ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

Transcripción

1 ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO Hon. Ramón Luis Nieves Pérez Presidente Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones Senado de Puerto Rico El Capitolio San Juan, PR RE: P. DE LA C Estimado representante Nieves Pérez: Atendiendo a su solicitud, comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico (la Asociación ) para presentar sus comentarios sobre el P. de la C (el Proyecto ), según aprobado por la Cámara de Representantes el 7 de marzo de 2016, que propone crear la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario. El Proyecto requiere al acreedor de un préstamo hipotecario en mora, que antes de iniciar cualquier proceso legal que pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria, se le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de daños (loss mitigation) y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el deudor hipotecario conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el acreedor hipotecario podrá comenzar con un proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico. 1 La Exposición de Motivos del Proyecto expresa la situación prevaleciente en el mercado hipotecario en Puerto Rico y ofrece datos sobre las propiedades reposeídas concluyendo que en los pasados cinco años se han reposeído en el agregado 22,329 propiedades. La Asociación comparte la preocupación expresada por esta Asamblea Legislativa en torno al incremento observado en los últimos años en los casos de ejecución hipotecaria. Somos conscientes de que esta situación afecta directamente a los consumidores y sus familias; pero no es menos cierto, que los acreedores hipotecarios se ven también afectados por esta situación, ya que el negocio del acreedor hipotecario no es conceder préstamos hipotecarios con el propósito de 1 Es preciso mencionar que el 6 de octubre de 2014, el Representante César Hernández Alfonzo, autor del Proyecto, presentó ante esta Honorable Legislatura el P. de la C. 2150, sobre el mismo asunto, y casi idéntico en su redacción al Proyecto. El P. de la C. 2150, recibió veto de bolsillo el 24 de diciembre de AVE. PONCE DE LEON POPULAR CENTER BUILDING TEL. (787) SUITE 1014 SUITE 1014 FAX (787) SAN JUAN PR HATO REY PUERTO RICO info@abpr.com

2 Página 2 ejecutar la propiedad que sirve de colateral. Su negocio consiste en conceder préstamos hipotecarios con el fin de recuperar lo prestado más un rédito razonable. El problema, pues, no es atribuible a los acreedores hipotecarios. El problema más bien, es el resultado de la situación fiscal y económica que atraviesa el país por los pasados diez años que ha traído como consecuencia que más de 250,000 empleos hayan sido eliminados desde el año 2006, un nivel de desempleo histórico. Como resultado de ello, los deudores hipotecarios en muchos casos abandonan el país, y por ende sus propiedades, o no tienen los medios para atender sus obligaciones hipotecarias según pactado. Nuestros bancos, conscientes de la situación, han tomado medidas urgentes para paliar la misma, ya que reiteramos, su interés no es el de ejecutar las propiedades, con los costos adicionales y pérdidas, que esto conlleva, sino de buscar alternativas para que los deudores hipotecarios en mora que cualifiquen, puedan continuar los pagos de sus préstamos y así conservar sus propiedades. Así, nuestros bancos han establecido Programas de Mitigación de Pérdidas en los que se ofrecen alternativas para aquellos deudores que enfrentan dificultades económicas, tales como: planes de pago, moratorias y modificación de hipotecas. Nuestros bancos han creado unidades especializadas en las que laboran más de 300 funcionarios adiestrados para ofrecer la ayuda que pueda corresponder a cada caso en particular para atender a estos clientes afectados. Los Programas de Mitigación de Pérdidas han resultado ser sumamente exitosos en ayudar a los deudores a conservar sus hogares. A esos efectos, es preciso destacar que entre los años 2009 a 2015, se han otorgado 118,199 alternativas de mitigación a través de distintos planes. Esto significa que al menos igual número de deudores han podido conservar sus hogares, evitando un proceso de ejecución, al beneficiarse de los planes de mitigación antes mencionados. Esto contrasta significativamente con el número de unidades reposeídas durante el mismo período. Los casos que luego de culminar el proceso de mitigación resultan finalmente ejecutados, suelen ser aquellos que no han calificado para los planes de mitigación, principalmente por la pérdida de empleo, reducción de ingresos, y por ende, de capacidad de pago. Otros, tratan de deudores que deciden marcharse del país y abandonan las propiedades. A esos efectos, incluimos como Anejo A, una tabla con la información suplida por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras ( OCIF ) que incluye las distintas actividades de mitigación completadas por los bancos acreedores hipotecarios entre el 2009 al 2015.

3 Página 3 Dicha información demuestra las múltiples gestiones que se llevan a cabo para evitar las ejecuciones de aquellos casos que advienen en atrasos de más de 120 días y que técnicamente la OCIF los cataloga como en proceso de ejecución. Específicamente en el Anejo A se demuestra que del 2009 al 2015 se han llevado a cabo miles de alternativas de mitigación que han hecho posible que esos deudores hayan podido evitar una ejecución. Esto se ha logrado a través de los Programas de Mitigación de Pérdidas establecidos por nuestros bancos, los que evidentemente están siendo accesibles y efectivos, no obstante el ambiente económico que impera en el país. Debemos también mencionar, que efectivo en el mes de enero de 2014, entraron en efecto ciertas enmiendas al Reglamento X, emitidas a tenor con el Dodd-Frank Act al Real Estate Settlement Procedures Act, conocido por sus siglas en inglés como RESPA, mediante las cuales se impone a los administradores de préstamos hipotecarios de consumo, entre otras, la obligación de proveer a los deudores opciones de mitigación de pérdidas al recibo de una solicitud debidamente cumplimentada (Véase el 12 CFR Parte ). La referida reglamentación establece con meridiana claridad los derechos y obligaciones tanto del deudor hipotecario como del administrador del préstamo hipotecario en lo relativo al proceso de mitigación de pérdidas. Es de notarse que la referida reglamentación prohíbe expresamente la práctica conocida como dual tracking consistente en el incoar una demanda de ejecución de hipoteca, mientras el deudor hipotecario se encuentra en un proceso de mitigación, asunto medular que trata el Proyecto. La propia Exposición de Motivos del Proyecto reconoce expresamente que la referida práctica de dual tracking ya se encuentra prohibida por el Reglamento X. No obstante, en la Exposición de Motivos se expresa que el proceso de mitigación de pérdidas contemplado en el Reglamento X ayuda a aquel deudor que haya completado una solicitud de mitigación de daños, y que el concepto completar es uno amplio y que puede resultar oneroso, complicado y no necesariamente disponible para el ciudadano común. Así, en el Proyecto se pretende modificar el proceso de manera que el acreedor hipotecario esté impedido de comenzar la gestión legal a la que contractualmente tiene derecho, con la mera solicitud (independientemente que con la misma se someta la documentación requerida para evaluar el caso), por el deudor hipotecario de ser evaluado para una alternativa de mitigación y hasta tanto el proceso de mitigación de daños haya culminado en su cabalidad. Observamos, pues, que lo que propone el Proyecto en el Artículo 3 es, en esencia, introducir un proceso de mitigación pre-ejecución paralelo al ya establecido en el Reglamento X, pero que carece de normas claras y precisas en cuanto a los términos que aplicarán a las partes para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones durante el proceso de mitigación. Es decir, el Proyecto pretende

4 Página 4 impedir al acreedor hipotecario hacer efectivo su derecho a recobrar bajo el préstamo hipotecario con indicación por parte del deudor hipotecario de someterse a un proceso de mitigación a través de la mera entrega del formulario de solicitud. El efecto de esto es poner en manos del deudor hipotecario el plazo para el inicio de la acción legal en forma indefinida, ante la posibilidad de que este pueda negarse o ser negligente en la entrega de la información necesaria para que el acreedor hipotecario pueda actuar sobre su solicitud. Entendemos que la enmienda introducida en la Cámara de Representantes estableciendo un plazo de 15 días para la entrega de la documentación requerida resulta insuficiente, ya que no indica que el efecto de no cumplirse con este plazo conllevaría que la solicitud se de por no recibida. También, el Artículo 5 del Proyecto autoriza la radicación del proceso legal de cobro solamente una vez se haya culminado el proceso de mitigación en su cabalidad. La medida no establece parámetros en cuanto a cuando se entiende culminado un proceso de mitigación en su cabalidad ni establece normas relativas al proceso de apelación. El efecto de lo que propone el Proyecto tanto en el Artículo 3 como en el Artículo 5, sería dilatar aún más e irrazonablemente los procesos de ejecución de hipotecas al introducir elementos de incertidumbre en cuanto al derecho del acreedor de iniciar el proceso de cobro de su acreencia, con las consecuencias adversas que ello tendría no sólo para los acreedores hipotecarios, sino para el mercado hipotecario en Puerto Rico, en general. Más aún, es de notarse que el Proyecto, en el Artículo 3, establece un período de treinta días en el que el deudor hipotecario podrá apelar la decisión relativa a su proceso de mitigación. No obstante, el Proyecto guarda silencio en cuanto a cuando comienza el período de apelación y demás detalles del proceso, en contraste a las disposiciones análogas en el Reglamento X. Es este otro ejemplo de desviación a lo ya establecido en el Reglamento X, en perjuicio de los derechos del acreedor hipotecario. Entendemos que, en todo caso, la medida debe incorporar el procedimiento ya dispuesto en el Reglamento X, incluyendo los períodos de apelación allí establecidos. En fin, la reglamentación federal ya dispone con detalle y precisión lo que se pretende establecer por ley de manera imprecisa y general, mediante el Proyecto, por lo que de ser aprobado el mismo, estaríamos ante una situación de duplicidad reglamentaria innecesaria. Aun con las enmiendas introducidas al Proyecto por la Cámara de Representantes, sostenemos que lo dispuesto por la medida es redundante e innecesario. Es de mencionar, que en el proceso de aprobación del Reglamento X, se tomó en cuenta no sólo la necesidad de proteger a los deudores

5 Página 5 hipotecarios en mora, sino el derecho del acreedor hipotecario mediante el contrato hipotecario, de hacer efectivos sus derechos sobre su colateral hipotecaria. El Reglamento X guarda un delicado balance entre los intereses de ambas partes, balance que queda trastocado por lo que se propone en el Proyecto. Nuestros bancos sostienen que en el curso de los procesos de mitigación, éstos observan rigurosamente las disposiciones del Reglamento X antes mencionado, incluyendo la prohibición del dual tracking. Debemos enfatizar en el hecho de que nuestros bancos son rutinariamente examinados por los reguladores bancarios federales y por la OCIF, en lo relativo al cumplimiento de las leyes y reglamentos federales y locales, y están sujetos a sanciones en el caso del incumplimiento a los mismos. Es preciso indicar, que tanto el Reglamento X como las Guías de los Inversionistas que adquieren préstamos hipotecarios en Puerto Rico, promueven que se exploren todas las alternativas de mitigación antes del comienzo del proceso legal como la mejor solución a un caso en delincuencia. No está en el interés de estos el incoar una demanda en cobro de dinero, si existe la posibilidad de que el deudor en mora cualifique para una alternativa de mitigación. Más aun, existe en Puerto Rico un mecanismo adicional para proveer asistencia a los deudores hipotecarios en mora, a tenor con la Ley Núm , según enmendada, conocida como Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal. Esta ley, establece el deber del tribunal de referir a un proceso de mediación compulsoria en aquellas ocasiones que considere necesario, los casos de ejecución de hipoteca o de venta judicial que involucren la residencia principal del deudor. Esta ley cobró vigencia el 1 de julio de 2013 y ha sido exitosamente implantada. Mediante el mecanismo de mediación compulsoria se ofrece una oportunidad adicional a todo deudor en mora que cualifique, de conocer y entrar en un plan de mitigación a través de este proceso de mediación compulsoria. Es de notarse que la medida guarda silencio en cuanto a si procede o no el proceso de mediación compulsoria dispuesto en la Ley Núm , en aquellos casos en que se ha culminado un proceso de mitigación y el deudor no ha cualificado para el mismo, lo que permitiría el comienzo del proceso legal de cobro. Esto tendría el efecto de que se pueda someter a un proceso de mediación un caso en que ya se ha determinado que el deudor no cualifica para alternativas de mitigación, dilatando así irrazonablemente el proceso de ejecución en cuestión. Bien es sabido los perjuicios que conlleva el ya lento y tedioso proceso de ejecución de hipoteca en nuestro país. Entre otros, podemos mencionar:

6 Página 6 El perjuicio que se causa a la comunidad donde ubican propiedades en proceso de ejecución debido a que el acreedor está impedido de darle mantenimiento hasta que adviene dueño de las mismas. El riesgo de pérdida de valor de la propiedad en cuestión y las aledañas, debido al deterioro en las condiciones de las propiedades durante el proceso de ejecución. Además de las protecciones que brinda la Ley Núm , es preciso destacar que el mencionado Reglamento X requiere la paralización del proceso de ejecución mientras el deudor se encuentra bajo evaluación de una alternativa de mitigación. Esta paralización puede ocurrir en cualquier punto del proceso legal, incluyendo la etapa de la venta judicial. 2 A esos efectos, debemos enfatizar con gran preocupación que de aprobarse el Proyecto, sus disposiciones constituirán una desviación innecesaria de la normativa federal relacionada al asunto de mitigación de pérdidas. Claramente el Congreso de los Estados Unidos, al disponer normas sobre este asunto tuvo la intención de que el tema fuese tratado en forma uniforme por las jurisdicciones estatales. El aprobar una legislación que se aparte de las normas claras y precisas establecidas a nivel federal en el Reglamento X, se colocará a nuestros bancos en una desventaja competitiva que pudiera tener consecuencias devastadoras en la posibilidad de nuestros bancos tener acceso al mercado secundario hipotecario. Sobre este particular, debemos señalar que aproximadamente el 75% de las hipotecas que se originan en Puerto Rico son adquiridas por inversionistas en el mercado secundario, y que, dado a la crisis fiscal prevaleciente en nuestro país y la precaria situación de nuestra economía, no debemos afectar su apetito de riesgo con la aprobación de medidas innecesarias y redundantes, como el Proyecto. Demás está mencionar el efecto adverso que un disloque en el mercado hipotecario pueda tener en el ya maltrecho negocio hipotecario en la isla, con el efecto negativo que todo ello tendría en el consumidor que precisamente se busca proteger. El negocio hipotecario en Puerto Rico, y su rentabilidad, han estado bajo fuertes presiones debido a un sinnúmero de factores entre los que se encuentra el costo de cumplir con la extensa reglamentación al que está sujeto. Los factores económicos adversos en nuestro país han causado un aumento en los niveles de delincuencia y que las originaciones de préstamos hipotecarios hayan sufrido una dramática reducción durante los pasados años. Si a esto le añadimos el costo de cumplir con leyes innecesarias e irrazonables como la propuesta por el Proyecto, y otras medidas de carácter similar que se encuentran bajo consideración por esta 2 Véase 12 CFR (g).

7 Página 7 honorable legislatura, anticipamos se provocaría una seria situación de restricción del crédito hipotecario con las consecuencias adversas que tal situación conllevaría tanto para el consumidor como para la economía en general. La Exposición de Motivos del Proyecto nada expresa en cuanto a si se ha efectuado un análisis del impacto que el Proyecto pueda tener sobre el consumidor que necesite crédito para adquirir una residencia, el mercado secundario, la industria financiera y la economía en general. En conclusión, la Asociación sostiene que: Nuestros bancos han establecido Programas de Mitigación de Pérdidas ( loss mitigation ) que han estado accesibles al consumidor y han sido exitosos en prevenir 118, 199 ejecuciones en los pasados seis (6) años. Existen leyes y reglamentos locales y federales para proteger al consumidor de las situaciones contempladas por el Proyecto que lo convierten en innecesario y redundante. La aprobación del Proyecto introduciría elementos de incertidumbre en cuanto al derecho de los acreedores hipotecarios a hacer efectivos sus gravámenes y/o propiciaría que los procesos de ejecución se dilaten irrazonablemente con las graves consecuencias sociales y económicas que ello conllevaría, así como el impacto adverso que esto conllevaría en el mercado secundario hipotecario. La aprobación del Proyecto tendría un efecto adverso sobre el ya maltrecho negocio hipotecario en nuestro país lo que pudiera provocar una seria situación de restricción del crédito hipotecario con las consecuencias adversas de tal situación sobre aquellos consumidores, en su mayoría jóvenes, que necesiten crédito para adquirir una residencia. El Proyecto es en esencia, una medida de carácter puramente procesal que no contribuye a resolver el problema de fondo que provoca las ejecuciones hipotecarias: la crisis fiscal y económica que atraviesa el país. Respetuosamente entendemos que, la honorable Legislatura debe enfocarse en buscar soluciones al problema económico y fiscal que aqueja al país y propiciar medidas conducentes a activar el desarrollo económico para así estimular la creación de empleos, lo que sería el camino correcto para poner fin al problema de las ejecuciones hipotecarias.

8 Página 8 Por lo antes expresado, la Asociación de Bancos de Puerto Rico se opone a la aprobación del PC Agradecemos la oportunidad que nos han brindado para participar en este proceso y confiamos que nuestros comentarios sean de utilidad para considerar esta medida en su justa perspectiva. Cordialmente, Lcda. Zoimé Alvarez Rubio Vicepresidenta Ejecutiva Anejo

9 Loss Mitigation Activity Report as of December 31, 2015 $,000 Loss Mitigation Activity Dollar Amounts in thousands Special Forbearance(Moratoria) , , ,577 4, ,985 4, ,976 3, ,798 3, ,701 19,401 2,048,076 Agreements and Payments (Acuerdo de pago y Planes) 2, ,109 1,630 68,210 1,603 65,723 9, ,221 6, ,424 6, ,662 1, ,919 28,364 2,174,268 Stipulation or Convenant(Estipulacion 63 6, , , , , ,463 1, ,983 Modification/Restructuring (Modificaciones/Restructuraciones) , , ,433 7, ,843 6, ,536 5, ,305 4, ,017 25,099 3,105,762 Partial Claims (Reclamacines Parciales 21 1, , , , , , , ,682 Housing Saving Aids , , , ,608 Other 51 6, , , , , , ,922 1, ,555 Loss mitigation activity for loans under 90 Days delinquent 3,045 $ 190,602 3,081 $ 194,896 3,519 $ 248,373 22,574 $ 2,361,989 17,288 $ 1,982,997 16,964 $ 1,769,972 10,245 $ 1,121,105 76,716 $ 7,869,934 Loss Mitigation Activity for Loans in Foreclosures Process Agreements and Payments (Acuerdo de pago y Planes) 3, ,929 4, ,154 4, ,337 3, ,788 2, ,268 2, , ,942 21,651 2,556,460 Stipulation or Convenant(Estipulacion 1, ,700 1, ,056 1, , , , , ,411 5, ,332 Modification/Restructuring (Modificaciones/Restructuraciones) 1, ,780 1, ,500 1, ,335 2, ,593 1, ,086 1, ,428 2, ,236 12,444 1,606,958 Partial Claims (Reclamacines Parciales , , , , , , , ,139 Housing Saving Aids , , , ,402 Other/Refinacing 6 1, , , , , , , ,786 6,929 $ 829,895 8,379 $ 1,018,900 7,573 $ 1,116,407 6,789 $ 802,167 4,917 $ 575,035 3,968 $ 516,349 $ 2,928 $ 342,324 38,077 4,797,639 Total Loss Mitigation Activity Total Specital Forbeareance(Moratoria) , , ,577 4, ,985 4, ,976 3, ,798 3, ,701 19,401 2,048,076 Agreements and Payments (Acuerdo de pago y Planes) 5, ,038 6, ,364 6, ,060 12,814 1,178,009 8, ,692 8, ,704 1, ,861 50,015 4,730,728 Stipulation or Convenant(Estipulacion 1, ,152 1, ,904 1, ,108 1, , , , ,874 6, ,315 Modification/Restructuring (Modificaciones/Restructuraciones) 1, ,979 2, ,929 2, ,768 9,588 1,222,436 7, ,622 7, ,733 6, ,253 37,543 4,712,720 Partial Claims (Reclamacines Parciales , , , , , , ,639 1, ,821 Housing Saving Aids , , , , , ,010 Other/Refinacing 57 7, , , , , , ,101 1, ,341 9,974 $ 1,020,497 11,460 $ 1,213,796 11,092 $ 1,364,780 29,363 $ 3,164,156 22,205 $ 2,558,032 20,932 $ 2,286,321 13,173 $ 1,463, ,199 $ 13,071,011 Reinstalled & Paid off 6, ,905 7, ,856 6, ,194 9, ,675 8,569 1,053,100 7, ,668 8, ,024 53,683 $ 5,863,422 Bankruptcy 1, ,204 2, ,833 2, ,063 2, ,765 2, ,858 2, ,135 1, ,711 14,086 $ 1,773,569 Units Foreclosed 2,454 $ 376,078 3,162 $ 521,690 3,188 $ 536,452 3,814 $ 612,442 4,207 $ 610,116 3,344 $ 448,082 4, ,508 24,292 $ 3,691,368 In Process of foreclosure 20,515 $ 2,651,874 Total