EL FIDEICOMISO MERCANTIL

Transcripción

1 EL FIDEICOMISO MERCANTIL

2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL FIDEICOMISO MERCANTIL

3 SIGNIFICADO DE FIDEICOMISO MERCANTIL La palabra FIDEICOMISO viene de 2 voces latinas: Fides: Fe, Confianza Comisio: Comisión, Encargo Encargo de Fé o Comisión de Confianza

4 ANTECEDENTES MÁS REMOTOS Antecedente Histórico más antiguo lo podemos encontrar en los derechos Helénico y Egipcio. Luego se da la utilización de la figura principalmente en el Derecho Romano y Angloamericano (trust y el use).

5 CONCEPTO BASICO DE LA FIGURA INTRUCCIONES CUMPLIMIENTO PERSONA A (FIDEICOMITENTE o CONSTITUYENTE) A UNA PERSONA DE CONFIANZA PERSONA B BENEFICIARIO (FIDEICOMISARIO)

6 COMO SE UTILIZO EL FIDEICOMISO? Imposibilidad de heredar. Aplicación de la Ley de Manos Muertas. En la Época de las Cruzadas proteger a las familias de los Caballeros. Forma de entregar tierra a terceros. (FRAUDE A LA LEY)

7 FIDEICOMISO CONTRATO SOLEMNE en virtud del cual una o mas personas llamadas CONSTITUYENTE transfieren BIENES a otra llamada FIDUCIARIO para administrarlo en un plazo, y con una finalidad específica en provecho de un BENEFICIARIO.

8 QUIENES INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE FIDEICOMISO MERCANTIL?

9 QUIENES INTERVIENEN EN UN FIDEICOMISO? CONSTITUYENTE: Persona natural o jurídica, nacional o extranjera que transfiere bienes o derecho a un fiduciario para que los administre a su nombre.

10 QUIENES INTERVIENEN EN UN FIDEICOMISO? FIDUCIARIO: Son las administradoras de fondos y fideicomisos que reciben la propiedad de los bienes para su administración y que son transferido por el CONSTITUYENTE

11 QUIENES INTERVIENEN EN UN FIDEICOMISO? BENEFICIARIO:Es la persona jurídica natural o extranjera que exista o que se espera que exista al momento de la constitución o de la extinción del fideicomiso. (Los constituyentes pueden ser beneficiarios.)

12 CLASES DE NEGOCIOS FIDUCIARIOS

13 CLASES DE NEGOCIOS FIDUCIARIOS Existen 2 tipos de negocios fiduciarios FIDEICOMISO MERCANTIL ENCARGOS FIDUCIARIOS

14 DIFERENCIA ENTRE FIDEICOMISO Y ENCARGO En el fideicomiso existe transferencia de dominio, en el encargo normalmente las instrucciones son de tenencia y obligaciones de hacer. Al no haber transferencia de dominio no hay Patrimonio de Afectación y no se crea un ente con personalidad jurídica.

15 MARCO LEGAL

16 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA CONTRATO: es el acuerdo entre las partes (al menos constituyente y beneficiario) en donde se le dan las instrucciones al Fiduciario y se transfiere el bien. Se lo celebra en escritura pública, SOLEMNIDAD.

17 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA TRANSFERENCIA TEMPORAL E IRREVOCABLE: La transferencia que se la da a título de Fideicomiso Mercantil Irrevocable y es temporal (máximo por 80 años, con excepciones si son fideicomisos de fin altruista o cuando tengan como condición de liquidación condiciones resolutorias).

18 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA PATRIMONIO AUTONOMO: se lo entiende como el conjunto de derechos y obligaciones destinados a una finalidad específica. (Las corrientes modernas hablan de un patrimonio de afectación)

19 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA ENTE CON PERSONERÍA JURIDICA: es la que se crea con la celebración del contrato de fideicomiso. Es un sujeto de derechos y obligaciones con su propio patrimonio, independiente del patrimonio del constituyente, del beneficiario y de la fiduciaria.

20 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA ADMINISTRADORA DE FIDEICOMISOS: son las personas jurídicas de derecho público o privado, controladas por la Superintendencia de Compañías, cuyo objeto social es la administración de fideicomisos.

21 CONCEPTOS BASICOS QUE SE DEBEN MANEJAR DENTRO DE LA FIGURA REPRESENTANTE LEGAL: En el caso del Fideicomiso su representante legal es la Fiduciaria, quien a su vez es representada por los administradores designados estatutariamente. (Gerente, Presidente Ejecutivo.)

22 Características Solemnidad Inembargabilidad Irrevocabilidad Indelegabilidad Responsabilidad fiscal Onerosidad

23 ASPECTOS TRIBUTARIOS DEL FIDEICOMISO MERCANTIL Para efectos tributarios los fideicomisos son considerados sociedades. Impuesto a la Renta. Impuesto al valor agregado. La transferencia a título de fideicomiso mercantil no es onerosa ni gratuita, es de naturaleza peculiar. Transferencia de dominio se estan excentos de todos los impuestos.

24 EL FIDUCIARIO EN EL ECUADOR

25 EL FIDUCIARIO EN EL ECUADOR Personas jurídicas legalmente constituidas Con autorización y control de la SIC algunas también controladas por la SB Pueden ser: Administradoras de Fondos y Fideicomisos (SC) Corporaciones de Desarrollo Hipotecario (SB) CFN, BCE y BEDE(SB y SC) Fueron hasta Junio 22 de 1999: Instituciones Financieras

26 OBLIGACIONES Y DERECHOS Administrar los bienes Justificar el cumplimiento del contrato Hacer inventario de los bienes fideicomitidos, Transferir los bienes a quien corresponda Recibir su remuneración. Rendir cuentas

27 TIPOS DE NEGOCIOS FIDUCIARIOS Fideicomiso de Administración Fideicomiso de Inversión Fideicomiso Inmobiliario Fideicomiso de Titularización Fideicomiso de Garantía

28 TIPOS DE NEGOCIOS FIDUCIARIOS FIDEICOMISO MERCANTIL ENCARGOS FIDUCIARIOS DE GARANTIA TITULARIZACION INMOBILIARIO ACTIVOS FIJOS CARTERA TITULOS VALORES FLUJOS FUTUROS CARTERA PROYECTOS INMOBILIARIOS OTROS ACTIVOS PREVENTAS PUNTO DE EQUILIBRIO CONSTRUCCIÓN Y VENTAS

29 TIPOS DE NEGOCIOS FIDUCIARIOS FIDEICOMISO MERCANTIL ENCARGOS FIDUCIARIOS INVERSIÓN ADMINISTRACION TITULOS VALORES CARTERA PROYECTOS INMOBILIARIOS FLUJOS TESORERÍA BIENES OTROS ACTIVOS

30 FIDEICOMISO DE TITULARIZACIÓN

31 TITULARIZACIÓN Desintermediación financiera Adelantar flujos futuros Proceso de transformación de activos ilíquidos o de lenta rotación en activos líquidos

32 Titularización Proceso mediante el cual se emiten valores susceptibles de ser negociados en el mercado bursátil emitidos con cargo a un patrimonio autónomo.

33 INTERVINIENTES ORIGINADOR AGENTE DE MANEJO PATRIMONIO DE PROPOSITO EXCLUSIVO INVERSIONISTAS COMITÉ DE VIGILANCIA

34 Qué se puede titularizar? Valores representativos de deuda pública Valores inscritos en el Registro de Mercado de Valores Cartera de crédito y/o consumo Activos de proyectos inmobiliarios Activos que puedan generar flujos futuros

35 Cómo funciona FIDUCIARIA ADMINISTRACIÓN PROPIETARIO ACTIVO TRANSFERENCIA ACTIVO 1 FIDEICOMISO EMISION / COLOCACION VALORES 2 4 RECURSOS 3 PRECIO VALORES INVERSIONISTAS 5 PAGOS RETORNO PARA LOS INVERSIONISTAS 6 GENERADORES FLUJOS

36 Beneficios Empresa (originador) Logra liquidez en base a sus activos, sin crear pasivos Tasa inferior a la activa del Sistema Financiero Fondeo a plazos más largos Reestructuración de pasivos

37 Beneficios... IFI s: Les permite financiar proyectos / actividades con documentos de mayor circulación. Inversionistas: Retorno superior a la tasa pasiva (depósitos) Riesgo separado del originador Mecanismos de garantía propios Calificación de riesgos y auditoria externa Documentos de alta circulación

38 Beneficios... Mercado de Valores: Reactivación Sistema económico: Alternativa de inversión Inversionistas Institucionales

39 FIDEICOMISO DE INVERSIÓN Y ADMINISTRACION DE RECURSOS

40 FIDEICOMISO DE INVERSIÓN Constituyentes entregan sumas de dinero al Fideicomiso. El Fideicomiso los invierte de acuerdo a las instrucciones del Constituyente. Se debe definir claramente el destino de la inversión De existir fideicomitentes adherentes existen limitaciones para el destino de la inversión.

41 FIDEICOMISO DE INVERSIÓN La diferencia entre fondos de inversión y fideicomisos de inversión radica en que en el fideicomiso los constituyentes son quienes instruyen (pueden cambiar las mismas a su arbitrio); los dineros se transfieren al fideicomiso. En los fondos de inversión hay una relación de mandato entre administrador y partícipe (no se transfiere la propiedad del dinero, se entrega en administración)

42 FIDEICOMISO DE INVERSIÓN ENTREGA DINERO RENDIMIENTOS PERSONA A (CONSTITUYENTE) FIDEICOMISO BENEFICIARIO (FIDEICOMISARIO) FIDUCIARIA

43 FIDEICOMISO INMOBILIARIO

44 Esquema Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO GERENTE PROYECTO FISCALIZACION PROYECTO

45 Esquema Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES 1 DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES 2 FIDEICOMISO FIDUCIARIA

46 Esquema Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES NO FIDEICOMISO PE FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO LIQUIDACIÓN

47 Esquema Fideicomiso Inmobiliario PROMOTORES DUEÑOS DEL TERRENO COMPRADORES PE SI FIDEICOMISO FIDUCIARIA JUNTA DE FIDEICOMISO DESIGNA PROVEEDORES APRUEBA PRESUPUESTO DETERMINA PRECIOS Y POLITICAS DE VENTA GERENTE PROYECTO PROYECTO FISCALIZACION

48 Punto de Equilibrio PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Son las condiciones que deben cumplirse previo al inicio de la construcción del proyecto. (TODAS) Estas condiciones son desde el punto de vista LEGAL, TECNICO Y FINANCIERO

49 LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

50 Punto de Equilibrio LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Confirmar que el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto: i) sea de propiedad del fideicomiso, y ii) no tiene ningún gravamen o limitación que impida la transferencia de la propiedad al fideicomiso y a cada comprador.

51 Punto de Equilibrio LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Experiencia, solvencia y capacidad de constructor y promotor Contar con el respectivo estudio de factibilidad Ratificar que el proyecto ha cumplido con todos los requisitos municipales vigentes: COS, CUS, planos y diseños aprobados Hasta obtener el permiso de construción.

52 Punto de Equilibrio LEGAL TECNICO FINANCIERO PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO Que se haya obtenido el financiamiento del 100% de los costos directos e indirectos Los flujos deben empatar con el presupuesto y cronograma de obra valorado a ser aprobado por la Junta de Fideicomiso. La certeza de los flujos debe basarse en contratos de compraventa, documentos financieros o garantías bancarias.

53 RELACIONES DEL FIDEICOMISO PROMOTORES FIDUCIARIA ORGANISMOS DE CONTROL

54 Relaciones del fideicomiso PROMOTORES JUNTA DE FIDEICOMISO FIDUCIARIA FISCALIZACIÓN COMPRADORES PROVEEDORES CONSTRUCTOR DIRECCIÓN ARQUITEC. COMERCIALIZACIÓN GERENTE DE PROYECTO ORGANISMOS DE CONTROL SIC SRI AUDITORAS OTROS

55 PARA COMPRADORES PARA PROMOTORES PARA PROVEEDORES

56 Beneficios PARA COMPRADORES PARA PROMOTORES PARA PROVEEDORES Seguridad de entrega del proyecto en el plazo previsto y con las características ofrecidas. Aislamiento jurídico de propiedad del proyecto. Seguridad jurídica de la propiedad Adecuado manejo de los recursos entregados

57 Beneficios PARA COMPRADORES PARA PROMOTORES PARA PROVEEDORES Seguridad de entrega del proyecto en el plazo previsto y con las características ofrecidas. Aislamiento jurídico de propiedad del proyecto. Seguridad jurídica de la propiedad Adecuado manejo de los recursos entregados Punto de Equilibrio establece la viabilidad del proyecto. Intervención fiduciaria asegura que los acuerdos se cumplan. Optimización de impactos tributarios. Mejora capacidad de negociación con proveedores

58 Beneficios PARA COMPRADORES Seguridad de entrega del proyecto en el plazo previsto y con las características ofrecidas. Aislamiento jurídico de propiedad del proyecto. Seguridad jurídica de la propiedad Adecuado manejo de los recursos entregados PARA PROMOTORES Punto de Equilibrio establece la viabilidad del proyecto. Intervención fiduciaria asegura que los acuerdos se cumplan. Optimización de impactos tributarios. Mejora capacidad de negociación con proveedores PARA PROVEEDORES Manejo ordenado de los flujos para atender el presupuesto del proyecto. Relación de los principales proveedores es con la fiduciaria directamente.

59 GRACIAS