Hacia una política de vivienda de alquiler social en America Latina

Transcripción

1 Hacia una política de vivienda de alquiler social en America Latina Andrés G. Blanco Desarrollo Urbano y Vivienda Banco Inter-Americano de Desarrollo ablanco@iadb.org Septiembre 2014

2 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda 3. El alquiler social como alternativa de política de vivienda

3 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda 3. El alquiler social como alternativa de política de vivienda

4 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) 37% en millones 45% en millones

5 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Rural: 60% en millones Urbano: 32% en millones

6 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) URBANO: 32% (41 millones) Q.1: 52% (13 millones) Q.2: 39% (10 millones) Q.3: 32% (8 millones) Q.4: 24% (6 millones) Q.5: 16% (4 millones)

7 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012)

8 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Menor a 30% Imágenes: BID-DIA (2012)

9 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Entre 30% y 50% Imágenes: BID-DIA (2012)

10 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Mayor a 50% Imágenes: BID-DIA (2012)

11 DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% ELECTRICIDAD: 4% PAREDES: 2% AGUA POTABLE: 9% TECHO: 3% SANEAMIENTO: 15% PISOS: 6% HACINAMIENTO: 6% Fuente: BID-DIA (2012)

12 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda 3. El alquiler social como alternativa de política de vivienda

13 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION Imágenes: BID-OMJ (2014)

14 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO Imágenes: BID-OMJ (2014)

15 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION Imágenes: BID-OMJ (2014)

16 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) Imágenes: BID-OMJ (2014)

17 DEFICIT HABITACIONAL POLITICA DE VIVIENDA Fuente: BID-DIA (2012) CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% STOCK EXISTENTE: MEJORAR 49 MILLONES DE VIVIENDAS NUEVO STOCK CONSTRUIR 9 MILLONES SE NECESITARIAN: US$ 310 BILLONES (7.8% DEL PIB DE LA REGION) US$ 25.5 BILLONES SOLO PARA ELIMINAR EL DEFICIT CUANTITATIVO PARA LOS POBRES ADEMAS DE 3.2 MILLONES DE VIVIENDAS ANUALES POR NUEVA DEMANDA

18 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda 3. El alquiler social como alternativa de política de vivienda

19 SE BUSCA VIVIENDA EN ALQUILER

20 EL ALQUILER COMO ALTERNATIVA POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE: INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER

21 BENEFICIOS DEL ALQUILER: MEJOR USO DEL STOCK CONSTRUIDO Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región (Blanco et al., 2014) México 20% Ciudad de México: 11% Guadalajara: 19% Argentina 18% CABA: 24% GBA: 11,5% El Salvador 18% A modo de comparación, el porcentaje en Estados Unidos ha sido ~10% entre el 2006 y 2011

22 BENEFICIOS DEL ALQUILER: MEJOR USO DEL STOCK CONSTRUIDO En general esto se relaciona parcialmente con un marco regulatorio que incrementa los costos de transacción en el mercado (Blanco et al., 2014) Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión. Para los inquilinos son los excesivos requerimientos. Proceso de reposesión: Colombia: Mas de un año (3 a 5 antes de 2003) Perú: 6 meses a 4 años dependiendo de la causa Argentina: 6 meses a 1 año proceso es incierto y costoso Garantías requeridas al inquilino (formal) : 1. Fiador con propiedad (en algunos casos en la misma ciudad) 2. Prueba de ingresos (que tiene ser regular) 3. Depósitos de renta (equivalente a 1 o 2 meses de renta)

23 EL ALQUILER COMO ALTERNATIVA POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE: INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER NUEVO STOCK INCENTIVAR LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA BIEN LOCALIZADA PARA ALQUILER

24 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados

25 El Subsidio Chao Suegra Dirigido a jóvenes entre 18 y 30 años Hasta $70,000 por un arriendo de $200,000 Válido por 3 años prorrogables por otros 2 (60 mensualidades en 84 meses) El beneficiario puede solicitar un subsidio por propiedad en cualquier momento 10,000 subsidios anunciados a principios de 2014 EL PRIMER PASO A LA PROPIEDAD

26 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala

27 Buy-to-let en Gran Bretaña Mejoramiento del proceso de reposesión (6 meses máximo) Separación los procesos de reposesión del pago de rentas atrasadas Eliminación de controles de renta Abolición de la exención de impuestos por pago de intereses hipotecarios Introducción de hipotecas compre para arrendar INQUILINOS AUMENTARON DE 2.4 MILLONES EN 2001 A 3.8 MILLONES EN 2009

28 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal

29 Plan Terrazas en Colombia Asistencia financiera y técnica para expandir las unidades beneficiadas por programas de mejoramiento de barrios 254,687 propiedades potencialmente beneficiarias identificadas en barrios legalizados en Bogotá Se podrían construir 152,000 unidades nuevas añadiendo pisos o desarrollando lotes vacíos POLITICA DE REDENSIFICACION ATRACTIVA DADO QUE SE USA MEJOR LA INFRAESTRUCTURA PUBLICA, LOS SERVICIOS Y LAS REDES SOCIALES (CITIES, ALLIANCE, 2006)

30 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing)

31 Programa de Arrendamiento Residencial (PAR) en Brasil Familias con ingresos entre 3 y 6 salarios mínimos El residente paga una renta del 0.7% del valor de la propiedad y después de 15 años puede hacer una oferta deduciendo el valor pagado en arriendo (esquema subsidiado) En el centro de Sao Paulo, el PAR fue usado para rehabilitar 7 edificios históricos y construir 709 unidades de alquiler social Edificio Riachuelo en Sao Paulo: Rehabilitación de un edificio de oficinas para uso residencial 122 unidades en un área construida de 8,311m2.

32 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing

33 Los Desarrollos Integrales de Comunidades Sostenibles en Colombia Alianza Publico Privada para la construcción de comunidades en grandes lotes vacíos dentro de los limites urbanos de las ciudades El gobierno local construye infraestructura y servicios sociales, sector privado financia y construye las viviendas, y la nación provee subsidios a la propiedad Proceso: El inversionista privado recibe el subsidio a la propiedad (hasta 50% del precio de venta), el residente paga una cuota mensual de renta y ahorro programado equivalente al 9% de retorno anual para el inversionista durante dos o tres años, un Banco privado se compromete a ofrecer crédito hipotecario en el año 2 o 3 si el residente paga cumplidamente su cuota mensual Macroproyecto Villas de San Pedro, Barranquilla: 304 hectáreas

34 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing 6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala

35 El Low-Income Housing Tax Credit en Estados Unidos Gobierno Federal ofrece una exención anual de impuestos hasta del 9% de los costos atribuibles por la construcción privada de proyectos de alquiler social Para calificar los proyectos tienen que cumplir con restricciones de renta e ingreso de los inquilinos así: Test 20/50: 20% de los residentes con ingreso 50% de la media del área Test 40/60: 40% de los residentes con ingreso 60% de la media del área La renta es restringida al 30% del ingreso Las restricciones están en pie por 15 años, las exenciones por 10 El desarrollador puede vender las exenciones en el mercado de valores consiguiendo hasta el 100% del capital necesario para la inversión

36 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing 6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala 7. Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador

37 El programa Sección 8 en Estados Unidos Gobierno Federal ofrece un subsidio equivalente a la diferencia entre la renta de mercado y la renta asequible Cálculo: Inquilino paga el 30% de su ingreso como renta (ej. $240 para un ingreso de $800) El gobierno determina la renta justa del mercado de acuerdo al promedio del área (ej. $500) El subsidio al arrendador equivale a la diferencia: $500 - $240 = $260 Es un subsidio a la demanda que incentiva la oferta directamente Mas de dos millones de subsidios

38 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing 6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala 7. Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador 8. Concesión de suelos para vivienda social de alquiler

39 Vivienda de Protección Oficial (VPO) en España

40 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing 6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala 7. Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador 8. Concesión de suelos para vivienda social de alquiler 9. Habilitación de suelo y suplementos

41 Programa de Renta Social en Sao Paulo Dirigido a familias con ingresos entre 1 y 3 salarios mínimos La municipalidad ofrece un subsidio cubriendo la diferencia entre el valor de referencia (inversión, administración y costos de mantenimiento) y el valor asequible (15% del ingreso del beneficiario) El subsidio no es transferible y es renovado cada 12 meses de acuerdo a verificación de ingreso The Parque do Gato Residential in the Favela do Gato: 486 housing units, divided into 9 blocks.

42 10 ideas para dinamizar el mercado: 1. Subsidios directos focalizados 2. Incentivos a la oferta formal de pequeña escala 3. Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal 4. Programas de renta con opción de compra (leasing) 5. Macroproyectos con leasing 6. Incentivos a la oferta comercial de gran escala 7. Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador 8. Concesión de suelos para vivienda social de alquiler 9. Habilitación de suelo y suplementos 10.Seguros de arrendamiento

43 Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay Garantiza el pago a arrendadores para inquilinos de ingresos hasta de US$ 2300 (en el 2010) Renta máxima no puede exceder ~ US$ 500 ni el 30% de los ingresos de los hogares El costo es de 3% de la renta mensual (además de un pago inicial por única vez de 24%) Resultados: contratos firmados: 86% de los inquilinos pagando puntualmente sólo el 2% es moroso

44 Mayor información: Andres G Blanco ablanco@iadb.org Blog: