcciones de uso residencial de estas ubicaciones son, predominantemente, de calidad similar a las de protección oficial, salvo las antiguas. La categoría 1ª la integran las ubicaciones de más calidad para el uso residencial. Las construcciones nuevas de uso residencial de estas ubicaciones son, en general, una mezcla de las cualidades buena y media. La categoría 3ª la integran las ubicaciones de menos calidad para el uso residencial. Las construcciones de uso residencial de estas ubicaciones son, en general, una mezcla de las cualidades muy modesta, modesta y media. 36

41 Cuadro E La categoría 2ª de este cuadro la integran las ubicaciones de calidad media para el uso residencial en relación con el entorno. Las construcciones de uso residencial de estas ubicaciones son, en general, de calidad similar o ligeramente inferior a las de protección oficial, salvo las antiguas. La categoría 1ª la integran las ubicaciones de más calidad para el uso residencial. Las construcciones nuevas de uso residencial de estas ubicaciones son una mezcla de las cualidades buena y media, pero predomina la media. La categoría 3ª la integran las ubicaciones de menos calidad para el uso residencial. Las construcciones de uso residencial que se ubican son, básicamente, una mezcla de la calidad modesta y de la muy modesta. 10. Criterios de asignación de las categorías de ubicación del suelo de uso de oficinas Cuadro A La categoría 1ª la integran las ubicaciones muy céntricas y con un buen servicio de transporte público. Los numerosos edificios de oficinas que se encuentran en estas ubicaciones son, por regla general, de calidad muy buena o buena. También se integran en esta categoría las ubicaciones de uso residencial de 1ª categoría. La categoría 2ª la integran las ubicaciones céntricas y relativamente bien dotadas de transporte público. Los edificios de oficinas situados en estas ubicaciones, son, por regla general, de calidad buena. También quedan integradas en esta categoría las ubicaciones de usos residenciales de 2ª categoría. La categoría 3ª la integran las ubicaciones poco céntricas pero con un aceptable servicio de transporte público. Hay edificios de oficinas, normalmente de calidad buena. También quedan integradas en esta categoría las ubicaciones de la 3ª categoría del uso residencial. 37

42 Las ubicaciones del resto de las categorías coinciden con las de las de uso residencial. Cuadros B y cuadros C La categoría 1ª la integran las ubicaciones muy céntricas y con un servicio de transporte público suficiente. En estas ubicaciones puede haber algunos edificios de oficinas, que son, normalmente, de buena calidad. En esta categoría se integran, también, las ubicaciones correspondientes en la misma categoría del suelo de uso residencial. La categoría 2ª la integran las ubicaciones céntricas y aceptablemente bien dotadas de transporte público. También se integran en esta categoría las de uso residencial de 2ª categoría. Las ubicaciones del resto de categorías coinciden con las del uso residencial. Cuadros D La 1ª categoría la integran las ubicaciones muy céntricas y con un buen acceso. En esta categoría se integran, también, las ubicaciones correspondientes a la 1ª categoría del suelo de uso residencial. Las ubicaciones del resto de categorías coinciden con las del uso residencial. Cuadro E Las ubicaciones de las diferentes categorías de este cuadro coinciden con las de uso residencial. 38

43 11. Criterios de asignación de las categorías del suelo de uso comercial Cuadro A La categoría 1ª la integran las ubicaciones muy céntricas y con buen servicio de transporte público, donde la práctica totalidad de las plantas bajas están ocupadas por tiendas o comercios. La categoría 2ª la integran las ubicaciones muy céntricas y con suficiente transporte público donde la mayoría de las plantas bajas están ocupadas por comercios. También se incluyen en esta categoría las ubicaciones céntricas, no referenciadas antes, donde la práctica totalidad de las plantas bajas son locales ocupados por comercios. La categoría 3ª la integran las ubicaciones céntricas, no referenciadas antes, en las cuales la mayoría de las plantas bajas están ocupadas por comercios. También la integran las ubicaciones poco céntricas donde la práctica totalidad de las plantas bajas son locales ocupados por comercios. La categoría 4ª la integran las ubicaciones no referenciadas antes y que a efectos del uso residencial comprenden las categorías 1ª, 2ª, 3ª y 4ª. Las ubicaciones del resto de las categorías coinciden con las del uso residencial, excepto los supuestos indicados anteriormente. Cuadros B y cuadros C Integran la categoría 1ª las ubicaciones céntricas en las cuales la práctica totalidad de las plantas bajas son comercios. Integran la categoría 2ª las ubicaciones céntricas en las cuales buena parte de las plantas bajas son comercios y también la integran las ubicaciones poco céntricas donde la práctica totalidad de las plantas bajas están ocupadas por comercios. 39