PLAN GENERAL DE PALMERA

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1 PLAN GENERAL DE PALMERA 4.6 ESTUDIO DE NECESIDADES DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA Y LIBRE

2 INDICE 1. Análisis de la población en el área Área Funcional Municipio. 2. Necesidad de vivienda en el municipio Análisis previos Límite de ocupación de suelo para uso residencial según la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana. 3. Reservas para Viviendas de Protección Pública. EQUIPO REDACTOR: Redactor JOSÉ LUIS CALABUIG ORTUÑO Arquitecto Colaboradores PHILIPP EICK Arquitecto PASQUALE DE DATO Arquitecto ALICIA GÓMEZ JIMÉNEZ Arquitecta VICTORIA AGUILAR FRECHINA L. Derecho GUIDO PICARDI E.Arquitectura PLAN GENERAL DE PALMERA 1

3 . El presente Estudio tiene por objeto analizar la necesidad de los nuevos suelos residenciales (para vivienda de protección pública y libre), basado en el estudio demográfico, bajo los criterios de menor impacto establecidos en el Art.13.1 de la LOTPP (Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje) y en la ETCV (D 1/2011, de 13 de enero, de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana). 1. Análisis de la población en el área. Este apartado se analiza también en el apartado de la Memoria Informativa. Los datos utilizados, que figuran en las Tablas anexas a la Memoria Informativa (apartado 1.3), provienen del Anuari estadistic municipal i comarcal de la Comunitat Valenciana, del Instituto Valenciano de Estadística (IVE), actualizados con la Ficha municipal de 2012, y del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para el Estudio se han tenido en cuenta los procesos sociales y económicos al menos de los últimos 20 años, conforme señala la Directriz 87 de la ETCV, sobre Estudios de demanda de suelo residencial en la planificación municipal y territorial Área Funcional. La comarca de La Safor ocupa un 3,98% de la superficie de la Comunidad Valenciana, con una densidad de población de 353 hab/km 2, superior a la media de la Provincia de Valencia (218 hab/km 2 ) y de la Comunidad (195 hab/km 2 ), si bien se encuentran muy desigualmente distribuidos en la Comarca, concentrándose mayoritariamente en las zonas litorales. En el Informe sobre Previsiones de población y vivienda para el Planeamiento en la Comunidad Valenciana (de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte), el municipio de Palmera se encuentra en el Área Funcional de Gandia. Los datos de población y viviendas de esta Área Funcional (AF) son los siguientes: AF Gandia Habitantes La pirámide de edades, con los datos de 1991, muestra una reducción significativa en la población de edad inferior a 10 años, que tiende a estabilizarse según las previsiones para el El índice de juventud (P<14 años / P>65 años) es ligeramente inferior al 100% y al de la Comunidad Valenciana en las previsiones para el El índice de vejez (P>65 años / Ptotal) es ligeramente superior al 15% en las previsiones para el 2001, e inferior al de la Comunidad Valenciana. Estos datos muestran que la tendencia al envejecimiento es ligeramente superior a la de la Comunidad. PLAN GENERAL DE PALMERA 2

4 El crecimiento vegetativo anual previsto para el 2001 presentaba un valor tendencial de -35 hab y un saldo migratorio de -119 hab, lo que nos da un total de -154 hab. Ello muestra un índice claramente negativo, debido principalmente al saldo migratorio. El crecimiento anual de viviendas es inferior al de la Comunidad Valenciana, con un descenso pronunciado en la década de los 80 y una estabilización en la de los 90, con tendencia a equipararse al de la Comunidad. Su desglose nos da las siguientes cifras: Crecimiento anual de viviendas Previsión para el 2001 Crecimiento demográfico -69 Estructura familiar 499 Segunda residencia 607 Rigidez del mercado 129 Total inercial Modelo territorial 6 % viviendas principales / totales Estos datos muestran un crecimiento sostenido, basado principalmente en la Estructura familiar y la Segunda residencia. La dinámica de la población el Área Funcional de Gandia revela una concentración de habitantes en los núcleos litorales, como es el caso de Palmera, y un cierto estancamiento en los municipios del interior. La población de Palmera respecto a su Área Funcional representa un 0,36% según datos de 1991, esperándose un sensible descenso para el 2001, pasando a ser de un 0,31% respecto a ésta, aunque esta tendencia se ha frenado en los últimos años, como se observa a continuación Municipio. La evolución poblacional del municipio de Palmera en el siglo XX muestra en general una cierta estabilidad, con un ligero descenso entre 1970 y 1990 que se recupera en la última década, como se puede observar en la tabla siguiente (y en las tablas A1 y A2): PLAN GENERAL DE PALMERA 3

5 Año Habitantes Ello refleja la escasa emigración de la población activa a otras ciudades en este periodo, que fue mucho más acusada en zonas interiores de la Comunidad desde 1950, y la estabilidad antes apuntada, tras el espectacular incremento de la década de los 60 en algunos núcleos costeros, que en Palmera apenas se dejó sentir. A mediados de la última década del siglo XX comienza la tendencia más positiva antes apuntada, como refleja la siguiente tabla: Palmera Empadronados En el Informe de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte sobre Previsiones de población y vivienda para el Planeamiento en la Comunidad Valenciana, figura una estimación de 422 habitantes en Palmera para el año 2001, que ha resultado excesivamente pesimista, ya que en el año 2000 contaba con 532 habitantes (según datos del I.V.E.). Los datos de esta última década muestran un crecimiento más importante, pasando de 568 habitantes en 2001 a los 989 con los que contaba en 2011, con un incremento del 74%. La evolución de la Población en el Municipio de Palmera en la última década viene expresada en la siguiente tabla, según los últimos datos disponibles del I.V.E.: Palmera Empadronados Variación Acumulado Tomando como referencia este valor y aplicándolo a las previsiones de los siguientes años obtendríamos una población estimada para el año 2030 de habitantes ( respecto a la actual). Este crecimiento supera la población potencial del Plan propuesto, que es de habitantes. PLAN GENERAL DE PALMERA 4

6 Dado que el término ocupa una extensión de unas 94 Ha, y cuenta en la actualidad con una población de 989 hab, resulta una densidad media de población de 1.011,4 hab/km 2, muy superior a la de su comarca, que a su vez es superior a la de su provincia y comunidad. Los datos de población por edades vienen expresados en el siguiente gráfico, y en las tablas A3 y A4 del Anexo: Población por grupos de edades (datos de 2003) Años Serie Población La pirámide de edades facilitada por el Ayuntamiento muestra una distribución similar, diferenciando además entre varones y mujeres. PLAN GENERAL DE PALMERA 5

7 En el Plan de accesibilidad municipal de Palmera, redactado por Javier Martínez Cortijo y Salvador Cervera Valero, se aporta la siguiente pirámide de edades, correspondiente a datos de 2004: Los datos de población por edades de la Ficha municipal del IVE adjuntos muestran una pirámide de edades más actualizada, aunque con escasas variaciones. PLAN GENERAL DE PALMERA 6

8 Estas pirámides de edades presentan una forma de tronco estrecho, que corresponde a los jóvenes, que soporta una frondosa copa, cada vez más ancha, que corresponde a las personas mayores, más acusada que las medias de ámbitos mayores, como la provincia. Esta base más estrecha indica un descenso en la proporción de niños y jóvenes. Ello muestra una tendencia a la estabilidad, con incrementos más acusados en la población entre 25 y 49 años, que tienden a moderarse en los grupos más jóvenes, provocando un envejecimiento progresivo. Por grandes grupos de edad, el más numeroso en Palmera es el de adultos (entre 30 y 49 años), mientras que en su Comarca, Provincia y Comunidad es el de jóvenes (entre 20 y 39 años). Sin embargo, el índice de envejecimiento (P>64 años / P<15 años ) es del 62%, inferior al de la provincia y Comunidad. El índice de maternidad (P 0-4 años / Mujeres años), 27%, es superior al de los entornos mencionados, en torno al 21%. El índice de tendencia (P 0-4 años / P 5-9 años) es similar al de los entornos mencionados, en torno al %. El índice de renovación de la población activa (P años / P años), 121%, es también ligeramente superior al de los entornos mencionados, en torno al %. Los índices de dependencia (P<15 años + P>64 años / P años), 42%, y longevidad (P>74 años / P >64 años), 47%, son algo inferiores a los de su Comarca, Provincia y Comunidad. En conclusión, el municipio presenta un crecimiento demográfico sensible en los últimos años, lo que le permite una buena capacidad de renovación de la población activa a corto plazo, superior a la de ámbitos mayores, aunque es difícil que ese crecimiento pueda mantenerse mucho tiempo, por las limitaciones espaciales del casco urbano, que se acerca a sus límites racionales de expansión, el descenso en la natalidad y la tendencia a moderar el crecimiento. Por sexo, en Palmera el número de hombres es ligeramente superior al de mujeres, al revés que en su Comarca, Provincia y Comunidad. Estas diferencias son especialmente acentuadas en la población joven (15-49 años), en edad laboral, invirtiéndose con el incremento de edad, por la mayor longevidad de las mujeres. PLAN GENERAL DE PALMERA 7

9 Según el lugar de nacimiento, en Palmera predominan los españoles, con porcentajes algo superiores a los de la Comarca, Provincia y Comunidad. En naturales del extranjero, se observan porcentajes en general más reducidos que los de la Comarca, Provincia y Comunidad, aunque con un notable incremento en los últimos años, como se observa comparando los datos de 2003 de las mencionadas tablas con los de 2011 de la Ficha municipal del IVE, especialmente de los procedentes de otros países de la U.E. y de África. Ello explica en parte el crecimiento demográfico de los últimos años, unido al notable incremento de suelo edificado que ha supuesto el desarrollo del Sector Residencial Norte. El saldo migratorio es sensiblemente positivo en Palmera, con una creciente inmigración de la propia Comunidad y de otras nacionalidades. PLAN GENERAL DE PALMERA 8

10 2. Necesidad de vivienda en el municipio. La necesidad de vivienda en Palmera se justifica en base a los criterios de la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana sobre ocupación de suelo para uso residencial Análisis previos. Conforme a la Directriz 87 de la ETCV, sobre Estudios de demanda de suelo residencial en la planificación municipal y territorial, se analizan los siguientes aspectos: a) Suelo Urbano no edificado. Como se analiza con mayor detalle en el apartado de la Memoria Informativa, sobre Desarrollo de las determinaciones del planeamiento, cuando se redactaron Normas Subsidiarias vigentes en el municipio, del total de suelo clasificado como Urbano edificable, en torno al 68% estaba consolidado por edificación y urbanización, habiendo un 6% de suelo Urbanizado No Consolidado, un 8% de suelo No Urbanizado Residencial y un 18% de suelo No Urbanizado Industrial, según las propias NNSS. En la actualidad se encuentran urbanizados y mayoritariamente edificados los dos Sectores previstos en dichas NNSS. Buena parte de los objetivos indicados en ellas se pueden considerar realizados: El núcleo de Palmera presenta un grado de consolidación mucho mayor que el que presentaba cuando se elaboraron aquellas Normas, al igual que los núcleos de Bellreguard y L'Alqueria de la Comtessa, formando casi un continuo urbano. Se ha potenciado la vivienda de temporada en el municipio con el desarrollo del Sector Norte, de media densidad, si bien es más bien de primera vivienda por la diáspora de los grandes núcleos de población a la periferia de las áreas metropolitanas. Se ha potenciado la actividad industrial con el desarrollo del Sector Oeste y la Unidad de Ejecución Bartolí. El suelo clasificado como urbano se encuentra urbanizado casi en su totalidad y con un grado de edificación mucho mayor, habiendo desarrollado dos Unidades de Ejecución en él, que no se preveían en las Normas anteriores. El suelo clasificado como urbanizable ha resultado suficiente hasta la fecha, habiéndose desarrollado los dos Sectores previstos, encontrándose urbanizados y contando con un elevado índice de edificación. Se han obtenido y en buena parte realizado los equipamientos y zonas verdes previstos en las NNSS y los Planes Parciales referidos: el Parque público, el Polideportivo municipal y las dotaciones de los Sectores referidos, quedando por realizar los Equipamientos y Zonas Verdes del Sector Industrial. PLAN GENERAL DE PALMERA 9

11 El Suelo No Urbanizable se ha conservado mayoritariamente para uso agrícola, mejorado con el sistema de riego por goteo que se está implantando, siendo escasas las construcciones dispersas y actividades no legales en él. Como Suelo urbano edificable residencial vacante se han considerado solares sin edificar y parcelas con edificación destinada a usos no residenciales (industrial, terciario, almacenes, ), que podría ser sustituida en el futuro por edificación residencial, incrementando el número de habitantes, que es el parámetro utilizado para establecer este estándar dotacional, si bien esta sustitución puede ser muy diferida en el tiempo. Ambos se han grafiado en el plano I-11. El total de Suelo Urbano vacante con la propuesta en el nuevo Plan se obtiene en la siguiente tabla, conforme al apartado de la Memoria Justificativa: Situación Parcelas vacantes Parcelas residenciales sin edificación de uso residencial Total m 2 s m 2 s m 2 s NHT 0,00 227,35 227,35 ACA 2.931,92 0, ,92 ADO , , ,72 SUR , , ,99 Aplicando lo anterior, el incremento de edificabilidad y población por el desarrollo de las previsiones del Plan se obtiene de la siguiente tabla: S vacante 1 Ind. Edif. 2 Edif.potencial nº viviendas Población Situación m 2 s m 2 t/m 2 s m 2 t ud hab A B C = A x B D = C / 100 D x 2,1 NHT 227,35 1, , ACA 2.931,92 2, , ADO ,72 0, , SUR , , SZR ,36 0, , SR , , SUR SZR SR Suelo edificable residencial vacante, neto en Suelo Urbano y Bruto en Suelo Urbanizable. Índice de Edificabilidad, neta en Suelo Urbano y Bruta en Suelo Urbanizable, descontando un 20% para usos no residenciales compatibles en la zona, y un 10% de patios por planta permitida en las zonas NHT y ACA (donde la edificabilidad se limita únicamente por el número máximo de plantas). Suelo Urbano Residencial. Suelo Urbanizable Residencial. Total Suelo Residencial. PLAN GENERAL DE PALMERA 10

12 El número máximo de viviendas nuevas se establece a razón de una por cada 100 m² de techo residencial previsto, y el número de habitantes por vivienda en 2 1, conforme al Art. 108 del ROGTU, no contando las áreas consolidadas por no dar lugar a nuevas viviendas. El número máximo de viviendas viene limitado también por la parcela mínima que, junto al suelo neto edificable y a la edificabilidad potencial, dan lugar a un número de viviendas inferior. A pesar de ello, aplicaremos los estándares dotacionales con arreglo a lo establecido por el ROGTU en su Art. 108 antes mencionado, con independencia del número de viviendas potenciales. b) Instrumentos de planeamiento aprobados y no ejecutados. Como tales, cabe citar únicamente el Plan Especial de Reserva de suelo dotacional y Ordenación de usos para Centro Educativo. Su ámbito viene destinado en su totalidad a uso dotacional, por lo que no supone incrementos de población. En el nuevo Plan se incluye en el Área de Reparto AR-1, que también incluye al Sector Urbanizable S-1, lo que permitirá su desarrollo sin coste para la administración y recuperar el aprovechamiento de titularidad municipal en el Sector Residencial Norte a ceder como suelo dotacional (para zona verde y viario en la continuación del Passeig de les Corts Valencianes). c) Parque de viviendas. En el Informe sobre Previsiones de población y vivienda para el Planeamiento en la Comunidad Valenciana, se preveía un porcentaje de viviendas principales ocupadas en Palmera entre el 70 y el 80% de las totales para el año 2001, por lo que el de viviendas vacías o de segunda residencia se podría estimar en torno al 25%. Esta previsión se ha cumplido, según los datos de vivienda del Instituto Nacional de Estadística más recientes (que figuran en Anexo documentación de la Memoria Informativa, apartado 1.3, del Plan General), que señalan un porcentaje de viviendas principales en Palmera del 74% y de viviendas vacías o de segunda residencia del 26% (Tabla H1). De éstas, el 94% corresponde a viviendas vacías y sólo el 1% a viviendas de segunda residencia. Comparándolos con los datos de la provincia de Valencia se observa en Palmera un porcentaje muy inferior de viviendas de segunda residencia (no llegando al 1% del total, frente al 16% en la provincia de Valencia), siendo sensiblemente mayor el de viviendas vacías (el 25% del total, frente al 17% en la provincia de Valencia). Este menor porcentaje de viviendas de segunda residencia muestra la tendencia a convertir el área en zona de residencia permanente, consecuencia de la diáspora de los grandes núcleos urbanos, en contra de la previsión del planeamiento anterior de potenciar las zonas de segunda residencia, con una densidad baja. Ello se ve también en la superficie media de vivienda, inferior a la habitual en zonas de segunda residencia, como se observa más adelante. En consecuencia, el nuevo Sector propuesto deberá orientarse a la demanda de viviendas de primera residencia, con una densidad algo superior a la del Sector Residencial Norte y un tamaño de vivienda moderado. El porcentaje de viviendas vacías, algo superior al de su entorno, se da principalmente en construcciones de los últimos años, y algunas de periodos anteriores, como muestran las Tablas H15 y H16. Las nuevas viviendas son mayoritariamente para uso propio, por lo que suelen ocuparse PLAN GENERAL DE PALMERA 11

13 apenas se acaban, lo que reduce el número de viviendas vacías de las escasas las promociones para la venta, debido a la baja demanda actual. Cabe señalar también la superficie residencial ocupada por construcciones de uso industrial o terciario en el área en torno a la carretera N-332, generalmente anteriores al desarrollo del polígono industrial colindante, que no se han trasladado a él principalmente por su baja rentabilidad, dando lugar a construcciones de baja calidad que van quedando obsoletas. Su superficie viene recogida en el apartado a) anterior. En cuanto al parque de viviendas existente, cabe destacar en Palmera un incremento de viviendas sostenido desde 1960, similar al de su provincia y más acelerado que ésta en la última década (Tablas H2 y H3), y la ausencia de viviendas secundarias antes apuntada (Tablas H9 y H10). Este crecimiento viene limitado por la falta de suelo en el término, por lo que se podrá mantener poco tiempo más, hasta colmatar su área racional de expansión. El número de plantas en los edificios es mayoritariamente de 2, con porcentajes muy inferiores de 1 y 3 plantas, e muy escasos los de 4 alturas (Tablas H6 y H13). La zona donde se permitían 4 plantas con el Plan vigente era muy reducida, y con el nuevo se limita a 3 para homogeneizar la imagen urbana y evitar la 4ª planta que suele dar lugar a viviendas degradadas cuando no están dotadas de ascensor. En cuanto a instalaciones de las viviendas, en Palmera la mayoría tiene conexión a los servicios públicos existentes (Tablas H7 y H14), con porcentajes superiores a los de su entorno en la mayoría de los servicios, excepto gas. La superficie útil de las viviendas se encuentra mayoritariamente entre 76 y 90 m 2, con porcentajes similares de tamaño a los de su provincia (Tabla H8), lo que confirma la tendencia al uso como vivienda permanente, siendo muy escasas las segundas residencias. En general, predomina la vivienda unifamiliar y su estado de conservación es bueno, como muestran las Tablas H4 y H5 referidas a la vivienda principal, y H11 y H12 referidas a la vivienda secundaria Límite de ocupación de suelo para uso residencial según la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana. Conforme a la Directriz 82 de la ETCV, el índice máximo de ocupación de suelo para satisfacer las demandas municipales y territoriales para uso residencial propuesto por la Estrategia Territorial, se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula empírica: IMOS = TCD x FCTM x FCVT Siendo: IMOS el índice máximo de ocupación de suelo para uso Residencial. TCD la tasa de crecimiento demográfico. FCTM el factor de corrección por tamaño municipal. FCVT el factor de corrección por vertebración territorial. PLAN GENERAL DE PALMERA 12

14 a) Tasa de crecimiento demográfico. Los datos de población del apartado anterior muestran un ligero descenso del número de habitantes desde 1970, que tiene su punto de inflexión en A partir de entonces comienza un crecimiento moderado con altibajos, que tiende a estabilizarse en los últimos años. Tomando como tendencia actual la última década, la Tasa de crecimiento demográfico se obtiene en la siguiente tabla: Palmera Total Empadronados Variación % respecto al año anterior - 7,57-0,49-0,49 8,43 8,23 14,51 13,90 2,27 1,90 2,49 58,31 En consecuencia, el crecimiento demográfico anual, obtenido como media de este periodo, resulta de 58,31% / 10 = 5,83%. Aplicado a un periodo de vigencia del Plan de 20 años, la Tasa de incremento demográfico resulta del 194%. Este crecimiento supera la población potencial prevista por el Plan y la capacidad de acogida del municipio, dadas sus limitaciones de superficie, por lo que se considera que se verá reducido en los próximos años. Según los últimos datos del Instituto Valenciano de Estadística, el crecimiento vegetativo de la población del municipio en el periodo fue de 37 personas, siendo también importante la inmigración (principalmente de la Comunidad Valencia y del extranjero). Este último factor se ha reducido considerablemente en los últimos años por la crisis económica y el paro, por lo que se supone que también afectará a una reducción del crecimiento de la población. También hay que tener en cuenta que en los últimos años se ha edificado buena parte del Sector Residencial Norte, lo que ha incrementado sensiblemente la oferta de vivienda en el municipio, con un nivel dotacional superior al del resto de la población. Aunque aún queda un buen número de solares vacantes, este crecimiento se ralentizará a corto plazo si no se desarrolla el nuevo Sector Urbanizable previsto. b) Factor de corrección por tamaño municipal. Conforme a la Directriz 83 de la ETCV, el factor de corrección por tamaño municipal se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula: FCTM = 0,1914 x Ln (X) + 3,007 Siendo X la población actual del municipio y Ln (X) el logaritmo neperiano de X. La población del municipio en el último padrón actualizado (censo del año 2011) es de 989 hab. Aplicado a la fórmula anterior: FCTM = 0,1914 x Ln (989) + 3,007 = 1,69 c) Factor de corrección por vertebración territorial. PLAN GENERAL DE PALMERA 13

15 Conforme a la Directriz 84 de la ETCV, como factor de corrección por vertebración territorial aplicable a los núcleos urbanos constituyentes del Sistema Nodal de Referencia, previstos por la estrategia territorial para los núcleos urbanos pertenecientes al Plan Litoral hasta la cota 100, como es el caso de Palmera, se aplicará un incremento del 10 por ciento. En consecuencia, VT = 1,10. Aplicando estos datos, el índice máximo de ocupación de suelo para uso residencial en Palmera resulta: IMOS = TCD x FCTM x FCVT = 194% x 1,69 x 1,10 = 359,11% Conforme a la Directriz 86 de la ETCV, el índice máximo de ocupación de suelo para uso residencial de acuerdo con las reglas anteriores, se podrá incrementar hasta un 25 por ciento en función de las necesidades de cada municipio u ámbito territorial específico, para evitar rigideces en el mercado de suelo y la aparición de procesos especulativos sobre el mismo. Este factor de corrección de flexibilidad del suelo residencial se puede utilizar, entre otros fines, para satisfacer incrementos de población no previstos, cubrir las posibles variaciones del tamaño medio familiar y sus efectos en las demandas de viviendas, o atender la demanda de vivienda secundaria. Aplicando este Factor de corrección de flexibilidad del suelo residencial, el índice máximo de ocupación de suelo para uso residencial en Palmera corregido resulta: IMOSc = IMOS x 1,25 = 359,11% x 1,25 = 448,89% Conforme a la Directriz 85 de la ETCV, el suelo computable a los efectos de la aplicación del índice de ocupación de suelo para uso residencial se obtiene tomando como base de cálculo los tejidos urbanos en los que predomine la categoría de centro histórico y ensanche definido según la cartografía SIOSE del Instituto Cartográfico Valenciano, incluyendo la superficie de infraestructuras, zonas verdes urbanas, equipamientos y dotaciones integradas en esas tramas urbanas, existente a la fecha de aprobación de la Estrategia Territorial. Como margen de seguridad para su cálculo, se recomienda el trazado de una envolvente al suelo correspondiente a las categorías de centro histórico y ensanche definido según la cartografía SIOSE, de 500 metros de ancho, contabilizando los tejidos urbanos residenciales existentes correspondientes a cualquier categoría de las definidas según la cartografía SIOSE del Instituto Cartográfico Valenciano en dicho perímetro, incluyendo la superficie de infraestructuras, zonas verdes urbanas y equipamientos y dotaciones integradas en la trama urbana. En el caso de Palmera, al tratarse de un solo núcleo compacto mayoritariamente edificado y urbanizado, todas las áreas urbanas cumplen esta condición. Para simplificar el cálculo se identifica el suelo computable con el Urbano conforme a la delimitación del Plan propuesto, más ajustada a la realidad que la del Plan vigente, compensando las pequeñas bolsas perimetrales de suelo urbano menos consolidadas con las infraestructuras y dotaciones existentes fuera de él, en el margen de seguridad antes comentado. En consecuencia, el suelo computable resulta de ,63 m 2 s. Ello supone un 22,35% del total del término ( ,63/ ,61), por lo que, en aplicación de la Directriz 86.3 de la ETCV, no es de aplicación el coeficiente corrector de flexibilidad del suelo residencial. La superficie de Suelo Urbanizable para uso residencial propuesta en el nuevo Plan de Palmera (57.361,36 m 2 s), supone un incremento de ocupación de suelo del 27% respecto al Urbano PLAN GENERAL DE PALMERA 14

16 ( ,63 m 2 s). Queda muy por debajo del índice máximo de ocupación de suelo obtenido (448,89%). Si bien es un incremento moderado ya que se alcanzaría en el año 2023 de mantenerse la tendencia de los últimos 10 años, supone colmatar casi por completo el área ocupable para usos urbanos, teniendo en cuenta las limitaciones en el crecimiento del municipio (lindes con barrancos, núcleos colindantes, la línea de ferrocarril y el área industrial. El porcentaje de vivienda de segunda residencia en el municipio es además del 26%, como se explica en el análisis anterior, lo que justifica un crecimiento algo mayor que el demográfico. El crecimiento propuesto es coherente con los Principios directores de la ocupación racional y sostenible de suelo para uso residencial (Directriz 78 de la ETCV). 3. Reservas para Viviendas de Protección Pública. Entre los objetivos principales de la política de vivienda supramunicipal se encuentra facilitar el acceso a la misma a la población, fomentando para ello la creación de Viviendas de Protección Pública, como señalan los Art. 9 de la LOTPP, 46.4 de la LUV, 14 del ROGTU y 10 de la LS. En cumplimiento de ello, se plantea la creación de Viviendas de Protección Pública en proporción a la demanda en el municipio. El municipio de Palmera cuenta con una población de 989 habitantes, según los últimos datos (de 2011), como se ha indicado. No se aprecia en él demanda de Viviendas de Protección Pública en la actualidad, y son escasas las construcciones recientes acogidas a ella, según los datos estadísticos del Anexo documentación de la Memoria Informativa. Debe tenerse en cuenta además que el último Sector residencial desarrollado se propuso para segunda vivienda o vivienda de temporada, aunque tiende a convertirse en primera por la calidad de vida que ofrece el municipio y la diáspora de las grandes capitales. El grupo de edad que en mayor medida podría demandar este tipo de viviendas, dada la previsión temporal del Plan que es de 10 años, sería el de entre 20 y 40 años, que supone un total de 221 personas según los datos aportados. Si bien es difícil de cuantificar el porcentaje de estas personas que podría demandar una VPP, se considera razonable estimarlo en un 22%, conforme a lo indicado en el Estudio sobre las necesidades y demanda de vivienda en la Comunidad Valenciana presentado en diciembre de 2004 por la Consellería de Territorio y Vivienda, lo que supondría un total de 49 VPP, aunque incluso podría ser menor teniendo en cuenta la baja demanda de las mismas en el municipio. Por otra parte, se están convirtiendo en nuevas fuentes externas de demanda de vivienda el asentamiento de inmigrantes en la Comarca (en buena parte europeos, jubilados o profesionales), aunque en el municipio de Palmera todavía son escasos. Asumiendo en el Plan la necesidad de responder a esta demanda general de Viviendas de Protección Pública y satisfacer la posibles necesidades al respecto de la población actual del municipio, conforme a la DT 8ª.3 del ROGTU correspondería destinar a Viviendas en este régimen un mínimo del 10% del Suelo Urbanizable, por tratarse de un Municipio en zona C, con población actual inferior a 2.000, como es el caso. Aplicando este porcentaje al Suelo Urbanizable residencial, el suelo a destinar a esta reserva se obtiene en la siguiente tabla: PLAN GENERAL DE PALMERA 15

17 Superficie Total Reserva para VPP Índice de Edificabilidad Residencial Edificabilidad Residencial para VPP Fórmula A B = 10% s/a IER B x IER Unidad m 2 s m 2 s m 2 t/m 2 s m 2 t S , ,14 0, ,68 La Reserva mínima de Vivienda de Protección Pública (R) por aplicación del Sistema de Indicadores Territoriales de Demanda de Vivienda (ITD), conforme a la Orden de 28 de julio de 2008 de la Consellería de Medioambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, en la que se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección pública y al Art. 7 del Decreto Ley 1/2008 de 27 de junio del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo, resulta: R = ITD x ( P + 2Ppt ) Siendo en este caso: ITD = Indicador Territorial de Demanda de Vivienda en Palmera = 0,905 m 2 t VPP/hab. P = población del municipio en el último padrón actualizado (censo del año 2011) = 989 hab. Ppt = población total del municipio que se prevé incluyendo las previsiones del planeamiento (población potencial prevista por el PG) = hab. R = 0,905 x ( x 1.992) = 4.500,57 m 2 t VPP Por aplicación del Art. 10 de la LS, correspondería destinar a Viviendas en este régimen un mínimo del 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, en este caso el Sector de Suelo Urbanizable residencial propuesto junto al casco. El suelo a destinar a VPP conforme a ello, se obtiene en la siguiente tabla: Superficie Total Índice de Edificabilidad Residencial Edificabilidad Residencial potencial Reserva VPP Fórmula A IER B = A x IER 30% s/b Unidad m 2 s m 2 t/m 2 s m 2 t m 2 t S ,36 0, , ,04 Se propone aplicar esta reserva para VPP, por ser superior al mínimo aplicando el ROGTU (3.441,68 m 2 t), al mínimo aplicando el Sistema de Indicadores Territoriales de Demanda de Vivienda (4.500,57 m 2 t), y a la demanda previsible en base a la población actual (49 VPP x 165 PLAN GENERAL DE PALMERA 16

18 m 2 t/vpp = m 2 t) antes calculados. Suponiendo una media de 2,1 habitantes/100 m 2 t, conforme al estándar fijado en el Art. 108 del ROGTU, esta reserva de ,04 m 2 t supondría alojamiento para 217 personas, equivalente al 22% de la población actual, casi la totalidad de la población actual entre 20 y 39 años en el municipio, muy superior a lo estimado en el Estudio sobre las necesidades y demanda de vivienda en la Comunidad Valenciana antes comentado. Se considera muy por encima de las necesidades actuales de la población, si bien debe revisarse periódicamente este dato para verificar las variaciones en la demanda de vivienda, en función del desarrollo de las previsiones del Plan. Se propone ubicar esta reserva en la nueva zona residencial junto al casco (Sector S-1), de tipología y condiciones de edificación apropiadas para las viviendas en este régimen, lo que facilita que el precio de venta no supere los límites establecidos en la normativa al respecto. No se aplican reservas de este tipo en las zonas urbanas (por no estar previstas en su planeamiento aprobado) ni en las áreas destinadas a usos no residenciales. Para facilitar el desarrollo del suelo destinado a VPP, dada la menor rentabilidad de estas viviendas frente a las libres, manifestado en la ausencia de promociones privadas de este tipo en el municipio, se propone: Establecer en los Proyectos de Reparcelación de estas áreas las compensaciones que correspondan a las parcelas en que se sitúen, con arreglo a las diferencias entre el valor del suelo residencial libre y el destinado a VPP, conforme al Art del ROGTU, con el fin de compensar con mayor superficie de suelo su menor valor urbanístico. Adjudicar preferentemente en estas áreas el excedente de aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento (incluido el de cesión obligatoria), pudiendo acumular también en él el de otras, mediante transferencias de aprovechamiento. Sobre estas viviendas se deberá establecer el derecho de tanteo y retracto a favor de la administración, conforme a lo establecido en los Art. 50 a 53 de la LVCV y DA 3ª de la LOTPP. Caso de venta para segunda ocupación, el precio vendrá limitado por el vigente para la Vivienda de Protección Pública en el momento de la venta (minusvalorado por su estado de conservación y antigüedad). Con ello se pretende evitar que puedan pasar al mercado de la vivienda libre y perder la finalidad social con que se crearon. Todo ello viene recogido en las NNUU y en las Fichas de Planeamiento y Gestión correspondientes. No obstante todo lo anterior, se deberá cumplir en cada caso lo establecido en la DA 6ª de la LUV, modificada por la Ley de Medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo (L 1/2008, de 27 de junio, de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda), o la que resulte de aplicación cuando se desarrolle cada área, y la Orden de 28 de julio de 2008 de la Consellería de Medioambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, por la que se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección pública. PLAN GENERAL DE PALMERA 17