Demanda cautelosa en la antesala de la recuperación

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1 MARKETVIEW Oficinas Madrid, 4T 214 Demanda cautelosa en la antesala de la recuperación PIB (214T3) 1,6 % IPC (214M12) -1, % Desempleo (214T4) 23,7 % Bono español 1A (214M12) 1,8 % Zona Parque (m2) Absorción (m2) Disponibilidad (%) Oferta futura (m2)* Renta prime ( /m2/mes) ACN , ,25 Centro Secundario , , Autovía A , ,75 Autovía A , ,25 Autovía A ,57 13,75 Periferia ,1 7,75 Total Madrid , ,25 *(215) La contratación en el 4Tr de 214 ascendió a algo más de 97. m², lo que sitúa la contratación anual de oficinas en Madrid en torno a los 33. m². Continúa pues la atonía que ha caracterizado al mercado en los últimos años, a pesar de las previsiones de mejoría y de las señales positivas de los primeros meses del ejercicio. El mercado ha registrado pocos cambios respecto al año anterior en casi todos los indicadores: número de transacciones reducido, superficie media contratada pequeña, pocas grandes operaciones y rentas estables en todas las zonas con excepción de las rentas prime, que han empezado a subir. No obstante, más allá de la realidad tangible del mercado hasta el momento, todo indica que esta situación habrá de revertirse próximamente, de acuerdo con las previsiones económicas y el cambio de expectativas empresariales. La oferta disponible sigue siendo alta y, aunque el espacio de segunda mano retornando al mercado es menor, la actividad no ha sido suficientemente fuerte como para reducir la tasa de desocupación de forma significativa. La promoción de nuevos proyectos se limita a contadas rehabilitaciones en el centro ciudad mientras que los desarrollos de nueva construcción son para uso propio (BBVA, Banco Popular ). La amplia oferta existente en prácticamente todos los sub-mercados ha impedido hasta el momento la recuperación de las rentas, excepto en los mejores edificios de la zona prime. El contexto económico ha mejorado considerablemente en 214 y las previsiones para 215 son aún mejores. Basándonos en la fuerte correlación existente entre el crecimiento de la economía y el mercado de oficinas, la recuperación de este último debería ser cuestión de meses. Entre tanto, el mercado de inversión (en oficinas y resto de segmentos) ya ha emprendido la recuperación con cifras extraordinarias.

2 MARKETVIEW OFICINAS MADRID 4T 214 COYUNTUR A ECONÓM I CA En un contexto de ralentización del crecimiento en la mayoría de países europeos, la economía española crece a un ritmo sensiblemente superior, con buenos datos en prácticamente todos los indicadores macro. El PIB aumentó en el tercer trimestre de 214 un 1,6% en tasa interanual (, trimestral, al igual que lo hizo tres meses atrás); encadena así ya cinco trimestres consecutivos de crecimiento, aumentando progresivamente, y se espera que la dinámica continúe en los próximos trimestres. El consumo privado es en buena medida responsable de esta expansión del PIB, si bien ya algunos indicadores (ventas minoristas, confianza del consumidor) dan señales de una paulatina normalización tras una mejora fulgurante durante 214. Las exportaciones, a su vez, vuelven a registrar cifras notables, contrarrestadas esta vez por el considerable volumen de las importaciones. Por el lado de la oferta, los indicadores industriales y de servicios muestran cifras positivas, incluyendo la construcción. El empleo ha aumentado en todos los trimestres de 214 en la práctica totalidad de ramas de actividad y los datos de afiliación a la Seguridad Social apuntan a que esta tónica tendrá continuidad en 215. Por su parte, los precios siguen estando presionados a la baja por el descenso del de productos energéticos; la expansión de la demanda y las previsiones de crecimiento no hacen temer por una deflación continuada, previéndose que aumenten progresivamente a medio plazo. PIB y desempleo en España PIB 3% 1% % -1% - -3% - - Fuente: INE, Oxford Economics Empleo en el sector servicios en Madrid Miles Fuente: INE Inflación y consumo privado PIB Desempleo Ocupados en servicios Incremento anual del empleo 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 214 T1 214 T3 Paro 3% 2 1 1% % Var. 1% % -1% - -3% - - Así pues, tras varios años de crisis pronunciada y pobres expectativas a corto plazo, las previsiones de crecimiento han ido revisándose sucesivamente al alza durante todo 214. Hay pocas dudas de que en 215 se continuará la senda alcista con mayor intensidad, sin obviar por ello las amenazas y fuertes desequilibrios de que aún adolece la economía española. El cuantioso empleo destruido, así como la caída de la riqueza de las familias y los fuertes ajustes en el tejido empresarial deberán ir recuperando terreno, para lo que ayudará la mejora previsible de la coyuntura en los próximos trimestres. 3% 1% % -1% - -3% - - Fuente: INE Inflación Consumo privado QX 214 CBRE Research [Market specific copyright] 2

3 MARKETVIEW OFICINAS MADRID 4T 214 OFERTA Superficie disponible Apenas ha variado durante 214 la oferta de oficinas en Madrid. Tanto la disponibilidad de espacio como el stock total de oficinas se han mantenido en cifras constantes, debido a la atonía de la demanda y a la ausencia de nuevos desarrollos. Las tasas de disponibilidad por zonas son prácticamente idénticas a las del cierre de 213, arrojando una cifra de metros cuadrados disponibles de oficinas equivalente (alrededor en ambos casos de m2). 6 Miles 4º T 213 4º T Dado que la demanda aún se mueve en cifras bastante modestas, el nivel de vacío se ve nivelado por la moderación del espacio liberado, habida cuenta de la incipiente mejoría económica y, por ende, del tejido empresarial. Así, y aunque parece que se ha detenido la tendencia al alza en lo que a oferta vacía se refiere, el nivel de demanda ha sido insuficiente para producir una absorción neta positiva. La incorporación de nueva superficie al stock ha sido prácticamente inexistente en 214. La primera fase de la Ciudad Financiera del BBVA ha sido la única adición reseñable al stock de oficinas madrileño. Por otro lado, retornaron al mercado un pequeño número de edificios después de su rehabilitación, normalmente situados en el centro ciudad. En este sentido, el número de edificios en rehabilitación o que comenzarán a rehabilitarse en el corto plazo va en aumento, lo que sin duda son excelentes noticias para el sector. Estas rehabilitaciones, principalmente en el ACN, constituyen un solución al elevado grado de obsolescencia de buena parte del parque madrileño de oficinas, más si cabe en la antesala de una recuperación de la demanda que comenzará desde el centro hacia la periferia. En nuestra opinión, aún es algo prematuro hablar de nuevos desarrollos en tanto en cuanto los principales indicadores de mercado no han iniciado su recuperación de forma clara. Porcentaje de oficinas desocupadas 3 3% 2 1 1% % Tasa de disponibilidad 18% 16% 1 1 1% 8% 6% % 4º T 213 4º T 214 Así pues, el mercado se haya en cotas máximas de disponibilidad y en mínimos de construcción de nuevo espacio, a la espera de un inminente cambio de tendencia. QX 214 CBRE Research [Market specific copyright] 3

4 MARKETVIEW OFICINAS MADRID 4T 214 DEMANDA Absorción bruta Se cierra el año con una absorción (algo menos de 33. m2) en línea con la de 29 y 211, e inferior a la del ejercicio precedente, fuertemente condicionado por algunas grandes operaciones (Cepsa, Vodafone). El mercado permanece en una situación de atonía, sin cambiar la reducida superficie media en el escaso número de operaciones en comparación con ciclos anteriores. La coyuntura económica realmente ya ha comenzado a cambiar positivamente para muchas empresas (incremento de contratación de empleados, procesos de expansión, consolidación), pero es algo que aún no se ha trasladado a la absorción registrada hasta la fecha. 7 Miles m2 4º T 213 4º T Absorción por trimestres El último trimestre del año vuelve a las cifras que, en el primero, se antojaban prometedoras para el devenir de la actividad en 214. Los casi 1. m² de los tres últimos meses mejoran la media trimestral de tiempos recientes, pero no consiguen compensar la muy pobre absorción del semestre central. Tanto en este último trimestre como en los anteriores, el ACN sigue liderando la contratación de espacio, reduciéndose el número de operaciones según nos alejamos del centro, quedando el nivel de demanda trimestral en cada uno de los ejes fuera de la M-3, generalmente, supeditado a la existencia de alguna transacción de tamaño considerable. No obstante, hemos asistido a la vuelta de operaciones a áreas prácticamente inactivas en años anteriores (Tres Cantos) o a cierto incremento en otras también algo deprimidas (Julián Camarillo). T1 T2 T3 T Operaciones por sector profesional en 4T 214 nd; 1% Público; % La mejoría de las previsiones económicas y empresariales conllevará con toda seguridad la paulatina mejoría de la demanda de oficinas, pese a la falta de señales claras hasta el momento. En los próximos trimestres, sea como fuera, el ACN seguirá concentrando buena parte de la actividad, si bien es factible que las mejores ubicaciones de la periferia cercana registren operaciones destacadas. Sin tener seguridad de cuándo comenzará a verse un cambio sustancial, éste no debería retrasarse ya más allá de 215. Ss. Prof.; 36% Industria; 13% Ss. Empresa; 1 IT; 13% Finanzas; 13% Consumo y ocio; 8% QX 214 CBRE Research [Market specific copyright] 4

5 MARKETVIEW OFICINAS MADRID 4T 214 P R ECI OS Rentas prime en Madrid Las rentas de oficinas no se desmarcan del resto de variables en cuanto a falta de movimiento en 214. Prácticamente no se han observado variaciones en las rentas de cierre en el conjunto del mercado. /m2/mes º T 213 4º T 214 El ACN, concretamente los mejores edificios en las áreas más destacadas, sí experimenta desde hace varios trimestres una ligera tendencia al alza. Son pues las rentas en los rangos más elevados las que han vuelto a situarse en algunos casos alrededor de 3 /m²/mes. Fuera de estos casos, el nivel de rentas no ha dado señal de variación alguna. Así, la estimación de la renta prime en el ACN alcanza 25,25 /m²/mes, un 3% superior a la de un año atrás, mientras que las rentas para cada uno de los demás mercados de oficinas se mantiene igual. En la distribución de operaciones por rango de rentas se da una paulatina concentración en los intervalos medios, debida en mayor medida a la composición de la demanda, que a un incremento en las rentas más bajas (serán precisamente estas las que más retrasen su recuperación). Antes que en las rentas nominales, es probable que se produzcan cambios en cuanto a la reducción de abultados periodos de carencia y otros incentivos, dirigiéndose el mercado a una normalización en ese sentido o, al menos, a un cambio cualitativo que pronto se trasladaría a los precios Operaciones por rango de renta 4 3 3% 2 1 1% % /m2/mes Hasta 8 De 8 a 12 De 12 a 16 De 16 a 2 Más de 2 El movimiento al alza de las rentas se ve negativamente condicionado por la falta de absorción neta, especialmente en áreas de la periferia, con actividad reciente limitada. La presión al alza en las rentas continuará en 215 en el ACN, trasladándose paulatinamente al resto del mercado en tanto que acompañe una demanda más intensa. Aún las rentas en el casco urbano son muy accesibles tras años de fuerte ajuste (por encima de la caída del margen de beneficio empresarial general) y este sub-mercados continuarán atrayendo un gran porcentaje de la demanda en los trimestres próximos. La subida prevista de rentas se producirá de forma desigual, pudiéndose retrasar más allá de 215 para los submercados peor localizados. Precios máximos teóricos y medios en el ACN ( /m2/mes) Precio máximo teórico Precio medio T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T QX 214 CBRE Research [Market specific copyright] 5

6 MARKETVIEW OFICINAS MADRID 4T 214 INVERSIÓN Inversión en oficinas (España) El año 214 ha sido un ejercicio excelente para el mercado de inversión español en general y para el de oficinas en particular. Con cerca de 3.3 millones de euros invertidos en este sector, la cifra supera la de los últimos tres años juntos y se sitúa en niveles previos a la crisis. Han sido varios los factores que lo han hecho posible: por un lado, la mejora de los principales indicadores macroeconómicos así como la fuerte caída de la prima de riesgo española se ha traducido en una mayor confianza por parte de los inversores. Por otro lado, el hecho de que los precios en España, a diferencia de otros mercados europeos, apenas se habían corregido después de los fuertes reajustes post-crisis, ha hecho el resto. Las socimis han sido claves en 214, ya que lograron captar 2.5 millones en Bolsa con el fin de invertir en inmobiliario. Como resultado, detrás del 2 del total invertido en el sector oficinas en 214 se encuentra una sociedad de este tipo. También los inversores institucionales así como lo privados estuvieron muy activos, sumando entre estas tres categoría más del 7 del total invertido. En el lado de la oferta, la coincidencia de una mayor liquidez en el mercado junto con el vencimiento de algunos fondos extranjeros puso producto en el mercado que no tardó en encontrar comprador. Bancos y entidades financieras, incluyendo Sareb, también fueron importantes proveedores de producto, ofertando tanto activos singulares (Castellana, 2, Edificio España, etc..) como portfolios (Corona, Gesmadrid, etc ). Como consecuencia de la fuerte presión compradora la prime yield ha descendido de forma más rápida de lo esperado, situándose ya en el frente al 6% de un año atrás. M Yield prime 7% 6% Inversión en oficinas (Madrid) M Es evidente que el mercado de inversión va por delante del de alquiler, pero es de esperar que más pronto que tarde la demanda empiece a mostrar signos de recuperación. Ante esta perspectiva, todo apunta a que 215 será otro año de gran actividad en el sector de oficinas, año en el que muy posiblemente entren en escena algunas grandes inmobiliarias locales tras lograr su recapitalización. 3% T1 2 T1 21 T1 22 T1 23 T1 24 T1 25 T1 26 T1 27 T1 28 T1 29 T1 21 T1 211 T1 212 T1 213 T1 214 QX 214 CBRE Research [Market specific copyright] 6

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