FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS

Transcripción

1 Empresa miembro de la FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS La estructura como motor del crecimiento Ing. Gustavo A. Llambias Jornada sobre Fideicomisos Sheraton Hotel Bs. As. 15 de agosto de 2007

2 PROCESO DE DESARROLLO INMOBILIARIO Punto de Articulación entre las Etapas de Planificación y Ejecución del Proyecto Decisión de iniciar un desarrollo Definición del Programa Planificación General Masterplan Aprobaciones Oficiales Nac., Prov., Munic., y Públicas Obtención De Financiamiento Desarrollo De Proyecto Implementación General Concreción del desarrollo (Prediseño del producto) (Diseño del producto) (Normas y permisos) (Créditos y asociaciones) (Arquitectura, ingeniería, marketing) (Construcción y comercialización) Análisis y Planificación Gerenciamiento de la ejecución

3 PROCESO DE SALIDA AL MERCADO VISIÓN TRADICIONAL DEL PROCESO PROPIETARIO DECISIÓN DE VENDER TIERRA FIJACIÓN N DE CONDICIONES DE VENTA SALIDA AL MERCADO VENTA A DESARROLLADOR INMOBILIARIO $ VISIÓN AMPLIADA DEL PROCESO PROPIETARIO DECISIÓN DE APORTAR TIERRA ESTRUCTURACIÓN DEL NEGOCIO POR DESARROLLADOR SALIDA AL MERCADO DE INVERSORES 1ª VENTA SALIDA AL MERCADO CS. FINALES 2ª VENTA $ $ $

4 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: REQUISITOS BÁSICOS Para Desarrolladores/Organizadores Trayectoria y prestigio en el mercado Definición completa del negocio a realizar Organización interna orientada a la asociación Aceptación de esquemas más rígidos de control Para Fiduciarios Prestigio e imagen de solvencia Conocimiento del negocio inmobiliario Capacidad de administración Mandato fiduciario claro y completo

5 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS Para los Inversores y Desarrolladores Estructura legal y financiera a medida del emprendimiento y de la relación entre las partes Facilita acuerdos societarios, promoviendo la inversión privada Evita la creación de sociedades de objeto específico Constituye una estructura autoliquidable, con menores costos de arrastre Permite encapsular el riesgo, acotándolo al proyecto ( project financing ) Administración independiente de los fondos Percepción de fortaleza de la garantía fiduciaria por parte de las entidades financieras Permite acceso al mercado de capitales (F.Financieros) Tratamiento impositivo neutro o mejorado (Oferta Pública)

6 FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS - (Cont.) Para el Financista Se aislan los bienes fideicomitidos del patrimionio de los participantes. Constituye una garantía autoliquidable. Minimiza la necesidad de procesos judiciales. Tercerización de los controles en especialistas. Para los Compradores (usuarios finales) Mayor certeza de cumplimiento y terminación de las obras. Transparencia en la gestión de pagos anticipados.

7 UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS TIPOS DE FIDEICOMISO Fideicomiso Ordinario (de Administración y/o Garantía) Inversores privados Deuda bancaria Deuda privada Fideicomiso Financiero (con o sin Oferta Pública) Inversores institucionales Mercado de capitales

8 UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS PAUTAS DE SELECCIÓN DE LA MEJOR ESTRUCTURA Volumen del negocio Momento de cash-out Fondeo de la operación Determinado Indeterminado Inversores privados Mercado de capitales Ejecución y control Optimización fiscal

9 FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA CARACTERÍSTICAS Y REQUISITOS BÁSICOS Estructura financiera y jurídica compleja Due diligence del proyecto a desarrollar Tamaño de la inversión igual o mayor a $ 10M Cotización en Bolsa Calificación de riesgo VENTAJAS Acceso al ahorro institucional local e internacional Mercado secundario más amplio Mejora en la liquidez de las participaciones Tratamiento impositivo favorable

10 FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA DEBILIDADES Plazos de instrumentación vs. volatilidad de precios de activos financieros en el mercado local Proceso con elevada cantidad de interacciones y decisiones intermedias Demanda local concentrada Altos requerimientos formales Baja liquidez secundaria de títulos

11 FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA MERCADO DE CAPITALES: PRINCIPALES PROYECTOS Torres Los Naranjos Ecipsa Tower Realty Pro Estancias del Pilar Edificio La Nación NATANIA 15 / REALTY PRO EDIFICIO LA NACIÓN

12 Retribución Obra FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA CASO EDIFICIO LA NACIÓN Fiduciario Fiduciante Cede Inmueble Contraprestación Fideicomiso Financiero $ $ $ Títulos Fiduciarios (TDF / CP) Inversores (AFJP, Cías de Seguros, Fondos) Sponsors (Santander / Techint) % variable de los alquileres hasta la venta % total de la venta en block Contrato alquiler 10 años Santander Investment Inversores de Renta: TD + Intereses Inversores de Capital: CP + Dividendos Constructor

13 FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA MERCADO DE CAPITALES: NUEVOS PROYECTOS Regional Raíces (marzo 2007) Estructura multiproyecto (a la fecha Tierralta, Ecipsa Center y Casamagna) Emisión por $ 60 M ($ 42M VDF - $ 18M CP) Proyectos en elaboración para: Centros Comerciales Desarrollo de tierras

14 FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO FIDUCIARIO FIDUCIANTES FIDUCIANTES Responsable por la administración y el estricto cumplimiento de lo establecido en el Contrato de Fideicomiso BENEFICIARIOS Inversores Aportan los Fondos necesarios para la construcción del proyecto FIDEICOMISO Entidad legal que tiene el único objeto de realizar la const. del proyecto. Permite aislar los riegos de los participantes. Inversores Reciben unidades en el proyecto terminado en proporción a los aportes efectuados Propietario de la Tierra DIRECTOR DE OBRA Propietario de la Tierra Aporta el Terreno para la construcción del proyecto EMPRESAS SERVICIOS CONTRATISTAS Recibe unidades en el proyecto terminado en retribución por el aporte del terreno. PROYECTISTAS ARQ. ORGANISMOS PÚBLICOSP PROVEEDORES CONST.

15 FIDEICOMISO ORDINARIO AL COSTO : RELACIONES QUÉ APORTAN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS? FIDUCIANTE DE LA TIERRA Pacheco Nuevo Pacheco Ciudad de Buenos Aires El propietario del terreno transfiere el dominio fiduciario del terreno al fideicomiso. FIDUCIANTES DE CAPITAL Los fiduciantes inversores aportan los fondos necesarios para la construcción del edificio. Los aportes se realizan en proporciones establecidas en el contrato de fideicomiso. Asumen riesgos de variación de costos durante la construcción de la obra. QUE RECIBEN LOS FIDUCIANTES-BENEFICIARIOS? Los beneficiarios reciben unidades, de acuerdo a sus aportes.

16 LA ESTRUCTURA COMO MOTOR DEL CRECIMIENTO POR QUÉ? El Fideicomiso llegó al derecho argentino en la llamada Ley Ómnibus de la Construcción (24.441) Como estructura, es un un traje a medida para cada proyecto Es el vehículo apto para acceder a los ahorros manejados por el sistema previsional privado Genera confianza en los inversores individuales

17 Cerviño º Piso - C1425AHB Buenos Aires - Argentina Tel / Fax: (54 11) red@redsa.com.ar Estudios de Mercado, Detección de Oportunidades Análisis de Factibilidad Económico - Financiera Estrategias de Desarrollo e Inversión Inmobiliaria Consultoría para Desarrolladores e Inversores Consultoría y Gerenciamiento de Proyectos Hoteleros Corporate Real Estate Valuación de Carteras Inmobiliarias Estructuración Financiera de Proyectos Gerenciamiento Integral de Proyectos Dirección de Obras, Gerenciamiento y Auditoría Técnica Gerenciamiento Comercial de Proyectos Ing. Gustavo A. Llambías Director Ejecutivo gall@redsa.com.ar