Problemas actuales del juicio de desahucio y reforma de la LEC en el texto de fomento del alquiler.

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1 Problemas actuales del juicio de desahucio y reforma de la LEC en el texto de fomento del alquiler. CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS-CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL. VALENCIA I.- PLANTEAMIENTO. Fomento del alquiler, agilización del proceso y mejora técnica del proceso de desahucio. El mero título de la Ponencia evoca el contenido y alcance de su desarrollo argumental y pone de manifiesto la necesidad de analizar los problemas actuales del juicio de desahucio derivados de su regulación en la vigente LECV 1/2000 sobre la que incidió la Ley 23/2003 de 20-07, sino que supone exponer las líneas de una reforma en materia arrendaticia que se encuentra en tramite Parlamentario (el periodo de enmiendas en el Senado terminará el próximo día ). Esta idea inicial debe de completarse con la consideración de que la técnica expositiva debe de articularse en torno a la necesidad, en primer lugar, de detectar los problemas técnicos y prácticos en la aplicación de la regulación actual, en diseñar las líneas de corrección y superación del problema y en analizar si los criterios de solución escogidos por el legislador son adecuados y pueden servir a los fines propuestos de fomentar y agilizar en el plano procesal los alquileres de viviendas par evitar que se disipe el temor de muchos propietarios de hacer viviendas vacías al mercado del alquiler ante el temor de un largo proceso judicial lleno de esperas y de gastos judiciales que desmotivan a la realización de contratos de alquiler. Se trata de evitar, adoptando remedios procesales eficaces y ágiles, que la recuperación de la vivienda por el propietario, ante el hecho acreditado del impago de la

2 merced arrendaticia, se convierta en una carrera de obstáculos en los tribunales y de que la vivienda arrendada y sobre la que no se paga la renta quede desocupada lo antes posible y puede de nuevo optimizarse saliendo otra vez al mercado de alquileres. Ello también favorecería la reactivación del mercado de compra de viviendas nuevas pues con intereses hipotecarios bajos podría volverse a la adquisición de viviendas con destino al mercado del alquiler, pero con la garantía para el propietario de que pro un lado puede recuperar la vivienda si la necesita para si mismo o para su familia y por otro con la certeza de que en el caso de impago de la renta, que es el fruto civil del arrendamiento, podría recuperar la vivienda d de forma rápida bien pro vía extrajudicial ante la inminencia del proceso sin líneas de defensa para el arrendatario o en su caos pro vía judicial con un proceso rápido y eficaz. Las estadísticas judiciales demuestran que en los últimos años se han incrementado de forma exponencial las demandas de desahucio por falta de pago, debido principalmente a la situación económica existente. Este aumento de los procedimientos de desahucio, crea, a su vez, una desconfianza social en la posibilidad de arrendar las viviendas que en la actualidad no están ocupadas y desmotiva a los propietarios para poner en el mercado viviendas potencialmente susceptibles de ser arrendadas. Esta desconfianza de los ciudadanos en la capacidad de la Administración de justicia para establecer mecanismos ágiles en orden a la recuperación de al vivienda en caso de resolución contractual y específicamente en el caso de impago de las rentas tiene un especial reflejo al ámbito concreto de las demandas de desahucio por falta de pago. En la actualidad se trata de un proceso que dura en una media aproximada entre tres y cuatro meses desde la admisión a trámite de la demanda hasta que recae sentencia firme a lo que debemos añadir el periodo de tiempo que transcurre hasta que se

3 produce el lanzamiento, con lo que en la práctica el arrendador que ve como el demandado no satisface las rentas devengadas, tiene fuera del mercado un inmueble durante unos seis meses. Esta situación de desconfianza supone un freno a que el arrendamiento de inmuebles se realice con mayor facilidad, lo que tiene una incidencia directa en la dinamización de la economía y en la potenciación del sector inmobiliario, por lo que se hace imprescindible la adopción no solo de mecanismos de Política en materia de vivienda( viviendas de protección oficial, ayudas a jóvenes para el pago del alquiler concienciación sobre las ventajas del alquiler sobre la compra sino mecanismos procesales para agilizar la tramitación y resolución de los procesos en materia arrendaticia. Dicho lo que antecede, la primera cuestión que debe de significarse es la determinación de la justificación de una reforma legal de la normativa arrendaticia-sustantiva de la Ley 29/1994 y arrendaticia procesal de la Ley 1/2000. La respuesta a esta cuestión viene establecida en la propia exposición de motivos del Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler remitida por el Congreso al Senado en fecha En la referida Exposición de motivos se dice Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables. Entre otras, facilita la elección de vivienda de los ciudadanos, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores, permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Sin embargo, el alquiler no ha sido la opción mayoritariamente escogida por los ciudadanos en los últimos años para acceder a la vivienda. A la preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores, como las propias características del mercado de vivienda en alquiler, los incentivos ofrecidos por los poderes públicos y unas condiciones

4 financieras favorables al endeudamiento. Todo ello contribuyó a que, lejos de incrementarse, en términos relativos el porcentaje de vivienda en alquiler fuera perdiendo terreno en beneficio de la vivienda en propiedad. De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11 por ciento del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40 por ciento. Si bien es cierto que en los últimos años esta situación descrita ha empezado a cambiar y, de hecho, ya se incrementan más los nuevos hogares que acceden a una vivienda en régimen de alquiler que los que acceden a ella en régimen de propiedad, siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley. De esta declaración de intenciones del Legislador o mens legislatoris pueden establecerse tres tipos de medidas en orden a la mejora del sistema procesal arrendaticio en España y que vienen a coadyuvar al objetivo final de dinamizar el mercado de las viviendas en alquiler. a.- En primer lugar, se establecen medidas legislativas concretas tendentes a fomentar el alquiler de viviendas que tenía escasos niveles de aceptación frente a la adquisición de vivienda en propiedad. En este primer grupo de medidas pueden incluirse las recogidas en los nuevos y reformados arts 9-3 LAU, LECV, 437 y 438 LECV b.- En segundo lugar, podemos identificar en la reforma concretas medidas de agilización procesal del procedimiento de desahucio arrendaticio, que tienen como finalidad potenciar la posición procesal de la parte arrendadora y sin detrimento del los derecho y garantías del arrendador-demandado y en

5 particular de sus derechos de defensa y de tutela judicial efectiva procesal evitando su indefensión material en el proceso. Entre las medidas legislativas previstas dentro de este apartado de la agilización del `proceso arrendaticio pueden incluirse los arts 159, 164, 440-3, 447, 549 y 703 LECV b.- En tercer lugar, es posible identificar en la reforma algunas medias que no son propiamente de fomento, ni de dinamización procesal del Juicio de desahucio, pero que suponen una notable mejora de la técnica procesal y que, por extensión, y como efecto complementario, también van a favorecer la agilización del proceso arrendaticio y en definitiva el fomento de los alquileres. En esta línea pueden citarse los arts 251, 252, 438, 447-2, 494 LECV. Con carácter general esta medidas proyectados por el Legislador merecen una inicial y genérica valoración positiva y al margen de algunas imprecisiones técnicas que se analizarán con posterioridad, es lo cierto que se trata de una reforma bien intencionada que trata de complementar otras medidas de política legislativa en orden a al potenciación del mercado del alquiler y cuyo éxito no depende tanto de la propia reforma sino de su efectiva aplicación en el contexto de una necesaria y completa modernización de la justicia, pues por mucho que la técnica legislativa mejore en el específico ámbito de los procesos arrendaticios, si los juzgados sufren un volumen y carga competencial superior a la que razonablemente pueden asumir las reforma analizada perderá buena parte de su pretendida eficacia, mediante el bienintencionado deseo de agilización del proceso con la eliminación de pasos procesales y de tramites no sustanciales en el sentido de no afectantes a los derechos de defensa y tutela efectiva del arrendatario-demandado. II.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE FOMENTO DEL ALQUILER.

6 Aún cuando toda la reforma tiene como finalidad última la potenciación del mercado del alquiler y su incentivo y fomento frente a la opción de la compra de vivienda, es lo cierto que son tres las medidas que de forma mas específica tiene esa función de fomento del alquiler en el sentido de favorecer que mas viviendas se aporten al mercado del alquiler desde la mayor garantía de que el propietario va a poder recuperar la vivienda si la necesita y va a recupera las rentas debidas. En este apartado, podemos incluir las siguientes medidas: Restricciones a la prórroga forzosa en caso de necesidad. En el art 9 LAU se regula el plazo de duración del contrato de arrendamiento urbano. En orden a transmitir tranquilidad al posible arrendador que tiene una vivienda cerrada y vacía y con disponibilidad de su alquiler se amplían los supuestos de posible recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador y se dice: No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En relación con este precepto procede realizar las siguientes consideraciones en orden a determinar su ámbito de aplicación: a.- La esencia de la reforma esta en ampliar el sujeto activo de la necesidad a determinados familiares o al cónyuge en los supuestos de divorcio o nulidad, lo que plantea dada la nefasta redacción de la reforma el significado de la necesidad del cónyuge y a que cónyuge se refiere, pues en

7 aplicación del art 96 CCV ay se habrá resuelto en el proceso de familia la asignación de la vivienda familiar. b.- Se regula un derecho de reposición o reversión en el caso de que el arrendador no ocupe la vivienda y se dice que si transcurridos tres meses a contar de la extinción el contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor. c.- Es un derecho potestativo, pues se exige para la aplicación de este supuesto de necesidad para el arrendador de la vivienda que al tiempo de la celebración se haga constar de forma expresa, lo que supone una referencia expresa en el contrato y su inaplicación en los contratos verbales, salvo prueba de su pacto Obtención de rentas futuras por medio de expresa condenas de futuro. Sin duda junto a al recuperación de la vivienda en adecuadas condiciones de uso después del arrendamiento, la segunda gran preocupación del

8 potencial arrendador en la el cobro de las restas y no solo las que ya se puedan haber devengado antes de la demanda sino las que se devengan durante el proceso judicial y asta la recuperación pro el arrendador de al posesión efectiva del inmueble. La excesiva dilación en ocasión del proceso que se trata de remediar con otras medidas que iremos analizando, las complejidades ejecutivas del efectivo lanzamiento y las dudas sobre el momento de efectiva recuperación del inmueble, hacia necesario que el arrendador tuviere la garantía de que o precisaba de otro proceso para cobrar las rentas vencidas durante el proceso de desahucio precedente y los inconvenientes que al escasa y genérica redacción del art LAU, establecía a esas condenas de futura y las limitaciones propias del principio de la perpetuatio iurisdictionis en relación con los hechos nuevos derivados del vencimiento de nuevos plazos. Por ello, con acierto se establece en el art LEC: En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Sobre este precepto en relación con el que procede reiterar al valoración positiva como garantía del arrendador se deben de hacer dos consideraciones en orden a su adecuada aplicación: En primer lugar, no se elimina el principio dispositivo que preside todo el proceso civil y por ello se exige que se solicite en la demanda, lo que supone que el precepto no será de aplicación sino se interesa de forma expresa en al demanda y ello implica que al menos

9 los letrados al formular la demanda deben de incluir en la fundamentación en el suplico un referencia a que se condene al pago de las rentas que se devenguen desde la demanda asta al recuperación de la posesión. No obstante, si no se incluye se entiende que es un defecto subsanable y que puede hacerse al inicio del juicio verbal de reclamación de las rentas. Se fijan con claridad el dies a quo y el dies ad quem de la condena de futuro con lo que inicua indefensión sufre el arrendatario que podrá defenderse de esa petición de futuro derivada de una manifiesta prestación periódica como es al prestación arrendaticia y donde además el devengo de esa prestación periódica se conoced desde la forma del contrato objeto del litigio. También se clarifica el criterio de cálculo de esas rentas que de vayan devengando para evitar que si se despachara ejecución se pudiera invocar que la sentencia era un título ilíquido, pues para plantear la demanda ejecutiva y para despachar la ejecución y dictar el auto de ejecución u orden general de ejecución, conforme a la nueva terminología derivada del futuro art 551 LECV, como se establece en el proyecto de reforma de la LECV operado por la reforma de la legislación procesal para la implantación de la oficina judicial, bastará con realizar un sencilla operación aritmética multiplicando la última mensualidad de renta reclamada en la demanda pro el número de meses transcurrido entre la presentación y al efectiva recuperación de la finca. El único punto de critica se centra en que no se encentra justificación en el hecho de que esta medida de la condena de futuro no se extienda a las demandas de mera reclamación como independiente al hecho de que solo se aplique a las demandas acumuladas de reclamación de rentas periódicas y de desahucio por falta de pago o

10 por expiración del plazo pues existe identidad de razón entre ambas situación y el hecho de acular la reclamación de las rentas a la resolución contractual nada quita, ni pone a la posible condena de futuro, por lo que entendemos que cuando sea reclamación solo de rentas también será posible la condena de futuro aunque sea por la mera aplicación del art LECV Asimilación entre el desahucio por falta de pago y por expiración del plazo. Dada la manifiesta y constante voluntad del legislador manifestada en el es espíritu de la reforma se pretende que algunas de los criterios de dinamización y favorecimiento del desahucio se apliquen no solo a los supuestos de extinción por falta de pago derivada de la correspondiente resolución sin también a los supuestos en los que la recuperación de la vivienda por el propietario deriven de la expiración del plazo contractual. Los supuestos de esa equiparación serían los siguientes: a.- La ampliación del compromiso de condonación del art LECv. En ese precepto se dice Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. En relación con esta ampliación del compromiso de condonación y su extensión a la expiración del plazo procede realizar dos consideraciones:

11 Que no se ha armonizado la redacción del art LECV con el art LECv y si bien en el primero de los artículos se aplica el compromiso condicionado de condonación a ambos desahucios, sin embargo en el art LECV al atribuir efectos al compromiso de condonación y asimilarlo al allanamiento del art 21 LECV se limita a los supuestos de falta de pago. Debe de entenderse que es una mera laguna legal que será preciso integrar en el caso de mantenerse en el texto definitivo, pues si no fuera así ambos preceptos estarían descoordinados; y pro ello deben de atribuirse los mismos efectos de la aceptación del compromiso de condonación a cambio de abandono sea la causa de la demanda la falta de pago o la expiración del término. En todo caso, la asimilación analizada, al igual que los restantes supuesto de asimilación, tendrá mas efectos teóricos que prácticos, pues no es fácil imaginar supuestos de extinción del contrato por expiración del plazo que conlleven la posibilidad de ofrecer la condonación de deudas a cambio del desalojo ay que la expiración del plazo no supone que se adeuden rentas y mas bien lo ordinario es que no se deban rentas y pro eso el contrato ah legado a su expiración y se debate entre las partes si en efectos el contrato ha terminado o existente algún tipo de prórroga o de posibilidad de continuación. Unicamente puede plantearse, en su caso, sobre posibles rentas futuras del art 220 LECV. b.- La ampliación de la posibilidad de acumulación de la reclamación de rentas y de desahucio por expiración del plazo del art LECV. Si la medida anterior escasa utilidad práctica podía tener esta posibilidad de

12 acumulación en el caso de extinción del plazo legal o contractual no tiene utilidad alguna, ya que si se extingue el plazo legal es difícil imaginar que se pretendan reclamar rentas y máxime cuando el precepto en este caso se refiere a las rentas vencidas y no pagadas. c.- Dinamización de las advertencias derivadas de la citación para la vista. En ese reiterado y loable afán del legislador de dinamizar el proceso de desahucio y de evitar tiempos muertos en su tramitación se establece y se extiende no ya solo a la expiración del término sino a todos los casos de desahucio una serie de advertencia previas en el art LAU, aún cuando debe de entenderse la distorsionadora expresión: en todos los casos no en sentido absoluto y que incluyera todos los procesos de recuperación del inmueble ya se tramitaran por juicio ordinario, ya se tramitaran por juicio verbal, sino solamente a los procesos tramitados por juicio verbal. Al respecto, se potencia la diligencia de citación con una serie de apercibimientos que evitan nuevas citaciones o nuevos requerimientos y que retrasan el proceso, pues es bien sabido que en esta materia arrendaticia se deben de evitar comunicaciones al arrendatario que hará lo posible por ocultar y dilatar su localización y por ello es muy adecuada la simplificación de los requerimientos. Por ello en la citación, en primer lugar, se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista y segundo lugar, igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de

13 notificación posterior. La única cuestión que merece una breve reflexión se refiere a la coordinación entre el referido art objeto de reforma donde se dice que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista y el art LECV, donde se establece un plazo para la notificación de la sentencia en el día más próximo posible dentro de los cinco días siguientes a la sentencia. Con esta reforma, además de un compelimiento claro a los jueces para que respeten y apliquen el plazo para dictar la sentencia sin demoras, ni retrasos, lo que no era necesario dada la obligación legal de hacerlo en todos los procedimientos incluso con posibilidad de una sanción disciplinaria sino fuera así, de alguna forma se corrige la indefinida previsión de la expresión el día mas próximo posible, por la inatacable y objetiva obligación de notificar la sentencia en el en el sexto día siguiente a la celebración de la vista. e.- El juicio rápido civil de la DA Quinta de la LECV se amplia a los juicios de desahucio por expiración legal o contractual del plazo, lo cual ninguna objeción merecen, mas allá de lamentar al escasa aplicación e implantación de las oficinas de señalamiento inmediato que tan positivos efectos podían traer a la Administración de justicia y que carecen de la generalizada y eficaz implantación que seria deseable. 1 En todo caso, esta 1.- El Ministerio de Justicia, de acuerdo con la comunidad autónoma correspondiente con competencias en la materia, previo informe favorable del Consejo General del Poder Judicial, podrá crear Oficinas de Señalamiento Inmediato en aquellos partidos judiciales con separación entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de Instrucción. Estas Oficinas tendrán carácter de servicio común procesal y desarrollarán funciones de registro, reparto y señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en los procedimientos a que se refiere la presente disposición adicional. 2. En aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias:

14 a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del art. 250 de esta ley. b) Desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio. c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6ª del art d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los arts. 771 y e) Demandas de nulidad, separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro. 3. Estas demandas y solicitudes presentadas ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato se tramitarán conforme a las normas de esta ley, con las siguientes especialidades: Primera. Con carácter previo a su admisión a trámite, las Oficinas de Señalamiento Inmediato, en una misma diligencia: a) Registrarán aquellas demandas o solicitudes previstas en el apartado anterior que ante ellas se presenten. b) Acordarán su reparto al juzgado que corresponda y señalarán directamente la vista referida en el art , la comparecencia prevista en los arts y 773.3, la comparecencia para ratificación de la demanda contemplada en el art , y la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto a que se refiere el art c) Ordenarán, librándolos al efecto, la práctica de las correspondientes citaciones y oficios, para que se realicen a través del servicio común de notificaciones o, en su caso, por el procurador que así lo solicite, y se entreguen cumplimentadas directamente al juzgado correspondiente. d) Remitirán inmediatamente la demanda o solicitud presentada al juzgado que corresponda. Segunda. Las citaciones para las comparecencias y vistas a que se refiere la regla anterior contendrán los requerimientos y advertencias previstos en cada caso en esta ley. También harán indicación de los extremos a que se refiere el apartado 3 del art Asimismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del art. 33.2, deberá instarlo ante el juzgado en el plazo de tres días desde la recepción de la citación.

15 Tercera. Recibida la demanda o solicitud, el juzgado acordará lo procedente sobre su admisión a trámite, ordenando en su caso la subsanación de defectos procesales, que deberán solventarse en un plazo máximo de tres días. En el supuesto en que se admita la demanda, se estará al señalamiento realizado. Si no fuera admitida a trámite, se dejará sin efecto el señalamiento, comunicando el juzgado esta circunstancia a quienes ya hubieren sido citados. Cuando alguna de las partes hubiera solicitado el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o la designación de abogado y procurador de oficio, el Juzgado de Primera Instancia requerirá la inmediata designación de los profesionales de conformidad a lo establecido en el apartado 3 del art. 33. En este caso, la designación se efectuará a favor de los profesionales asignados para la fecha en que haya de celebrarse la vista o comparecencia señalada, de acuerdo con un turno especial de asistencia establecido al efecto por los Colegios de Abogados y Procuradores. Cuarta. Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos a que se refiere el párrafo b) del apartado 3, Primera, de esta disposición ante el Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda de acuerdo con un sistema programado de señalamientos, en el día y hora hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos: a) Los señalamientos para las vistas a que se refiere el art se efectuarán en los plazos señalados en el mismo precepto, contados a partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato. b) Los señalamientos para las comparecencias previstas en los arts y se efectuarán entre el quinto y el décimo día posteriores a la presentación de la solicitud o demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato. c) Los señalamientos de las comparecencias para ratificación de la demanda contempladas en el art se efectuarán dentro de los tres días siguientes a la presentación de la correspondiente demanda. d) La fijación de fecha y hora en que, en su caso, haya de tener lugar el lanzamiento, de acuerdo con lo previsto en el último inciso del apartado 3 del art. 440, se realizará en un plazo inferior a un mes desde la fecha en que se hubiera señalado la correspondiente vista. Quinta. Cada Juzgado de Primera Instancia, en los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato, deberá reservar la totalidad de su agenda en las fechas que le corresponda actuar en turno de asistencia continuada para que la Oficina de Señalamiento Inmediato realice directamente dichos señalamientos. El Consejo General del Poder Judicial, previo informe favorable del Ministerio de Justicia, dictará los Reglamentos necesarios para regular la organización y funcionamiento del sistema programado de señalamientos, el establecimiento de los

16 DA quinta será de nuevo reformada por el proyecto de reforma, en este momento en el Senado, de la Oficina judicial 2. En todo caso y siguiendo a turnos de asistencia continuada entre los Juzgados de Primera Instancia y el fraccionamiento de franjas horarias para la realización directa de los señalamientos. Sexta. Las normas de reparto de los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato atribuirán el conocimiento de los procedimientos contemplados en el apartado 2 de esta disposición a aquel Juzgado de Primera Instancia que haya de actuar en turno de asistencia continuada en la fecha en que se realicen los señalamientos de las vistas y comparecencias a que se refiere la regla cuarta. 4. En las actuaciones realizadas en el ámbito de esta disposición adicional, los procuradores de las partes personadas podrán practicar, si así lo solicitan y a costa de la parte que representen, las notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos, por cualquiera de los medios admitidos con carácter general en esta ley. Se tendrán por válidamente realizados estos actos de comunicación cuando quede constancia suficiente de haber sido practicados en la persona o en el domicilio del destinatario. A estos efectos, el procurador acreditará, bajo su responsabilidad personal, la identidad y condición del receptor del acto de comunicación, cuidando de que en la copia quede constancia de su firma y de la fecha en que se realice. En las comunicaciones por medio de entrega de copia de la resolución o cédula en el domicilio del destinatario, se estará a lo dispuesto en el art. 161 en lo que sea aplicable, debiendo el procurador acreditar la concurrencia de las circunstancias contempladas en dicho precepto, para lo que podrá auxiliarse de dos testigos o de cualquier otro medio idóneo. 2.- Se modifican los apartados 2 y 3 de la disposición adicional quinta que quedarán como sigue: «2. En aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias y siempre que al demandante o solicitante le sea posible designar un domicilio o residencia del demandado a efectos de su citación: a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del artículo 250 de esta ley. b) Desahucios de finca urbana por expiración legal o contractual del plazo o por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio. c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6.ª del artículo 770.

17 d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los artículos 771 y e) Demandas de separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.» «3. Estas demandas y solicitudes presentadas ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato se tramitarán conforme a las normas de esta ley, con las siguientes especialidades: Primera. Con carácter previo a su admisión a trámite, en el mismo día de su presentación o, de no ser posible, en el siguiente día hábil, las Oficinas de Señalamiento Inmediato, en una misma diligencia: a) Registrarán aquellas demandas o solicitudes previstas en el apartado anterior que ante ellas se presenten. b) Acordarán su reparto al Juzgado que corresponda y señalarán directamente la vista referida en el artículo 440.1, la comparecencia prevista en los artículos y 773.3, la comparecencia para ratificación de la demanda contemplada en el artículo 777.3, y la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto a que se refiere el artículo c) Ordenarán, librándolos al efecto, la práctica de las correspondientes citaciones y oficios, para que se realicen a través del servicio común de notificaciones o, en su caso, por el procurador que así lo solicite, y se entreguen cumplimentadas directamente al Juzgado correspondiente. d) Requerirán a la parte actora, de ser necesario, para la subsanación de los defectos procesales de que pudiere adolecer la presentación de la demanda o solicitud, que deberán solventarse en un plazo máximo de tres días. e) Remitirán inmediatamente la demanda o solicitud presentada al Juzgado que corresponda. Segunda. Las citaciones para las comparecencias y vistas a que se refiere la regla anterior contendrán los requerimientos y advertencias previstos en cada caso en esta ley. También harán indicación de los extremos a que se refiere el apartado 3 del artículo 440. Asimismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del artículo 33.2, deberá instarlo ante el Juzgado en el plazo de tres días desde la recepción de la citación. Tercera. Recibida la demanda o solicitud, se acordará lo procedente sobre su admisión a trámite. En el supuesto de que se admita la demanda, se estará al señalamiento realizado. Si no fuera admitida a trámite, se dejará sin efecto el señalamiento, comunicando el Juzgado esta circunstancia a quienes ya hubieren sido citados, a través del servicio común de actos de comunicación o, en su caso, del procurador que así lo hubiera solicitado. Cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o la designación de abogado y procurador de oficio, se requerirá en la misma resolución de admisión de la demanda, si para entonces ya se conoce dicha solicitud o, en caso contrario, en decreto posterior, la inmediata designación de los profesionales de conformidad a lo

18 Magro Servet 3 pueden plantearse sobre su funcionamiento las siguientes cuestiones. establecido en el apartado 3 del artículo 33. En este caso, la designación se efectuará a favor de los profesionales asignados para la fecha en que haya de celebrarse la vista o comparecencia señalada, de acuerdo con un turno especial de asistencia establecido al efecto por los Colegios de Abogados y Procuradores. Cuarta. Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos a que se refiere el párrafo b) del apartado 3, Primera, de esta disposición ante el Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda de acuerdo con un sistema programado de señalamientos, en el día y hora hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos: a) Los señalamientos para las vistas a que se refiere el artículo se efectuarán en los plazos señalados en el mismo precepto, contados partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato. b) Los señalamientos para las comparecencias previstas en los artículos y se efectuarán entre el quinto y el décimo día posteriores a la presentación de la solicitud o demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato. c) Los señalamientos de las comparecencias para ratificación de la demanda contempladas en el artículo se efectuarán dentro de los tres días siguientes a la presentación de la correspondiente demanda. d) La fijación de fecha y hora en que, en su caso, haya de tener lugar el lanzamiento, de acuerdo con lo previsto en el último inciso del apartado 3 del artículo 440, se realizará en un plazo inferior a un mes desde la fecha en que se hubiera señalado la correspondiente vista. Quinta. Cada Juzgado de Primera Instancia, en los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato, deberá reservar la totalidad de su agenda en las fechas que le corresponda actuar en turno de asistencia continuada para que la Oficina de Señalamiento Inmediato realice directamente dichos señalamientos. El Consejo General del Poder Judicial, previo informe favorable del Ministerio de Justicia, dictará los Reglamentos necesarios para regular la organización y funcionamiento del sistema programado de señalamientos, el establecimiento de los turnos de asistencia continuada entre los Juzgados de Primera Instancia y el fraccionamiento de franjas horarias para la realización directa de los señalamientos. Sexta. Las normas de reparto de los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato atribuirán el conocimiento de los procedimientos contemplados en el apartado 2 de esta disposición a aquel Juzgado de Primera Instancia que haya de actuar en turno de asistencia continuada en la fecha en que se realicen los señalamientos de las vistas y comparecencias a que se refiere la regla cuarta.» 3.- MAGRO SERVET V. Las oficinas de señalamiento inmediato Diario LA LEY número 7213.

19 1.- Dónde se pondrán en marcha las OSI? A tenor de lo dispuesto en la DA 5.ª LEC, apartado 1.º, será en los partidos judiciales que cuenten con jurisdicción separada y, por ello, con Juzgados de Primera Instancia puros. Esta medida vuelve a «castigar» a aquellos partidos judiciales que tienen Juzgados mixtos, por lo que insistimos en que sería preciso suprimir los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción y reconvertirlos en Juzgados puros, bien de Primera Instancia o Instrucción, a fin de poder implantar las OSI en todos los partidos judiciales. Nótese que si el sistema de la justicia civil rápida es positivo para agilizar la justicia civil, debe implantarse en todos los partidos judiciales, no solamente en los que en la actualidad están servidos por Magistrados. 2.- Qué ventaja se introduce en materia de actos de comunicación al implantar las OSI? Con la reforma procesal introducida por la reforma de la Oficina judicial se añade en el art. 152 LEC la posibilidad de que cualquier acto de comunicación sea realizado por el procurador, no sólo en los casos de los «juicios rápidos civiles» que quedan en la órbita de las OSI, sino también en cualquier otro procedimiento, corriendo de cuenta de la parte a la que representa el procurador los gastos que se ocasionen en el acto de la citación y traslado de la demanda. Se exige una clara constancia de la identidad y condición del receptor del acto de comunicación, cuidando de que en la copia quede constancia de su firma y de la fecha en que se realice. Además, se regula en el último párrafo la vía de comunicación prevista en el art. 161 LEC, debiendo auxiliarse de dos testigos o cualquier otro medio que pueda dar fe o razón de la comunicación, por ejemplo, vía notarial acompañada. De todas maneras, hay que añadir que la facultad de los procuradores para llevar a cabo actos de comunicación no va a quedar circunscrito tan solo a los juicios rápidos civiles presentados ante las OSI, sino que la reforma del art. 152 LEC conlleva que pueda solicitarse en cualquier escrito de demanda (no sólo los de la DA 5.ª.2.º LEC) por otrosí que el traslado de la demanda lo lleve a efecto el procurador a costa del actor. 3.- Quién hará el señalamiento de las vistas desde la OSI? Procede entender que estando estas Oficinas de Señalamiento Inmediato adscritas al Decanato, sea el secretario judicial del Decanato de los Juzgados el que asuma la verdadera competencia en esta materia para dar cumplimiento a lo

20 previsto en el art respecto a la atribución al secretario judicial de la competencia para proceder a los señalamientos de las vistas. 4.- La subsanación de defectos procesales en las demandas presentadas ante las OSI, quién los debe analizar: la propia OSI, o el juez al que le corresponda conocer de la demanda por juicio rápido civil? La Ley Orgánica 19/2003 que introduce la regulación de la DA 5.ª LEC preveía que debía ser el juez de Primera Instancia al que se turnara la demanda el que analizara la existencia de defectos procesales en la demanda y concediera plazo para subsanar. Sin embargo, se ha percibido que al señalarse el juicio rápido civil desde la OSI podría darse el caso de que si se detecta más tarde el defecto procesal tuviera que suspenderse el juicio. Por ello, se deja al trámite inicial en la OSI la resolución de defectos procesales y concesión de plazo para subsanar a la parte antes de hacer el señalamiento el secretario judicial del Decanato. Ello no impedirá al juez competente para volver a entrar a conocer de la existencia de defectos, ya que el trámite procesal de admisibilidad definitivo depende de él. 5. La solicitud de designación de abogado y procurador no suspenderá la vista o comparecencia. La agilidad que se implementa en estos juicios rápidos no quedará alterada por la petición de letrado y procurador de oficio tanto en cuanto a la admisión de la demanda, de ser preceptiva su intervención, como en el caso de interesarlo el demandado. Por ello, el párrafo 2.º de la especialidad 3.ª del apartado 3.º de la D.A. 5.ª LEC se modifica en la reforma de la LEC por la de la oficina judicial para quedar redactado en la línea del nuevo art 33 LECV. f.- Exclusión de los efectos propios de la cosa juzgada. Sin entrar a analizar la corrección no de que los juicios de desahucio carezcan del valor de cosa juzgada como se derivaba del art 444 LECV en relación con el art 222 LECV, es lo cierto que en ese afán de asimilación se aplique el mismo régimen de ausencia de cosa juzgada a los desahucios por falta de pago y pro expiración del plazo.

21 III.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE AGILIZACIÓN PROCESAL DE LOS PROCESOS ARRENDATICIOS. PROBLEMAS Y SOLUCIONES. La necesaria agilización del proceso de desahucio que en definitiva tiene pro objetivo final la dinamización del proceso, la mas rápida recuperación de la finca pro el propietario y el favorecimiento del mercado del alquiler se plantea en todos los momentos del proceso y en concreto en la demanda, en la citación par el juicio en la terminación normal ( sentencia) o anormal( allanamiento) y en la ejecución de la sentencia, pues en cualquiera de esos momentos procesales se pueden producir parones del proceso que lo ralentizan, retrasan, atascan y en definitiva evitan o al menos dilatan que el propietario vuelva a recibir la posesión del inmueble y pueda volver a obtenerse la rentabilidad propia del inmueble Agilización en los actos de comunicación al arrendatario. Sobre esta cuestión se mejoran tres aspectos referentes al domicilio de las comunicaciones con el arrendatario. a.- Notificación en la vivienda o local arrendado. (art LECV). A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional. Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las

22 partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial. b.- Citación por cédula. (art 164 LECV). Notificación por cédula o la última ratio. En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. c.- Notificación de la sentencia condenatoria ( Art LECV). Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial Agilización en la fase de citación para la vista y advertencias para el caso de incomparecencia del arrendatario-demandado. ( art LEcv)

23 En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior Terminación del proceso por resolución de allanamiento o transacción y ejecución inmediata (Art 21-3 LECV y art LECV) Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 LECV para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a

24 cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución. Asimismo, sobre el contenido de la sentencia de condena por allanamiento, se establece que en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440 LECV, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite. Con estas consideraciones se trata de no estar con paños calientes en relación con el arrendatario que bien aceptó el compromiso de desalojo voluntario previa condonación que bien se allano a la demanda o que no compareció a la vista del juicio, se proceda de forma inmediata, expeditiva y directa a su lanzamiento sin mas peticiones, ni dilaciones, ni trámites previos que dilaten el único objetivo del proceso, que es la recuperación de la posesión por el arrendador. Aún con esta correcta y plausible finalidad, es lo cierto que el legislador utiliza expresiones diferentes, lo que dada la pobre técnica legislativa va a propiciar que los juristas mas literalistas en la interpretación de la norma dediquen buena parte de su tiempo y esfuerzo a analizar el art 22-3 LECV en relación con el art y LECV, dada la confusión por asimilación de elementales conceptos que hace el legislador entre: allanamiento y transacción o compromiso con efectos de transacción. Ahora bien, siendo deseable una revisión terminológica de estos artículos,