Valor de informe ,63 Equivalente a cuarenta mil quinientos noventa euros con sesenta y tres centimos.

Transcripción

1 D. FERNANDO REVERTE SÁNCHEZ, en calidad de Consejero Delegado de Valoraciones Mediterráneo, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4350 el día 31 de Octubre de 1988, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número de fecha realizada por VANESA PEREZ FERNANDEZ tras visita del inmueble el día 21/06/2016. I N F O R M A Se ha realizado un informe de tasación de SUELO URBANO resumido de la siguiente forma: SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD Solicitante Nº Identidad Q J Nombre AUTORIDAD PORTUARIA DE GIJON Entidad Autoridades Portuarias La finalidad del presente informe es determinar el valor de mercado del bien VALOR DE TASACIÓN / INFORME Los métodos adoptados en el presente informe son: Método residual estático Resumen de valores de mercado por elemento Superficie Valor Identificador del bien suelo comparación adoptada (m²) ( )(1) Valor actualización ( ) Valor residual ( ) Mejoras y/o deducciones ( ) (5) Valor de mercado ( ) Suelo Urbano 2.395, ,63 (3) 0, ,63 Totales 2.395,00 0,00 0, ,63 0, ,63 Método de valoración (1) Sin tener en cuenta ajuste hipotecario, (2) Teniendo en cuenta ajuste hipotecario, (3) Residual estático, (4) Residual dinámico, (5) Ver justificación en punto 5 de la impresión Desglose de valores de tasación por finca registral Superficie suelo Identificador del bien adoptada (m²) Valor del suelo ( ) Valor unitario suelo ( /m²) Residual Estático Valor de tasación / informe ( ) Finca/componente Suelo Urbano 2.395, ,63 16, ,63 Suelo Urbano 2.395, ,63 16, ,63 Totales 2.395, , ,63 Valor de informe ,63 Equivalente a cuarenta mil quinientos noventa euros con sesenta y tres centimos. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Localización Municipio ABOÑO - CARREÑO Provincia ASTURIAS Dirección POLIGONO ABOÑO INDUSTRIAL S/N - PARQUE DE VIAS DE ABOÑO Estado actual libre de edificaciones Clase general inmueble Suelos Situación general de ocupaciónlibre Página nº 1 de 2

2 Datos Catastrales Referencia catastral Sup.Catastral Sup.Terreno Año edificación Observaciones TP8206N0001GS ,00 m² Especial RESERVAS DEL INFORME Y FIRMAS Reservas, hipótesis y observaciones del informe C3RA - NO SE HA DISPUESTO DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL VÁLIDA : No se ha dispuesto de documentación registral que permita contrastar con la realidad física comprobada (visita exterior al inmueble/visita al inmueble) se ha valorado el inmueble en la hipótesis de cuerpo cierto tal y como se ha descrito en el presente informe. La superficie de parcela adoptada corresponde a la aportada mediante planos. A3CA - (DESCRIPCIÓN CATASTRAL INCOMPLETA) DISCREPANCIAS ENTRE REALIDAD FÍSICA Y DESCRIPCIÓN CATASTRAL SIN DUDAS SOBRE IDENTIFICACIÓN O CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES: Realizada una comparación entre la descripción catastral del bien y la realidad comprobada, se advierte que existen ciertas diferencias que no hacen dudar de su identificación ni influyen previsiblemente sobre el valor de tasación calculado. La referencia catastral indicada en el informe corresponde a la finca matriz A3VL - FINALIDAD DISTINTA A LAS EXIGIDAS POR LA O.M. 805/2003: El presente informe no se ha realizado conforme a la metodología contenida en la O.M. ECO/805/2003, y por tanto, no cumple con sus prescripciones. A3UA - CONSULTA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS UTILIZADOS: No se ha dispuesto de la Cédula Urbanística o documento equivalente del terreno habiéndose contrastado los parámetros urbanísticos manejados en el presente informe, según consulta a los Servicios Urbanísticos Municipales. Fecha de visita 21/06/2016 Fecha de emisión del informe Tasador VANESA PEREZ FERNANDEZ Titulación ARQUITECTO TECNICO Este informe consta de 2 páginas numeradas de la 1 a la 2. Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente certificado en Benidorm a 27 de Junio de 2016 En representación de VALMESA, Valoraciones Mediterráneo, S.A. D. Fernando Reverte Sánchez TASADOR VANESA PEREZ FERNANDEZ ARQUITECTO TECNICO COLEGIADO 1555 en C.O.A.A.T. ASTURIAS Los datos, en cuanto cargas del inmueble, son los obtenidos de la documentación aportada por el solicitante, así como el estado de dominio del mismo es a la fecha referida de visita. Valmesa no se hace responsable de la veracidad documental facilitada para la realización del informe cuando no sean originales. El presente informe no supone un pronunciamiento implícito sobre características o situaciones no evidentes en la inspección visual del inmueble. Este documento no podrá ser usado para una finalidad distinta a la especificada en el mismo. Página nº 2 de 2

3 1. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD SUELO URBANO Valoraciones Mediterraneo, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4350 con fecha 31 de Octubre de Solicitante Nº Identidad Q J Nombre AUTORIDAD PORTUARIA DE GIJON Direccion PUERTO EDIFICIO DE SERVICIOS MULTIPLES, EL MUSEL, S/N C.Postal Municipio GIJÓN Provincia ASTURIAS Pais ESPAÑA Entidad mandataria Entidad Autoridades Portuarias Finalidad La finalidad del presente informe es determinar el valor de mercado del bien 2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Localización Municipio Provincia Dirección Estado actual Clase general inmueble ABOÑO - CARREÑO ASTURIAS POLIGONO ABOÑO INDUSTRIAL S/N - PARQUE DE VIAS DE ABOÑO libre de edificaciones Suelos Datos Catastrales Referencia catastral Sup.Catastral Sup.Terreno Año edificación Observaciones TP8206N0001GS ,00 m² Especial 3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN Relación de comprobaciones realizadas Sí Sí Identificación física mediante localización exterior e Inspección ocular Identificación física mediante Inspección ocular con acceso interior -- Comprobación de la Descripción Registral Sí * Comprobación de Superficies (*Ver tipo de comprobación por inmueble en el cuadro de superficies del capítulo 5) Sí Comprobación de la Descripción Catastral -- Comprobación de las Servidumbres visibles -- Comprobación de los Linderos -- Comprobación de su estado de conservación aparente Sí Comprobación de su estado actual de construcción -- Comprobación del estado de ocupación del inmueble y uso o explotación a que se destine Página nº 1 de 9

4 Relación de comprobaciones realizadas -- Comprobación del Régimen de Protección Pública -- Comprobación del Régimen de Protección del Patrimonio Sí Sí Planeamiento Urbanistico Vigente Comprobación de su Situación Urbanística -- Análisis de los documentos contables de la explotación -- Análisis del proyecto de edificación -- Comprobación de la existencia de elementos especulativos -- Comprobación de la situación coyuntural del Mercado Local Resultados de las comprobaciones por identificación Tipo de comprobación Resultado Comprobacion de linderos Comprobación de la dirección Comprobación de la descripción registral Comprobación de servidumbres Comprobación de limitaciones / Derechos reales Comprobación de la descripción catastral Relación de documentos utilizados Recibo de Impuesto de Bienes inmuebles (IBI) Ficha Catastral/Documentación catastro Acreditación del aprovechamiento urbanístico 4. LOCALIDAD Y ENTORNO Localidad y Zona Municipio Población CARREÑO ABOÑO Ocupación Laboral Media nacional Ritmo de crecimiento 0,98 % (último quinquenio) Tipo de núcleo -- Ritmo desarrollo Medio Censo (municipio) Evolución demográfica Estable Reseñas del municipio / Población Reseña del municipio Estructura económica Ubicación dentro de municipio Economía diversificada Neutra Superficie del 66,70 Km² municipio (Km²) Densidad de la 160, población (Hab./Ha.) Caract. territoriales Suburbano del entorno Usos dominantes del Industrial entorno Ubicacion dentro de Nivel medio barrio/zona/sector Carreño es un concejo de la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias (España). Limita al oeste con Corvera, con Gozón y el Mar Cantábrico al norte, con el Mar Cantábrico y Gijón al este, y con Gijón de nuevo al sur. Forma junto al vecino concejo de Gozón la Mancomunidad del Cabo de Peñas. Cuenta con una población de habitantes (INE, 2011). No es un concejo montañoso, pero si cuenta con una serie de lomas que atraviesan el concejo de oeste a este y que forman cinco valles. Está a una distancia de la capital del Principado de 35 kilómetros, estando bien comunicado con los principales núcleos urbanos del Principado a través de la autopista Y. Cuenta también con varias carreteras autonómicas y comarcales. Está dividido en 12 parroquias. Infraestructuras Comunicaciones a nivel municipal Comunicaciones del entorno próximo Buenas Alumbrado Público Bueno Medias Suministro de Agua Existente Suministro Telefónico Otras infraestructuras Suministro Electrico Existente -- Otras infraestructuras Existente Gas Página nº 2 de 9

5 Infraestructuras Alcantarillado Existente Otras infraestructuras -- Nivel de Comunicaciones Media Vías públicas Medio Calificación general de infraestructuras Nivel de infraestructuras Equipamientos Comercial Inexistente Asistencial Suficiente Escolar Inexistente Aparcamiento Suficiente Religioso Inexistente Transportes públicos Suficiente Lúdico Inexistente Zonas verdes Inexistente Deportivo Inexistente Otros equipamientos -- Comunicaciones y entorno Calificación general de los equipamientos La parcela se ubica en el Parque de vias de Aboño, anexa a Tudela Veguín, con acceso desde vial asfaltado. CALIFICACION GENERAL DEL ENTORNO (En función de las características de infraestructuras y equipamientos descritos) Media 5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIES Información general Nombre por el que se conoce la No se conoce por ningún nombre finca en especial Topografía del suelo Llano Pendiente media parcela 5,00 % Expectativas de futuro -- Particularidades que puedan afectar o condicionar el valor Contaminación aparente Descripción física e infraestructuras existentes Suelo Urbano Completa Buena Deficiente Las derivadas de la normativa urbanísitica que le son de aplicación. Actualmente está calificada como sistema general portuario. No Suelo Urbano (1ud.) Descripción Parcela de forma alargada ubicada en entorno industrial, junto a las instalaciones de la Fábrica de Cementos de Tudela Veguin, separada de los terrenos de la Autoridad Portuaria por la cinta transportadora de la fábrica. Se encuentra libre de edificaciones y unida fisicamente a los terrenos colindantes Página nº 3 de 9

6 Descripción física e infraestructuras existentes Acceso o infraestructuras viales Si Observaciones al acceso -- Uso actual -- Tipo de acceso Agua de regadío legalizada Acceso rodado directo a vial público asfaltado Energia electrica Descripción de cargas y otras deducciones Cuadro de comprobación de superficies Cuadro resumen de relaciones registrales, catastrales y superficies Superficies comprobadas y Superficies registrales y catastrales (**) adoptadas(m²) Elemento Fincas Superficie Registral (m²) Superficie Catastral (m²) Comprobada Adoptada Parcela Suelo Urbano ,00 Terreno/Parcela , ,00 Se adopta la superficie aportada en planos. Referencia catastral TP8206N0001GS -- Tipo de comprobación 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA Suelo Urbano 1 Sin poderse comprobar in situ, comprobada con medición sobre plano o cartografía digital Suelo Urbano (1ud.) Superficie 2.395,00 Superficie neta (m²s.) Parámetros urbanísticos Planeamiento vigente Normas Subsidiariasde CARREÑO Edificabilidad 0,5000 m²/m² Año de publicación efectiva Parcela mínima ,00 m² Clasificación urbanística Suelo Urbano Alturas permitidas -- Calificación urbanística Sistema General Portuario Ocupación máxima -- Uso caraterístico Industrial Fachada mínima -- Usos permitidos Sector -- Observación de los usos del suelo Industrial Fondo máximo edificable -- Retranqueos linderos 3.00 m. Tipo documentación aportada Fotocopia normativa vigente Actualmente la parcela está calificada como Sistema General Portuario. No obstante ha sido desafectada por OM de 30 de Enero de La nueva calificación más probable de la parcela, teniendo en cuenta su ubicación colindante con la zona de suelo urbano de gran industrial de la fábrica de Tudela Veguín, es que adquiera esa calificación. Se han considerado por tanto los usos y parámetros para la calificación de Suelo urbano de Gran Industria. Normativa relacionada "La calificación de gran industria es inherente a las instalaciones de esa naturaleza y presupone el destino preferente de un área concreta a la utilización precisamente por la empresa o entidad de que se trate, de tal modo que podrá ser modificada posteriormente la zona que para ella se señale, si, por ejemplo, se producen ampliaciones de la zona utilizada por esa industria concreta a costa de áreas industriales destinadas, en principio, a otra tipología de utilización. Los cambios de titularidad de los terrenos o las incidencias del proceso industrial pueden dar lugar, consecuentemente, a cambios en la zonificación, que se tramitarían como Modificación del Plan General." -- Página nº 4 de 9

7 7. DOCUMENTACIÓN LEGAL, RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Régimen de tenencia y ocupación El uso actual del inmueble coincide con el uso No registral Servidumbres visibles No -- Situación general de ocupación Libre Usuario Desconocido 8. ANÁLISIS DE MERCADO Datos macro provinciales. Evolución de la población La parcela se encuentra libre de edificaciones. Se incorpora una tabla resumen % incremento y número población a nivel de provincia, comunidad y total nacional. TOTAL ASTURIAS ASTURIAS Censo % Crec. Censo % Crec. Censo % Crec , , , , , , , , , , , , , , Datos macro provinciales. Evolución del PIB Tabla a nivel provincial, comunidad autónoma PIB a precios de mercado desde , valor, la estructura porcentual y tasa variación interanual (Fuente:INE) COMUNIDAD:ASTU RIAS ASTURIAS Valor Estructura porcentual Tasa variación Valor Estructura porcentual Tasa variación ,15 0, Datos macro provinciales. Tasa de actividad y paro 2,48 0, ,13-2, ,05-4, ,09-2, ,01-3, ,00 0, ,10 5, , ,00 3, ,10-0,34 La tasa de actividad a nivel provincial es de un % en el trimestre 1 ºT 2016, siendo similar de su comunidad, y por debajo de tasa media actividad nacional. La tasa de paro a nivel provincial es de un % en el trimestre 1 ºT 2016, siendo similar de su comunidad, y por debajo de tasa media paro nacional. Página nº 5 de 9

8 9. CÁLCULO DE VALORES A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan a nivel II. Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. Valor por aplicación del método residual DEFINICIÓN DEL MÉTODO: El valor del suelo en aplicación del principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m² construido, obtendremos valores de repercusión de suelo por m² construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m² de suelo. Suelo Urbano 1 Nivel en el que se encuentran los terrenos a valorar: Nivel I Elementos Suelo Urbano (1ud.) Parámetros de cálculo Valor de los aprovechamientos adoptados para usos a desarrollar en los terrenos S. VM. VM. Tipología Aprovechamiento Comparación Actualización (m²t) ( /m²c)(*) ( /m²c) V. máximo legal ( /m²util) VM. adoptado ( /m²) Industrial (Industrial) 1.197,50 590, ,99 (*) Ver justificación de unitarios de venta para obtención de ingresos en ANEXO 1 Hipótesis de desarrollo. Superficies construibles Uso lucrativo a considerar Ubic. B/R Uso lucrativo equivalente Superficie construible (m²c) Cesión Superficie útil (%) (m²) S. equivalente Uds (nº) cálculo (m²c) S. media Ud (m²c) Industrial (Industrial) No ,50 0, , ,50 Justificación superficies a construir Total 1.197, , ,50 La edificabilidad se fija en 0,5 m2/m2 sobre parcela neta. Las edificaciones deben mantener un retranqueo obligatorio a todos los linderos no menor de la mitad de la altura propia, ni de 3 m. La parcela mínima se fija en m2. Teniendo en cuenta estos parámetros la parcela por si misma no resultaria edificable, debiendo vincularse a efectos urbanisticos a las parcelas colindantes de la fabrica de Tudela Veguin para materializar su edificabilidad. Se considera un periodo de carencia de 2 años para el inicio de la promoción, teniendo en cuenta las gestiones urbanísticas a realizar. Hipótesis de desarrollo. Valores de ingresos y gastos Uso lucrativo a considerar Unitario venta ( /m²) Ingresos ( ) Coste Contrata (eur./m²) Coste Contrata (eur.) Valor otros gastos ( ) Coste de urbanización ( ) Total gastos ( ) Industrial (Industrial) 590, ,53 310, , ,06 0, ,06 Total , , ,06 0, ,06 Página nº 6 de 9

9 Cálculo del valor del suelo DEFINICIÓN DEL MÉTODO: (Ver ANEXO 3 Metodología) El valor del suelo en aplicación del principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. El método residual nos permite obtener tanto valores de repercusión como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m² construido, obtendremos valores de repercusión de suelo por m² construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el método residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojará un valor unitario del mismo en euros por m² de suelo. El método residual estático tiene en consideración los ingresos y los gastos producidos en el momento actual. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM x (1-b) - SUM Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Resumen Valores método estático Uso lucrativo Superficie construible (m²t) VM / Ingresos ( ) B (beneficio promotor) Ci / Total gastos ( ) Valor suelo ( ) Industrial (Industrial) 1.197, ,53 27, , ,63 Resumen de valores totales Tabla de gastos totales Tabla de ingresos totales Gestión urbanística 0,00 Ingresos por ventas ,53 Obras de Infrasestructuras pendientes 0, Construcción (contrata) , Gastos Necesarios , Gastos comercialización , Total ,06 Ingresos por ventas ,53 Valores medios del suelo (por usos) Valores actuales Uso lucrativo Superficie construible (m²t) Valor suelo ( ) Repercusión de suelo ( /m²) % Suelo actual por uso Valor suelo ( ) Valores suelo finalista Repercusión de suelo ( /m²) % Suelo sobre Ingresos Industrial (Industrial) 1.197, ,63 33,90 100, ,63 33,90 5,74 Total 1.197, , ,63 Indicadores del riesgo de mercado de la promoción (más información en ANEXO 4) Jurídico - administrativo Físicos - producto Mercado A A C El riesgo derivado de la ordenación ý gestión urbanística del suelo y de su situación jurídico administrativa es muy limitado El riesgo derivado de las características físicas del suelo y de la tipología previstas en el proyecto es muy limitado El riesgo derivado de las características del mercado local es medio Página nº 7 de 9

10 10. RESUMEN DE VALORES AGRUPADOS Resumen de valores de mercado por elemento Superficie Valor Identificador del bien suelo comparación adoptada (m²) ( )(1) Valor actualización ( ) Valor residual ( ) Mejoras y/o deducciones ( ) (5) Valor de mercado ( ) Suelo Urbano 2.395, ,63 (3) 0, ,63 Método de valoración Residual Estático Totales 2.395,00 0,00 0, ,63 0, ,63 (1) Sin tener en cuenta ajuste hipotecario, (2) Teniendo en cuenta ajuste hipotecario, (3) Residual estático, (4) Residual dinámico, (5) Ver justificación en punto 5 de la impresión 11. VALOR DE TASACIÓN / INFORME Desglose de valores de tasación por finca registral Superficie suelo Valor del suelo Identificador del bien adoptada (m²) ( ) Valor unitario suelo ( /m²) Valor de vuelo ( ) Valor de tasación / informe ( ) Finca/componente Suelo Urbano 2.395, ,63 16, ,63 Suelo Urbano 2.395, ,63 16, ,63 Totales 2.395, , ,63 Valor de informe ,63 Equivalente a cuarenta mil quinientos noventa euros con sesenta y tres centimos. La finalidad del presente informe es determinar el valor de mercado del bien 12. RESERVAS DEL INFORME Reservas, hipótesis y observaciones del informe C3RA - NO SE HA DISPUESTO DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL VÁLIDA : No se ha dispuesto de documentación registral que permita contrastar con la realidad física comprobada (visita exterior al inmueble/visita al inmueble) se ha valorado el inmueble en la hipótesis de cuerpo cierto tal y como se ha descrito en el presente informe. La superficie de parcela adoptada corresponde a la aportada mediante planos. A3CA - (DESCRIPCIÓN CATASTRAL INCOMPLETA) DISCREPANCIAS ENTRE REALIDAD FÍSICA Y DESCRIPCIÓN CATASTRAL SIN DUDAS SOBRE IDENTIFICACIÓN O CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES: Realizada una comparación entre la descripción catastral del bien y la realidad comprobada, se advierte que existen ciertas diferencias que no hacen dudar de su identificación ni influyen previsiblemente sobre el valor de tasación calculado. La referencia catastral indicada en el informe corresponde a la finca matriz A3VL - FINALIDAD DISTINTA A LAS EXIGIDAS POR LA O.M. 805/2003: El presente informe no se ha realizado conforme a la metodología contenida en la O.M. ECO/805/2003, y por tanto, no cumple con sus prescripciones. A3UA - CONSULTA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS UTILIZADOS: No se ha dispuesto de la Cédula Urbanística o documento equivalente del terreno habiéndose contrastado los parámetros urbanísticos manejados en el presente informe, según consulta a los Servicios Urbanísticos Municipales. Página nº 8 de 9

11 13. FECHAS DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS Fechas informe y otros intervinientes Fecha de visita 21/06/2016 Fecha de emisión del informe Tasador Titulación VANESA PEREZ FERNANDEZ ARQUITECTO TECNICO Este informe consta de 9 páginas numeradas de la 1 a la 9 y anexos numerados. Firmas En representación de VALMESA, Valoraciones Mediterráneo, S.A. SUPERVISOR ANA MARIA GUTIERREZ SANCHO ARQUITECTO TECNICO TASADOR VANESA PEREZ FERNANDEZ ARQUITECTO TECNICO COLEGIADO 1555 en C.O.A.A.T. ASTURIAS ARTÍCULO 5 LEY ORGÁNICA 15/1999, DE 13 DE DICIEMBRE, DE PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL (en adelante, LOPD): VALORACIONES MEDITERRANEO, S.A. incorporará los datos personales que proporcione en este documento a un fichero de su responsabilidad. Usted es consiente que dichos datos sean tratados con las finalidades de servir para la realización de un trabajo de valoración. El Responsable del mencionado fichero es VALORACIONES MEDITERRANEO, S.A. y su dirección es Urb. Barrina Norte 36, BENIDORM (Alicante) dirección a la cual, usted podrá remitir un escrito identificado con la referencia Protección de Datos para el ejercicio de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición. QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL. Página nº 9 de 9

12 14. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Y ANEXOS AL INFORME ANEXO 1. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR HIPOTÉTICO DE VENTA PARA LA OBTENCIÓN DE INGRESOS PREVISTO Suelo Urbano 1 Sondeos de mercado Industrial(4-101)-Industrial Estudio de mercado Nº 1 Dirección Precio neto Localidad / Municipio CALLE MARIE CURIE ,00 GIJÓN Valor unitario 404,67 /m² Nave industrial aislada. Superficie construida computable: 965,00m². Superficie útil: 887,80m². Superficie parcela: 4.249,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 26 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: API. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Valor unitario parcela: 44,74 /m². Valor resto parcela: ,51. Renta mensual: 3.000,00 /mes. Renta mensual unitaria: 3,11 /m²/mes. Observaciones : dos portones delanteros y 4 laterales con muelles de carga. 2 POLIGONO ROCES INDUSTRIAL ,00 -- (GIJÓN) 643,91 /m² Nave industrial adosada. Superficie construida computable: 940,00m². Superficie útil: 864,80m². Superficie parcela: 800,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 10 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: API. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Observaciones : Gran oficina moderna. 3 CALLE MARIE CURIE ,00 GIJÓN 487,49 /m² Nave industrial adosada. Superficie construida computable: 975,00m². Superficie útil: 897,00m². Superficie parcela: 1.300,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 20 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: API. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Observaciones : Nave adosada en Polígono Mora Garay. Posibilidad de aumentar volumetría. 4 POLIGONO LAS PEÑAS S/N ,00 GRANDA (SIERO) 600,00 /m² Nave industrial adosada. Superficie construida computable: 1.000,00m². Superficie útil: 920,00m². Superficie parcela: 1.400,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 15 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: Particular. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Observaciones : Buen estado, 1 planta, diáfana, 2 aseos, alarma. 5 POLIGONO GRANDA ,00 GRANDA (SIERO) 638,16 /m² Nave industrial adosada. Superficie construida computable: 1.140,00m². Superficie útil: 1.048,80m². Superficie parcela: 5.700,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 10 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: API. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Observaciones : Buene estado, 2 plantas, 10 estancias, aseos. 6 CALLE MARIE CURIE ,00 GIJÓN 653,20 /m² Nave industrial aislada. Superficie construida computable: 1.782,00m². Superficie útil: 1.639,44m². Superficie parcela: 2.410,00m². Ascensor: No. Antigüedad real estimada: 26 años. Conservación exterior: Media. Calidad del edificio: --. Oferta de venta: API. P.V.P.: ,00. Precio neto: ,00. Renta mensual: 2.000,00 /mes. Renta mensual unitaria: 1,12 /m²/mes. Homogeneización Nº 1 2 Dirección CALLE MARIE CURIE 47 POLIGONO ROCES INDUSTRIAL 599 Unitario Grado de Unitario origen Coeficiente homogeneizado comparabilidad ( /m²) homogeneización ( /m²) Repercusión suelo (%) Máximo 404,67 1,00 404,67 -- Medio 643,91 1,05 676,11 20,65 3 CALLE MARIE CURIE 49 Medio 487,49 1,05 511,86 18,26 4 POLIGONO LAS PEÑAS S/N Medio 600,00 1,05 630,00 20,01 5 POLIGONO GRANDA 10 Medio 638,16 1,05 670,07 20,56 6 CALLE MARIE CURIE 31 Mínimo 653,20 1,00 653,20 20,78 Valor homogeneo adoptado ( /m²) 590,99 Página nº 1 de 16

13 ANEXO 3. METODOLOGÍA RESIDUAL ESTÁTICO Aplicabilidad del método residual El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: 1.- Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados. 2.- Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. Requisitos para la utilización del método residual 1.- La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen. 2.- La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. 3.- La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. 4.- La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. Procedimiento de cálculo estático La característica fundamental de este método es que el valor en venta del producto inmobiliario como los costes, gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados con valores actuales. El método residual estático puede ser el más apropiado para calcular valores del suelo en zonas consolidadas por la edificación en las que no existe o prácticamente no existe urbanización pendiente, donde generalmente existe un mercado del que, con las correcciones necesarias, deducir valores del suelo. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios (Impuestos no recuperables, honorarios técnicos, licencias y tasas, primas de los seguros obligatorios, administración del promotor y otros estudios necesarios), los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto. b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes. c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor. d) Se Aplicará la fórmula de cálculo. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Margen de beneficio del promotor El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM x (1-b) - SUM Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Página nº 2 de 16

14 Fotografías Fachada Principal Entorno Inmediato Página nº 3 de 16

15 Fotografías Otras fotografías Otras fotografías Página nº 4 de 16

16 Planos Plano Localización Plano Situación Página nº 5 de 16

17 Planos Plano Situación Página nº 6 de 16

18 Planos Plano de parcela Página nº 7 de 16

19 Planos Otros Planos Página nº 8 de 16

20 Urbanística Página nº 9 de 16

21 Urbanística Página nº 10 de 16

22 Urbanística Página nº 11 de 16

23 Urbanística Página nº 12 de 16

24 Otros documentos Otros documentos (Orden desafectación) Página nº 13 de 16

25 Otros documentos Otros documentos (Orden desafectación) Página nº 14 de 16

26 Documentación Catastral Consulta Sede Electrónica Catastro Página nº 15 de 16

27 ANEXO ANÁLISIS RIESGO CARACTERÍSTICO SUELO ENTIDAD TASADORA Encargo recibido de VALORACIONES MEDITERRÁNEO, S.A. Autoridades Portuarias IDENTIFICACIÓN DEL SUELO Domicilio Municipio Provincia POLIGONO ABOÑO INDUSTRIAL S/N - PARQUE DE VIAS DE ABOÑO CARREÑO ASTURIAS CARACTERÍSTICAS Suelo Urbano 1 Referencia catastral TP8206N0001GS CARACTERÍSTICAS VALORES CLASE 1 - Tipo de suelo [1] Suelo urbano consolidado DESARROLLO 2 - Desarrollo del planeamiento [1] Urbanización finalizada GESTIÓN 3 - Sistema de gestión [5] Expropiación o sin gestión % ÁMBITO 4 - Porcentaje del ámbito valorado [1] 100% TAMAÑO 5 - Superficie parcela m² [1] < DEL PROYECTO 6 - Aprovechamiento sobre rasante m² [1] < MUNICIPIO 7 - Categoría del municipio y número de habitantes [4] > TIPOLOGÍA 8 - Producto a desarrollar [4] Industrial, logística, aparcamiento Página nº 16 de 16